作者: seo

300萬房貸一個月要繳多少？我們明白，對於許多準備購屋的新手來說，了解自身的購屋能力是一個重要的第一步。透過詳細的購屋能力試算，您不僅可以清楚地了解自己的購屋還款壓力，也可以更好地規劃您的計劃。在本文中，我們將深入探討如何計算您的購屋能力以及所需的資金準備，並提供相關的計算公式和實際的財務舉例說明。

一、購屋能力分析

買房基本上就是：自備款＋購屋貸款＋衍生成本。其中自備款與房貸的比例如何拿捏？申請房貸後每月要繳付多少？其中有哪些要注意的重點？

雖然房屋貸款的實際成數，會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核。

但是，我們在頭期款的準備上，可以掌握「333原則」：即3成的自備款，貸款月付金占收入3成，房貸寬限期不超過3年。舉例300萬的房子來說，光是自備款就至少要準備300×30%=90萬。

其中，自備款主要是指來自您或家人提供的資金，而可支付房貸則是看你的淨收入、貸款期數以及房貸利率相關。請注意，不同的貸款期數和利率將直接您影響每月的預設金額。

二、300萬房貸一個月要繳多少？

1.購屋所需資金分析

如果您有購屋計劃，請先考慮清楚您所需的購屋資金。您可以根據以下的頭期款公式來計算：

房屋價值╳自備款成數（%）＋衍生成本（契稅、仲介費、家具裝潢…）=初估的頭期款金額

在計算購屋資金時，房屋貸款通常佔整個購屋資金的60%至80%，自備款則佔20%至40%。此外，還需要考慮一些衍生成本，例如交易產生的稅金、管理費用以及停車場費用，通常佔總價的10%。

2.300萬房貸月付金試算

以下列表是以300萬試算，不含房貸寬限期，每月採本息平均攤還法，月付金試算如下：

為了更好地幫助您進行購屋能力的評估，我們整理了常見的貸款期數及相應的房貸利率。請注意，以上的數據僅供參考，實際情況可能會有所不同，請以銀行為準。

三、購屋前須注意的重點

房屋貸款是重要的金融決策，確保貸款能力和合理的貸款期限至關重要。以下是關於貸款能力和其他考慮事項的建議：

1.考慮每月貸款能力：控制貸款額度與月收入的比例

一般來說，月貸款金額不應超過月收入的三分之一。考慮到高房價，這個比例可以放寬至3.5成到4成。這是因為房貸利率可能會波動，如果利率上升，每月的還款負擔也會增加。因此，建議將貸款額度控制在月收入的3.5成至4成以下，以應對利率的變動。

2.考慮自備款和房價總額

銀行對貸款成數有限制，首次購房者最多可以貸款8成，一般為6成至7成左右。因此，如果要購買1000萬元的房屋，需要自備款大約在200萬元以上。考慮房貸期限和利率波動對負擔的影響，並評估購房前的財務準備工作是非常重要的。

3.注意貸款負擔與租金的差異

考慮購屋貸款的期限，通常以20年為主，但根據房價，可以比較30年期貸款和支付租金的差異。如果差異不大，購房可以讓您擁有實體資產，具有更高的效益。

4.考慮利率上升的負擔能力

評估利率上升時負擔的增加。例如，如果貸款額為500萬元，利率上升一個幅度，每月負擔將增加約2500元。

貸款決策需要慎重考慮，並確保在購房前充分評估您的貸款能力、風險承受能力和未來的財務計畫。希望這些建議能幫助您更清晰地評估購房能力，做出明智的決策。

四、我的薪水可以買得起多少的房子？

為了幫助您更好地收入與房價之間的關係，我們提供了一些不同收入下可以了解負擔的房價試算，以及相關的計算公式。

1.以個人月薪可負擔的房貸來計算

以貸款期數30年，房貸利率2%為同一條件試算如下：

• 3萬月收入
  倘若月收入為3萬元，並且有固定開銷1.2萬元，那麼可支付的房貸總額為486萬元。
• 5萬月收入
  如果月收入達到5萬元，並且固定開銷為2萬元，那麼可支付的房貸總額為810萬元。
• 8萬月收入
  對於月收入為8萬元，且固定開銷為3.2萬元的情況，可支付的房貸總額為1,297萬元。
• 10萬月收入
  若月收入達到10萬元，並且固定開銷為4萬元，那麼可支付的房貸總額為1,621萬元。

2.以家庭月收入可負擔的房貸來試算

以貸款期數30年，房貸利率2%為同一條件試算如下：

• 3萬月收入
  在家庭月收入為3萬元的情況下，並且有固定開銷1.8萬元，可支付的房貸總額為324萬元。
• 5萬月收入
  如果家庭月收入達到5萬元，並且固定開銷為3萬元，那麼可支付的房貸總額為540萬元。
• 8萬月收入
  對於家庭月收入為8萬元，且固定開銷為4.8萬元，可支付的房貸總額為864萬元。
• 10萬月收入
  若家庭月收入達到10萬元，並且固定開銷為6萬元，那麼可支付的房貸總額為1,081萬元。

3.用房貸總額計算自備款與月付金

依據不同房貸總額，計算購屋資金與每月房貸的月付金，其中購屋資金包含自備款加上買賣交易衍生的成本。

• 300萬元房屋總價
  對於房屋總價為300萬元，購屋資金為100萬元，貸款金額為210萬元，每月房貸償還金額為7,761元。

• 500萬元房屋總價
  如果房屋總價達到500萬元，購屋資金為200萬元，貸款金額為350萬元，每月房貸償還金額為12,936元。

• 1,000萬元房屋總價
  對於房屋總價為1,000萬元，購屋資金為400萬元，貸款金額為700萬元，每月房貸償還金額為25,874元。

上述內容中的數字提供了不同收入狀況和房屋價值下的一些參考資訊，可以幫助釐清評估自己的房貸能力為何。

不過，這些僅為參考數字，實際情況可能因個人財務狀況、房貸利率、自備款金額和貸款期限等因素而有所不同。

五、如何開始存錢執行買房計畫？

最後整理了一些實用的理財規劃和技巧，可以幫助你更好地儲蓄購屋所需的資金。以下是一些額外的建議，有助於進一步增強你的存錢買房計畫：

1.建立預算計劃

創建一份詳細的預算，列出你的每月開支，包括生活費、食品、交通、娛樂等。這將幫助你更好地掌握你的財務狀況，並找到節省資金的機會。

2.追求職涯發展

考慮投資在自己的職業發展上，提高你的薪水和職業機會。這可以增加你的收入，有助於更快地實現購房目標。

3.理性投資

若投資是你的理財計畫的一部分，請謹慎選擇投資項目，選擇風險適中的投資產品，並多元化你的投資組合。

4.謹守信貸紀錄

維護優良的信用紀錄非常重要，這將有助於你獲得更有利的房屋貸款利率。

5.買房規劃

在購房前制定一個明確的購房計劃，包括預算、房屋需求和地點。這有助於避免超出預算的購房選擇，並確保你選擇了符合你需求的合適的住房。

6.盡早開始

存錢買房是一個長期計劃，盡早開始是關鍵。設定明確的目標和時間表，這樣你就可以更有效地儲蓄所需的資金。

這些建議應幫助你更好地準備購房，實現你的夢想。記住，儲蓄購屋需要耐心和努力，但是一旦實現，你將擁有一個有形的投資和一個舒適的家。

六、其他購屋須知的注意事項

1.驗屋自己來還是請驗屋公司？

買房後最重要的步驟就是「驗屋」，雖然驗屋的次數沒有限制，但是建議至少要有「2次」以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種：

（1）請設計師驗屋
若是房屋有請設計師裝潢，那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序，可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。

（2）請驗屋公司驗屋
驗屋公司有專業的儀器與知識，能揪出難以發現的問題，不過須花費一筆驗屋費用，以30坪的房屋來說，費用約1萬~2萬之間。

（3）自己驗屋
可以利用以下的小工具，達成初步驗屋的目的

• 手機+充電線：檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證
• 彈珠：檢查地板是否平衡
• 捲尺：檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格
• 硬幣：檢查牆壁、地板是否為空心
• 肥皂：調成肥皂水後，檢查瓦斯管線是否漏氣
• 衛生紙：測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況
• 有色膠帶：標記於有問題的地方

2.車位除了「類型」外，還有哪些「性質」上的區分？

車位還可分為三種「性質」：

（1）法定車位
以1991年9月18日為分界，此日之前的車位有獨立權狀，可以賣給任何人；或以「公設」形式存在，只能賣給同社區的人。1991/9/18日以後，只能以公設的形式存在，其中又分為「大公設」須每年抽籤，由大樓住戶輪流停車；「小公設」的使用權為特定住戶，當房屋買賣時，車位的所有權一併移轉，但限定為同社區房屋所有權人買賣，目前的車位形式多屬於這一種。

（2）自設車位
若以「小公設」形式存在，只能買賣給同一社區住戶；若是以「主建物」形式存在，則有獨立權狀，可以賣給不是同一大樓以外的人。

（3）獎勵車位
車位使用權必須提供「公眾」使用，換句話說外人也可以停，因此這種類型的車位使用糾紛最多，並不建議購買此類型的車位。

3.頭期款不夠可以買房嗎？

依以下的建議，選擇適合自己的方式：

（1）信用貸款
信用條件越好，貸款成數越高，可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高，需仔細衡量後再考慮是否申請。

（2）選擇預售屋
因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款，而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款，也有建案主打工程期零付款，所以初期的付款壓力較小。

（3）先求有再求好
不一定立刻就要擁有理想的房子，可以先選擇自己負擔得起的房子，有機會再小換大、舊換新。

（4）選擇貸款成數較高的銀行
可以多方比較房貸銀行的資訊，挑選貸款成數較高的銀行申請，但不可多家銀行同時送件，以免形成聯徵多查的情形。

4.購屋貸款繳不出來怎麼辦？

房屋貸款繳不出來時，可以嘗試以下的幾種方法：

（1）主動找銀行協商
可以找銀行討論是否可以延長還款年限、降低房貸利率、延長寬限期等方式，只是以上的方法須在還款紀錄正常的情形下，才能向銀行提出申請，否則一旦有遲繳紀錄，都會被銀行婉拒。

（2）申請房屋轉增貸
房屋轉增貸可以降低房貸利率，增加一筆資金運用，不過申請前提是，必須保持良好的信用紀錄。

（3）申請二胎房屋貸款
二胎房貸的額度較高，應可有效解決買房貸款繳不出來的問題。

在考慮購房時，還應評估你的整體財務狀況，包括其他債務、家庭支出、儲蓄目標等。此外，要謹記利率可能變動，所以必須有備案金，以應付未來的利率變化。

最好在購房前與金融機構諮詢，了解他們對你的具體情況提供的房貸額度和利率。購房是一個大決定，應仔細考慮你的財務能力和經濟目標，確保你能夠負擔房屋貸款並保持良好的生活品質。

房屋貸款是一個重大決策，本文將深入討論房屋貸款成數的計算方式，以及當貸款額度不足時可能的原因。此外還會探討如何應對貸款成數不足的情況、可能會有的後果，以及提高貸款額度的方法，並探討當自備款不足時的替代資金來源。有房屋貸款額度的疑惑或問題，這篇幫你解決！

一、房屋貸款額度計算方式

房屋貸款額度就是銀行核給你的房貸成數，占你的房屋價值比率。房貸成數的計算基準，並不是房屋的「實際成交價」，而是銀行的「鑑估淨值」，通常是實際成交價的9成左右。

比如說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。

由此可以發現，房屋貸款的可貸成數大約僅落在成交價格的7.2～7.5成左右，因此會建議頭期款最好準備成交價的3～4成，會比較安全。

二、房屋貸款額度不足的原因

銀行評估房屋與申請人的條件後，會給予房屋鑑價的一定成數，以作為房屋貸款的額度。通常造成房貸成數不足的原因有3點：

1.搞混房屋的鑑價與成交價

大多數沒有買房經驗的人，會將房屋鑑價與成交價搞混，使得實際與期望的貸款成數有所落差。簡單來說，房屋成交價為買賣雙方實際交易的金額；房屋鑑價則是銀行所評估的房屋價格。

2.過度相信房仲或賣家話術

不論是房仲或者是賣家在簽署契約前，所給予的承諾或保證都要抱持著懷疑的態度，切勿全盤相信。此時，直接向銀行詢問相關貸款的資訊，才是最正確的方式。畢竟放貸的是銀行，並不是房仲或是賣家。

3.高估自己的房屋貸款條件

影響房屋貸款成數的因素有很多，如財力條件、個人信用與房屋狀況等，都是讓貸款方案好壞與否的關鍵，只要稍微一個疏忽，就有可能讓自己的房貸成數減少。以上這些因素，都需要有專業的知識或機構來進行評估，所以千萬別高估自己的房貸申請條件，以免在簽約後才發現，其實無力負擔每個月的還款金額。

綜合以上3點，其實只要以冷靜的態度，審慎的進行貸款評估，並瞭解成交價與鑑價的差別，相信是可以避免房貸成數不足的情形發生。

三、房屋貸款額度不足造成毀約？

房貸成數不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：

1.沒收或加倍賠償斡旋金

對於有興趣的房子想要出價時，須先拿出一筆「斡旋金」，請房仲與屋主議價。不過，只要有任何一方反悔，導致房屋買賣的流程中斷，其後果將會有2種情況發生：買方反悔時斡旋金將被沒收；賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。

2.賠要約書3%房價違約金

假如不想以斡旋金的形式，則須使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方，有一方反悔時，違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額，通常會高出斡旋金不少，所以要約書的議價方式較少人使用。

3.簽約後反悔可能吃官司

斡旋金與要約書二者，都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔，只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失；一旦在正式簽約後反悔，無法完成房屋買賣的流程，除了違約金的賠償外，還有可能會被房仲或屋主提起告訴。

不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。

四、自備款不足的替代資金來源

1.房貸信貸/房貸附加信貸

您可以將您的房屋作為抵押品，以取得信貸或附加信貸，這樣通常可以獲得較高的借款額度和較低的利率。一些銀行提供房貸搭配信貸的貸款方案，最高可以貸款成數達到9成。

2.個人信用貸款

這是一種無需抵押品的貸款方式，通常有較短的還款期限，最多7年。個人信用貸款的利率可能會較高，大約在3%至6%之間，視您的信用狀況而定。如果您單獨向銀行申請個人信用貸款，而不使用房屋或其他抵押品，則可能會面臨更高的利率，通常高於4%。

3.汽車貸款

汽車抵押貸款是一種借款方式，您將您的汽車作為擔保品，向貸款機構借錢。這種貸款的訴求是快速獲得資金。貸款利率和期限因個人情況、信用評分和貸款機構而異，不過由於有擔保品，在審核上較信貸寬鬆，可以幫助解決資金需求。

請記住，不論您選擇哪種方式增加借款額度，都應該謹慎評估自己的財務狀況，確保您有能力承擔還款責任，以避免不必要的財務風險。此外，諮詢專業金融顧問或與多家金融機構進行比較也是明智之舉，以找到最適合您需求的借款方式。

貸款成數和自備款是房屋貸款過程中的重要考量因素。通過了解如何計算和提高貸款成數，以及解決自備款不足的方法，您可以更好地規劃您的購房計劃。無論您的財務狀況如何，都有方法可以幫助您實現置業夢想。在購房前，請謹記本文提供的建議，以確保您做出明智的決策。

房貸審核要多久？申請後多久會撥款？申請房屋貸款是一個複雜的過程，需要考慮多個因素，包括申請流程、貸款方案、申請資料的完整性以及審核和撥款的時間。本文將詳細介紹房屋貸款的申請流程，包括審核和撥款的時間，並提供一些注意事項和常見問答，以幫助您更好地理解和應對房屋貸款申請過程中可能遇到的情況。

一、房貸流程所需時間？房貸審核要多久？

房貸流程的時間取決於多種因素，但通常需要一週至一個月左右時間完成全部的程序。房貸審核要一至兩天，以最快的所需時間一週來算，從申請到審核約需要三到五個工作日，之後才是簽約對保與撥款。

1. 準備資料送件（0.5～1工作天）
2. 銀行收件或通知補件（0.5～1工作天）
3. 銀行確認身分及申辦細節與在職狀態（0.5～1工作天）
4. 銀行內部審核（1～2工作天）
5. 銀行告知核貸結果，並通知簽約對保（1工作天）
6. 款項撥入指定帳戶（0.5～1工作天）

購屋貸款、原屋融資、房屋增貸申請流程都是一樣基本七步驟

申請→鑑價→照會→審核→對保→簽約→設定→撥款

房屋轉貸、房貸轉增貸

申請→鑑價→照會→審核→對保→簽約→設定第二順位抵押→代償原房貸→塗銷原房貸第一順位的設定

二胎房貸

申請→鑑價→照會→審核→對保→簽約→設定第二順位抵押→撥款

依申請流程的時間來說，一般房貸需1～2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10～14個工作天；房屋轉增貸需2～4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。

二、申請房屋貸款之前有哪些要注意的重點？

在申請房屋貸款之前，要注意確認是否符合申請條件、確定預算、比較不同貸款選項和了解申請所需資料有哪些。

1.確認符合哪些申請條件？

房屋貸款的申請條件包括以下項目：

• 年齡限制

申請者需年滿18歲以上，但不得超過65歲。若申請者年齡超過65歲，通常需要附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人。

• 財力條件

申請人的財務狀況應具有穩定的工作和收入，且負債比例不得超過60%。

• 信用條件

申請者不應有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等不良信用紀錄。通常需要具有信用報告中600分以上的信用水準，以提高房貸申請成功的機會。

• 房屋條件

房屋的狀況也是重要考量因素，直接影響可申請的貸款成數。以下是影響房屋條件的因素：

1.房子屋齡：房屋的年齡越老舊，銀行通常會提供較低的貸款成數。

2.房屋坪數：一般情況下，小於15坪的套房貸款申請可能會被婉拒。

3.房屋類型：某些特殊房屋類型，如凶宅、輻射屋、海砂屋等，銀行可能會婉拒貸款申請。

4.房屋地段：靠近市中心的房屋（蛋黃區）通常受到銀行青睞，可獲得更好的貸款條件，相對於位於市郊（蛋白區）的房屋。

5.嫌惡設施：若房屋位於墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，不僅影響房屋價值，也可能使銀行在貸款審核上較為保守。

以上是房屋貸款的一般申請條件和房屋條件的相關考量。不同銀行和貸款產品可能會有一些變化，因此在申請前應詳細了解特定銀行或貸款計劃的要求。

2.申請前置作業：備妥所需資料

• 自備款準備

在購房前，需要準備至少房價的20%~30%作為自備款，包含頭期款、裝潢費、代書費、政府規費、稅費等費用。

不同類型的房屋有不同建議的頭期款金額，如預售屋建議準備至少3成，新成屋約3成5，中古屋約4成5。

銀行的貸款成數通常在70%~80%之間，因此自備款的準備至關重要，可避免貸款成數不足無法簽約。

以「333原則」為參考，即準備3成的自備款，使貸款月付金占收入的3成，並控制房貸寬限期不超過3年。

• 房屋貸款申請文件

申請房屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：

1. 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
2. 申請人印章
3. 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
4. 買賣契約書影本
5. 土地與建物登記謄本

準備好上述的文件之後，就可以按照以下的流程，向銀行進行房屋貸款的申請。

三、哪種房貸方案與管道適合我？準備好提出申請

決定好適合自己的方案與管道後，將所需的房貸申請資料，遞送至銀行或融資公司進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。

1.房屋貸款方案

銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。

而以房屋融資貸款來說，除了原屋融資，還有房屋增貸、房屋轉貸降息、房屋轉增貸、二胎房貸等5種類型。可依據自己的資金需求目的而選擇。

除了上述因應不同房貸類型可選擇的方案之外，還需要了解各房屋貸款申請方案的利率算法、成數評估與可貸額度、寬限期條件、貸款年限與違約金、收取的申辦費用以及月付金試算等房貸內容。

2.房屋貸款管道

• 銀行

銀行是最安全的管道，且受金管會監管，貸款利率也是最低的。業務項目包括原屋融資、抵押貸款、理財型房貸等。缺點是審核相對保守，較難通過。

• 融資公司

融資公司是銀行之外最安全的融資管道，可以解決資金需求。雖然利率較銀行稍高，但是審核寬鬆，貸款額度也比銀行高。且與銀行同等規模，申請貸款安全可靠，目前房貸主要業務為二胎房貸等。

• 民間借貸

包括代書、當鋪、地下錢莊等。雖然審核門檻極低且手續快，但利率利息、申辦費用等相當高，還有許多其他的風險，應謹慎評估。原則上不推薦找民間借貸申請房貸。

四、房屋鑑價、銀行照會與審核

銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。

1.房屋鑑價

為了房屋買賣、貸款、贈與、繼承等需求，了解房屋現值並進行房屋鑑價至關重要。房屋鑑價可以透過多種免費管道取得，但在購房時，銀行委託專業鑑價公司進行估價是最精確和重要的，因為這會影響到銀行貸款的金額。

2.銀行照會

照會是銀行為確認申請人身分及資料真偽而進行的電話聯繫，通常發生在申請後的3天內，持續約10分鐘，建議提前註明方便聯絡的時間。

3.審核

徵信照會完成之後，照會人員會打一份徵信報告，徵信報告完整之後，整份案件就會到審核主管那邊。然後審核主管再看完全部的報告之後，再決定要不要核貸，或是要核貸多少額度。

五、對保簽約、抵押權設定、撥款入帳

對保簽約、抵押權設定和撥款入帳是房屋貸款流程中的重要步驟，用以確保買方、貸款人和抵押人的權益，並完成貸款交易。

1.對保

完成貸款的審核及照會後，就會進入對保的步驟，銀行或融資公司會與貸款人「核對」身份及本次合約的詳細內容，以「保障」雙方的權益。對保完成後，就會進入簽約的程序。

2.設定

簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。

3.撥款

上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。

六、申請房貸之後的注意事項

1.房貸清償流程是什麼？提前將房貸清償相關事宜

房屋貸款清償完畢後，記得要跟銀行索取「清償證明」，才能至地政事務所辦理房屋抵押權塗銷。而房貸清償流程的辦理方式很簡單，只需向銀行提出申請即可。其中需留意綁約期與違約金的相關細節，以避免權益受損。

2.房貸代償流程是什麼？房貸繳不出來的解決辦法

申請房屋轉增貸時，有一個步驟稱為房貸代償流程，目的在於代替清償原貸款銀行的房屋貸款餘額。如果有房貸繳不出來的困境，可以向貸款專員詢問房貸代償或是借新還舊等應對方案，或是直接將整筆房貸轉到別家銀行。除此之外也可以利用二胎房貸來解決房貸繳款困難。

QA.房貸審核常見問答

Q.何時可以知道核貸的額度和利率？

在未經正式的整體評估前，銀行是沒有辦法提供確切額度和利率的。最終的貸款條件，會在審核完成、簽約對保時與申請者確認。

Q.股票獲利可以作為收入來源嗎？

不可以。有些人會以股票獲利為收入來源，不過銀行拒絕以股利，當作房貸審核的收入證明，這是因為股票投資風險高。因此建議，可以將股利資金轉存至銀行帳戶中，並持續一年以上反而會是比較好的方法。

Q.銀行貸款申請好過嗎？

銀行貸款有利率低、風險低、申請上有制度等優點，是許多人在資金週轉時的首選。不過，因為銀行受到嚴格的法規限制，導致銀行作風保守，而且在貸款審核上非常地嚴謹，只承作有把握、低風險的案子，所以大大降低了貸款過件的機率。就算能通過申請的審核，可以拿到的貸款方案也不會太好。

了解申請流程、選擇合適的貸款方案、提供完整的申請資料以及注意審核和撥款的時間都是非常重要的步驟。房屋貸款是一項長期財務承諾，因此謹慎計劃和準備是非常重要的。

房屋貸款對於許多人來說是實現居住夢想的關鍵。然而，理解房屋貸款的種類、額度、利率、申請條件和注意事項對於成功申請和管理貸款至關重要。本文將深入探討各種方面，幫助您在房屋貸款領域中更加自信和明智地做出決策。

一、房屋貸款定義

房屋貸款就是用房子作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申請一筆貸款。這筆錢可用來購買房子、修繕房屋、投資理財、資金周轉甚至當買第二間房子的頭期款。

購屋貸款是指名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購屋買房。房屋抵押貸款則是拿名下的房子，抵押給金融機構或融資公司，以取得一筆資金。原屋融資特別是指沒有貸款的房屋，用房子來作擔保，以取得一筆資金。房屋再貸或二貸，則為已有房貸的房子再借一次房屋貸款。

二、房屋貸款種類有哪些類型？

房屋貸款是一種統稱，因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2大類，而這二大類再細分各種不同的房屋貸款，如以下所說明。

1.購屋貸款有哪幾種？

• 一般房屋貸款

房屋貸款是名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購屋，因此也稱作購屋貸款。

• 青年安心成家購屋貸款

政府為協助年輕家庭購屋而推出的房屋貸款計劃。提供優惠利率和條件，協助年輕人實現置產夢想。申辦期限為112年8月1日~115年7月31日。

• 自購住宅貸款利息補貼

支援符合所得及財產標準的家庭，2年內自購住宅並貸款。透過政府申請，核定後，政府補貼一部分住宅貸款利息，減輕貸款負擔。

• 公教專屬房貸
  

以軍公教的身分申請房貸，銀行對於貸款條件則會更為友善。目前銀行對軍公教房貸的利率，約在1.685%~7.65%之間。

2.房屋融資有哪幾種？

• 原屋融資

就是拿沒有貸款的房子來抵押借貸，通常只有屋齡較大、或者自地自建的房屋才沒有貸過款。

• 房屋增貸

就是當您的房貸已經繳一段時間、貸款餘額變少時，再向原貸款銀行申請增加貸款，這時銀行會根據房屋殘值與借款人的條件，來決定可增貸的額度。

• 房屋轉貸

是指將現有貸款轉移到利率更低的銀行，以減少利息支出。不過在目前房貸利率相對穩定的情況下，成功申請轉貸降息有一定難度。若原貸款利率較高（如2008年央行降息前的貸款），轉貸降息的機會較高。

• 房屋轉增貸

若您不滿意原房貸銀行的貸款條件，也可將您的房貸轉到其他間銀行申貸，房屋轉增貸有機會取得較多的資金、延長還款年限、或取得較低的利率，但由於房貸轉增貸等於重辦房貸，成本會比較高。

• 二胎房貸

又稱作二順位房貸、次順位貸款，二胎房貸是在保留原房貸的情況下，再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。

三、房屋貸款額度與成數怎麼看？

房屋貸款額度和成數通常基於您的信用評分、收入、債務比率和房屋價值，一般情況下，貸款額度越高，成數越高，您需要的首付款越少。

1.房屋貸款成數怎麼算？可貸額度多少？

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。房貸成數的計算基準，並不是房屋的「實際成交價」，而是銀行的「鑑估淨值」，通常是實際成交價的9成左右。

房屋貸款的可貸成數大約僅落在成交價格的7.2～7.5成左右，因此會建議頭期款最好準備成交價的3～4成，會比較安全。

雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成，但實際核貸的貸款成數，仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數，純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。

房屋貸款成數的評估，還是存在許多變因，例如銀行可能會認為你的房屋並未達到交易價格的價值，或是人、房條件不佳造成影響，甚至連政府的打炒房政策，都會對房貸成數產生影響。

以下我們將針對這些變因做更詳細的說明，幫助你評估自身狀況，是否有可能影響到房貸成數的多寡。

2.影響房屋貸款成數的因素

影響房貸成數不足的原因，大致分為四大類，銀行鑑價較低，實際成交價高於市場行情。再者考慮到房屋轉手性較差，房屋類型、建物類別、屋齡與座落位置都有相關影響。而申請人的條件狀況也是影響主因，銀行會看申請人的工作性質、收支負債比與信用評分作為依據，最後是央行打炒房政策也會影響貸款成數。以下解析：

1. 銀行鑑估值與實際成交價差距過大，建議購房前先查詢內政部實價登錄，也可以找多家銀行估價作為議價依據。
2. 房子類型、格局、裝潢等因素會影響貸款成數，部分房型可能無法貸款。
3. 房屋屋齡也是影響因素，新房通常貸款成數較高。
4. 房子所在區域也會影響貸款成數，六都和新竹地區貸款成數較高。
5. 收入和職業類型是重要考量，穩定的收入和專業職業能提高貸款額度。
6. 信用評分影響申貸，600分以上較有利。
7. 最新政策可能會對部分購房情況下調貸款成數，特定情況下可能受到限制。

3.房屋貸款成數不足如何提升？

提高貸款成數的方法：

• 提前養信用

建立良好的信用評分，使用信用卡並按時全額繳清，持有超過一年以上。

• 提供財力證明

固定存款、儲蓄險保單等可作為收入證明，也可提供不動產資料等財力證明。

• 提供保證人或擔保品

有信用和收入條件較好的保證人，或可提供不動產作為抵押。

• 與貸款銀行密切往來

與平時有往來的銀行申請，保持良好的資金流動紀錄。

• 考慮建商或房仲配合的銀行

對於預售屋或新成屋，找建商或房仲合作的銀行可以獲得更好的貸款條件。

• 購買房貸壽險

主動提出購買房貸壽險，可提高貸款額度或降低利率。

四、房屋貸款利率與年限為何？

房屋貸款的利率和年限因貸款條件、信用評分和市場條件而異，通常年限為15年、30年或其他可選擇的期限，而利率則依據市場變動或固定而定。

1.房屋貸款利率怎麼看？

目前的房貸利率地板價是2.06%，但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多，除了個人的信用條件和財力狀況，房屋條件也會是考量。

建議選擇一段式房貸利率，因為在長期還款下，總還款金額相對較低。例如，以借款700萬、20年期、一段式2%利率和分段式1.7%和2.1%利率為例，最終總還款金額差距為6萬元左右，可接受範圍內。

不過，利率計算方式應根據個人財務狀況選擇，初期資金較緊張的人可以考慮分段式房貸，以減輕前期還款壓力。總之，銀行在貸款中通常是最終受益者。

2.房屋貸款年限與還款方式怎麼選？

很多人選擇長年期房貸，是因為均攤下來月付金較低，卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長，房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和，即便利率只差一點點，支出也可能多很多。

房屋貸款有本息攤還和本金攤還兩種方式，區別在於每期償還的本金多寡。本息攤還每期本金較少，月付金較穩定；本金攤還每期本金較多，前期月付金較高，適合資金充裕且想早還貸款的人。也可選擇是否設定寬限期，寬限期內只還利息，後期月付金將大幅增加。

五、善用房貸試算工具

房貸試算是指在申請房屋貸款之前，使用試算工具估算未來的月付金、貸款額度和利率，以便評估財務狀況和找到最合適的房貸方案。

1.房屋貸款試算的好處

• 評估支出

可以提前知道自備款、頭期款、月付金的需求，幫助你確保負擔得起，並選擇適合的房貸方案。

• 貸款比較

能夠比較不同銀行的房貸方案，包括房屋增貸、轉增貸、二胎房貸等，找到最適合的貸款類型。

• 二次驗算

可以驗證銀行專員提供的貸款內容是否正確，避免被誤導簽下不利的房貸合約。

2.房貸試算的注意事項

使用房貸試算工具時需要注意以下事項：

• 使用便利性

選擇一個能提供多種計息方式和還款方式的試算工具，以獲得更真實的數字。避免需要填寫過多細節資料的工具，因為這可能不夠實用。

• 填寫個人資料

注意有些試算工具可能要求你提供個人資料或聯絡方式，這可能導致隱私問題或後續推銷電話的困擾，請謹慎處理。

• 資訊是否齊全

確保試算工具提供的結果包括月付金、利息總支出、貸款總支出和月付金變化等重要信息，這樣你可以更好地比較不同的計息方式和還款方式。

• 可貸額度計算基礎

理解貸款額度是基於房屋價值和借款人條件計算的，通常為房屋鑑價的80%。請注意，銀行使用的計算基礎是房屋的「鑑估淨值」，而不是成交價，這可能導致可貸額度低於預期。

六、房屋貸款申請條件與限制？

房屋貸款的申請條件和限制包括信用評分、穩定的收入、首付款、債務比率、房屋估值和貸款人的要求。以下針對申請條件、限制與技巧進一步說明：

1.房屋貸款申請條件

房屋貸款的申請條件可分為個人和房屋兩方面：

（1）個人條件

有薪轉證明的人需注意年齡限制，保持良好的信用分數有助於貸款申請。

沒有薪轉證明的人可以提高申請機會，方法包括長時間固定存款、找優秀保證人、提供財力證明。

（2）房屋條件

房屋屋齡過高、有問題結構（如海砂屋、輻射屋）或位於凶宅等情況可能降低銀行放貸意願。

房屋位置也影響貸款條件，市中心地段房價最高，附近高壓電塔、殯儀館、焚化爐等設施也會受到評估。

2.房貸有哪些限制會容易被退件？

常見銀行婉拒貸款的原因如以下所列：

• 信用瑕疵：曾有信用卡費或貸款遲繳的紀錄。
• 信用不良：貸款曾有未繳紀錄。
• 聯徵多查：短期多家銀行申請貸款。
• 資金用途：如申請貸款理由為投資股票、期貨。
• 還款能力不佳：沒有正當工作與穩定收入。
• 負債比太高：如超過DBR22倍、每月負債超過月薪60％、動用信卡循環、預借現金等。

3.房貸怎麼申請比較容易獲得好條件？

（1）房屋貸款申請的議價技巧

1. 了解自己的信用狀況，保持良好的信用分數。
2. 若有固定存款習慣，提高申請過件機會。
3. 考慮找優秀保證人，提升貸款機會。
4. 提供財力證明以加強財力條件。
5. 常往來的銀行可能有更好的房貸方案，詢問他們並以其利率向其他銀行詢問，以議價獲得更優惠的方案。
6. 若購買預售屋，考慮使用建商配合的銀行，但留意其利率可能較高。
7. 向房屋所在地的銀行申請，因為他們對當地房價較為熟悉，有較高的承作意願。

（2）如何挑選適合的房屋貸款申請銀行？

• 時常往來銀行

優點： 這種銀行通常能夠提供較快的審核速度，且房貸條件可能較為優惠。

限制： 申請者需要與該銀行保持良好的關係，否則可能難以獲得批准。

• 建商配合銀行

優點： 這種銀行合作建商，通常能夠省去一些繁瑣的程序，並提供較高的可貸成數。

限制： 房貸利率可能較差，且申請時可能會有較多的限制條件。

• 房屋同區銀行

優點： 這些銀行對於特定區域的房價較為熟悉，可能能夠提供更具有競爭力的條件。

限制： 通常，這些銀行較不願意跨區域進行房貸申請，可能會婉拒跨區的申請者。

七、房屋貸款有哪些要注意的事項？

以下是房屋貸款申請時需注意的事項：

1. 不要同時向多家銀行申請貸款，多次查詢信用會影響貸款申請。
2. 買新古屋或中古屋需提前完成貸款申請流程，預售屋可在付訂金時諮詢房貸方案。
3. 先做申貸鑑價再簽約購屋，確保貸款額度足夠。
4. 在買賣契約中加入但書條款，以預防貸款成數不足的情況。
5. 房貸壽險是選擇性購買，需謹慎考慮。
6. 考慮使用履約保證，以降低交易風險。

八、如何申請房屋貸款？流程與費用？

申請房屋貸款通常包括選擇貸款類型、提交財務文件、獲得貸款批准、支付貸款相關費用，如抵押登記費用，然後完成貸款交易，費用包括申請費、信用報告費、評估費等。以下完整說明：

1.房屋貸款申請流程

申請房屋貸款的流程包括以下步驟：

1. 選擇適合的貸款方案，如一般房貸、青年安心成家貸款等。
2. 備妥所需文件，包括申請人的身份證件、印章、財力證明、買賣契約書影本、土地與建物登記謄本等。
3. 提交申請文件至銀行進行審核。提供越齊全的資料，審核速度越快。
4. 銀行進行房貸審核，包括聯徵調閱、財務審核、房屋鑑價等。
5. 審核通過後，簽約與對保程序。確認貸款內容，如額度、利率、綁約期等。
6. 設定房屋抵押權，可選擇普通抵押權或最高限額抵押權。
7. 銀行將貸款撥款至指定帳戶，貸款契約生效，需按時還款直至還清房貸。

以上流程中的時間約需1~2個禮拜，並根據提供的資料和審核結果而變化。

2.房屋貸款費用項目

• 房屋鑑價費

數千元至數萬元不等，銀行內部或委外專業人士鑑價。

• 房貸開辦費

0元至6,500元不等，根據銀行和房貸方案不同而異。

• 帳務管理費

2,000元至20,000元，根據銀行方案不同而異，通常每年收取。

• 房貸手續費

徵信作業手續費和代償手續費，各家銀行標準不同。

• 貸款設定登記規費

按設定金額的千分之一計算。

• 房貸代書費

約2,500元至6,000元，根據地政士公會標準計算。

• 住宅保險費-火險

每年投保一次，費率依保險公司計算。

• 住宅保險費-地震險

每年投保一次，一般約1,350元。

最後兩種住宅保險費都是強制性必須要保的保險，但房貸壽險則非必要，可以個人需求決定要不要保。以上內容僅供參考，實際費用可能根據銀行和貸款方案的不同而變化。

QA.房屋貸款常見問答

Q.共同繼承的房子在還有房貸的情形下，會不會影響日後自己的房貸條件？

會影響。銀行在審核貸款時，都會調查申請人的財力與信用狀況。若是名下房子的產權非單純擁有，加上房貸也還未繳清，這些因素對銀行來說都是風險。因此日後想再申請一筆房屋貸款，將會影響貸款方案的條件。

Q.沒有工作可以申請房屋貸款嗎？

申請銀行任何貸款，都需要有一份穩定的工作，且須提供正式的工作收入證明，如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細；但如果是像融資公司申請房屋融資，只要有固定的收入來源即可申辦。

Q.房屋抵押貸款有哪些好處？

房屋抵押貸款的好處包括取得較低的貸款利率、較長的貸款期限、取得較高額度的資金、不用賣房也能取得資金，可用於房地產投資的機會。

Q.房屋已經有貸款後還可以再貸款嗎？

可以。房屋有貸款後，可以向原貸款銀行申請房屋增貸；也可以向其他銀行申請房屋轉增貸；若是需要的週轉資金較大，則可以向銀行或融資公司申請二胎房貸。

Q.為什麼房貸的實際申貸結果和我試算的不一樣？

銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據你所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間，如果想知道較精確的數字，建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。

房屋貸款是一項重大的財務承諾，因此，在申請之前，請確保充分了解所有相關細節。不同的貸款種類、額度、利率和條件都可能影響您的財務狀況，謹記謹慎評估您的需求和能力，以確保您的房屋貸款選擇合乎您的長期財務目標。

公務員房貸利率優惠是許多公務員所渴望的福利，但要如何借得最划算，關鍵在於了解影響超低利率的因素。在以下的文章中，我們將分享這些關鍵因素，幫助你在公務員房貸中取得最優利率，實現明智而划算的借款。確保自身的信用狀況良好、掌握貸款金額和期限的適度把握，以及選擇信譽良好的貸款機構，都是影響公務員房貸利率的關鍵因素。

一、公教身分就是低利率的最佳保障

公教人員可以申辦「築巢優利貸」房屋貸款，利率優惠且比其他貸款更划算。此貸款由台灣銀行和中國信託商業銀行辦理，利率以固定加上0.465％的機動利率計算，並有長達30至35年的償還期限。這項優惠貸款不限首購，但需設定抵押權作為擔保。若無法取得此貸款，公教身分仍可在其他銀行借貸時展現，因銀行通常偏愛公教人員，容易獲得較低利率。（今周刊）

誠如新聞標題中提到的，「如果有公教身分，就是低利率的最佳保障」。的確，也有許多網友分享，有一個受到銀行信賴的工作當靠山，會比自己小心翼翼養起來的信用分數，能夠爭取到更多如低利率等優惠的條件。

二、公務員貸款利率關鍵因素

和一般貸款一樣，真正會影響公務員貸款利率的因素，不外乎就是會直接影響到收入多寡的「身份別」、能夠強化還款能力的「財力證明」，以及增加個人信任度的過往「信用評分」。

這些因素可以幫助你獲得最低的貸款利率，從而在貸款過程中更明智和划算。以下是這些重點的分享：

身份別

公務員族群的最大特色，就是以固定的職級薪點來計薪，因此身份別是銀行在評估核貸條件時，一個非常重要的依據。

1.公教貸款

正式公務員或正式教師，能夠享有比約聘僱人員或代理教師更好的公教貸款利率優惠。

2.國營事業

國營事業主要是以年資作為評估標準，如果累積的薪級夠高，也能取得不亞於公教人員的優惠利率。

財力證明

一般申請貸款時，銀行只會要求貸款人提供職收證明，包括薪轉明細、勞保明細、在職證明等。但如果能夠同時提供其他財力證明資料，作為申貸的加分項，如固定房租收入、股票明細、其他固定收入存摺等，就有機會和銀行談到較低的利率。

個人信用狀況

貸款利率通常與個人信用記錄密切相關。維持良好的信用評分、按時還款以及避免逾期等行為可以提高你獲得較低利率的機會。確保你的信用報告無誤且正確，如果有錯誤，應立即修正。

1.信用評分

銀行對於良好信用的評分標準是600分（滿分為800分）以上，申請人可以透過持續使用信用卡消費並按時全額還款、與特定銀行建立長期往來關係、不頻繁申辦授信業務（信用卡、貸款）等方式，來維持自身信用。有了較高的信用評分，銀行也會比較樂意提供優惠的公務員貸款利率。

貸款金額和期限

貸款金額和期限也會影響貸款利率。通常情況下，較小金額和較短期限的貸款具有較低的利率。因此，如果可能的話，儘量借款金額合理並確定一個適當的還款期限，這樣可以幫助你獲得更優惠的利率。

選擇合適的貸款機構

不同的貸款機構可能提供不同的利率和條件。公務員貸款通常有專門的金融機構或專案，比如公務員特定優惠利率等。要獲得最低的貸款利率，應該尋找信譽良好且具有競爭力利率的金融機構，並詳細了解他們的貸款申請流程和條件。

總而言之，想要獲得公務員最低的貸款利率，你應該注意個人信用狀況，控制貸款金額和期限，並選擇合適的貸款機構。這樣可以增加你獲得貸款時的成功機會，並確保你在整個貸款過程中獲得更好的利益和優惠。

三、公務員房貸利率怎麼借得划算？

借款時，獲得超低利率是每個借款人的目標。對於公務員來說，享受房貸利率優惠是一項重要福利，但要借得最划算，還需要考慮多方面的因素。

以公務員的身分向銀行申請貸款，基本上銀行都會非常樂意借錢給你，因為公務員收入穩定，所以銀行多半都會提供較為優惠的貸款方案，其中又以公股銀行為大宗。

以房屋貸款來說，銀行的房貸利率都很低，而且還款期限可以到20年~30年。假如以公務員的身分申請房貸，銀行對於貸款條件則會更為友善。目前銀行對公務員房貸的利率，約在2.06%~7.9%之間。

公務員房貸－築巢優利貸

111年至113年「築巢優利貸」-全國公教員工房屋貸款，經公開徵選由臺灣銀行股份有限公司及中國信託商業銀行股份有限公司獲選承作（行政院人事行政總處）

成數85%，貸款年限35年（含5年寬限期），開辦費和手續費用免收，最低房貸利率2.06%。

公務員房貸利率試算

一名公務員最近向中信銀行申請築巢優利貸，成功獲得1000萬、30年期、2.06%的優惠利率。臺灣銀行不收取開辦費和手續費，月付房貸金額為31,673元，本息合計1,140萬元。

由以上的例子可以大概知道，公務員房貸月付金約略的情形。此房貸試算結果不含這30年間可能的利率升息。

公務員房貸有什麼優缺點？

公務人員貸款優缺點如下所述：

1.貸款優點

利率低、額度高、審核較寬鬆。

2.貸款缺點

超過80萬須提供保證人、超過80萬須親到銀行申辦、房屋貸款僅限於正式在職者申請（退休、離職、約聘、軍人皆不適用）。

四、公務員房貸除了銀行還有什麼選擇？

只要是向銀行申請貸款，銀行必定會審核個人的信用與財務狀況，假如你有以下的情形：

• 信用瑕疵：信用卡或貸款遲繳、信用卡預借現金、信用卡循環、聯徵次數過多、連帶保證人因主債務人信用不良
• 信用不良：貸款未繳、呆帳、債務協商、信用卡強制停卡、支票跳票、銀行拒絕往來
• 財務狀況不佳：負債比例大於60%、DBR 22倍超過

有以上情況，銀行都會婉拒貸款的申請。但還有一個可以解套的方法，就是向股市上市融資公司申請機車貸款、汽車貸款或二胎房貸，針對公務員也有提供優惠專案，詳細貸款資訊可以加Line諮詢。

公務員房貸不過怎麼辦？

除了要改善自己的財力與信用條件外，此時可以轉向民間貸款機構，如融資公司、代書代辦、當鋪等管道，尋找適合自身條件的貸款方案。不過，建議向民間公司申請貸款時，需多方比較與蒐集資訊，挑選合法的貸款管道，才能降低貸款的風險。

公務員身分的客群，因為工作與收入穩定，一直深受各家銀行的歡迎，所以銀行大多有推出自己專屬的軍公教貸款商品。要如何在眾多的商品中，選擇最適合自己的方案，其實是一門不小的學問。

建議你在挑選上只要符合安全、利率合理、且能滿足需求的額度，並能承擔每個月的還款金額，這樣的方案就是最適合自己的貸款專案了。

QA.公務員房貸利率常見問答

Q.公務員房貸利率多少？

不管是什麼類型的貸款，所謂的利率，都是由「基準利率」和「個人加碼利率」加計而成。

前者是銀行的基本放貸成本，無論是誰、向哪家銀行申請，差別都不會太大；後者則是銀行根據申請者的條件，評估放貸風險後所訂定的加碼利率，如果風險高，加碼利率就會比較高。

Q.為什麼公務員房貸利率可以比較低？

公務員在銀行眼中，是屬於職業穩定性高的族群，收入優於普通上班族，擁有相對較佳的還款能力，和銀行的「談判空間」也比較大。

而這個「談判空間」，指的當然就是個人加碼利率。條件越好、加碼利率越低，整體利率自然也跟著下降。

Q.公務員房貸利率多少合理？

以公股銀行而言，房貸利率最低自2.06%起，最高不會超過6%；信貸利率則是落在1.84%～5.41%之間。

公務員房貸利率雖然普遍比較低，但是每個人的職級收入、過往信用都不相同，真正取得的利率也會不太一樣。

最後，請記得在借款過程中謹慎且周全地考慮，以確保自己的利益和財務安全。希望這些資訊對你在公務員房貸中做出明智的選擇和決策有所幫助。

在現代社會中，房屋貸款是許多人購置夢想家園的必要途徑。然而，隨著金融市場的變化，貸款利率也會受到各種因素的影響，可能導致您支付更高的利息。在這種情況下，許多人開始探索轉貸降息的選擇，以減輕負擔並節省費用。轉貸降息真的比現有貸款更好呢？想將房屋貸款降息如何申請？本文報你知！

一、什麼是轉貸降息？

二、轉貸降息好嗎？

申請轉貸降息前，記得要先試算看看，降低利率後的月負擔及總支出，是否有高於你的轉貸成本。如果你的原貸款已經過綁約期，且轉貸利率真的差到很多，那就推薦你辦轉貸降息。

申請轉貸降息的好處在於成功機率較高。原銀行通常不願意降低利率，因為他們想賺取更多的利息。而新銀行希望吸引新客戶，因此願意降低利率。對申請人而言，申請轉貸降息的成功率較高，因為新銀行願意放寬標準。

轉貸降息vs轉增貸誰比較好？

轉貸降息、轉增貸都是不錯的貸款方式，主要還是看你的需求是什麼？

一般轉增貸的目的，是以增加貸款資金為主，因此不一定會幫你降息，甚至還可能會因為你的貸款金額增加，而調漲你的貸款利率；而轉貸降息通常就不會再增貸資金，或者只能再多貸10幾萬左右，所以還是要看你的需求是減輕還款壓力、還是增加貸款。

以下提供轉貸降息vs轉增貸比較表，幫助你快速了解兩者差異及優缺點：

三、轉貸降息好過嗎？

各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多，建議您與其一間間作比較，不如直接找平常有往來的銀行，除了有機會取得較低的利率之外，也可能會有手續費用上的優惠。

轉貸降息申請條件

• 年齡18歲至65歲
• 有固定收入來源、具還款能力
• 信用正常、無不良信用紀錄
• 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常（未逾期一個月者）

另外要注意的是，持份房屋如果要辦理轉貸，跟持份土地一樣，需要所有的持份人同意才可以進行轉貸。

申請轉貸降息要準備哪些文件？

• 雙證件影本
• 個人財力證明（薪資轉帳存摺、扣繳憑單或勞保異動明細）
• 戶籍謄本影本
• 土地建物所有權狀影本
• 原房貸繳款紀錄最近一年明細（扣款存摺封面及明細、繳款收據 、銀行對帳單）

如何知道轉貸降息是否划算？

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多，就表示轉貸是「划得來」的，這時候就可以考慮申請轉貸。

例如：貸款1000萬，原利率 2%，轉貸後利率 1.4%，利息差 0.6%，一年即省下6萬元，轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。

建議您，房貸轉貸的利差至少 0.3%以上，才會划算。

四、想將房屋貸款降息如何申請？

轉貸降息的申請流程，原則上與一般房貸流程一樣，只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。

轉貸降息申請流程

1. 尋找銀行：尋找適合的轉貸銀行，確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。
2. 承辦評估：提供上述文件後，由承辦轉貸的銀行進行評估。
3. 審核對保：審核通過後，進行簽約對保。
4. 抵押轉貸：將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。
5. 轉貸清償：轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。
6. 清償證明：原銀行發還清償證明與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。
7. 塗銷完成：申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記，將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。

※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續，加上牽涉到兩家銀行的作業流程，全程所需時間約 2~4 週。若信用良好，原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。

轉貸降息的費用有哪些？

• 轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用，轉貸視同重新辦理房貸，所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定，費用約為5,000~12,000元不等。

• 抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸／房屋轉增貸時，須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定，並將設定轉貸銀行的抵押權，須花費：書狀費80元／張、政府規費為貸款金額的0.12%、代書費2,500~6,000元，及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約1,500~2,500元。

• 原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型，所以會辦理房貸的時候會簽約綁定，通常為1~3年，如果提早清償的話會有一筆違約金。一般會以一定比例 x 貸款本金（或餘額）來計算，例如：綁約三年，第1年轉貸違約金比例最高（約貸款本金的1%），再逐年遞減（第2年0.75%、第3年0.5%）。

綜合以上費用，以貸款金額 500 萬計算，整個轉貸成本約在 35,000元左右。

QA.轉貸降息常見問答

Q.房子可以一直轉貸嗎？有次數限制嗎？

不建議這麼做。雖然有些投資客會利用轉貸的方式，不斷延長房貸寬限期，維持高槓桿操作，但也有一些風險存在。房子雖然保值，但隨著屋齡增加、還是會掉價，而每申請一次轉貸，銀行都會重新鑑價房屋價值，加上貸款成數也可能會因為屋況或借款人條件變差而減少，因此極有可能愈貸愈少錢，且銀行也不一定會給予寬限期。因此不建議您利用轉貸來減輕月付金壓力，畢竟貸款本金遲早都是要還的。

Q.哪些貸款有轉貸降息？利息可以降到多少？

目前銀行的信用貸款及房屋貸款，都有提供轉貸降息服務；而汽車轉貸較常見於民間貸款，但通常都是轉增貸居多，不太有機會可以降低利率。

轉貸降息的幅度要視情況而定。除非適逢銀行積極推廣信貸轉貸，或者你的條件比之前更好，不然一般的轉貸降息方案，頂多幫你降1%左右而已。

Q.不轉貸可以降息嗎？

有機會，申請轉貸降息前，建議可以先向原銀行詢問看看，如果你有提供更多的財力證明，或貸款期間皆繳款正常，也是有機會可以直接幫你降低利率。

還有另外一種情況是，如果原銀行發現你想找其他家辦理轉貸降息，且有順利通過審核時，原銀行也可能會主動提議要幫你降利率。

在決定是否要進行轉貸降息之前，我們應該仔細考慮現有貸款條件以及轉貸降息的潛在優勢和風險。請與您的貸款機構聯繫，了解他們提供的降息選項，並仔細比較各種貸款方案的條件、手續費和利率。

此外，請記得考慮到貸款期間、預期利率變動以及轉貸可能帶來的手續費等因素。諮詢金融專業人士可以提供更多的建議，以幫助您做出明智的財務決策。最重要的是，謹慎地評估您的個人經濟狀況和目標，確保選擇對您最有利的貸款選項。

房子的價值對於買賣雙方來說非常重要，因此了解如何評估房子的價值就顯得尤為重要。在進行房屋價值評估時，有三個關鍵概念需要理解，包括房屋現值、市價以及銀行估價。這些評估方法有各自的特點和用途，理解它們之間的差異可以幫助我們更好地判斷一個房子的價值。

一、房屋現值是什麼？查詢時機為何？

房屋現值又稱為「房屋評定現值」，核定標準是由各縣市的民意代表、營造建築等人員組成「不動產評價委員會」，依照房屋的用途、面積、位居地段、折舊率等，訂定出「房屋標準單價」後，再交由各地的稅捐機關依照「房屋標準單價」，核算出應有的房屋現值。通常來說屋齡越新、坪數越大、地段越好，房屋現值就越高。

什麼時候需要查詢房屋現值？

房屋現值查詢時機如下所列：

1.每年5月報稅時

因為房屋稅的計算方式與房屋現值有關，房屋所有權人可於報稅時查詢名下房屋的現值，並試算出應繳的房屋稅金額。

2.購買房子的時候

買房子時所產生的契稅，其計算方式也與房屋現值有關，可於交屋的過程中，依照本文所說明的試算方式，驗算契稅金額是否正確。

房屋現值主要用於課稅與報稅的時候；房屋市價則是於買賣房屋的價格參考依據。而房屋現值通常低於房屋市價，會有這樣的落差是因為，地方政府考量大多數民眾的稅務負擔，都會用較低的房屋現值來徵稅，所以才會造成公告的房屋現值，與房屋市價二者之間的落差。

二、為什麼銀行的房屋估價和市價不一樣？

只要有房屋買賣、房屋貸款需求，甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦，都會需要知道房屋現值，進而產生房屋鑑價的需求，房屋鑑價不一定要花錢，如果只是想得知大概的金額，有許多免費的管道可以進行房屋估價。

如何知道房子的價值？

由於買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候銀行估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，一般常見的房屋估價管道有這三種：

1.實價登錄網站

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。

2.房屋交易平台

如房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，或是591房屋交易，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

3.請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行，請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：

1. 銀行網頁試算：各銀行的網頁(如中國信託銀行)幾乎都有提供試算服務，常會有銀行鑑價高於或低於成交價，但也能做為參考。
2. 請銀行行員初步估價：行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等，但這不一定是最終貸款條件，仍要以總行審核結果為準。
3. 銀行委託估價公司鑑價：通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。

為什麼銀行估價總是比其他管道還低呢？如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。

下面我們來看看哪些因素可能會影響房子價格。

三、哪些因素會影響銀行房貸額度、利率？

申請房屋貸款，銀行除了看借款人條件，也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度，如果未來貸款人房貸付不出來，不得已要法拍房子，條件愈好的房子愈搶手，這樣銀行才能回收足夠的欠款。

銀行5大地雷房型

房屋類型有很多種分法，例如以使用及完工狀況可區分成預售屋、新成屋、中古屋，也可以用屋齡區分成新屋、老屋，還有建物型態、建材、格局、用途等分類方式，以下介紹會影響銀行房貸額度及利率的5大地雷房型。

1.房屋建材

海砂屋、輻射屋、爐渣屋、磚造、木造、鐵皮屋

2.房屋所在區域

位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地

3.房屋風水

凶宅、路沖、未臨路或是路寬3米以下

4.鄰近嫌惡設施

鄰近高壓電塔、變電所、加油站、焚化爐、高架道路、宮廟、殯葬區、墳墓

5.房屋用途

神壇、宮廟、特種營業場所、工業住宅、地上權住宅

因此如果買到屋況不好、格局奇怪或者附近有嫌惡設施的房屋類型，銀行就會嚴格審核，不僅貸款過件率低，甚至核貸給你的房貸成數低、額度少，房貸利率也可能比較高。

四、房屋現值計算教學與房貸試算須知

房屋評定現值有一套的計算公式，如以下所列：

房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×（ 1 – 折舊率 × 折舊年數）× 街路等級調整率（地段率）

舉例：小張有一棟3層樓自用住宅，屋齡已經30年，面積共100平方公尺，核定單價為每平方$2,500元，111年地段率為110%，折舊率1%，小張111年度房屋評定現值為：

數值代入公式計算結果為：

2,500（核定單價） X 100（平方公尺） X （1－1% X 30）X 110% = 192,500元

小叮嚀：依照計算出來的房屋現值，即可得出房屋稅應繳金額為：192,500 X 1.2%（自用住宅稅率） =  2,310元

使用房貸試算工具要注意哪些事？

提供貸款試算的網站和APP非常多，實用性也參差不齊，建議你在挑選房貸試算工具時，應注意以下幾點：

1.使用便利性

房屋貸款的計息方式、還款方式有很多，如果房貸試算工具只有提供一種算法，恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好，有的試算網站還需要先輸入「自備款」，才能進一步試算房貸月付金，相比之下較不實用。

2.填寫個人資料

有些試算網站為了蒐集客戶資訊，會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式，才能使用試算功能，這不僅會有個資外洩的疑慮，後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。

3.資訊是否齊全

部分試算網站或APP，所提供的房貸試算結果非常簡陋，除了每個月要還多少錢之外，其他如：利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供，如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較，恐怕就無法看出差異。

4.可貸額度計算基礎

房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的，目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度大約房屋鑑價的80%，銀行二胎房貸則是70%（融資公司二胎最高110%）。

特別提醒，可貸額度的計算基礎－房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準，並不是以房屋「成交價」來做計算，因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據你所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間，如果想知道較精確的數字，建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。

QA.房屋現值常見問答

Q.房屋現值是永遠固定的嗎？

不是。依規定「不動產評價委員會」每三年會評定一次。

Q.估價出來的價格有落差，要以誰的為準？

各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。

Q.房貸被銀行婉拒怎麼辦？還可以找誰辦房貸？

銀行為了維持穩定的資本適足率，房屋貸款審核非常地嚴苛，只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司的資本額與銀行相近，貸款風險比一般民間貸款低。好事貸二胎房貸審核寬鬆，房貸條件限制較少，只要房屋仍有貸款空間，都有機會申辦二胎房貸。

在評估房子價值時，需要考慮多個因素，包括地段、房屋狀況、市場供需情況等等。房屋現值是指根據房屋的收益能力和折現率計算出的目前價值。市價是指市場上類似房屋的成交價格，反映了買家和賣家之間的交易價格。而銀行估價則是指銀行根據其內部的評估標準和方法對房子的價值進行估算。

這三者之間可能存在差異，因為每個評估方法都有不同的考慮因素和評估標準。在選擇評估方法時，我們應該根據具體情況選擇最適合的方法，並在考慮多方面因素的基礎上做出準確的評估，以幫助我們作出明智的房屋交易決策。

在漫長的繳房貸過程中，有時候我們可能會遭遇到財務壓力或困難，導致無法按時還清房貸。這種情況下，申請寬限期延長可能是一個可以考慮的選項。許多人可能不清楚房貸寬限期延長的細節和申請流程。在本文中，我們將探討房貸寬限期延長的重要性以及如何申請寬限期延長，希望能提供一些有用的資訊和指引。

一、寬限期延長好嗎？

房貸寬限期延長沒有好與不好，需衡量自己的需求與條件後，再來考慮要不要申請。

房貸寬限期延長的優點

• 減輕還款壓力

因為在寬限期中只需繳交利息，而貸款本金則暫時不用還，所以在每個月的還款壓力上會大為減輕。

• 靈活運用資金

因為寬限期間不需繳交貸款本金，累積下來的資金也頗為可觀，所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕。

房貸寬限期延長的缺點

• 影響銀行貸款

申請房貸寬限期延長，對銀行來說等同債務協商，這對往後申請銀行的其他貸款來說，多少會增加被婉拒的機率。

• 寬限期滿後壓力增加

寬限期延長一旦結束，只是將之前未繳的本金與利息，平均分攤在往後的還款期數中，此時會明顯感受到還款的壓力。

• 央行升息影響房貸利率

2022年中央銀行開始執行升息政策，連帶影響銀行貸款利率的調升，這對房貸族群來說較為不利，尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大，經濟的負擔也會更沉重。

二、如何申辦房貸寬限期延長？

申辦前可以先參考我們整理的優缺點以及貴哥的詳細解說，再來評估自己適不適合延長寬限期。

房貸寬限期延長申請流程

1. 評估衡量後決定是否申請延長
2. 直接聯絡銀行
3. 至銀行填表單
4. 銀行審核評估

房貸寬限期延長的申請方式非常簡單，因為銀行已經留有你的基本資料，所以只要先以電話通知銀行，並親自到銀行填寫申請表單後，銀行就會根據申請者的條件進行審核，審核通過後就會延長應有的房貸寬限期。

三、有哪些寬限期延長須注意的事項？

房貸寬限期延長是一個可以提供您在貸款還款方面更多彈性的選項。以下是您在考慮申請房貸寬限期延長時應該注意的一些事項：

須為自用住宅

房貸寬限期延長通常僅適用於自用住宅貸款，而不包括投資性質的房地產。確保您的貸款符合該條件。

繳款記錄正常

確保您的房貸還款繳納正常，無任何遲繳記錄。通常，銀行或貸款機構會對還款紀錄進行評估，以確定您是否有資格申請寬限期延長。

有5年的上限

寬限期延長的上限是5年。即若在第一次申請時，只申請到3年的寬限期延長，則可再申請2年展延。請確認您的貸款合同中關於寬限期延長的相關條款。

以上是房貸寬限期延長須注意的地方，申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後，再來考慮要不要申請。

四、房貸寬限期後，房貸還是繳不出來怎麼辦？

以銀行的看法，寬限期其實是屬於另類的債務協商，如果你有申請本金寬限的話，若要再去找別家銀行辦貸款，難度就變得很高，因為別家銀行會認為你是屬於債務協商的客戶，貸款可能繳不出來。除了申請房貸寬限期之外，還有以下方式可以解決房貸繳不出來的困難。

找銀行協商

跟銀行辦了貸款之後，規定就是要每月準時繳款，但你可能因為收入變少、繳款負擔變重，希望跟銀行提出降低月繳款負擔申請，讓每個月的還款金額可以降低，有以下幾種方式：

• 延長還款期限

延長還款年限，這是最好的，等於是將貸款重新再貸一次，還款年限拉長，月繳款金額就會降低。

• 更改還款週期

就是更改還款周期，可以向銀行提出申請，但是通過的機率非常低。銀行之所以不會這麼做，是因為對銀行來說等於又是換了一個契約。

• 調降利率

調降利率，前提是你現在的利率是高的。

一般的房貸，如果銀行要賺錢，基本利率要在1.8%以上，現在利率落在1.35% ，對銀行來說幾乎是沒得賺，因為銀行賺得非常少，所以銀行就會變得很嚴格，除非你的原房貸利率太高，不然其實降息也是不太有機會的。

在過去銀行經驗，向銀行申請調降利率，銀行會根據你的案件，去個案調整，若目前的利率是2.5%上下，想要向銀行申請調降利率， 銀行是有機會調降到2.1%、2.2%，讓你有降到利率，但是沒有辦法降到很低。

活化不動產

名下已經有房貸，還想要透過這個房子來取得資金，方法有哪些？

• 房屋增貸

用名下貸款中的房子向原貸款銀行提出增加貸款申請，若原銀行無法貸款給你，以下為常見原因：一般可能是還款紀錄不正常、負債比偏高、沒有工作證明、信用評分不高，或者是鑑價後沒有增貸空間。

• 房屋轉增貸

如果遇到無法增貸的情形，還有另外一個選擇，就是將整個房貸轉去別家銀行，稱為「轉增貸或增轉貸」，這對另外一家新銀行來說，就是新增一筆大額度的房貸案件。

對銀行而言，比較喜歡這種案件，因為轉增貸的額度大，估價或是審核也比較寬鬆，不過缺點就是，可能要放棄第一次的房貸的利率，還有一個需要思考，就是當房貸轉貸之後，會產生一筆轉貸的費用，其中可能包含代書費 、地政事務所的規費、銀行的手續費。

如果上列這些方法，仍然無法通過遭到貸款銀行都婉拒了，貸不過了該怎麼辦？

• 二胎房貸

這時你還可以選擇二胎房貸，但因為它是第二順位的債權，風險比較高，且銀行向來貸款授信都很嚴格，所以銀行的二順位的申請條件會比一般房貸還更嚴苛。

如果銀行婉拒的話，還可以選融資公司，建議找有股票上市櫃的大型融資公司。

市場上融資公司很多，但是股票上市的融資公司中，目前主要是由好事貸子公司：好事貸股份有限公司提供好事貸二胎房貸服務。好事貸二胎房貸沒有銀行嚴格的規範，只看還款紀錄是不是正常？房子的價值有多少？

申請其他貸款

另外就是申請其他貸款，比如汽車貸款、機車貸款或者是信用貸款，但是信貸條件相較於其他貸款嚴格，這是因為信貸沒有提供抵押物的關係。再來就是汽車貸款，銀行也有做汽車貸款，融資公司也有做汽車貸款，銀行的汽車貸款是做車價的100%，假設你這台車子行情是50萬，最多就是可以貸給你50萬，但是一樣是會看你整個聯徵跟信用狀況，還有工作收入高低之類。

融資公司則可以貸給你車價的2.4倍，不過那是增加一間房子做抵押，但是目前常態性的貸款成數是車價的1.3倍，也就是說你的車價是50萬，融資公司可以借你110萬。其實機車也可以拿來貸款，但銀行沒有機車貸款這個項目，融資公司機車貸款，最多可以借到30萬，對於資金需求是一個不錯的選項。

QA.房貸寬限期延長常見問答

Q.二胎房貸有寬限期嗎？

有的。銀行因為審核嚴格，通常不會再給予二胎房貸寬限期；但是融資公司只要符合條件，經過申請與審核通過後，則會有2年的二胎房貸寬限期。

Q.房貸寬限期與「彈性繳款」有什麼差別？

二者差異不大。不一樣的地方在於，房貸寬限期有合約的限制，若是想改變還款方式，須付出違約金；彈性繳款則是國內銀行首創，可以線上申請改變月付金額，於繳款日前1日晚上11點前申請變更，有多餘資金的話，可以申請最高還款金額為本息3倍；若是資金吃緊，也可申請只繳交利息。

Q.如何提高房貸寬限期延長申請成功的機會？

可以在原來的房貸銀行，增加往來的紀錄，如信用卡使用、申請其他貸款、定期存款等，並保持按時繳款的良好習慣，基本上申請成功的機會都很高。

在貸款還款過程中，遇到財務困難時，申請房貸寬限期延長可能是一個有效的解決方案。這種寬限期延長可以為你提供緩解壓力和重整債務的機會。然而，每個銀行或貸款機構的條件和流程可能有所不同，建議詳細瞭解申請管道的條件和流程，並在處理財務困難時保持積極解決問題的態度。

存了一筆自備款想買房，預售屋跟中古屋各有利弊，要怎麼選擇？對年輕人購屋來說，在資金不夠充裕的情況下，普遍傾向預售屋。因為不用再擔心屋況與修繕的問題，不過預售屋真的好嗎？有哪些優缺點？跟中古屋比較如何？本文一篇告訴你！帶你更快了解與掌握不同房型，找到最適合自己的房子。

一、預售屋vs中古屋：網友分享購屋心得及原因

有人問到買預售屋和中古屋哪個好，一名女性網友提到如果預算一樣，買中古屋可以得到更大的坪數，且可以馬上入住，相對地預售屋則坪數小，而且還需要幾年才能蓋好。

她很好奇買預售屋的原因是什麼，於是引來了一群已經買了房子的人回應。這些人認為，輕鬆的付款方式和新屋的狀況是他們買預售屋的原因。在這篇文章發布後，更多的人分享了他們購買預售屋的經驗，其中包括預算考量和新屋狀況是兩個重要的因素。

年輕人可能更傾向於購買預售屋，因為他們不需要一次性支付大筆的自備款，並且有些建商還會提供家電和簡易裝潢，這對於預算有限的年輕人來說更加友善。相較之下，買中古屋需要支付更高的自備款，還需要重新裝修。（中時房產網）

在解讀這篇新聞之前，我們先來了解預售屋與中古屋的定義。

什麼是預售屋

預售屋是指「指領有建造執照，尚未建造完成，而以將來完成之建築物，為交易標的之物。」

簡單說，預售屋就是還沒有實體房屋，以事先規劃的藍圖，來銷售未來的房子。

什麼是中古屋

中古屋的定義是「興建完工已領取使用執照超過3年以上之房屋，或經過1次以上轉手買賣之房屋。」

較通俗的說法上則是指屋齡3年以上的房子，另一種則是只要有人住過，就算是中古屋。

不管是哪一種，房屋的狀況都還算可以，有些甚至不需要重新整修就能入住。

二、買預售屋還是中古屋好？

從新聞中，我們可以整理出幾個重點，讓我們來釐清在這則新聞中，大家所討論的買預售屋還是中古屋好？

選擇中古屋的優勢

• 中古屋的優勢：如果預算一樣，可以得到更大的坪數，並且可以馬上入住。
• 買中古屋的需求：買中古屋需要支付較高的自備款，並且可能需要重新裝修。

選擇預售屋的原因

• 預售屋的原因：一些人選擇買預售屋是因為付款方式較輕鬆，而且新屋狀況良好。
• 更多人的分享：其他人分享了購買預售屋的經驗，預算考量和新屋狀況是兩個重要因素。
• 年輕人的傾向：年輕人更傾向於購買預售屋，因為可以避免一次性支付大筆自備款，並且有些建商提供家電和簡易裝潢，對預算有限的年輕人更友善。

預售屋vs中古屋比較

再將預售屋與中古屋的定義、價格等各項條件去比較，如下列表格：

在了解了預售屋和中古屋的差異後，買房族可針對自身需求，選擇適合的房屋類型。

不過現下年輕人對預售屋的興趣比中古屋多一些，以下就以預售屋為主要討論，接下來討論預售屋的優缺點與注意事項、紅單轉讓等等相關問題。

三、預售屋優缺點

預售屋優點

• 低自備款

預售屋初期的購屋資金，比新成屋與中古屋要來得低。

• 貸款成數高

預售屋有屋齡低、屋況佳的優勢，較有機會拿到更好的貸款條件。

• 屋況全新

預售屋與中古屋最大的差異，就是預售屋是全新的房屋、設備也都是新的。

• 格局可以客變

所謂的「客變」就是客製化的意思，可以照自己想要的格局與配置。

• 房屋選擇多

愈前面購買預售屋的人，就能預先挑選喜歡的房屋格局。

預售屋缺點

• 房屋總價高

預售屋因為是全新的房子，格局、座向、廳數的選擇較多，價格也會比較高。

• 無法立即入住

通常預售屋是先賣再蓋、或是邊賣邊蓋，因此沒辦法買了就立刻住進去。

• 成品恐不如預期

實際蓋好房屋後，卻可能不如想像中的漂亮、寬敞。

• 實際居住環境與想像有落差

同上因素，預售屋常以廣告吸引客戶，但實際上卻可能並非如此。

四、預售屋注意事項

預售屋可能的風險

買預售屋存在許多風險，因為一切都還在紙上進行，所以不確定性很高，可能會遇到以下風險：

建商倒閉或留下爛尾樓，導致無法求償；預售屋價格被炒作，導致銀行估價低於預期，貸款額度不足；預售屋廣告不實，實際使用的建材、設備與廣告落差太大；建商違法進行二次施工，若簽署同意施工，遇政府強制拆除需自行負責。

因此建議尋找風評良好的建商以增加保障，或善用實價登錄查詢周邊房價，降低預售屋買貴的風險。

預售屋紅單的風險

預售屋紅單常見的風險有三種，如以下所列：

• 1.非正式合約

「預售屋預約單」或「預售屋訂購單」都不算是正式合約，因此在保留期內反悔，都沒有違約的顧慮，也都可以無條件退還已繳納的預約金。因為沒有正式合約的約束力，也提高了預售屋紅單的不確定性，讓風險潛藏在其中。

• 2.紅單也要課稅

預售屋紅單已經明令禁止轉售外，若是被查獲非法轉售紅單者，則要被課5%~40%的綜合所得稅，以我國的稅率來說，算是非常重的懲罰性稅率。

• 3.轉售與轉讓的分際要明確

以上有提到，政府禁止紅單轉售，但是允許沒有「收益」的轉讓，因此若是真的要轉讓手上的紅單，須小心不可以有對價關係存在，否則一旦被稅務機關查獲，除了會被課以沉重的稅金外，也會被處以15萬~100萬的罰鍰。

QA.預售屋常見問答

Q.打房政策對預售屋的影響？

近幾年政府積極打炒房，從實價登錄2.0、房地合一稅到平均地權條例修法，都是衝著預售屋而來，希望藉此減少預售屋炒作現象。據媒體報導，2022年的預售屋交易量，確實比前一年減少7.2%，但由於影響房價的因素非常多，要等到房價下跌仍需觀望。

Q.預售屋可以換約嗎？

基本上不行，依照《平均地權條例》規定，為了防止投資客炒作預售屋，禁止讓與或轉售預售屋買賣契約，僅配偶、直系血親、二等親內等內旁系血親除外。

Q.預售屋簽約後可以反悔嗎？訂金可以退嗎？

預售屋退訂是否能拿回訂金，要看退訂的時間點，如果是正式簽約前取消，是可以拿回以支付的訂金的；但如果已經簽署正式合約，那麼你支付的「訂金」，就會轉為具法律效力的「定金」，這時候取消合約，就可能拿不回定金，甚至要再支付一筆違約金。

隨著央行再次升息，房貸利率也將相應調高，這對房貸客戶來說可能會帶來額外的負擔。因此，房貸試算成了一個非常重要的工具，可以讓人們計算出升息後的房貸還款金額和總費用。這對於想要計劃購屋或已經購屋的人來說都非常有用，使用房貸試算可以讓人們更好地了解升息後的還款情況，幫助他們做出更明智的財務決策。

貸款千萬 一年多繳4.4萬 房貸族心淌血

記者會上，央行總裁楊金龍表示，在第一季理監事會議後，他們決定再次上調利率半個百分點。

〔吳靜君／台北報導〕央行昨日宣布升息半碼（0.125個百分點），為去年3月來第5度升息，累計升息達3碼。據央行統計，五大銀行2月新承作房貸平均利率1.98％，房地產業者表示，若足額反映，新承作房貸平均利率將達2.1％，此為14年來，房貸利率重回2％以上。

信義房屋以貸款1000萬元、30年本息攤試算，5度升息前房貸利率地板價為1.31％，每月房貸金額3萬3608元，5度升息後，房貸利率地板價升至2.06％，每月貸款金額增加到3萬7263元，等於每月房貸增加3655元，一年要多出約4.4萬元房貸支出，幾乎吃掉了一個上班族一個月薪水。（摘錄自中時新聞網）

如果以房屋貸款1000萬元，用30年本息攤來試算的話，每年將多花費約4.4萬元用於房貸支出，相當於一位上班族一個月的薪水。

房貸利率的組成

房屋貸款利率種類看起來好像有很多，但其實它們的基本結構大都是由基準利率（I）和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。

1.基準利率

基準利率也稱作指標利率，是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。

2.加碼利率

個人加碼利率，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。

固定型利率和指數型利率差在哪？怎麼選？

固定型利率＝（不受市場影響的）基準利率＋加碼利率
指數型利率＝（會隨市場變動的）基準利率＋加碼利率

固定型房貸利率和指數型房貸利率，最大的差別，就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%，就可以選擇固定型利率，如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，則可以選擇指數型利率。

1.固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。

2.指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

小知識

早期銀行房貸利率較高，保險公司為吸引客戶，推出了前期固定利率稍低於銀行，後期恢復指數型計息的混合式方案，不少民眾因此選擇轉向保險公司申辦房貸。但隨著央行連連降息，固定式利率方案就變得不那麼划算了。

3.央行升息！指數型房貸利率試算

近年受疫情影響，截至2022年9月，央行已經三度升息共2碼，未來還有可能繼續調升。央行升息，指數型房貸也會隨之變化，與原本的房貸利率比較，究竟會帶來多少額外的支出呢？

我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。

房貸試算是什麼？房貸試算的好處

房貸試算顧名思義，就是在申請房屋貸款前，利用試算的工具，可以大概算出自己未來房貸的月付金會有多少？以及評估房貸的額度與利率，是否符合自己的期望。這樣的方式，除了可以比較各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件，避免被銀行的房貸專員誤導，進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處：

1.評估支出

使用房貸試算工具，可以帶入各家銀行的房貸方案數值，能讓你在購屋前清楚的知道，自備款、頭期款、月付金該準備多少，能預先評估自己是否可以負擔得起，進而選擇適合的房貸方案。

2.貸款比較

房貸試算工具也可以幫助你，從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中，選擇出最適合自己的房貸類型。

3.二次驗算

銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案，因此房貸試算工具還可以驗證，銀行專員所說的貸款內容是否屬實。

通過使用房貸試算，人們可以輸入貸款金額、貸款期限、利率等數據，計算出每月的還款金額和總費用。這可以讓人們更好地了解自己的財務狀況，並做出更好的決策，避免不必要的財務壓力。

房貸不足毀約？買房貸款沒過算違約嗎？房貸成數不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：沒收或加倍賠償斡旋金、賠要約書3%房價違約金、簽約後反悔可能吃官司。不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。

一、房屋貸款成數不足的原因？

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。

1. 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子，銀行給你的貸款額度是1,000萬元，這代表什麼意思？

房屋貸款額度試算根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算，台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成，
我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢：
1,000萬元（可貸額度） ÷ 0.75（貸款成數）=　1,333萬元（鑑估淨值）

為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

2. 不同類型的房子會影響貸款成數

因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。

依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出，別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型，相對的銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅5-6成，想買套房，反而需要更多的自備款。

3. 屋齡會影響貸款成數

房屋的屋齡也會影響貸款成數，根據聯徵中心2021年第二季的統計，屋齡在3-15年的房子，價格是最高的，屋齡越老，房子價格越低，到屋齡30年左右的屋子價格最低，超過30年卻又谷底反彈，價格稍稍回升，推測是綜合了其他因素產生的結果。

4. 房子的所在區域會影響貸款成數

基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。

如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。

以銀行潛規則來說，房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。

除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。

5. 收入高低會影響貸款成數

收入高低會影響貸款成數，而且非常重要。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。

房貸月付金試算假設小明月收4萬，想要購買1,000萬元的房子，如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%，並採本息平均攤還，那麼小明的房貸月付金額是27,610元。
27,610元（房貸月付金） ÷ 40,000元（月收入）× 100%  = 69%（收支負債比）

如果小明名下的負債只有這筆房貸，那麼小明的負債比就是69%，其實已經算危險了，萬一名下再多一筆負債（信用卡、信貸、車貸都算），貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。

6. 工作性質會影響貸款成數

就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。

相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。

7. 信用評分會影響貸款成數

當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：

• 信用卡或貸款遲繳
• 動用信用卡循環利息
• 使用信用卡預借現金
• 聯徵被查詢次數超過3次
• 無授信往來紀錄（信用空白）
• 申請貸款（信用貸款或汽車貸款）

想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

8. 央行打房會影響貸款成數嗎？

不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策，央行自2020年底已4度祭出房市信用管制措施，其中針對自然人（也就是一般民眾）購屋貸款的貸款成數規範為：

• 全國第3戶（含）以上購置住宅貸款，最高貸款成數為4成，且無寬限期。
• 全國購置高價住宅貸款，最高貸款成數為4成，且無寬限期。
• 特定地區第2戶購屋貸款：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區，無寬限期。

也就是說，只要您是首購族、且不是購買高價住宅（台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬），基本上不受央行打房影響。

二、房貸成數不足毀約會怎樣？

房貸成數不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：

1.沒收或加倍賠償斡旋金

對於有興趣的房子想要出價時，須先拿出一筆「斡旋金」，請房仲與屋主議價。不過，只要有任何一方反悔，導致房屋買賣的流程中斷，其後果將會有2種情況發生：買方反悔時斡旋金將被沒收；賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。

2.賠要約書3%房價違約金

假如不想以斡旋金的形式，則須使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方，有一方反悔時，違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額，通常會高出斡旋金不少，所以要約書的議價方式較少人使用。

3.簽約後反悔可能吃官司

斡旋金與要約書二者，都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔，只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失；一旦在正式簽約後反悔，無法完成房屋買賣的流程，除了違約金的賠償外，還有可能會被房仲或屋主提起告訴。

不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。

三、房貸成數不足怎麼辦？如何避免？

如何預防因房貸成數不足，而毀約的情況發生？可以利用下列3種方法來避免。

1.預作解約條款

因為房屋鑑價與成交價落差太大，導致銀行貸款成數不足，讓買賣雙方對簿公堂的例子時有所聞。其實上述這種情況，是可以利用「但書條款」來避免。

「但書條款」簡單來說，是在「要約書」與「斡旋金」的書面契約旁，加註若是房貸成數不足時，買賣雙方該如何處理的文字敘述。其範例如以下所列：

XX銀行房屋貸款需達成交價X成，若房屋貸款成數不足X成者，買方得主張無條件解除本契約。（有指定銀行時的範例）
房貸成數不足成交價X成時，排除以個人信用貸款，補足房屋貸款成數不足的條件。若無法達成上述條件者，買賣雙方即可無條件解約。（無指定銀行範例）

2.利用房貸試算

目前房屋價格透明而且方便易查，除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外，還可以利用各家銀行，所提供的房貸試算網站，算出大概的貸款額度，就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。

3.銀行事先估價

可以直接請銀行，幫有興趣的房子進行鑑價，由銀行方所作的房貸估算，在房貸成數上則會更為準確。在此提醒，並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請，因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦，反而會浪費一次聯徵查詢的機會。

以上3種方法可以有效預防，房貸成數不足而毀約的情形發生，建議在買房簽約前可以多加利用。

四、房貸不足的解決方式

若是非常喜歡某一間房子，但銀行貸款成數就是差臨門一腳，此時可以參考以下3種方式來提高房貸成數。

1.提供財力證明

如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

2.提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。

3.提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。

五、房貸成數常見Q&A

Q.新成屋貸款最高可貸幾成？

一般來說，買房子會先準備房價20%-40%作為頭期款，而實際的頭期款多寡主要取決於銀行貸款成數，而銀行貸款成數會受到房屋種類、屋齡、所在環境、地區、坪數大小影響，通常新成屋貸款會比預售屋貸款低一點點，因此在購買房子時需要以自身頭期款與房屋貸款成數來選擇自己能負擔的種類。

Q.先辦信貸再辦房貸，和先辦房貸再辦信貸有差嗎？

有差。一般信貸沒有抵押品，審核會比較嚴格，如果先辦房貸的話，就會拉高你的負債比，之後要再借一般信貸的條件就會變差；但如果是先辦信貸，因為房貸有設定房屋抵押的關係，在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。

Q.如何利用試算功能避免房貸不足毀約？

目前各大銀行網站都有專屬的房貸試算功能，可以選擇想要申請房貸的銀行，帶入自身的貸款條件後，就能立即獲得房屋貸款的大概額度。假如貸款額度與自己的預期有落差，建議補強房屋貸款的加分條件。

買房對許多人來說，是人生的頭等大事。如何順利申請房屋貸款，避免房屋貸款成數不足的窘境，其實是有方法的。只要在申請貸款前審慎評估，檢視自身貸款條件是否有不足之處，然後善用銀行試算與鑑價的功能，相信是可以避免房貸不足毀約的情況。

央行升息房貸利率創新高？房貸寬限期延長有助於降低月付金嗎？房貸利率已攀至1.864%，降低月付金欲用房貸寬限期延長？其實這是一把雙面刃，在能力範圍內運用得當，它是可以有效減輕還款壓力，並增加一筆額外的資金；不過若只是將寬限期延長，當作是一種逃避還款壓力的作法，這樣只是將還款的痛苦延後而已，根本的債務問題終究還是要面對。

一、升息對房貸利率影響有多少？

1-1央行打炒房升息，房貸利率達新高1.864%

央行去年升升不息，並公布去年底房貸利率已到1.864%，是七年以來最高，房貸1.6%的低利率已成過去。

〔李瑞瑾·Yahoo財經特派記者〕央行公布（2022）年12月本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款利率，房貸利率來到1.864%，為2016年1月以來新高，房仲業者表示，再加上12月升息半碼，未來利率會相當接近2%，不過市場預期這波升息應該逐漸來到尾聲，至少不必再擔心未來利率升升不息。

同時，政府也為了降低民眾升息負擔，規劃進行利息補貼方案，降低升息對於房貸族的影響。值得留意的是，五大銀行12月新增房貸645億元，金額是近3年同期新低，隱約反映市場有降溫跡象。（Yahoo財經）

政府打炒房動作頻頻，房市降溫，一方面升息，一方面針對弱勢提出補貼方案。

〔記者陳美君／台北報導〕銀行房貸利率驚驚漲，房貸族利息負擔愈來愈沉重。中央銀行昨（30）日公布，去年12月，五大銀行新承做房貸利率漲至1.864%，連13漲並創七年新高；央行經研處副處長蔡惠美指出，由於央行12月中旬再度升息半碼，預估銀行房貸利率在1月時漲幅會更為明顯。

展望今年房市，央行經研處副處長說，市場走勢取決於供給及需求，除央行升息與政府打炒房政策，國內外大環境、經濟成長的不確定性也都會影響房市景氣。另外，平均地權條例已於1月三讀通過，是否會進一步對房市景氣產生影響，需持續觀察。（經濟日報）

房貸壓力沉重，3%的信貸經過屢次升息也到了4%，這讓雙貸族雙重打擊，有什麼可以降低月付金壓力的好辦法嗎？房貸寬限期延長會是解套的妙招嗎？抑或只是另一種隱藏壓力？本文報你知！

1-2房貸利率月付金怎麼計算？

固定型房貸利率和指數型房貸利率，最大的差別，就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%，就可以選擇固定型利率，如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，則可以選擇指數型利率。

1.固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。

2.指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

3.央行升息！指數型房貸利率試算

近年受疫情影響，截至2022年9月，央行已經三度升息共2碼，未來還有可能繼續調升。央行升息，指數型房貸也會隨之變化，與原本的房貸利率比較，究竟會帶來多少額外的支出呢？

我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。

二、房貸寬限期延長好嗎？

誠如上述所言，房貸利率越來越高，月付金壓力越來越沉重已是不爭的事實，那麼還有什麼方式能讓月付金降低嗎？

其實還有一個無敵小星星，就是將房貸寬限期延長，但是也如同無敵小星星一樣，時效性一過，所有福利都沒有了，究竟房貸寬限期延長有哪些優缺點？適不適合我？以下解析說明：

2-1房貸寬限期延長優缺點與注意事項

房貸寬限期延長沒有好與不好，需衡量自己的需求與條件後，再來考慮要不要申請。申辦前可以先參考我們整理的優缺點，再來評估自己適不適合延長寬限期。

1.房貸寬限期延長的優點

• 減輕還款壓力：因為在寬限期中只需繳交利息，而貸款本金則暫時不用還，所以在每個月的還款壓力上會大為減輕。
• 靈活運用資金：因為寬限期間不需繳交貸款本金，累積下來的資金也頗為可觀，所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕。

2.房貸寬限期延長的缺點

• 影響銀行貸款：申請房貸寬限期延長，對銀行來說等同債務協商，這對往後申請銀行的其他貸款來說，多少會增加被婉拒的機率。
• 寬限期滿後壓力增加：寬限期延長一旦結束，只是將之前未繳的本金與利息，平均分攤在往後的還款期數中，此時會明顯感受到還款的壓力。
• 央行升息影響房貸利率：2022年中央銀行開始執行升息政策，連帶影響銀行貸款利率的調升，這對房貸族群來說較為不利，尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大，經濟的負擔也會更沉重。

3.寬限期延長的注意事項

• 必須為自用住宅
• 貸款繳款正常，無遲繳記錄
• 房貸寬限期延長上限為5年（若第一次申請寬限期為3年，可以再申請延長2年）

以上是房貸寬限期延長須注意的地方，與各項的優缺點整理。申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後，再來考慮要不要申請。

2-2房貸寬限期後貸款繳不出來怎麼辦？

房貸寬限期滿後，房貸繳不出來的話，除了可以申請延長寬限期外，還有以下4種方法可以選擇：

1.房屋增貸

房屋增貸就是將貸款的房屋，再向原貸款銀行申請一筆貸款，若是銀行同意申請，則會將增貸後的資金撥款到你的帳戶中。不過，如果房貸都沒還到本金，此時想申請增貸，除非當初成數沒有貸得很高、或房價短期飆漲，估價後有空間，否則銀行很可能會婉拒申辦。

2.房屋轉貸

可以將房屋貸款，轉換到另一家銀行。假如新銀行接受你的房貸轉貸申請，有希望可以再向新銀行申請一次寬限期。只是轉貸時要注意三種可能產生的成本：

• 原銀行的違約金：若是還在原銀行的綁約期內，需付給原銀行一筆違約金。
• 新銀行申請費用：轉貸時需付給新銀行手續費與代書費。
• 轉貸產生的規費：除了上述2項可能產生的費用外，地政規費也要再繳一次。

3.債務整合

除了房屋貸款外，假如名下還有其他小額貸款，背負的還款壓力沉重，此時可以考慮以債務整合的方式，減輕身上的貸款壓力。

4.房屋二胎

將還有貸款的房屋，向銀行或融資公司申請二胎房貸。因為銀行審核嚴格，二胎房貸的過件機會不高，所以可以考慮向融資公司申請二胎房貸，其優點有：審核寬鬆、額度較高（最高500萬）、利率與銀行接近等。

由以上的說明可以知道，房貸寬限期延長是一把雙面刃，假如在能力範圍內運用得當，它是可以有效減輕還款壓力，以及增加一筆額外的資金；不過，若只是將寬限期延長，當作是一種逃避還款壓力的作法，這樣只是將還款的痛苦延後而已，根本的債務問題終究還是要面對。因此在申請前需要調整好心態，善加利用房貸寬限期延長的優點，為自己有限的資金創造出更大的價值。

房屋貸款補貼方案好過嗎？大家都想知道：我領得到房屋貸款補貼方案嗎？我是否符合條件？預估全台約有40萬名房貸族受惠。如果真的遇到房貸壓力，甚至是無頭期款或無裝潢費，借信貸來補的雙貸族，也不是40萬名內的幸運兒，那還能怎麼度過房貸難關？又會有哪些影響呢？如何降低房貸月付金？房貸繳不出來還可用房屋二貸！

一、房貸補貼方案好過嗎？須符合4條件！

近期超徵稅收回饋於民的話題討論不斷，其中政府也有推出針對背房貸的房奴族優惠補貼方案，大家都想知道：我領得到房屋貸款補貼方案嗎？我是否符合條件？本文從兩則新聞中帶你掌握！

1-1兩則新聞看房貸補貼方案領得到嗎？

〔林昀萱報導〕台灣房價高、央行連續4次升息，讓房貸族苦不堪言。內政部祭出「房貸補貼」，符合條件者每個月可以領到約3000到4000元，為期一年、免申請直接入帳，預計約有30到40萬人可以受惠。

為了減輕房貸族負擔，政府局定利用超徵稅收中的1000億元啟動第一波的「加強經濟及社會韌性方案」，在春節後提供一年房貸補貼。「賣厝阿明」在臉書粉絲專頁「賣厝阿明 知識+」列出房貸補貼4條件：

一、只有一戶貸款中的自用住宅
二、家戶所得在家庭平均所得一定分位數下
三、貸款餘額在一定金額以上
四、房屋價值不能太高（排富條款）（三立新聞網）

網路上的房產專家將資訊整理出四大條件，大家可以看看是否符合自己的狀況？

〔彭媁琳、傅沁怡、呂雪彗〕央行升息下，為減輕房貸族壓力負擔，行政院端出3,800億經濟成果分享全民特別預算案中，將匡列1、200億元作房貸利息補貼方案。官員指出，這次至少依所得70分位點作為所得條件勾稽，限僅一戶自用住宅且有貸款者，民眾不必申請，每個月發放定額補貼，補貼期限暫訂一年，預估至少40萬戶受惠。

相關方案由財政部和金管會撈出符合資格民眾，造冊後撥款到民眾帳戶，民眾不需自行申請。（工商時報）

如上新聞所述，估計約有40萬戶民眾可以領到補助。行政院責成「經濟成果分享全民特別預算案」，希望能幫到房貸族減輕壓力。

1-2哪些人可能面臨房貸壓力？

• 房貸成數不足，買房自備款超出預算

銀行核貸的房貸成數不如預期，買房需要準備的頭期款就會更多，如果手頭沒有多餘資金，可能得再多申請一筆信貸來補足自備款，每個月要還房貸跟信貸，負擔自然變重。

• 房貸寬限期結束，還款月付金倍增

許多人辦購屋貸款時，會使用房貸寬限期，前2~3年房貸只繳利息不還本金，初期可減輕房貸壓力，但是寬限期結束後，開始本息平均攤還，月付金瞬間倍增，若沒有預留資金，可能會面臨房貸繳不出的窘境。

• 收入減少，沒有多餘資金負擔支出

工作不穩定、失業、生意變差等因素，導致月收入減少，手邊也沒有多餘資金作周轉，無法依照約定時間繳交房貸。

二、房貸繳不出來又無補貼怎麼辦？

如果真的遇到上述的房貸壓力，甚至是無頭期款或無裝潢費，借信貸來補的雙貸族，也不是40萬名內的幸運兒，那還能怎麼度過房貸難關？又會有哪些影響呢？

2-1房貸遲繳的影響

房貸遲繳超過一個月，或者是未滿一個月但常態性遲繳（例如一年3次以上），都會嚴重影響聯徵信用分數，未來想再跟銀行貸款幾乎是不可能，即使已經繳清欠款，都還是會留下信用不良紀錄。

而且貸款遲繳還會產生違約金，增加還款負擔。

除此之外，如果房貸遲繳超過6個月，銀行可能會以「借款人出現債信不足」為由，行使房貸契約裡的加速條款，要求借款人立即清償全部債務，最嚴重甚至得面臨房子被法拍的情況。

• 房貸繳不出來能找誰求救？

當財務出現問題時，建議先向貸款銀行申請債務整合，或者申請債務協商，與銀行協調適合的還款方案，如果無法順利跟銀行申請緩繳、降月付金，也可以考慮向融資公司申辦二胎房貸或汽車貸款來解決資金短缺問題。

• 房貸繳不出來可以使用幾次寬限期？

申請房貸寬限期沒有次數限制，但銀行也會根據申請人條件決定是否核給，通常最多只能申請兩次寬限期，而且使用房貸寬限期的長度不得超過貸款期限的1/3。

2-2如何降低二胎房貸月付金？

• 延長房貸還款期限

你可以主動向銀行詢問，自身狀況是否符合申請房貸緩繳或展延的資金，也可以直接跟銀行協商，將房貸還款期限拉長。假設你跟銀行貸款500萬、利率1.357％，本息平均攤還20年的房貸，每個月要繳23,800元；如果拉長至30年，每個月只需繳16,915元；40年則繳13,504元。

或者你也可以拉長還款間隔期。一般房貸大多是採月繳，如果有短期週轉問題，可以跟銀行協調，在一定期限內採雙月繳款、每季繳款。

不過，這樣雖然可以減輕當下的還款壓力，但長期來看，利息支出也會增加。同樣舉前面的例子，原本本息平均攤還20年的房貸，利息支出約71萬元；30年的房貸，利息支出則約109萬元；40年飆升到148萬元。

• 申請二胎房貸轉貸

將你名下的二胎房貸轉到另一間銀行，來降低貸款利率，就能減輕月付金壓力。如果房子在這段期間有增值，還有機會申請二胎房貸轉增貸，多貸一筆資金。

如果你的房屋二貸已經繳滿一年，且都有正常還款，就有機會跟貸款公司申請降低月付金。不過實際還是要看你的財務及信用狀況，還是要再跟貸款公司做確認。

安養信託vs以房養老？所謂的安養信託，就是讓高齡者透過信託的機制，妥善安排退休後的資金使用規劃，並同時滿足財產管理、保障醫療照護、老後生活品質，以及實現居住安全等多元功能。除了不動產逆向抵押貸款外，還有售後租回年金屋、社會照顧服務等形式。目前「以房養老」多以不動產逆向抵押貸款為主。你想知道的銀髮族房產活用報你知！

一、銀髮族房產活用安排退休規劃

1-1退休資產如何規劃？備妥長照開支

對於長照需求，可簽訂1,000萬元預開型安養信託，自75歲起每年領取100萬元支付未來十年可能的長照相關費用。退休準備可扣除1,000萬元做為日後的長照基金，並將其餘2,000萬元投資於定存和海外投資等級債券。

總資產整體收益率約3.7%高於消費者物價指數年增率2.35%。建議75歲到期的第二筆750萬元債券投入以投資等級債券為主的複合債券基金，除了享有配息收益，還有機動性，但須關注風險。（經濟日報）

1-2什麼是安養信託？

所謂的安養信託，就是讓高齡者透過信託的機制，妥善安排退休後的資金使用規劃，並同時滿足財產管理、保障醫療照護、老後生活品質，以及實現居住安全等多元功能。

安養信託契約終止後，剩餘信託財產則按委託人意願付予歸屬權利人，如子女或社福機構等。

安養信託主要是金錢信託，民眾（委託人）與銀行（受託人）簽訂安養信託契約後，將金錢資產交由銀行管理，於信託期間定期、定額領取生活費。

如有醫療照護需求，則由信託戶專款專用，支付予指定帳戶中。客戶可以指定由信賴第三方作為信託監察人，同時監督銀行的資金撥用，並保護契約不會遭他人任意解除。

二、常見的房產價值活用有哪些？

2-1房產價值活用三大模式

這三種常見模式，包括「留房養老」、「以房養老」和「賣房養老」，我們將其內容整理如下：

1.留房養老

• 內容：由銀行包租代管，每月獲取租金
• 資金來源：房租收入
• 房屋所有權：持有
• 持續居住：否
• 可否繼承：可

2.以房養老

• 內容：將房產逆向抵押，每月領取定額款項
• 資金來源：抵押貸款
• 房屋所有權：抵押（保留居住權）
• 持續居住：是
• 可否繼承：貸款清償後，可

3.賣房養老

• 內容：賣房一次取得現金
• 資金來源：受屋款項
• 房屋所有權：售屋款項
• 持續居住：否
• 可否繼承：否

2-2安養信託申辦銀行與比較

目前安養信託大多還是由公股銀行承辦，我們將申辦銀行的資訊整理如下表：

三、安養信託優缺點

究竟要不要申辦安養信託？我們各自列舉了3項安養信託的優點和缺點，供你依照自身的需求評估。

3-1安養信託優點

安養信託優點包括：

• 款項受到保障，生活、醫療、安養專款專用。
• 依自由意志規劃財產分配，避免遭他人或不肖子女侵占。
• 各類財產均可信託，受銀行管理穩固安心。

3-2安養信託缺點

安養信託缺點包括：

• 須支付信託管理費或其他衍生費用。
• 託管不敷成本，銀行可能會捨安養信託，改推薦其他理財工具。
• 業務發展不夠成熟。

透過留房或以房養老創造穩定現金流，並結合安養信託保障資金流向，確實支應生活、醫療、長期照顧開銷，讓高齡者更自在從容地面對老後生活，真正實現老有所養的願景。

如何延長房貸寬限期？房貸寬限期延長的申請方式非常簡單，因為銀行已經留有你的基本資料，所以只要先以電話通知銀行，並親自到銀行填寫申請表單後，銀行就會根據申請者的條件進行審核。房貸寬限期延長好嗎？本文整理房貸寬限期延長須注意的地方，與各項的優缺點整理。申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後，再來考慮要不要申請。

一、房貸寬限期延長能讓房貸族喘息？

1-1央行升息半碼房貸族壓力大

〔趙婉淳 吳嘉堡／台北報導〕美國聯準會升息3碼，央行也宣布跟進，這也導致房貸族的壓力增加。有房仲提醒，民眾可以考慮和銀行溝通，申請拉長還款期數，以時間來換取資金空間，或者是延長寬限期年限。有學者表示，如果台灣因為利差關係造成資金流出，那麼利率還會攀升，到時候房價可能會向下修正。

民眾說道，「現在物資也都一直在上漲，房貸在接連上漲，一定會有壓力的。」民眾指出，「當全世界在升息的時候，我覺得我們就應該跟著一起升息。」

專家表示：「或許可能跟銀行討論寬限期的可能，透過2到3年左右的寬限期來稍微喘息，第2個部分的話，若他本來是20年的房貸，可以考慮跟銀行討論變成30年的房貸，壓力上的部分就會明顯減輕。」

物價高漲，政府祭出升息，學者指出，若台美利率差距愈大，資金可能往外流出，然而市場利率可能繼續往上攀升，房貸族要付的成本，可能比預期中來得大，房價也可能出現下修。（公視新聞網）

1-2如何延長房貸寬限期？

房貸寬限期延長的申請方式非常簡單，因為銀行已經留有你的基本資料，所以只要先以電話通知銀行，並親自到銀行填寫申請表單後，銀行就會根據申請者的條件進行審核，審核通過後就會延長應有的房貸寬限期。

二、寬限期延長好嗎?

2-1房貸寬限期延長的優點

• 減輕還款壓力

因為在寬限期中只需繳交利息，而貸款本金則暫時不用還，所以在每個月的還款壓力上會大為減輕。

• 靈活運用資金

因為寬限期間不需繳交貸款本金，累積下來的資金也頗為可觀，所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕

2-2房貸寬限期延長的缺點

• 影響銀行貸款

申請房貸寬限期延長，對銀行來說等同債務協商，這對往後申請銀行的其他貸款來說，多少會增加被婉拒的機率。

• 寬限期滿後壓力增加

寬限期延長一旦結束，只是將之前未繳的本金與利息，平均分攤在往後的還款期數中，此時會明顯感受到還款的壓力。

• 央行升息影響房貸利率

2022年中央銀行開始執行升息政策，連帶影響銀行貸款利率的調升，這對房貸族群來說較為不利，尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大，經濟的負擔也會更沉重。

2-3寬限期延長的注意事項

1. 必須為自用住宅
2. 貸款繳款正常，無遲繳記錄
3. 房貸寬限期延長上限為5年（若第一次申請寬限期為3年，可以再申請延長2年）

房貸寬限期滿後面臨到還款的壓力，我還能再申請延長嗎？而房貸寬限期延長有什麼優缺點？其實房貸寬限期滿後，是可以再次申請寬限期延長的，只是其中有許多眉角需要注意。

原屋融資意思是什麼？原屋融資就是拿名下沒有貸款的房屋做擔保，向銀行或融資公司申請一筆貸款。原屋融資特別是指沒有貸款的房屋。申請原屋融資划算嗎？我們整理了大多數人最關心的各銀行原屋融資利率、額度及貸款年限，一篇秒懂原屋融資試算、利率與條件！

一、原屋融資意思是什麼？

原屋融資就是拿名下沒有貸款的房屋做擔保，向銀行或融資公司申請一筆貸款，這筆錢可用來修繕房屋、投資理財、資金周轉甚至當買第二間房子的頭期款。

房屋融資泛指用房子來作擔保的房屋抵押貸款，因此原屋融資也算是房屋融資貸款的一種，但原屋融資特別是指沒有貸款的房屋。

1-1原屋融資跟房屋貸款的差別

原屋融資是先有房、再貸款，是名下已經有房產，但可能從未辦過貸款，或是房貸已經清償完，再用這間房子來申請一筆資金做運用，較常見於屋齡較大或自地自建的房屋。

而房屋貸款是名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購屋，因此也稱作購屋貸款。

1-2原屋融資讓30年房奴免賣房也能變出現金

〔劉美恩〕2022年央行升息四連發，房貸利率從1.31%一路漲到接近2%，讓房貸族苦不堪言，買房族更是不敢輕舉妄動，深怕一個衝動，就變成一輩子背負沉重貸款的「房奴」。但其實房屋貸款，並不一定只能是負債！在這萬物飛漲、薪資卻幾乎凍結的時刻，房屋反而是不錯的投資理財工具。

儘管歷經了央行幾波升息，現行的房貸利率與各國相比仍然極低，加上這幾年房價高漲，更增加了現金的隱形可用空間。不少人會用已有房貸的房屋來增貸，作為投資理財、家庭規劃、購買新車、財務整理等用途。（經濟日報）

二、原屋融資試算、利率與條件

辦原屋融資划算嗎？我們整理了大多數人最關心的各銀行原屋融資利率、額度及貸款年限，供你作參考。

2-1原屋融資試算、利率等內容為何？

1. 原屋融資利率

銀行的原屋融資利率與一般購屋貸款差不多，甚至高一點，大約1.76%~3.14%起，實際上仍依房屋現況、貸款人財務及信用狀況作調整。

假設原屋融資貸款200萬元、利率3.14%、分20年本息攤還，每個月應繳金額，也就是月付金為11,233元。

2. 原屋融資額度

原屋融資貸款額度是依房屋現值來決定，可貸成數為鑑價金額70%~85%之間。舉例試算，如果銀行房屋鑑價金額為500萬元，原屋融資額度上限就是500萬×80%＝400萬。

要注意的是，因為大多數沒有貸款的房屋屋齡較高，房屋鑑價金額可能也不會太高。此外，貸款人財務狀況及信用分數也會列入考量。

3. 原屋融資貸款年限

原屋融資貸款年限比一般房屋貸款短一些，大部分都是20年本息攤還，只有少部分銀行有選擇30年本息攤還。

2-2原屋融資條件、限制為何？

1.年齡限制

申請人的年齡最低需滿20歲，最高不超過65歲，且銀行還會限制「申請人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年。
小叮嚀：銀行貸放的條件，除了限制申請人的年齡，也會限制「貸款年限＋屋齡＜50」，如果申請人的年齡或房屋的屋齡較大，都會壓縮到還款期限。

2.良好的信用狀況

只要是跟銀行貸款，銀行都會向聯徵中心調閱申請人的個人信用報告，並依據這份資料來判斷申請人未來的還款能力。基本上申請人有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債（負債比太高）或聯徵次數太多，都可能導致審核不過，就算過了，額度和利率可能也不會太好。

3.優質的擔保品（房子）

當你向銀行提出房屋抵押貸款的申請時，銀行會先針對你的房子進行估價，房子座落的區域地段、建築結構、房屋使用年限、格局及屋齡都會列入考量。

因為銀行需要考慮房屋的增值能力及轉手性，所以位在蛋黃區、附近無嫌惡設施、生活機能佳、格局方正的房子，在銀行眼中的價值也會比較高。

當然有的時候也會發生，不同的銀行對於同一間房有不同的評價，可能是因為銀行看好的區域不同、或者是對於屋況的認定不一樣。

這些因素除了會影響銀行鑑價的結果，也會影響你能申請到的貸款成數和貸款利率。

房子愈老，貸款成數愈低、房貸利率則愈高。根據聯徵中心2022年Q1的統計，屋齡12年以下的貸款成數約7成4、利率約在1.37 ~ 1.44%之間，屋齡21年以上的貸款成數則約7成1、利率約在1.51 ~ 1.56%之間，確實有些許差距。

QA原屋融資常見問題

Q.原屋融資不同管道有差嗎？

不同的房屋融資管道關係到可貸款額度跟利率，也會影響你的貸款過件率。

銀行審查嚴格，利率雖低卻很難申辦；民間雖然門檻低，但是風險極高。如果銀行貸不過，可以找融資公司。與銀行同等規模的上市櫃融資公司。比銀行寬鬆易過，比民間安全可靠。

Q.原屋融資有寬限期嗎？

不一定，有些銀行有提供2~3年的寬限期，有些則為提供，建議可以直接詢問銀行專員。

Q.沒有工作可以申請原屋融資嗎？

申請銀行任何貸款，都需要有一份穩定的工作，且須提供正式的工作收入證明，如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細；但如果是像融資公司申請房屋融資，只要有固定的收入來源即可申辦。