隨著央行再次升息,房貸利率也將相應調高,這對房貸客戶來說可能會帶來額外的負擔。因此,房貸試算成了一個非常重要的工具,可以讓人們計算出升息後的房貸還款金額和總費用。這對於想要計劃購屋或已經購屋的人來說都非常有用,使用房貸試算可以讓人們更好地了解升息後的還款情況,幫助他們做出更明智的財務決策。
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貸款千萬 一年多繳4.4萬 房貸族心淌血
記者會上,央行總裁楊金龍表示,在第一季理監事會議後,他們決定再次上調利率半個百分點。
〔吳靜君/台北報導〕央行昨日宣布升息半碼(0.125個百分點),為去年3月來第5度升息,累計升息達3碼。據央行統計,五大銀行2月新承作房貸平均利率1.98%,房地產業者表示,若足額反映,新承作房貸平均利率將達2.1%,此為14年來,房貸利率重回2%以上。
信義房屋以貸款1000萬元、30年本息攤試算,5度升息前房貸利率地板價為1.31%,每月房貸金額3萬3608元,5度升息後,房貸利率地板價升至2.06%,每月貸款金額增加到3萬7263元,等於每月房貸增加3655元,一年要多出約4.4萬元房貸支出,幾乎吃掉了一個上班族一個月薪水。(摘錄自中時新聞網)
如果以房屋貸款1000萬元,用30年本息攤來試算的話,每年將多花費約4.4萬元用於房貸支出,相當於一位上班族一個月的薪水。
房貸利率的組成
房屋貸款利率種類看起來好像有很多,但其實它們的基本結構大都是由基準利率(I)和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。
1.基準利率
基準利率也稱作指標利率,是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。
2.加碼利率
個人加碼利率,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。
固定型利率和指數型利率差在哪?怎麼選?
固定型利率=(不受市場影響的)基準利率+加碼利率
指數型利率=(會隨市場變動的)基準利率+加碼利率
固定型房貸利率和指數型房貸利率,最大的差別,就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%,就可以選擇固定型利率,如果認為大環境走低,基準利率會持續下降,則可以選擇指數型利率。
1.固定型房貸利率
與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外,目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品,僅有青年安心成家購屋貸款,有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。
2.指數型房貸利率
指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
小知識
早期銀行房貸利率較高,保險公司為吸引客戶,推出了前期固定利率稍低於銀行,後期恢復指數型計息的混合式方案,不少民眾因此選擇轉向保險公司申辦房貸。但隨著央行連連降息,固定式利率方案就變得不那麼划算了。
3.央行升息!指數型房貸利率試算
近年受疫情影響,截至2022年9月,央行已經三度升息共2碼,未來還有可能繼續調升。央行升息,指數型房貸也會隨之變化,與原本的房貸利率比較,究竟會帶來多少額外的支出呢?
我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下。
項目 | 利率調整 | 房貸期數 | 月付金 | 月付差額 | 年差額總和 |
升息前 | 原利率1.6% | 20年 | 48,716 | N/A | N/A |
30年 | 34,994 | N/A | N/A | ||
第一次升息一碼 | 1.85% (+0.25%) |
20年 | 49,881 | +1,165 | +13,980 |
30年 | 36,216 | +1,222 | +14,664 | ||
第二次升息半碼 | 1.975% (+0.125%) |
20年 | 50,470 | +1,754 | +21,048 |
30年 | 36,837 | +1,840 | +22,080 | ||
第三次升息半碼 | 2.1% (+0.125%) |
20年 | 51,063 | +2,347 | +28,164 |
30年 | 37,464 | +2,470 | +29,640 |
房貸試算是什麼?房貸試算的好處
房貸試算顧名思義,就是在申請房屋貸款前,利用試算的工具,可以大概算出自己未來房貸的月付金會有多少?以及評估房貸的額度與利率,是否符合自己的期望。這樣的方式,除了可以比較各家銀行的房貸方案外,也能掌握更為精確的房貸條件,避免被銀行的房貸專員誤導,進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處:
1.評估支出
使用房貸試算工具,可以帶入各家銀行的房貸方案數值,能讓你在購屋前清楚的知道,自備款、頭期款、月付金該準備多少,能預先評估自己是否可以負擔得起,進而選擇適合的房貸方案。
2.貸款比較
房貸試算工具也可以幫助你,從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中,選擇出最適合自己的房貸類型。
3.二次驗算
銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案,因此房貸試算工具還可以驗證,銀行專員所說的貸款內容是否屬實。
貸款工具 | 類型 | 特色 |
國泰世華 | 月付金變化重點摘要 | 銀行官網 |
台新銀行 | 各期月付金完整列表 | 銀行官網 |
591房屋交易 | 提供各銀行房貸利率 | 平台/APP |
永慶快搜/信義房屋 | 刊登的物件可直接試算 | APP |
貸款計算機 | 各類貸款試算皆適用 | APP |
內政部不動產資訊平台 | 可試算自購住宅貸款利息補貼 | 政府平台 |
通過使用房貸試算,人們可以輸入貸款金額、貸款期限、利率等數據,計算出每月的還款金額和總費用。這可以讓人們更好地了解自己的財務狀況,並做出更好的決策,避免不必要的財務壓力。