中古屋貸款有哪些優缺點？中古屋貸款須注意重點報你知！

央行升息房貸支出變高，6月二次升息，增加買房族負擔，新建案推出稍緩慢，購屋轉向中古屋市場，中古屋貸款成數有多高？經過一次以上轉手買賣的中古屋，貸款成數約房屋總價60%~70%，買中古屋要注意的事項有哪些？可以避免買到問題屋呢？想用名下的中古屋來借一筆錢又有哪些要注意的重點呢？本文一一幫你解析。

一、什麼是中古屋貸款？

中古屋貸款有兩種情況，一種是購買中古屋申請的分期貸款，另一種則是如果名下有一間中古屋想用來做為抵押品申請一筆資金周轉。

買中古屋有眉角？

在原物料價格快速飆漲的時代，新建案的開價越發驚人，有不少人將購屋目標轉向中古屋，希望可以從中古屋市場中找到屋況較佳，價格又合理的物件。

不少人則點出，如果是中古屋的話，其實最應該看的是其他住戶的品質和環境維持狀況，表示「公寓看梯間有沒有雜物，華廈大樓看公設有沒有養護」、「看樓梯間和停車位堆放雜物的程度」、「環境雜不雜亂+1，垃圾區堆放情形」。

至於中古屋常見的漏水問題，也有人提到，如果是頂樓會比較好處理，如果不是就要看樓上住戶願不願意處理，如果要對方敲掉浴室重做，老住戶可能會懶得理會，增加了處理漏水問題的難度。（好房網News）

中古屋是指屋齡幾年？

常見的有兩種說法，一種是屋齡在3~19年的房子，另一種是只要有人住過就算是中古屋。不管哪一種，房子都還不會太老，有些甚至不用重新整修就能入住，所以中古屋也不見得不好。

台灣地震很多，尤其921地震造成十幾萬間房屋受損，自那之後營建署重新修訂了建築耐震設計法規。2000年後蓋的房子，理論上都能承受6級地震，所以只要是2000年後蓋的房子，符合中古屋定義的都是中古屋。

新古屋是什麼？

中古屋的年限範圍比較寬，市場上因此出現一個新名詞：新古屋，屋齡在3–10年內，還沒人住過屋況很新，價格也比新成屋便宜，通常會出現新古屋有兩個原因：

• 投資客買了房子從來沒住過，等價格好再脫手
• 建商蓋太多賣不掉

長年研究房地產的人會發現，現在的房子公設比越來越高，有些市區大樓甚至已到35%，實際可運用的空間減少，這也是新古屋、中古屋為什麼受部分民眾青睞的原因之一。

二、中古屋貸款好嗎？

中古屋有哪些優點？

• 價格較低，買房負擔較輕

根據房仲業者統計，同時期成交的房子，中古屋的價格平均會比新成屋或預售屋少，大約是屋齡每多一年減價2.5%，相較老屋，中古屋在居住上又多了一份安全，預算不夠的客戶，多會把眼光投向買房負擔較輕的中古屋。

• 公設比低，實際可用空間較多

近幾年新蓋的房子，平均公設比都超過30%，買30坪的房子、實際坪數可能不到20坪；若選擇屋齡10年以上的中古屋，公設比相對較低、室內可用空間也大幅增加。

• 地點較好，因為蓋得早

中古屋通常位於地段較佳的市中心，周邊設施較完備、生活機能也較好，相較於同地段的新成屋，價格更加親民。

• 可實地勘察

相較於預售屋只能憑空想像，中古屋可以實地勘查房屋的格局、採光、動線、實際屋況、甚至社區住戶的素質，可以更精準地找出合適的物件。

中古屋有哪些缺點？

• 恐有隱形成本，可能要另準備一筆裝潢金

屋齡較舊的中古屋，可能會有較差或不良的屋況等情形，例如：管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題。

因此還要準備一筆裝潢費、修繕費，整體算下來不一定花得比新成屋少。

此外，許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位、或車位較少，若有停車需求，可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租？則車位月租成本也需計入成本中。

許多人只看到眼前的房價低，卻沒計算到後面的花費，這也是購買中古屋需要注意的地方。

• 可能有看不見的隱性缺失，須自己多加留意

炒房風氣持續旺盛，有些投資客買房就是為了賺價差，而為了讓房子盡速脫手，可能會重新翻修裝潢。

但因為要投資賺錢，所以相對的就會考量成本，而選擇較普通的建材，較差的投資客，甚至會用一些小技巧掩蓋房子的缺陷，對於要買房子的你來說，更需要拿出耐心，一一來破解。

買賣中古屋最常遇到的爭議就是房子漏水，如果是遇到有漏水問題，可先尋求房屋仲介協調前屋主，請前屋主提供瑕疵擔保責任。

依照法律規定，這個瑕疵擔保責任期限是半年保固，若超過半年後才發生漏水情形，就比較麻煩，需透過專業人員經過鑑定後，再經由法院判定其責任歸屬，這是買中古屋，最怕遇到的情形之一。

※依據《民法》第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

• 貸款成數較低，貸款條件較新屋差

雖然相較車子，房子是不易跌價的財產，但銀行在估價的時候，除了考量區域，屋齡也是一大重點。

中古屋的入手價格比新成屋低，但其實購買中古屋，需要準備更多的自備款，而且貸款條件不會跟新成屋一樣好，例如貸款年限就無法30或40年，寬限期也有可能較新成屋低。

三、中古屋貸款額度有多少？利率怎麼看？

承上所述，中古屋貸款可能比新成屋略低一些，一般可以貸6~7成左右，但要注意，是銀行鑑價的6~7成，不是購入價格的6~7成。

所以中古屋貸款成數，可能會跟實際成交價有差異，建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

中古屋價格真的比較低？

根據房仲業者統計，若以同時期成交的房子來比較，中古屋的價格平均確實會比新成屋或預售屋還少。

簡單的計算方式是屋齡每多一年減價2.5%，預算不夠的客戶會被價格吸引考慮中古屋，卻常會忽略中古屋後續所需花費，加一加不見得比新成屋划算。

原因就是中古屋可能需要準備一筆裝潢費，視房屋現況而定，所有費用加起來不見得比買新成屋少。為了居住安全，這些都是購屋時的必要花費，需要一併列入計算才行。

由於中古屋的貸款成數可能比新成屋低，地段好的話會加分，一般可以貸到7成左右，所以最好能準備3成自備款比較保險。

中古屋貸款利率會比較高嗎？

銀行審核時，除了會將房屋狀況列入考量，貸款人本身的收入高低、信用狀況和職業，也會影響貸款利率。

屋齡較高的房屋，實際取得的貸款利率會高一些些，但也不會相差太多，影響較大的反而是房屋鑑價的部分，而這連帶會影響到的是您的房屋貸款可貸額度多寡，是否可以貸到您想要的額度。

※2021年10月份，有媒體報導，公股行庫為配合央行打炒房措施，將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上，且不分區域。不過實際上該措施是針對第二戶貸款，因此首購族並不會受到影響。

中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎？

目前市面上的銀行房屋貸款分成20年期、30年期、甚至40年期，而貸款年限的長短，會與貸款人的年紀，和房屋的屋齡有關。

由於承作銀行需考量貸款人是否會因年紀太大而無法正常還款、房屋是否會因太過老舊而大幅折價，因此部分銀行會有以下限制：

• 「年齡＋貸款年限」不得超過75年
• 「屋齡＋貸款年限」不得超過50年

如果您是購買中古屋，想要申請購屋貸款，就需考量以上兩點，因為貸款年限愈短、每月應繳月付金就愈多、還款壓力也就愈大。

四、中古屋貸款注意重點

那麼買中古屋有哪些眉角？想用中古屋借錢的話，又要怎麼借才能拿到比較好的條件？這兩種情況要注意的重點有哪些？以下一一說明：

購買中古屋注意事項有哪些？

建物登記謄本就像房子的身分證一樣，您可以透過它，確實地掌握房屋的使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資訊。

• 不同時段看屋

早中晚都看看，下雨天去看更好，說不定會看到平常看不到的景象，有些瑕疵可能晚上或是下雨天才會出現。

• 房子的基本結構

您可以親自去現場，看看梁柱、牆壁、格局、採光通風等條件，是否符合需求？檢查有沒有以下狀況：

1. 排水管道堵塞
2. 屋頂漏水、牆壁滲水
3. 油漆脫落、壁癌
4. 牆壁、地磚龜裂
5. 門窗不牢靠、無法密合
6. 電線過於老舊

此外，如果想了解房子有無違章建築，可以向地政事務所申請「建物測量成果圖」，再與實際現況相互對照。

• 房屋產權

但是現在買賣房子都會請地政士協助處理產權移轉相關程序，且買賣過程中所支付的價金，都會承做「成屋履約保證」，由銀行保管這些價金，等產權過戶完成，交屋後，履保公司才會將所有買房價金，交給屋主。也就是說，地政士就會幫忙把關，一定要產權可以順利移轉，才能順利交屋，這部分是比較不用擔心的。

• 房屋建材

想要確保您購買的房子是否安全，先認識建築結構的5大種類：

目前，台灣大多數的住宅是以鋼筋混凝土（RC）構造為主，鋼骨鋼筋混凝土（SRC）為輔，而有些屋齡較久的中古屋，可能會使用RC加強磚造為建材，耐用度、耐震性較差。

如果您覺得太複雜、難懂，至少也要查詢房子是不是海砂屋、輻射屋這類對身體健康有害的材質。

用中古屋借錢要注意什麼？

如果申請中古屋貸款的管道是想找銀行借的話，可以考慮銀行轉增貸及二順位貸款。

但因為銀行對於房屋的估價比較謹慎，而且貸款還要考慮申請人的條件，收入穩定、信用良好的人貸款都沒問題；怕的就是信用較差，或是因為收入領現金拿不出薪轉證明，貸款就會很難通過。

加上銀行貸款認定的是「當初設定的金額」，想增貸的話，除非房子有增值，不然本金還再多都沒用。

用轉貸的話，最高鑑價也在7成上下，本金還得夠多，才有機會拿到較多的錢，還要考慮轉貸的手續費等成本。

申請二胎房貸的話，銀行會給的額度大概在30–80萬間，同樣必須看你當初的設定金額而定。

若有意願申請二胎房貸，也可以把鑫融資二胎房貸一併列入考慮，因為鑫融資對貸款空間的認定方式是看你剩下的本金餘額，所以貸款空間比較大，最高可以貸到300萬，不論中古屋、新成屋、老屋，只要有貸款空間都能申請並核貸。

五、房屋貸款銀行會看哪些條件？

辦理房屋貸款，房子和借款人的條件都會列入評量，以下幫大家整理銀行在意的重點：

房屋條件

• 地點：六都房子會比其他縣市估價高
• 屋齡：10~20年的房子估價金額會是最高的，超過30年的老屋估價較低
• 鄰近設施：如果有嫌惡設施，如加油站、殯儀館，變電箱，路沖，壁刀等，估價也會較低

許多民眾會自行上網查詢房屋行情，或詢問有經驗的房仲、代書等相關人士，卻發現最終結果和銀行估價還是出現落差，這是因為銀行是委由專業的估價團隊評估，且估價較為保守的緣故。

申貸人條件

• 穩定的工作及收入：現職至少持續一年以上，有薪資轉帳、扣繳憑單更加分
• 良好的信用：以信用評分為基準，信用分數維持在600分以上就算信用良好、聯徵無延遲紀錄。
• 其他加分項目：其他不動產、投資收入，基金對帳單或保單等

若工作是領現金，貸款時就比較吃虧，也可以每個月固定存一筆錢到銀行帳戶裡，以此證明收入固定，若是自營商則須附上更多文件，如401報表，營利事業登記證等等，證明自己有固定營收，財力足以負擔貸款。

QA.中古屋貸款常見問答

Q.買房頭期款需要幾成？

買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。

Q.剛買中古屋可以申請修繕貸款嗎？

政府的修繕貸款補貼，審核重點在於「房屋的屋齡」，而不是「持有的時間」，所以即便是剛買房，只要屋齡超過十年，都可以申請修繕貸款補助。

Q.老屋可以貸款嗎？

可以，屋齡超過30年以上的房子都算是老屋，只要符合以下兩個條件，就有機會申請銀行房貸：
．房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
．屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
但是要注意的是，由於老屋屋齡高，銀行房貸額度會比較低、利率也可能比較高。