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二胎房貸好嗎?一篇告訴你二胎房貸是資產還是負債

近來有越來越多房屋私人設定的情形,這表示民眾對於申辦民間二胎房貸的需求日益增多。根據此一情形,某些房市專家則表示憂心,並指出二胎房貸將會是房市的未爆彈。不過二胎房貸真的那麼危險嗎?凡事皆有兩面,二胎房貸其實也有許多優點。本文將對二胎房貸優缺點進行深入淺出地解析,讓你一篇就能掌握二胎房貸的所有關鍵。

一、二胎房貸優點

老一輩人可能會認為用房契借錢,是最「逼不得已」的一件事。其實房屋貸款,是所有貸款商品中利息最低的項目,只要懂得靈活運用房產增資的方法,就能成功活化房屋的最大價值。二胎房貸的優點如以下所列:

優點一:撥款速度快

準備好申請文件後,選擇適合的貸款管道送件申請,在簽約對保完成後,約2~3個工作天,貸款方就能撥款至指定的銀貸行帳戶中。

相較於房屋增貸,需要10~14個工作天才能撥款;房屋轉增貸,要再重新跑一次房貸申請流程,是要方便迅速得多了。

優點二:貸款額度高

銀行二胎房貸的額度,約在50萬~600萬之間,最高貸款成數為房屋鑑價的85%;融資公司二胎房貸的額度,最高可到500萬,貸款成數最高為房屋鑑價的120%。

相較於一般信用貸款(有DBR22倍限制,而且可貸額度較低);汽車貸款(貸款額度隨著車齡而遞減,銀行甚至婉拒超過15年的老車申請貸款)等方案來說,二胎房貸的額度可以滿足一般資金週轉的需求。

若是你有高利率債務的問題,二胎房貸更可以拿來作債務整合,能有效減輕高利率債務的還款壓力。

優點三:不需賣房換現金

二胎房貸準確來說,是將還有貸款的房子,向第二家銀行或融資公司,再申請一筆房屋貸款;貸款方則會計算出,房屋增值或房貸已償還的部分,轉換為可以貸款的額度,再以貸款的方式借錢給你。

另外,二胎房貸並不需要將房子賣出,就能有一筆資金可以運用,而且還能繼續居住在房子裡,是越來越多人會利用的貸款模式之一。

💡小知識
二胎房貸其實也是理財工具的一種,除了上述優點,若是利用二胎房貸來進行整合負債,還能有提升信用分數的「附加價值」。

工具本身是中性的,用得好事半功倍,用得不好就成了招致災禍的夢魘,建議謹慎理財,善用工具。

二、二胎房貸缺點

任何一種貸款都有它的優缺點,以二胎房貸的缺點來說,有以下需要注意的地方。

缺點一:利率較高

因為第二順位抵押權的關係,貸款方承擔二胎房貸的風險較高,因此會收取較高的利息費用,藉以降低無法回收本金的風險。

缺點二:申辦管道良莠不齊

由於二胎房貸的申辦管道眾多,導致申請管道的品質上良莠不齊,讓一些不肖的代書代辦業者有機可趁,以華麗的話術誘導你簽下不利的合約。當簽下這些惡意合約後,除了有可能會增加不必的費用支出外,更可怕的事則是會讓自己,暴露在未知的貸款風險中而不自知。

常見的貸款詐騙手法有,對貸款方案中的條件灌水,勸你趕緊簽下合約;或是假冒銀行旗下相關企業,降低你的戒心進而簽約。以上的話術與方式,最終目的就是要讓你簽約。一旦簽約過後,隨之而來的將要承擔永無止境的貸款風險。另外,簽約的對象也不是銀行,而是民間的貸款機構,反而會造成房屋私設的情形。

房子一旦有民間設定(即私人設定),直到抵押權塗銷前,都無法再用這間房子跟銀行貸款,進而減少將貸款轉回銀行的機會。

民間二胎房屋貸款並非不能借,只要在申請前做好評估,蒐集完善的貸款資訊,在衡量自己的條件與能力可以負擔後,就可以選擇合適的管道來申請。

如何避免可能的二胎房貸風險?

如上所述,要如何避免二胎風險?本文整理三招讓您可以安心借二胎房貸

1.檢視網站資訊完整性

現在許多貸款網站都用一頁式網頁或是給個line叫你加他,但卻完全看不到進一步的資訊,也不知道貸款資金的來源。以下條列便於檢視:

  • 完整的公司介紹(公司名稱、電話、地址)
  • 公司負責人資訊(姓名、照片、資歷)
  • 完整的業務資訊(姓名、照片、資歷)
  • 公開透明的資金來源

2.確認公司資料無錯誤

蒐集相關貸款資料後,為求謹慎還要進一步去查詢是否資料為真,許多掛羊頭賣狗肉的公司,通常無法從公正第三方資訊找到相關登記資料。

3.查證是否有實體公司

為求謹慎,建議還可以從街景地圖去確認是否有實體公司,以減少被詐騙的機會。

除了上述三招,在簽合約之前也要再三確認合約內容有無問題,不能因為麻煩而省略,畢竟魔鬼藏在細節裡。

三、二胎房貸管道比較

前面提到申貸管道多,那麼我要怎麼從這麼多管道中,去找到適合自己又安全可靠的呢?其建議的貸款方式有以下三點:

銀行-優先考慮

不只是二胎房貸,基本上幾乎所有貸款都是首推銀行。因為銀行的貸款利率低、申請過程中較有保障。但這樣的好條件,相對應也有較高的門檻;首先銀行的審核嚴格,聯徵報告中的信用分數至少600分以上,負債比需低於60%;可貸額度也有上限,如果是信貸就會受到DBR22倍的限制。房貸也要經由銀行鑑價才算數。

融資公司-最佳替代方案

融資二胎房貸的可貸額度,是房屋鑑價的120%扣除「原房貸餘額」,和銀行只提供鑑價90%扣除「原房貸設定金額」的額度相比,空間高出許多。此外,融資二胎房貸最長甚至還有2年寬限期,信用瑕疵、收入領現、信用評分低的族群,也都有機會通過申請,融資公司二胎房貸是僅次於銀行的最佳選擇。

民間公司-盡量避免

民間二胎房貸是三大申請方式中,申請門檻最低的管道。因此民間二胎房貸的風險,卻也較一般管道來得多,例如高利率、高收費等。因此建議盡量避免向民間貸款公司申請二胎房貸。

二胎房貸的申請管道有銀行、融資公司與民間貸款機構等。下列表格可以幫助你更清楚的比較,各個管道的二胎房貸特色。

申請管道 銀行 融資公司 民間公司
二胎利率 6%~16% 7%~14% 18%~36%
二胎額度 50萬~600萬 最高500萬 雙方約定
貸款審核 嚴格 寬鬆 非常寬鬆
貸款風險 較低 較低 風險疑慮

申請二胎房貸要以銀行為首選,不過因為銀行審核嚴格,過件的機率不高;若是次順位房貸遭到銀行所婉拒,建議向大型的融資公司提出申請,因為融資公司有審核寬鬆,利率與銀行接近等優點,而且也受到政府的監督,在貸款申請上較有保障。

四、二胎房貸推薦

2022年央行升息四連發,房貸利率從1.31%一路漲到接近2%,讓房貸族苦不堪言,買房族更是不敢輕舉妄動,深怕一個衝動,就變成一輩子背負沉重貸款的「房奴」。但其實房屋貸款,並不一定只能是負債!在這萬物飛漲、薪資卻幾乎凍結的時刻,房屋反而是不錯的投資理財工具。

辛苦賺錢買來的房子,到底是資產還是負債?「有土斯有財」的觀念在華人社會根深蒂固,許多人將買房置產視為人生一大目標,卻也因此背負沉重的房貸壓力。在物價高漲、薪水凍漲的時代,該如何保有(創造)穩定的現金流?

二胎房貸的特色就是,即使名下房產已經有一筆房屋貸款(通常是購屋貸款,即一胎房貸),仍可以再用同一間房子設定第二順位抵押權,申請第二筆房屋貸款,因二胎房貸沒有銀行法DBR22倍的限制,不僅可以有效活化不動產、還可將房屋增值的空間變成現金作運用。二胎房貸我最推薦融資公司。

💡小知識

法規規定,一般民眾不得直接向融資公司申請貸款,須透過經銷商代為遞件,但這經銷商也有分層級,直屬經銷商俗稱的大包,直接對融資公司,為申請民眾爭取利多。而俗稱小包的代辦,若受理民眾申貸,也是要交給直屬經銷商,再遞交給融資公司,如此一來一往,要多收多少費用,也因此,若找到小包經銷商,一定會收取代辦費。若直接找到大包直屬經銷商,則可省下這一筆可觀的代辦費,且收費規則透明。

好事貸就是一間直屬經銷商,而這也是銀行資深房貸經理、好事貸創辦人孫鴻貴對二胎房貸的觀點與一般房市專家不同,他也在自家的官方網站中提及:

「只要客戶有二胎房貸的需求,都會經由專業的貸款團隊,設計一份個人能力可以負擔的還款計畫,當客戶看過並同意後,才會送件至鑫融資公司來進行申請。比起其他同業多了這道程序,目的就是希望能幫客戶,減少走二胎房貸的冤枉路。」

凡事皆有一體兩面,所有的利弊得失,都需要做好完善的規劃與衡量,尤其以貸款來說更是如此。在比較過二胎房貸優缺點之後,我們可以知道,二胎房貸本身並沒有錯,會讓人有質疑的地方,大多數的原因都是出自於申請人的財務規劃不夠周延。