存了一筆自備款想買房,預售屋跟中古屋各有利弊,要怎麼選擇?對年輕人購屋來說,在資金不夠充裕的情況下,普遍傾向預售屋。因為不用再擔心屋況與修繕的問題,不過預售屋真的好嗎?有哪些優缺點?跟中古屋比較如何?本文一篇告訴你!帶你更快了解與掌握不同房型,找到最適合自己的房子。
內容目錄
一、預售屋vs中古屋:網友分享購屋心得及原因
有人問到買預售屋和中古屋哪個好,一名女性網友提到如果預算一樣,買中古屋可以得到更大的坪數,且可以馬上入住,相對地預售屋則坪數小,而且還需要幾年才能蓋好。
她很好奇買預售屋的原因是什麼,於是引來了一群已經買了房子的人回應。這些人認為,輕鬆的付款方式和新屋的狀況是他們買預售屋的原因。在這篇文章發布後,更多的人分享了他們購買預售屋的經驗,其中包括預算考量和新屋狀況是兩個重要的因素。
年輕人可能更傾向於購買預售屋,因為他們不需要一次性支付大筆的自備款,並且有些建商還會提供家電和簡易裝潢,這對於預算有限的年輕人來說更加友善。相較之下,買中古屋需要支付更高的自備款,還需要重新裝修。(中時房產網)
在解讀這篇新聞之前,我們先來了解預售屋與中古屋的定義。
什麼是預售屋
預售屋是指「指領有建造執照,尚未建造完成,而以將來完成之建築物,為交易標的之物。」
簡單說,預售屋就是還沒有實體房屋,以事先規劃的藍圖,來銷售未來的房子。
什麼是中古屋
中古屋的定義是「興建完工已領取使用執照超過3年以上之房屋,或經過1次以上轉手買賣之房屋。」
較通俗的說法上則是指屋齡3年以上的房子,另一種則是只要有人住過,就算是中古屋。
不管是哪一種,房屋的狀況都還算可以,有些甚至不需要重新整修就能入住。
二、買預售屋還是中古屋好?
從新聞中,我們可以整理出幾個重點,讓我們來釐清在這則新聞中,大家所討論的買預售屋還是中古屋好?
選擇中古屋的優勢
- 中古屋的優勢:如果預算一樣,可以得到更大的坪數,並且可以馬上入住。
- 買中古屋的需求:買中古屋需要支付較高的自備款,並且可能需要重新裝修。
選擇預售屋的原因
- 預售屋的原因:一些人選擇買預售屋是因為付款方式較輕鬆,而且新屋狀況良好。
- 更多人的分享:其他人分享了購買預售屋的經驗,預算考量和新屋狀況是兩個重要因素。
- 年輕人的傾向:年輕人更傾向於購買預售屋,因為可以避免一次性支付大筆自備款,並且有些建商提供家電和簡易裝潢,對預算有限的年輕人更友善。
預售屋vs中古屋比較
再將預售屋與中古屋的定義、價格等各項條件去比較,如下列表格:
房屋類型 | 預售屋 | 中古屋 |
定義 | 提前銷售尚未建造完成的房子 | 屋齡3年以上或轉手一次以上的房子 |
價格 | 房屋總價高,頭期款較少,約10%~15% | 房屋總價低,頭期款較多,約20%~30% |
選擇性 | 較多,可客製化 | 較少,無客製化 |
屋況設備 | 全新 | 老舊 |
交屋時間 | 2~3年後入住 | 馬上入住 |
在了解了預售屋和中古屋的差異後,買房族可針對自身需求,選擇適合的房屋類型。
不過現下年輕人對預售屋的興趣比中古屋多一些,以下就以預售屋為主要討論,接下來討論預售屋的優缺點與注意事項、紅單轉讓等等相關問題。
三、預售屋優缺點
預售屋優點
- 低自備款
預售屋初期的購屋資金,比新成屋與中古屋要來得低。
- 貸款成數高
預售屋有屋齡低、屋況佳的優勢,較有機會拿到更好的貸款條件。
- 屋況全新
預售屋與中古屋最大的差異,就是預售屋是全新的房屋、設備也都是新的。
- 格局可以客變
所謂的「客變」就是客製化的意思,可以照自己想要的格局與配置。
- 房屋選擇多
愈前面購買預售屋的人,就能預先挑選喜歡的房屋格局。
預售屋缺點
- 房屋總價高
預售屋因為是全新的房子,格局、座向、廳數的選擇較多,價格也會比較高。
- 無法立即入住
通常預售屋是先賣再蓋、或是邊賣邊蓋,因此沒辦法買了就立刻住進去。
- 成品恐不如預期
實際蓋好房屋後,卻可能不如想像中的漂亮、寬敞。
- 實際居住環境與想像有落差
同上因素,預售屋常以廣告吸引客戶,但實際上卻可能並非如此。
四、預售屋注意事項
預售屋可能的風險
買預售屋存在許多風險,因為一切都還在紙上進行,所以不確定性很高,可能會遇到以下風險:
建商倒閉或留下爛尾樓,導致無法求償;預售屋價格被炒作,導致銀行估價低於預期,貸款額度不足;預售屋廣告不實,實際使用的建材、設備與廣告落差太大;建商違法進行二次施工,若簽署同意施工,遇政府強制拆除需自行負責。
因此建議尋找風評良好的建商以增加保障,或善用實價登錄查詢周邊房價,降低預售屋買貴的風險。
預售屋紅單的風險
預售屋紅單常見的風險有三種,如以下所列:
- 1.非正式合約
「預售屋預約單」或「預售屋訂購單」都不算是正式合約,因此在保留期內反悔,都沒有違約的顧慮,也都可以無條件退還已繳納的預約金。因為沒有正式合約的約束力,也提高了預售屋紅單的不確定性,讓風險潛藏在其中。
- 2.紅單也要課稅
預售屋紅單已經明令禁止轉售外,若是被查獲非法轉售紅單者,則要被課5%~40%的綜合所得稅,以我國的稅率來說,算是非常重的懲罰性稅率。
- 3.轉售與轉讓的分際要明確
以上有提到,政府禁止紅單轉售,但是允許沒有「收益」的轉讓,因此若是真的要轉讓手上的紅單,須小心不可以有對價關係存在,否則一旦被稅務機關查獲,除了會被課以沉重的稅金外,也會被處以15萬~100萬的罰鍰。
QA.預售屋常見問答
Q.打房政策對預售屋的影響?
近幾年政府積極打炒房,從實價登錄2.0、房地合一稅到平均地權條例修法,都是衝著預售屋而來,希望藉此減少預售屋炒作現象。據媒體報導,2022年的預售屋交易量,確實比前一年減少7.2%,但由於影響房價的因素非常多,要等到房價下跌仍需觀望。
Q.預售屋可以換約嗎?
基本上不行,依照《平均地權條例》規定,為了防止投資客炒作預售屋,禁止讓與或轉售預售屋買賣契約,僅配偶、直系血親、二等親內等內旁系血親除外。
Q.預售屋簽約後可以反悔嗎?訂金可以退嗎?
預售屋退訂是否能拿回訂金,要看退訂的時間點,如果是正式簽約前取消,是可以拿回以支付的訂金的;但如果已經簽署正式合約,那麼你支付的「訂金」,就會轉為具法律效力的「定金」,這時候取消合約,就可能拿不回定金,甚至要再支付一筆違約金。