想要申請二胎房貸嗎?了解各大銀行和貸款機構的二胎條件與限制是成功獲得貸款的第一步。本文將為你提供各大銀行和大型融資公司的申請條件與限制、流程以及所需資料,幫助您快速找到適合的貸款方案。
內容目錄
一、二胎房貸是什麼?用途為何?
二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款,貸款額度則是以該標的殘值來計算。也就是說,您的名下會同時有兩筆房屋貸款。
一般我們在辦理房屋貸款的時候,債權人為了保障自身權益,會將房子作抵押權設定,而通常第一順位抵押權會是購屋貸款,債權人A也大多是銀行。
因此,辦理二胎房貸時,債權人B(銀行或融資公司)設定的抵押權,順序就會排在債權人A之後,也就是第二順位,故稱作二胎房貸。
什麼時候需要辦理二胎房貸?二胎房貸用途
如果本身已經有房貸,為何需要辦理二胎房貸?以下這幾種情況,你可能會需要:
- 原有房貸是政府優惠房貸,不能移轉到別家銀行,又不想放棄優惠利率,向原本的銀行談增貸無法通過
- 信貸無法滿足大額資金需求,但又不想把房子賣掉,可以申請房屋二貸,額度沒有DBR22倍限制,用來整合負債、資金周轉都沒問題。
- 跟其他家銀行申請轉增貸,轉貸後增加金額不夠,或是無法通過貸款。
- 雖然個人信貸也是常見的資金周轉方式,但因為信貸審核嚴格,如果申請人的工作收入、信用條件較差,可選擇申辦有房屋作擔保的房屋二貸,審核會比較寬鬆。
- 家人買房登記在小孩名下,不想讓家人知道,又多一筆借款(因銀行會照會家人)
簡單的說,在你還房貸之餘臨時有資金需求,信貸的金額又不夠時,就會需要二胎房貸的幫忙,房子除了替你遮風擋雨外,也是可以隨時活用的資產。
二、二胎條件有哪些?
申請人條件
- 年齡18~70歲
銀行二胎房貸的年齡限制為20~65歲,且有「申請人年紀+貸款年限<70」的規定,較不適合高齡者。而融資公司因應民法下修成年年齡為18歲,也把二胎房貸申請門檻降低到18歲,並將年齡上限調高至70歲。
- 有工作收入
無論申請哪一種貸款、選擇哪種二胎房貸申請管道,都需要確認申請人是有還款能力的,因此銀行會要求你提供正式的工作及收入證明,才能申請二胎房貸。而融資公司則沒有嚴格要求,一定要提供正式財力證明,存款也能當作收入證明。
- 信用正常
怎麼樣才符合銀行二胎房貸申請條件裡的「信用正常」?基本上,沒有動用信用卡循環、信用卡跟貸款沒有遲繳、負債比低於60%等等,這才叫信用正常,更簡單的評估方式就是,信用分數至少600分以上。而申請好事貸二胎條件較寬鬆,有信用瑕疵也沒關係,只要信用問題不是太嚴重,都還是有機會。
- 持有房屋
最基本的二胎房貸申請條件,當然就是名下持有房屋,且這間房子目前只有第一順位抵押權,沒有其他的私人設定。而融資公司,如果房子是家人的,只要持有人願意當保證人,並提供房子作第二順位抵押權設定,就可以申請好事貸二胎房貸。
※之所以沒有說明民間二胎房貸申請條件,是因為基本上民間借貸來者不拒,沒有特別的條件限制,但同時利息、收費也是所有管道中最高的,如欲申請民間二胎,須考量這些額外支出。
房屋條件
- 具完整所有權
二胎房貸申請條件,除了必須名下持有房屋之外,這間房子也必須是有完整的建物所有權,以及土地所有權,否則是沒有辦法申請二胎房貸的,這不論是銀行、融資公司還是民間借貸,規定都一樣。
- 屋齡30年以下
雖然銀行沒有明確列出這項二胎房貸申請條件,但實際上銀行在審核時,會把屋齡列入考量。有些銀行是限30年以下房屋、有些限40年以下,不過最重要的還是要看房屋所在區域,如果屋齡較高,但地點很好,還是有機會申請二胎房貸。
- 仍有貸款空間
由於二胎房貸的貸款額度,是依照房屋剩餘價值來計算,因此申請二胎房貸的前提,是你的房子仍有可貸空間。如果你的原房屋貸款額度已經貸滿,或者經估價後,認為房子沒有增值空間,那麼恐怕就無法申請房屋二胎。
三、二胎房貸限制為何?
申請二胎房貸,還是有些條件限制的,有些會直接影響過件率、有些則是影響核貸額度及利率,以下說明哪些條件無法申請二胎房貸:
申請人限制
- 工作收入不穩定
雖然銀行二胎房貸申請條件,只有說明申請人須具有還款能力、有工作收入,但實際上還會看你的工作是否穩定,固定薪資是多少。如果你是低底薪高獎金、或無底薪高獎金的業務,或者你是高收入的自由工作者、從事接案工作,即便你收入不輸一般上班族,卻還是會被銀行視為收入較不穩定的族群。
- 無薪轉證明或勞保明細
為了瞭解申請人的收入狀況,貸款公司會要求提供財力證明文件,而銀行只認定薪轉證明、薪資單、勞保明細這類正式文件,如果申請是收入領現金、自營商、計程車司機、褓姆或小店面員工,就沒辦法申請銀行二胎房貸。相較之下,融資公司要求較寬鬆,只要提供有資金往來的存款帳戶,也能當作收入證明。
- 信用瑕疵、信用不良
銀行非常重視借款人的信用狀況,特別是風險較高的二胎房貸,如果有信用瑕疵、甚至信用不良情形,基本上就無法申貸;融資公司當然也會參考申請人的信用報告,但只要不是太嚴重的信用不良,都還是有機會申貸。
- 近期增貸、聯徵多查
如果一年內已經辦過其他貸款,或者是三個月內,聯徵查詢次數超過3次,貸款公司可能會認為,申請人的財務狀況出問題,需要資金頻繁,反而不太敢再借錢給你。
- 警示帳戶
銀行帳戶被列為警示帳戶,代表你可能涉入刑事犯罪案件,例如詐欺、洗錢等犯罪行為,這種情況下是無法跟銀行辦理任何貸款的,融資公司則視情況。
房屋限制
- 共同持有
如果房屋持有人不只一人,是由多人共同持有的,也就是所謂的持分房屋,必須經過全體所有權人同意,並願意擔任二胎房貸保證人,才有機會申辦二胎房貸。
- 有私人設定
房屋有私人設定是指,除了金融機構以外的個人、或民間公司作的設定,也就是常講的私設房屋。基本上,只要房子有私人設定,就很難再跟銀行申辦二胎房貸。
- 有限制登記
限制登記包含預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記,一旦房子被限制登記,在登記塗銷前,房屋持有人是不能隨意變動資產的,若要申請二胎房貸、過戶、出售,都得告知登記人。因此,通常銀行和融資公司都是不受理有限制登記的房屋。
- 無保存登記
保存登記又稱為建物所有權第一次登記,雖然無保存登記的房子也屬合法,但考量到未來可能有拆除風險、所有權疑慮,基本上沒有保存登記的房子是不能跟銀行或好事貸辦理貸款的。
四、二胎房貸申請須知
房屋二貸申請流程並不難,只要準備好下列文件即可申辦,不像申請購屋貸款時需準備很多資料、也不用花費太多時間,以下說明房屋二貸申辦流程。
房屋二貸申請文件
申請房屋二貸請先準備下列文件:
- 身分證件影本
- 勞保投保明細
- 薪轉明細、薪資單、扣繳憑單
- 建物權狀影本
- 近一年房貸繳息紀錄
如果你有其他財力證明文件,像是活存/定存明細、股票/基金投資明細或儲蓄型保險,也可以主動提供來幫自己加分,提高房屋二貸過件率。
房屋二胎加分條件
雖然二胎房貸加分條件,不是必要的,但如果具備以下條件,可以幫助你提高貸款過件率之外,還有機會拿到更好的二胎房貸額度、利率。
- 提供保證人:有收入條件、信用狀況好的親友,願意當你的保證人,也可以幫你的貸款加分。
- 上市櫃公司職員:任職於上市、上櫃、興櫃公司(包含子公司)的正式員工,且工作年資滿一年,也可以幫你的二胎房貸加分。
- 軍公教人員:具公務人員身份、公私立學校教職員及軍警人員,提供銓敘令、軍警證等相關證明文件,可以拿到較好的貸款條件。
- 專門職業技術人員:律師、會計師、建築師、醫師、藥劑師、護理師、心理師、營養師、獸醫師、機師,提供相關證明文件,也可以拿到好一點的額度跟利率。
房屋二胎申請流程
無論是選擇哪個房屋二貸申請管道,辦理流程都大同小異,差別較大的就是審核時間與撥款速度,例如銀行房屋二貸約需7~14個工作天、好事貸房屋二貸最快約2~3個工作天、民間則是1~3個工作天。
- 向貸款機構提出申請(融資公司需透過簽約經銷商送件)
- 貸款機構審核條件
- 貸款機構通知結果與核貸金額、利率
- 與貸款機構簽約對保
- 至地政機關設定二順位抵押權(融資公司由對保人員代送)
- 設定完成即撥款
依申辦管道最快1天、最慢14天,申請房屋二貸多久能取得資金?除了看申請資料是否有一次準備齊全之外,管道不同也有差異,例如銀行最快也要7個工作天、融資公司最快2天,甚至有民間標榜24小時內撥款(通常收費較高)。不過,無論資金需求有多迫切,簽約前務必仔細閱讀合約內容,千萬別為了快速取得資金而誤入貸款陷阱。
申辦二胎房貸需要注意的眉角
帳戶開辦費、手續費、代辦費等額外支出費用,尤其找民間的,代辦費扣一扣,實際到手的金額可能就少了一大半。
合約要看清楚,包含還款期限、利率、提前清償是否有違約金等等,避免誤踩陷阱。
QA、二胎條件常見問答
Q.房子二貸好申請嗎?
不一定,房子二貸申請難易度與申貸管道有關,如果是跟融資公司或民間申請房屋二貸,只要沒有太嚴重的信用問題、房子還有貸款空間,基本上都能過件;但如果是申請銀行房屋二貸,銀行為了保持良好的放款品質,可能會以各式各樣的理由婉拒申請,因此過件率比較低。
Q.房屋二貸需要保人嗎?
不用,基本上申請房屋二貸,條件好都不需要提供保證人做擔保,但如果你的條件較差,或者想申請更高的額度,也可以主動提供條件好的保人幫自己加分。
Q.信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎?
會。如果是申請銀行二胎房貸是會影響的,銀行會參酌您的個人信用評分來決定是否核貸給您,好事貸二胎房貸則不會參考信用評分。銀行對於個人信用條件的審核較嚴,基本上信用分數低於600分就很難跟銀行申請任何一種貸款;但如果是選擇好事貸二胎房貸,是沒有這個問題的。
選擇合適的二胎房貸方案需要仔細比較各大銀行和貸款機構的二胎申請條件與限制。建議申請人根據自身情況,選擇最適合的貸款方案,並提前準備好相關資料,以提高申請成功率。