分類: 房屋貸款

300萬房貸一個月要繳多少？我們明白，對於許多準備購屋的新手來說，了解自身的購屋能力是一個重要的第一步。透過詳細的購屋能力試算，您不僅可以清楚地了解自己的購屋還款壓力，也可以更好地規劃您的計劃。在本文中，我們將深入探討如何計算您的購屋能力以及所需的資金準備，並提供相關的計算公式和實際的財務舉例說明。

一、購屋能力分析

買房基本上就是：自備款＋購屋貸款＋衍生成本。其中自備款與房貸的比例如何拿捏？申請房貸後每月要繳付多少？其中有哪些要注意的重點？

雖然房屋貸款的實際成數，會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核。

但是，我們在頭期款的準備上，可以掌握「333原則」：即3成的自備款，貸款月付金占收入3成，房貸寬限期不超過3年。舉例300萬的房子來說，光是自備款就至少要準備300×30%=90萬。

其中，自備款主要是指來自您或家人提供的資金，而可支付房貸則是看你的淨收入、貸款期數以及房貸利率相關。請注意，不同的貸款期數和利率將直接您影響每月的預設金額。

二、300萬房貸一個月要繳多少？

1.購屋所需資金分析

如果您有購屋計劃，請先考慮清楚您所需的購屋資金。您可以根據以下的頭期款公式來計算：

房屋價值╳自備款成數（%）＋衍生成本（契稅、仲介費、家具裝潢…）=初估的頭期款金額

在計算購屋資金時，房屋貸款通常佔整個購屋資金的60%至80%，自備款則佔20%至40%。此外，還需要考慮一些衍生成本，例如交易產生的稅金、管理費用以及停車場費用，通常佔總價的10%。

2.300萬房貸月付金試算

以下列表是以300萬試算，不含房貸寬限期，每月採本息平均攤還法，月付金試算如下：

利率/年	20年	30年	40年
1.5%	14476	10354	8315
2%	15177	11089	9085
2.5%	15897	11854	9893
3%	16638	12648	10740

為了更好地幫助您進行購屋能力的評估，我們整理了常見的貸款期數及相應的房貸利率。請注意，以上的數據僅供參考，實際情況可能會有所不同，請以銀行為準。

三、購屋前須注意的重點

房屋貸款是重要的金融決策，確保貸款能力和合理的貸款期限至關重要。以下是關於貸款能力和其他考慮事項的建議：

1.考慮每月貸款能力：控制貸款額度與月收入的比例

一般來說，月貸款金額不應超過月收入的三分之一。考慮到高房價，這個比例可以放寬至3.5成到4成。這是因為房貸利率可能會波動，如果利率上升，每月的還款負擔也會增加。因此，建議將貸款額度控制在月收入的3.5成至4成以下，以應對利率的變動。

2.考慮自備款和房價總額

銀行對貸款成數有限制，首次購房者最多可以貸款8成，一般為6成至7成左右。因此，如果要購買1000萬元的房屋，需要自備款大約在200萬元以上。考慮房貸期限和利率波動對負擔的影響，並評估購房前的財務準備工作是非常重要的。

3.注意貸款負擔與租金的差異

考慮購屋貸款的期限，通常以20年為主，但根據房價，可以比較30年期貸款和支付租金的差異。如果差異不大，購房可以讓您擁有實體資產，具有更高的效益。

4.考慮利率上升的負擔能力

評估利率上升時負擔的增加。例如，如果貸款額為500萬元，利率上升一個幅度，每月負擔將增加約2500元。

貸款決策需要慎重考慮，並確保在購房前充分評估您的貸款能力、風險承受能力和未來的財務計畫。希望這些建議能幫助您更清晰地評估購房能力，做出明智的決策。

四、我的薪水可以買得起多少的房子？

為了幫助您更好地收入與房價之間的關係，我們提供了一些不同收入下可以了解負擔的房價試算，以及相關的計算公式。

1.以個人月薪可負擔的房貸來計算

以貸款期數30年，房貸利率2%為同一條件試算如下：

• 3萬月收入
  倘若月收入為3萬元，並且有固定開銷1.2萬元，那麼可支付的房貸總額為486萬元。
• 5萬月收入
  如果月收入達到5萬元，並且固定開銷為2萬元，那麼可支付的房貸總額為810萬元。
• 8萬月收入
  對於月收入為8萬元，且固定開銷為3.2萬元的情況，可支付的房貸總額為1,297萬元。
• 10萬月收入
  若月收入達到10萬元，並且固定開銷為4萬元，那麼可支付的房貸總額為1,621萬元。

2.以家庭月收入可負擔的房貸來試算

以貸款期數30年，房貸利率2%為同一條件試算如下：

• 3萬月收入
  在家庭月收入為3萬元的情況下，並且有固定開銷1.8萬元，可支付的房貸總額為324萬元。
• 5萬月收入
  如果家庭月收入達到5萬元，並且固定開銷為3萬元，那麼可支付的房貸總額為540萬元。
• 8萬月收入
  對於家庭月收入為8萬元，且固定開銷為4.8萬元，可支付的房貸總額為864萬元。
• 10萬月收入
  若家庭月收入達到10萬元，並且固定開銷為6萬元，那麼可支付的房貸總額為1,081萬元。

3.用房貸總額計算自備款與月付金

依據不同房貸總額，計算購屋資金與每月房貸的月付金，其中購屋資金包含自備款加上買賣交易衍生的成本。

• 300萬元房屋總價
  對於房屋總價為300萬元，購屋資金為100萬元，貸款金額為210萬元，每月房貸償還金額為7,761元。

• 500萬元房屋總價
  如果房屋總價達到500萬元，購屋資金為200萬元，貸款金額為350萬元，每月房貸償還金額為12,936元。

• 1,000萬元房屋總價
  對於房屋總價為1,000萬元，購屋資金為400萬元，貸款金額為700萬元，每月房貸償還金額為25,874元。

上述內容中的數字提供了不同收入狀況和房屋價值下的一些參考資訊，可以幫助釐清評估自己的房貸能力為何。

不過，這些僅為參考數字，實際情況可能因個人財務狀況、房貸利率、自備款金額和貸款期限等因素而有所不同。

五、如何開始存錢執行買房計畫？

最後整理了一些實用的理財規劃和技巧，可以幫助你更好地儲蓄購屋所需的資金。以下是一些額外的建議，有助於進一步增強你的存錢買房計畫：

1.建立預算計劃

創建一份詳細的預算，列出你的每月開支，包括生活費、食品、交通、娛樂等。這將幫助你更好地掌握你的財務狀況，並找到節省資金的機會。

2.追求職涯發展

考慮投資在自己的職業發展上，提高你的薪水和職業機會。這可以增加你的收入，有助於更快地實現購房目標。

3.理性投資

若投資是你的理財計畫的一部分，請謹慎選擇投資項目，選擇風險適中的投資產品，並多元化你的投資組合。

4.謹守信貸紀錄

維護優良的信用紀錄非常重要，這將有助於你獲得更有利的房屋貸款利率。

5.買房規劃

在購房前制定一個明確的購房計劃，包括預算、房屋需求和地點。這有助於避免超出預算的購房選擇，並確保你選擇了符合你需求的合適的住房。

6.盡早開始

存錢買房是一個長期計劃，盡早開始是關鍵。設定明確的目標和時間表，這樣你就可以更有效地儲蓄所需的資金。

這些建議應幫助你更好地準備購房，實現你的夢想。記住，儲蓄購屋需要耐心和努力，但是一旦實現，你將擁有一個有形的投資和一個舒適的家。

六、其他購屋須知的注意事項

1.驗屋自己來還是請驗屋公司？

買房後最重要的步驟就是「驗屋」，雖然驗屋的次數沒有限制，但是建議至少要有「2次」以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種：

（1）請設計師驗屋
若是房屋有請設計師裝潢，那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序，可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。

（2）請驗屋公司驗屋
驗屋公司有專業的儀器與知識，能揪出難以發現的問題，不過須花費一筆驗屋費用，以30坪的房屋來說，費用約1萬~2萬之間。

（3）自己驗屋
可以利用以下的小工具，達成初步驗屋的目的

• 手機+充電線：檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證
• 彈珠：檢查地板是否平衡
• 捲尺：檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格
• 硬幣：檢查牆壁、地板是否為空心
• 肥皂：調成肥皂水後，檢查瓦斯管線是否漏氣
• 衛生紙：測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況
• 有色膠帶：標記於有問題的地方

2.車位除了「類型」外，還有哪些「性質」上的區分？

車位還可分為三種「性質」：

（1）法定車位
以1991年9月18日為分界，此日之前的車位有獨立權狀，可以賣給任何人；或以「公設」形式存在，只能賣給同社區的人。1991/9/18日以後，只能以公設的形式存在，其中又分為「大公設」須每年抽籤，由大樓住戶輪流停車；「小公設」的使用權為特定住戶，當房屋買賣時，車位的所有權一併移轉，但限定為同社區房屋所有權人買賣，目前的車位形式多屬於這一種。

（2）自設車位
若以「小公設」形式存在，只能買賣給同一社區住戶；若是以「主建物」形式存在，則有獨立權狀，可以賣給不是同一大樓以外的人。

（3）獎勵車位
車位使用權必須提供「公眾」使用，換句話說外人也可以停，因此這種類型的車位使用糾紛最多，並不建議購買此類型的車位。

3.頭期款不夠可以買房嗎？

依以下的建議，選擇適合自己的方式：

（1）信用貸款
信用條件越好，貸款成數越高，可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高，需仔細衡量後再考慮是否申請。

（2）選擇預售屋
因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款，而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款，也有建案主打工程期零付款，所以初期的付款壓力較小。

（3）先求有再求好
不一定立刻就要擁有理想的房子，可以先選擇自己負擔得起的房子，有機會再小換大、舊換新。

（4）選擇貸款成數較高的銀行
可以多方比較房貸銀行的資訊，挑選貸款成數較高的銀行申請，但不可多家銀行同時送件，以免形成聯徵多查的情形。

4.購屋貸款繳不出來怎麼辦？

房屋貸款繳不出來時，可以嘗試以下的幾種方法：

（1）主動找銀行協商
可以找銀行討論是否可以延長還款年限、降低房貸利率、延長寬限期等方式，只是以上的方法須在還款紀錄正常的情形下，才能向銀行提出申請，否則一旦有遲繳紀錄，都會被銀行婉拒。

（2）申請房屋轉增貸
房屋轉增貸可以降低房貸利率，增加一筆資金運用，不過申請前提是，必須保持良好的信用紀錄。

（3）申請二胎房屋貸款
二胎房貸的額度較高，應可有效解決買房貸款繳不出來的問題。

在考慮購房時，還應評估你的整體財務狀況，包括其他債務、家庭支出、儲蓄目標等。此外，要謹記利率可能變動，所以必須有備案金，以應付未來的利率變化。

最好在購房前與金融機構諮詢，了解他們對你的具體情況提供的房貸額度和利率。購房是一個大決定，應仔細考慮你的財務能力和經濟目標，確保你能夠負擔房屋貸款並保持良好的生活品質。

房屋貸款是一個重大決策，本文將深入討論房屋貸款成數的計算方式，以及當貸款額度不足時可能的原因。此外還會探討如何應對貸款成數不足的情況、可能會有的後果，以及提高貸款額度的方法，並探討當自備款不足時的替代資金來源。有房屋貸款額度的疑惑或問題，這篇幫你解決！

一、房屋貸款額度計算方式

房屋貸款額度就是銀行核給你的房貸成數，占你的房屋價值比率。房貸成數的計算基準，並不是房屋的「實際成交價」，而是銀行的「鑑估淨值」，通常是實際成交價的9成左右。

比如說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。

由此可以發現，房屋貸款的可貸成數大約僅落在成交價格的7.2～7.5成左右，因此會建議頭期款最好準備成交價的3～4成，會比較安全。

二、房屋貸款額度不足的原因

銀行評估房屋與申請人的條件後，會給予房屋鑑價的一定成數，以作為房屋貸款的額度。通常造成房貸成數不足的原因有3點：

1.搞混房屋的鑑價與成交價

大多數沒有買房經驗的人，會將房屋鑑價與成交價搞混，使得實際與期望的貸款成數有所落差。簡單來說，房屋成交價為買賣雙方實際交易的金額；房屋鑑價則是銀行所評估的房屋價格。

2.過度相信房仲或賣家話術

不論是房仲或者是賣家在簽署契約前，所給予的承諾或保證都要抱持著懷疑的態度，切勿全盤相信。此時，直接向銀行詢問相關貸款的資訊，才是最正確的方式。畢竟放貸的是銀行，並不是房仲或是賣家。

3.高估自己的房屋貸款條件

影響房屋貸款成數的因素有很多，如財力條件、個人信用與房屋狀況等，都是讓貸款方案好壞與否的關鍵，只要稍微一個疏忽，就有可能讓自己的房貸成數減少。以上這些因素，都需要有專業的知識或機構來進行評估，所以千萬別高估自己的房貸申請條件，以免在簽約後才發現，其實無力負擔每個月的還款金額。

綜合以上3點，其實只要以冷靜的態度，審慎的進行貸款評估，並瞭解成交價與鑑價的差別，相信是可以避免房貸成數不足的情形發生。

三、房屋貸款額度不足造成毀約？

房貸成數不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：

1.沒收或加倍賠償斡旋金

對於有興趣的房子想要出價時，須先拿出一筆「斡旋金」，請房仲與屋主議價。不過，只要有任何一方反悔，導致房屋買賣的流程中斷，其後果將會有2種情況發生：買方反悔時斡旋金將被沒收；賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。

2.賠要約書3%房價違約金

假如不想以斡旋金的形式，則須使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方，有一方反悔時，違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額，通常會高出斡旋金不少，所以要約書的議價方式較少人使用。

3.簽約後反悔可能吃官司

斡旋金與要約書二者，都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔，只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失；一旦在正式簽約後反悔，無法完成房屋買賣的流程，除了違約金的賠償外，還有可能會被房仲或屋主提起告訴。

不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。

四、自備款不足的替代資金來源

1.房貸信貸/房貸附加信貸

您可以將您的房屋作為抵押品，以取得信貸或附加信貸，這樣通常可以獲得較高的借款額度和較低的利率。一些銀行提供房貸搭配信貸的貸款方案，最高可以貸款成數達到9成。

2.個人信用貸款

這是一種無需抵押品的貸款方式，通常有較短的還款期限，最多7年。個人信用貸款的利率可能會較高，大約在3%至6%之間，視您的信用狀況而定。如果您單獨向銀行申請個人信用貸款，而不使用房屋或其他抵押品，則可能會面臨更高的利率，通常高於4%。

3.汽車貸款

汽車抵押貸款是一種借款方式，您將您的汽車作為擔保品，向貸款機構借錢。這種貸款的訴求是快速獲得資金。貸款利率和期限因個人情況、信用評分和貸款機構而異，不過由於有擔保品，在審核上較信貸寬鬆，可以幫助解決資金需求。

請記住，不論您選擇哪種方式增加借款額度，都應該謹慎評估自己的財務狀況，確保您有能力承擔還款責任，以避免不必要的財務風險。此外，諮詢專業金融顧問或與多家金融機構進行比較也是明智之舉，以找到最適合您需求的借款方式。

貸款成數和自備款是房屋貸款過程中的重要考量因素。通過了解如何計算和提高貸款成數，以及解決自備款不足的方法，您可以更好地規劃您的購房計劃。無論您的財務狀況如何，都有方法可以幫助您實現置業夢想。在購房前，請謹記本文提供的建議，以確保您做出明智的決策。

房貸審核要多久？申請後多久會撥款？申請房屋貸款是一個複雜的過程，需要考慮多個因素，包括申請流程、貸款方案、申請資料的完整性以及審核和撥款的時間。本文將詳細介紹房屋貸款的申請流程，包括審核和撥款的時間，並提供一些注意事項和常見問答，以幫助您更好地理解和應對房屋貸款申請過程中可能遇到的情況。

一、房貸流程所需時間？房貸審核要多久？

房貸流程的時間取決於多種因素，但通常需要一週至一個月左右時間完成全部的程序。房貸審核要一至兩天，以最快的所需時間一週來算，從申請到審核約需要三到五個工作日，之後才是簽約對保與撥款。

1. 準備資料送件（0.5～1工作天）
2. 銀行收件或通知補件（0.5～1工作天）
3. 銀行確認身分及申辦細節與在職狀態（0.5～1工作天）
4. 銀行內部審核（1～2工作天）
5. 銀行告知核貸結果，並通知簽約對保（1工作天）
6. 款項撥入指定帳戶（0.5～1工作天）

購屋貸款、原屋融資、房屋增貸申請流程都是一樣基本七步驟

申請→鑑價→照會→審核→對保→簽約→設定→撥款

房屋轉貸、房貸轉增貸

申請→鑑價→照會→審核→對保→簽約→設定第二順位抵押→代償原房貸→塗銷原房貸第一順位的設定

二胎房貸

申請→鑑價→照會→審核→對保→簽約→設定第二順位抵押→撥款

依申請流程的時間來說，一般房貸需1～2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10～14個工作天；房屋轉增貸需2～4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。

二、申請房屋貸款之前有哪些要注意的重點？

在申請房屋貸款之前，要注意確認是否符合申請條件、確定預算、比較不同貸款選項和了解申請所需資料有哪些。

1.確認符合哪些申請條件？

房屋貸款的申請條件包括以下項目：

• 年齡限制

申請者需年滿18歲以上，但不得超過65歲。若申請者年齡超過65歲，通常需要附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人。

• 財力條件

申請人的財務狀況應具有穩定的工作和收入，且負債比例不得超過60%。

• 信用條件

申請者不應有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等不良信用紀錄。通常需要具有信用報告中600分以上的信用水準，以提高房貸申請成功的機會。

• 房屋條件

房屋的狀況也是重要考量因素，直接影響可申請的貸款成數。以下是影響房屋條件的因素：

1.房子屋齡：房屋的年齡越老舊，銀行通常會提供較低的貸款成數。

2.房屋坪數：一般情況下，小於15坪的套房貸款申請可能會被婉拒。

3.房屋類型：某些特殊房屋類型，如凶宅、輻射屋、海砂屋等，銀行可能會婉拒貸款申請。

4.房屋地段：靠近市中心的房屋（蛋黃區）通常受到銀行青睞，可獲得更好的貸款條件，相對於位於市郊（蛋白區）的房屋。

5.嫌惡設施：若房屋位於墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，不僅影響房屋價值，也可能使銀行在貸款審核上較為保守。

以上是房屋貸款的一般申請條件和房屋條件的相關考量。不同銀行和貸款產品可能會有一些變化，因此在申請前應詳細了解特定銀行或貸款計劃的要求。

2.申請前置作業：備妥所需資料

• 自備款準備

在購房前，需要準備至少房價的20%~30%作為自備款，包含頭期款、裝潢費、代書費、政府規費、稅費等費用。

不同類型的房屋有不同建議的頭期款金額，如預售屋建議準備至少3成，新成屋約3成5，中古屋約4成5。

銀行的貸款成數通常在70%~80%之間，因此自備款的準備至關重要，可避免貸款成數不足無法簽約。

以「333原則」為參考，即準備3成的自備款，使貸款月付金占收入的3成，並控制房貸寬限期不超過3年。

• 房屋貸款申請文件

申請房屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：

1. 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
2. 申請人印章
3. 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
4. 買賣契約書影本
5. 土地與建物登記謄本

準備好上述的文件之後，就可以按照以下的流程，向銀行進行房屋貸款的申請。

三、哪種房貸方案與管道適合我？準備好提出申請

決定好適合自己的方案與管道後，將所需的房貸申請資料，遞送至銀行或融資公司進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。

1.房屋貸款方案

銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。

而以房屋融資貸款來說，除了原屋融資，還有房屋增貸、房屋轉貸降息、房屋轉增貸、二胎房貸等5種類型。可依據自己的資金需求目的而選擇。

除了上述因應不同房貸類型可選擇的方案之外，還需要了解各房屋貸款申請方案的利率算法、成數評估與可貸額度、寬限期條件、貸款年限與違約金、收取的申辦費用以及月付金試算等房貸內容。

2.房屋貸款管道

• 銀行

銀行是最安全的管道，且受金管會監管，貸款利率也是最低的。業務項目包括原屋融資、抵押貸款、理財型房貸等。缺點是審核相對保守，較難通過。

• 融資公司

融資公司是銀行之外最安全的融資管道，可以解決資金需求。雖然利率較銀行稍高，但是審核寬鬆，貸款額度也比銀行高。且與銀行同等規模，申請貸款安全可靠，目前房貸主要業務為二胎房貸等。

• 民間借貸

包括代書、當鋪、地下錢莊等。雖然審核門檻極低且手續快，但利率利息、申辦費用等相當高，還有許多其他的風險，應謹慎評估。原則上不推薦找民間借貸申請房貸。

四、房屋鑑價、銀行照會與審核

銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。

1.房屋鑑價

為了房屋買賣、貸款、贈與、繼承等需求，了解房屋現值並進行房屋鑑價至關重要。房屋鑑價可以透過多種免費管道取得，但在購房時，銀行委託專業鑑價公司進行估價是最精確和重要的，因為這會影響到銀行貸款的金額。

2.銀行照會

照會是銀行為確認申請人身分及資料真偽而進行的電話聯繫，通常發生在申請後的3天內，持續約10分鐘，建議提前註明方便聯絡的時間。

3.審核

徵信照會完成之後，照會人員會打一份徵信報告，徵信報告完整之後，整份案件就會到審核主管那邊。然後審核主管再看完全部的報告之後，再決定要不要核貸，或是要核貸多少額度。

五、對保簽約、抵押權設定、撥款入帳

對保簽約、抵押權設定和撥款入帳是房屋貸款流程中的重要步驟，用以確保買方、貸款人和抵押人的權益，並完成貸款交易。

1.對保

完成貸款的審核及照會後，就會進入對保的步驟，銀行或融資公司會與貸款人「核對」身份及本次合約的詳細內容，以「保障」雙方的權益。對保完成後，就會進入簽約的程序。

2.設定

簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。

3.撥款

上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。

六、申請房貸之後的注意事項

1.房貸清償流程是什麼？提前將房貸清償相關事宜

房屋貸款清償完畢後，記得要跟銀行索取「清償證明」，才能至地政事務所辦理房屋抵押權塗銷。而房貸清償流程的辦理方式很簡單，只需向銀行提出申請即可。其中需留意綁約期與違約金的相關細節，以避免權益受損。

2.房貸代償流程是什麼？房貸繳不出來的解決辦法

申請房屋轉增貸時，有一個步驟稱為房貸代償流程，目的在於代替清償原貸款銀行的房屋貸款餘額。如果有房貸繳不出來的困境，可以向貸款專員詢問房貸代償或是借新還舊等應對方案，或是直接將整筆房貸轉到別家銀行。除此之外也可以利用二胎房貸來解決房貸繳款困難。

QA.房貸審核常見問答

Q.何時可以知道核貸的額度和利率？

在未經正式的整體評估前，銀行是沒有辦法提供確切額度和利率的。最終的貸款條件，會在審核完成、簽約對保時與申請者確認。

Q.股票獲利可以作為收入來源嗎？

不可以。有些人會以股票獲利為收入來源，不過銀行拒絕以股利，當作房貸審核的收入證明，這是因為股票投資風險高。因此建議，可以將股利資金轉存至銀行帳戶中，並持續一年以上反而會是比較好的方法。

Q.銀行貸款申請好過嗎？

銀行貸款有利率低、風險低、申請上有制度等優點，是許多人在資金週轉時的首選。不過，因為銀行受到嚴格的法規限制，導致銀行作風保守，而且在貸款審核上非常地嚴謹，只承作有把握、低風險的案子，所以大大降低了貸款過件的機率。就算能通過申請的審核，可以拿到的貸款方案也不會太好。

了解申請流程、選擇合適的貸款方案、提供完整的申請資料以及注意審核和撥款的時間都是非常重要的步驟。房屋貸款是一項長期財務承諾，因此謹慎計劃和準備是非常重要的。

房屋貸款對於許多人來說是實現居住夢想的關鍵。然而，理解房屋貸款的種類、額度、利率、申請條件和注意事項對於成功申請和管理貸款至關重要。本文將深入探討各種方面，幫助您在房屋貸款領域中更加自信和明智地做出決策。

一、房屋貸款定義

房屋貸款就是用房子作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申請一筆貸款。這筆錢可用來購買房子、修繕房屋、投資理財、資金周轉甚至當買第二間房子的頭期款。

購屋貸款是指名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購屋買房。房屋抵押貸款則是拿名下的房子，抵押給金融機構或融資公司，以取得一筆資金。原屋融資特別是指沒有貸款的房屋，用房子來作擔保，以取得一筆資金。房屋再貸或二貸，則為已有房貸的房子再借一次房屋貸款。

二、房屋貸款種類有哪些類型？

房屋貸款是一種統稱，因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2大類，而這二大類再細分各種不同的房屋貸款，如以下所說明。

1.購屋貸款有哪幾種？

• 一般房屋貸款

房屋貸款是名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購屋，因此也稱作購屋貸款。

• 青年安心成家購屋貸款

政府為協助年輕家庭購屋而推出的房屋貸款計劃。提供優惠利率和條件，協助年輕人實現置產夢想。申辦期限為112年8月1日~115年7月31日。

• 自購住宅貸款利息補貼

支援符合所得及財產標準的家庭，2年內自購住宅並貸款。透過政府申請，核定後，政府補貼一部分住宅貸款利息，減輕貸款負擔。

• 公教專屬房貸
  

以軍公教的身分申請房貸，銀行對於貸款條件則會更為友善。目前銀行對軍公教房貸的利率，約在1.685%~7.65%之間。

2.房屋融資有哪幾種？

• 原屋融資

就是拿沒有貸款的房子來抵押借貸，通常只有屋齡較大、或者自地自建的房屋才沒有貸過款。

• 房屋增貸

就是當您的房貸已經繳一段時間、貸款餘額變少時，再向原貸款銀行申請增加貸款，這時銀行會根據房屋殘值與借款人的條件，來決定可增貸的額度。

• 房屋轉貸

是指將現有貸款轉移到利率更低的銀行，以減少利息支出。不過在目前房貸利率相對穩定的情況下，成功申請轉貸降息有一定難度。若原貸款利率較高（如2008年央行降息前的貸款），轉貸降息的機會較高。

• 房屋轉增貸

若您不滿意原房貸銀行的貸款條件，也可將您的房貸轉到其他間銀行申貸，房屋轉增貸有機會取得較多的資金、延長還款年限、或取得較低的利率，但由於房貸轉增貸等於重辦房貸，成本會比較高。

• 二胎房貸

又稱作二順位房貸、次順位貸款，二胎房貸是在保留原房貸的情況下，再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。

三、房屋貸款額度與成數怎麼看？

房屋貸款額度和成數通常基於您的信用評分、收入、債務比率和房屋價值，一般情況下，貸款額度越高，成數越高，您需要的首付款越少。

1.房屋貸款成數怎麼算？可貸額度多少？

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。房貸成數的計算基準，並不是房屋的「實際成交價」，而是銀行的「鑑估淨值」，通常是實際成交價的9成左右。

房屋貸款的可貸成數大約僅落在成交價格的7.2～7.5成左右，因此會建議頭期款最好準備成交價的3～4成，會比較安全。

雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成，但實際核貸的貸款成數，仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數，純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。

房屋貸款成數的評估，還是存在許多變因，例如銀行可能會認為你的房屋並未達到交易價格的價值，或是人、房條件不佳造成影響，甚至連政府的打炒房政策，都會對房貸成數產生影響。

以下我們將針對這些變因做更詳細的說明，幫助你評估自身狀況，是否有可能影響到房貸成數的多寡。

2.影響房屋貸款成數的因素

影響房貸成數不足的原因，大致分為四大類，銀行鑑價較低，實際成交價高於市場行情。再者考慮到房屋轉手性較差，房屋類型、建物類別、屋齡與座落位置都有相關影響。而申請人的條件狀況也是影響主因，銀行會看申請人的工作性質、收支負債比與信用評分作為依據，最後是央行打炒房政策也會影響貸款成數。以下解析：

1. 銀行鑑估值與實際成交價差距過大，建議購房前先查詢內政部實價登錄，也可以找多家銀行估價作為議價依據。
2. 房子類型、格局、裝潢等因素會影響貸款成數，部分房型可能無法貸款。
3. 房屋屋齡也是影響因素，新房通常貸款成數較高。
4. 房子所在區域也會影響貸款成數，六都和新竹地區貸款成數較高。
5. 收入和職業類型是重要考量，穩定的收入和專業職業能提高貸款額度。
6. 信用評分影響申貸，600分以上較有利。
7. 最新政策可能會對部分購房情況下調貸款成數，特定情況下可能受到限制。

3.房屋貸款成數不足如何提升？

提高貸款成數的方法：

• 提前養信用

建立良好的信用評分，使用信用卡並按時全額繳清，持有超過一年以上。

• 提供財力證明

固定存款、儲蓄險保單等可作為收入證明，也可提供不動產資料等財力證明。

• 提供保證人或擔保品

有信用和收入條件較好的保證人，或可提供不動產作為抵押。

• 與貸款銀行密切往來

與平時有往來的銀行申請，保持良好的資金流動紀錄。

• 考慮建商或房仲配合的銀行

對於預售屋或新成屋，找建商或房仲合作的銀行可以獲得更好的貸款條件。

• 購買房貸壽險

主動提出購買房貸壽險，可提高貸款額度或降低利率。

四、房屋貸款利率與年限為何？

房屋貸款的利率和年限因貸款條件、信用評分和市場條件而異，通常年限為15年、30年或其他可選擇的期限，而利率則依據市場變動或固定而定。

1.房屋貸款利率怎麼看？

目前的房貸利率地板價是2.06%，但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多，除了個人的信用條件和財力狀況，房屋條件也會是考量。

建議選擇一段式房貸利率，因為在長期還款下，總還款金額相對較低。例如，以借款700萬、20年期、一段式2%利率和分段式1.7%和2.1%利率為例，最終總還款金額差距為6萬元左右，可接受範圍內。

不過，利率計算方式應根據個人財務狀況選擇，初期資金較緊張的人可以考慮分段式房貸，以減輕前期還款壓力。總之，銀行在貸款中通常是最終受益者。

2.房屋貸款年限與還款方式怎麼選？

很多人選擇長年期房貸，是因為均攤下來月付金較低，卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長，房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和，即便利率只差一點點，支出也可能多很多。

房屋貸款有本息攤還和本金攤還兩種方式，區別在於每期償還的本金多寡。本息攤還每期本金較少，月付金較穩定；本金攤還每期本金較多，前期月付金較高，適合資金充裕且想早還貸款的人。也可選擇是否設定寬限期，寬限期內只還利息，後期月付金將大幅增加。

五、善用房貸試算工具

房貸試算是指在申請房屋貸款之前，使用試算工具估算未來的月付金、貸款額度和利率，以便評估財務狀況和找到最合適的房貸方案。

1.房屋貸款試算的好處

• 評估支出

可以提前知道自備款、頭期款、月付金的需求，幫助你確保負擔得起，並選擇適合的房貸方案。

• 貸款比較

能夠比較不同銀行的房貸方案，包括房屋增貸、轉增貸、二胎房貸等，找到最適合的貸款類型。

• 二次驗算

可以驗證銀行專員提供的貸款內容是否正確，避免被誤導簽下不利的房貸合約。

2.房貸試算的注意事項

使用房貸試算工具時需要注意以下事項：

• 使用便利性

選擇一個能提供多種計息方式和還款方式的試算工具，以獲得更真實的數字。避免需要填寫過多細節資料的工具，因為這可能不夠實用。

• 填寫個人資料

注意有些試算工具可能要求你提供個人資料或聯絡方式，這可能導致隱私問題或後續推銷電話的困擾，請謹慎處理。

• 資訊是否齊全

確保試算工具提供的結果包括月付金、利息總支出、貸款總支出和月付金變化等重要信息，這樣你可以更好地比較不同的計息方式和還款方式。

• 可貸額度計算基礎

理解貸款額度是基於房屋價值和借款人條件計算的，通常為房屋鑑價的80%。請注意，銀行使用的計算基礎是房屋的「鑑估淨值」，而不是成交價，這可能導致可貸額度低於預期。

六、房屋貸款申請條件與限制？

房屋貸款的申請條件和限制包括信用評分、穩定的收入、首付款、債務比率、房屋估值和貸款人的要求。以下針對申請條件、限制與技巧進一步說明：

1.房屋貸款申請條件

房屋貸款的申請條件可分為個人和房屋兩方面：

（1）個人條件

有薪轉證明的人需注意年齡限制，保持良好的信用分數有助於貸款申請。

沒有薪轉證明的人可以提高申請機會，方法包括長時間固定存款、找優秀保證人、提供財力證明。

（2）房屋條件

房屋屋齡過高、有問題結構（如海砂屋、輻射屋）或位於凶宅等情況可能降低銀行放貸意願。

房屋位置也影響貸款條件，市中心地段房價最高，附近高壓電塔、殯儀館、焚化爐等設施也會受到評估。

2.房貸有哪些限制會容易被退件？

常見銀行婉拒貸款的原因如以下所列：

• 信用瑕疵：曾有信用卡費或貸款遲繳的紀錄。
• 信用不良：貸款曾有未繳紀錄。
• 聯徵多查：短期多家銀行申請貸款。
• 資金用途：如申請貸款理由為投資股票、期貨。
• 還款能力不佳：沒有正當工作與穩定收入。
• 負債比太高：如超過DBR22倍、每月負債超過月薪60％、動用信卡循環、預借現金等。

3.房貸怎麼申請比較容易獲得好條件？

（1）房屋貸款申請的議價技巧

1. 了解自己的信用狀況，保持良好的信用分數。
2. 若有固定存款習慣，提高申請過件機會。
3. 考慮找優秀保證人，提升貸款機會。
4. 提供財力證明以加強財力條件。
5. 常往來的銀行可能有更好的房貸方案，詢問他們並以其利率向其他銀行詢問，以議價獲得更優惠的方案。
6. 若購買預售屋，考慮使用建商配合的銀行，但留意其利率可能較高。
7. 向房屋所在地的銀行申請，因為他們對當地房價較為熟悉，有較高的承作意願。

（2）如何挑選適合的房屋貸款申請銀行？

• 時常往來銀行

優點： 這種銀行通常能夠提供較快的審核速度，且房貸條件可能較為優惠。

限制： 申請者需要與該銀行保持良好的關係，否則可能難以獲得批准。

• 建商配合銀行

優點： 這種銀行合作建商，通常能夠省去一些繁瑣的程序，並提供較高的可貸成數。

限制： 房貸利率可能較差，且申請時可能會有較多的限制條件。

• 房屋同區銀行

優點： 這些銀行對於特定區域的房價較為熟悉，可能能夠提供更具有競爭力的條件。

限制： 通常，這些銀行較不願意跨區域進行房貸申請，可能會婉拒跨區的申請者。

七、房屋貸款有哪些要注意的事項？

以下是房屋貸款申請時需注意的事項：

1. 不要同時向多家銀行申請貸款，多次查詢信用會影響貸款申請。
2. 買新古屋或中古屋需提前完成貸款申請流程，預售屋可在付訂金時諮詢房貸方案。
3. 先做申貸鑑價再簽約購屋，確保貸款額度足夠。
4. 在買賣契約中加入但書條款，以預防貸款成數不足的情況。
5. 房貸壽險是選擇性購買，需謹慎考慮。
6. 考慮使用履約保證，以降低交易風險。

八、如何申請房屋貸款？流程與費用？

申請房屋貸款通常包括選擇貸款類型、提交財務文件、獲得貸款批准、支付貸款相關費用，如抵押登記費用，然後完成貸款交易，費用包括申請費、信用報告費、評估費等。以下完整說明：

1.房屋貸款申請流程

申請房屋貸款的流程包括以下步驟：

1. 選擇適合的貸款方案，如一般房貸、青年安心成家貸款等。
2. 備妥所需文件，包括申請人的身份證件、印章、財力證明、買賣契約書影本、土地與建物登記謄本等。
3. 提交申請文件至銀行進行審核。提供越齊全的資料，審核速度越快。
4. 銀行進行房貸審核，包括聯徵調閱、財務審核、房屋鑑價等。
5. 審核通過後，簽約與對保程序。確認貸款內容，如額度、利率、綁約期等。
6. 設定房屋抵押權，可選擇普通抵押權或最高限額抵押權。
7. 銀行將貸款撥款至指定帳戶，貸款契約生效，需按時還款直至還清房貸。

以上流程中的時間約需1~2個禮拜，並根據提供的資料和審核結果而變化。

2.房屋貸款費用項目

• 房屋鑑價費

數千元至數萬元不等，銀行內部或委外專業人士鑑價。

• 房貸開辦費

0元至6,500元不等，根據銀行和房貸方案不同而異。

• 帳務管理費

2,000元至20,000元，根據銀行方案不同而異，通常每年收取。

• 房貸手續費

徵信作業手續費和代償手續費，各家銀行標準不同。

• 貸款設定登記規費

按設定金額的千分之一計算。

• 房貸代書費

約2,500元至6,000元，根據地政士公會標準計算。

• 住宅保險費-火險

每年投保一次，費率依保險公司計算。

• 住宅保險費-地震險

每年投保一次，一般約1,350元。

最後兩種住宅保險費都是強制性必須要保的保險，但房貸壽險則非必要，可以個人需求決定要不要保。以上內容僅供參考，實際費用可能根據銀行和貸款方案的不同而變化。

QA.房屋貸款常見問答

Q.共同繼承的房子在還有房貸的情形下，會不會影響日後自己的房貸條件？

會影響。銀行在審核貸款時，都會調查申請人的財力與信用狀況。若是名下房子的產權非單純擁有，加上房貸也還未繳清，這些因素對銀行來說都是風險。因此日後想再申請一筆房屋貸款，將會影響貸款方案的條件。

Q.沒有工作可以申請房屋貸款嗎？

申請銀行任何貸款，都需要有一份穩定的工作，且須提供正式的工作收入證明，如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細；但如果是像融資公司申請房屋融資，只要有固定的收入來源即可申辦。

Q.房屋抵押貸款有哪些好處？

房屋抵押貸款的好處包括取得較低的貸款利率、較長的貸款期限、取得較高額度的資金、不用賣房也能取得資金，可用於房地產投資的機會。

Q.房屋已經有貸款後還可以再貸款嗎？

可以。房屋有貸款後，可以向原貸款銀行申請房屋增貸；也可以向其他銀行申請房屋轉增貸；若是需要的週轉資金較大，則可以向銀行或融資公司申請二胎房貸。

Q.為什麼房貸的實際申貸結果和我試算的不一樣？

銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據你所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間，如果想知道較精確的數字，建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。

房屋貸款是一項重大的財務承諾，因此，在申請之前，請確保充分了解所有相關細節。不同的貸款種類、額度、利率和條件都可能影響您的財務狀況，謹記謹慎評估您的需求和能力，以確保您的房屋貸款選擇合乎您的長期財務目標。

購屋對大多數人而言都是一生中的重大決策，而購屋貸款則是實現這一目標的重要途徑之一。購屋貸款涉及複雜的金融和法律程序，需要考慮多方面的因素。在做出這個重要決定之前，了解購屋貸款所需的所有信息至關重要。本文將深入探討在考慮購屋貸款時應該考慮的因素，並解釋買房貸款的流程以及頭期款的試算方式，幫助您更好地理解購屋貸款的全貌。

一、購屋貸款是什麼？

房屋貸款的類型有很多種，以購屋貸款來說，指的是在買房子時，向銀行申請一筆購屋資金，之後再按月分期還款給銀行。對首購族而言，房屋貸款的好處在於，可以減輕在購屋時的資金壓力。

二、買屋貸款要考量的因素有哪些？

購買房屋申請貸款前的注意事項，如以下所列：

1.房子的條件

通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：

1. 房子屋齡
   房屋越老舊，銀行所給予的成數就越低。
2. 房屋坪數
   通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
3. 房屋類型
   凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。
4. 房屋地段
   越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。
5. 嫌惡設施
   房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。

2.自備款準備

以價格1,000萬的房子為例（假設房屋鑑價與成交價相同），試算自備款應該要準備多少。

• 購屋頭期自備款
  自備款是指買方需要自行準備的購屋資金。以1,000萬的房子來說，銀行一般可貸七成左右，金額約700~800萬，剩下來的200~300萬，就是買方需自行準備的購屋款項。
• 購屋其他款項
  除了自備款外，其他的購屋費用也需要一併考慮進去。常見的花費如以下所列：
  1. 契稅（房屋鑑價6%）：1,000萬X 6% = 60萬
  2. 仲介費（房屋成交價2%）：1,000萬X 2% = 20萬
  3. 印花稅（房屋成交價1%）：1,000萬X 1% = 10萬
  4. 地政士代辦費（3~4萬）
  5. 其他行政規費
  6. 裝潢費（100萬）
  7. 家具、家電（100萬）

買1,000萬房子事先要準備的費用（自備款+裝潢家電+其他雜項開支），大約需要500~600萬之間。因此買一間房子，保守估計要準備房價的50%，才足以應付所需的花費。

3.購屋貸款的333原則

買房子時所需要的資金龐大，一不小心就會排擠到日常生活的開支。為了避免這種情形發生，可以將「333原則」視為申請房貸前的標準守則。在這個範圍中申請房貸，除了能讓你正常還款外，也可以將買房後對生活的影響降至最低。

• 自備款需占房價的3成
  當銀行房貸成數不如預期時，自備款是否準備充足，就更顯得更為重要。建議自備款至少要準備房屋價格的30%，才能避免發生房貸成數不足的窘境。
• 貸款月付金占收入3成
  購屋貸款的月付金，建議不可超過月薪的30%。因為當月付金的占比越重，對於生活開支的影響則越大。
• 房貸寬限期不超過3年
  寬限期間內只需繳交房貸的利息，因此繳款壓力並不會太大。不過需要注意的地方是，一旦寬限期結束，之前未繳的房貸本金，則會平均分攤在之後的月付金中，此時就會明顯感受到還款的壓力，因此建議房貸寬限期不可超過3年。

三、買房一定要認識的房屋類型

買房的第一道關卡，常常都是「應該要挑選什麼類型的房子」？預售屋、新成屋、中古屋除了各有各的優缺點、令人難以抉擇外，房屋類型的不同，更會對銀行貸款成數產生關鍵性的影響。

到底要怎麼挑選適合自己的房子？以下將說明預售屋、新成屋與中古屋的特色與優缺點，方便首購族可以迅速地瞭解與選擇。

1.預售屋

預售屋是指還沒有實體的房子，建商會以樣品屋或房屋格局圖做為銷售的方式。

• 貸款成數：約房屋總價80%，負擔指數★★★☆
• 預售屋優點：全新的房屋、自備款較低、可以客製化、格局選擇多
• 預售屋注意事項：房價較新成屋與中古屋高，且須預先支付工程款，一次性支出較高

由於預售屋是從零到有，你可以依照自身需求，去客製化的房屋格局；但是相對的，由於沒有成品，在正式交屋前你可能還需要多花一筆租屋的費用。此外，在買預售屋的時候，建議選擇比較有口碑的建商，品質相對較有保障。

2.新成屋

屋齡在3~4年的房子；或是建案完工後，未銷售出去的房子都屬於新成屋。

• 貸款成數：房屋總價70%~80%，負擔指數★★★★
• 新成屋優點：付完款項後即可入住，且為全新實體房屋，不用擔心管線老舊
• 新成屋缺點：可以選擇的格局不多，且自備款較高，適合資金充裕的人

新成屋融合了預售屋與中古屋的優點，房子新、又看得到，但是價格也相對較高。也因為價格容易被灌水，可能會出現買價與銀行估價不同步，導致貸款成數不足的風險。

3.中古屋

房子經過一次以上的轉手，或是房屋使用執照超過3年以上的房子。

• 貸款成數：房屋總價70%~80%，負擔指數★★★
• 中古屋優點：公設比可能較低，房價也較便宜，有機會以合理價格買到地段佳、機能好的房屋
• 中古屋注意事項：可以選擇的格局不多，且自備款較高，適合資金充裕的人

中古屋與預售屋和新成屋相比，算是相對單純的房屋類型。但因為不是新房子，甚至可能是屋齡較久或屋況較差的物件，價格雖然比較便宜，卻容易因為管線或其他設備老舊，因而增加修繕成本。

當房子的屋齡越新，反映的價格則越高，可以貸款的條件也會越好。預售屋因為頭期款較低，款項則是按照工程進度分階段給付，所以初期還款的壓力較輕，適合手中資金不寬裕的首購族選擇；新成屋的自備款要求較高，適合有一定經濟基礎的首購族考慮；中古屋則是房價較低，若是剛進入職場的社會新鮮人，不妨可以參考與選擇。

四、購屋貸款申請流程

從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，這個過程即稱為「買房貸款流程」，也可稱為「購屋貸款流程」。

1.買房所需文件

申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：

1. 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
2. 申請人印章
3. 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
4. 買賣契約書影本
5. 土地與建物登記謄本

準備好上述的文件之後，就可以按照以下的流程，向銀行進行房屋貸款的申請。

2.購屋貸款流程

1. 選擇銀行貸款方案
   銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。
2. 備妥資料遞件申請
   將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。
3. 銀行進行房貸審核
   銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。
4. 照會結果簽約對保
   貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。
5. 進行抵押權的設定
   簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。
6. 撥款至指定的帳戶
   上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。

五、買房頭期款怎麼準備？

買房頭期款算是一個概括的說法，因為其中還包含：依房屋類型的不同，準備的自備款也有所不同；此外，政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用，並教你試算符合自己條件的頭期款，應該要準備多少？

1.自備款

• 預售屋：銀行可貸成數約70%~80%，自備款建議需準備20%~30%。
• 新成屋：銀行可貸成數約65%~75%，自備款建議需準備25%~35%。
• 中古屋：銀行可貸成數約60%~70%，自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金，其種類有：契稅、印花稅、地政登記規費等，預售屋與新成屋契稅約10~20萬元，中古屋約6~7萬元，老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同，而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出，一為仲介費：含仲介業者與地政士費用，約10~20萬元：其次為裝潢與家具費用：建議為房價的10%較為適當。

六、買房頭期款試算教學

有了以上的費用推估方法，再依以下公式代入自身條件數值，即可換算出大概的頭期款金額：

房屋價值×自備款最低成數契稅（最低金額）＋仲介費（最低金額）＋家具裝潢（房價10%）

以下我們以房價800萬為例，依房屋類型試算，買房頭期款應該是多少。

1.預售屋買房頭期款試算

自備款（800萬×20%）160萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約260萬元

2.新成屋買房頭期款試算

自備款（800萬×25%）200萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約300萬元

3.中古屋買房頭期款試算

自備款（800萬×30%）240萬＋契稅10萬＋仲介費80萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約363萬元

雖然這些試算牽涉到房屋類型與稅費等問題，因此最終結果僅能供作參考。不過仍可以藉著以上的建議費用，迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。

七、買房不能不知的「履約保證」

買房時，買方通常會將頭期款分批支付給賣方，第一期是簽約款，第二期是用印款，最後一期則是完稅款，每期各為總價一成左右。完成貸款、交屋後，剩餘的款項才會支付給賣方。但是買房的金額畢竟不是小數目，想要把交易風險降到最低，就要靠「成屋履約保證」，也就是銀行口中的「購屋價金信託」了。

到底履約保證是什麼呢？房屋在過戶時，可能會因為賣方隱瞞實際情形，而發生產權無法移轉，或是抵押權無法塗銷的狀況，使得房屋買賣流程無法順利進行。假如此時買方的三成頭期款都已經直接交給賣方，最差的狀況就是房子買不成，頭期款也拿不回來，只能靠訴訟解決，賠了夫人又折兵。

但若雙方有簽訂經由履約保證，所有頭期款就都必須匯款到履保專戶中，放在銀行那裡保管，等到整個貸款都完成、交屋之後，賣方才能取得完整的頭期款；如此一來，才能保障賣方的權益。所以買賣房屋一定要做成屋履約保證（價金履保信託），才會有保障。

QA.購屋貸款常見問答

Q.買房頭期款需要幾成？

買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。

Q.房貸流程要多久？

依申請流程的時間來說，一般房貸需1～2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10～14個工作天；房屋轉增貸需2～4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。

Q.購屋貸款申請後可以再辦二胎房貸嗎？

視管道而定。銀行因為審核嚴格，若是房貸未繳滿1年以上，大多會被銀行婉拒二胎房貸的申請；融資公司審核寬鬆，就算購屋貸款申請不久，二胎房貸仍是有很高申請成功的機會；代書代辦又比融資公司寬鬆，但是潛藏的風險不少，貸款利率也無一定標準，因此不建議向其申請二胎房貸。

購屋貸款是實現居住夢想的重要途徑之一，但也是一個複雜的過程。在考慮購屋貸款時，您需要全面了解不同的因素，包括您的財務狀況、貸款額度、利率、還款方式等。通過深入的了解和周詳的計劃，您可以在購屋過程中更加自信地做出決策。我們希望本文提供的資訊能夠幫助您更好地應對購屋貸款相關的挑戰，實現您的住屋目標，並為未來的生活奠定穩固的基礎。

公務員房貸利率優惠是許多公務員所渴望的福利，但要如何借得最划算，關鍵在於了解影響超低利率的因素。在以下的文章中，我們將分享這些關鍵因素，幫助你在公務員房貸中取得最優利率，實現明智而划算的借款。確保自身的信用狀況良好、掌握貸款金額和期限的適度把握，以及選擇信譽良好的貸款機構，都是影響公務員房貸利率的關鍵因素。

一、公教身分就是低利率的最佳保障

公教人員可以申辦「築巢優利貸」房屋貸款，利率優惠且比其他貸款更划算。此貸款由台灣銀行和中國信託商業銀行辦理，利率以固定加上0.465％的機動利率計算，並有長達30至35年的償還期限。這項優惠貸款不限首購，但需設定抵押權作為擔保。若無法取得此貸款，公教身分仍可在其他銀行借貸時展現，因銀行通常偏愛公教人員，容易獲得較低利率。（今周刊）

誠如新聞標題中提到的，「如果有公教身分，就是低利率的最佳保障」。的確，也有許多網友分享，有一個受到銀行信賴的工作當靠山，會比自己小心翼翼養起來的信用分數，能夠爭取到更多如低利率等優惠的條件。

二、公務員貸款利率關鍵因素

和一般貸款一樣，真正會影響公務員貸款利率的因素，不外乎就是會直接影響到收入多寡的「身份別」、能夠強化還款能力的「財力證明」，以及增加個人信任度的過往「信用評分」。

這些因素可以幫助你獲得最低的貸款利率，從而在貸款過程中更明智和划算。以下是這些重點的分享：

身份別

公務員族群的最大特色，就是以固定的職級薪點來計薪，因此身份別是銀行在評估核貸條件時，一個非常重要的依據。

1.公教貸款

正式公務員或正式教師，能夠享有比約聘僱人員或代理教師更好的公教貸款利率優惠。

2.國營事業

國營事業主要是以年資作為評估標準，如果累積的薪級夠高，也能取得不亞於公教人員的優惠利率。

財力證明

一般申請貸款時，銀行只會要求貸款人提供職收證明，包括薪轉明細、勞保明細、在職證明等。但如果能夠同時提供其他財力證明資料，作為申貸的加分項，如固定房租收入、股票明細、其他固定收入存摺等，就有機會和銀行談到較低的利率。

個人信用狀況

貸款利率通常與個人信用記錄密切相關。維持良好的信用評分、按時還款以及避免逾期等行為可以提高你獲得較低利率的機會。確保你的信用報告無誤且正確，如果有錯誤，應立即修正。

1.信用評分

銀行對於良好信用的評分標準是600分（滿分為800分）以上，申請人可以透過持續使用信用卡消費並按時全額還款、與特定銀行建立長期往來關係、不頻繁申辦授信業務（信用卡、貸款）等方式，來維持自身信用。有了較高的信用評分，銀行也會比較樂意提供優惠的公務員貸款利率。

貸款金額和期限

貸款金額和期限也會影響貸款利率。通常情況下，較小金額和較短期限的貸款具有較低的利率。因此，如果可能的話，儘量借款金額合理並確定一個適當的還款期限，這樣可以幫助你獲得更優惠的利率。

選擇合適的貸款機構

不同的貸款機構可能提供不同的利率和條件。公務員貸款通常有專門的金融機構或專案，比如公務員特定優惠利率等。要獲得最低的貸款利率，應該尋找信譽良好且具有競爭力利率的金融機構，並詳細了解他們的貸款申請流程和條件。

總而言之，想要獲得公務員最低的貸款利率，你應該注意個人信用狀況，控制貸款金額和期限，並選擇合適的貸款機構。這樣可以增加你獲得貸款時的成功機會，並確保你在整個貸款過程中獲得更好的利益和優惠。

三、公務員房貸利率怎麼借得划算？

借款時，獲得超低利率是每個借款人的目標。對於公務員來說，享受房貸利率優惠是一項重要福利，但要借得最划算，還需要考慮多方面的因素。

以公務員的身分向銀行申請貸款，基本上銀行都會非常樂意借錢給你，因為公務員收入穩定，所以銀行多半都會提供較為優惠的貸款方案，其中又以公股銀行為大宗。

以房屋貸款來說，銀行的房貸利率都很低，而且還款期限可以到20年~30年。假如以公務員的身分申請房貸，銀行對於貸款條件則會更為友善。目前銀行對公務員房貸的利率，約在2.06%~7.9%之間。

公務員房貸－築巢優利貸

111年至113年「築巢優利貸」-全國公教員工房屋貸款，經公開徵選由臺灣銀行股份有限公司及中國信託商業銀行股份有限公司獲選承作（行政院人事行政總處）

成數85%，貸款年限35年（含5年寬限期），開辦費和手續費用免收，最低房貸利率2.06%。

公務員房貸利率試算

一名公務員最近向中信銀行申請築巢優利貸，成功獲得1000萬、30年期、2.06%的優惠利率。臺灣銀行不收取開辦費和手續費，月付房貸金額為31,673元，本息合計1,140萬元。

由以上的例子可以大概知道，公務員房貸月付金約略的情形。此房貸試算結果不含這30年間可能的利率升息。

公務員房貸有什麼優缺點？

公務人員貸款優缺點如下所述：

1.貸款優點

利率低、額度高、審核較寬鬆。

2.貸款缺點

超過80萬須提供保證人、超過80萬須親到銀行申辦、房屋貸款僅限於正式在職者申請（退休、離職、約聘、軍人皆不適用）。

四、公務員房貸除了銀行還有什麼選擇？

只要是向銀行申請貸款，銀行必定會審核個人的信用與財務狀況，假如你有以下的情形：

• 信用瑕疵：信用卡或貸款遲繳、信用卡預借現金、信用卡循環、聯徵次數過多、連帶保證人因主債務人信用不良
• 信用不良：貸款未繳、呆帳、債務協商、信用卡強制停卡、支票跳票、銀行拒絕往來
• 財務狀況不佳：負債比例大於60%、DBR 22倍超過

有以上情況，銀行都會婉拒貸款的申請。但還有一個可以解套的方法，就是向股市上市融資公司申請機車貸款、汽車貸款或二胎房貸，針對公務員也有提供優惠專案，詳細貸款資訊可以加Line諮詢。

公務員房貸不過怎麼辦？

除了要改善自己的財力與信用條件外，此時可以轉向民間貸款機構，如融資公司、代書代辦、當鋪等管道，尋找適合自身條件的貸款方案。不過，建議向民間公司申請貸款時，需多方比較與蒐集資訊，挑選合法的貸款管道，才能降低貸款的風險。

公務員身分的客群，因為工作與收入穩定，一直深受各家銀行的歡迎，所以銀行大多有推出自己專屬的軍公教貸款商品。要如何在眾多的商品中，選擇最適合自己的方案，其實是一門不小的學問。

建議你在挑選上只要符合安全、利率合理、且能滿足需求的額度，並能承擔每個月的還款金額，這樣的方案就是最適合自己的貸款專案了。

QA.公務員房貸利率常見問答

Q.公務員房貸利率多少？

不管是什麼類型的貸款，所謂的利率，都是由「基準利率」和「個人加碼利率」加計而成。

前者是銀行的基本放貸成本，無論是誰、向哪家銀行申請，差別都不會太大；後者則是銀行根據申請者的條件，評估放貸風險後所訂定的加碼利率，如果風險高，加碼利率就會比較高。

Q.為什麼公務員房貸利率可以比較低？

公務員在銀行眼中，是屬於職業穩定性高的族群，收入優於普通上班族，擁有相對較佳的還款能力，和銀行的「談判空間」也比較大。

而這個「談判空間」，指的當然就是個人加碼利率。條件越好、加碼利率越低，整體利率自然也跟著下降。

Q.公務員房貸利率多少合理？

以公股銀行而言，房貸利率最低自2.06%起，最高不會超過6%；信貸利率則是落在1.84%～5.41%之間。

公務員房貸利率雖然普遍比較低，但是每個人的職級收入、過往信用都不相同，真正取得的利率也會不太一樣。

最後，請記得在借款過程中謹慎且周全地考慮，以確保自己的利益和財務安全。希望這些資訊對你在公務員房貸中做出明智的選擇和決策有所幫助。

在現代社會中，房屋貸款是許多人購置夢想家園的必要途徑。然而，隨著金融市場的變化，貸款利率也會受到各種因素的影響，可能導致您支付更高的利息。在這種情況下，許多人開始探索轉貸降息的選擇，以減輕負擔並節省費用。轉貸降息真的比現有貸款更好呢？想將房屋貸款降息如何申請？本文報你知！

一、什麼是轉貸降息？

二、轉貸降息好嗎？

申請轉貸降息前，記得要先試算看看，降低利率後的月負擔及總支出，是否有高於你的轉貸成本。如果你的原貸款已經過綁約期，且轉貸利率真的差到很多，那就推薦你辦轉貸降息。

申請轉貸降息的好處在於成功機率較高。原銀行通常不願意降低利率，因為他們想賺取更多的利息。而新銀行希望吸引新客戶，因此願意降低利率。對申請人而言，申請轉貸降息的成功率較高，因為新銀行願意放寬標準。

轉貸降息vs轉增貸誰比較好？

轉貸降息、轉增貸都是不錯的貸款方式，主要還是看你的需求是什麼？

一般轉增貸的目的，是以增加貸款資金為主，因此不一定會幫你降息，甚至還可能會因為你的貸款金額增加，而調漲你的貸款利率；而轉貸降息通常就不會再增貸資金，或者只能再多貸10幾萬左右，所以還是要看你的需求是減輕還款壓力、還是增加貸款。

以下提供轉貸降息vs轉增貸比較表，幫助你快速了解兩者差異及優缺點：

三、轉貸降息好過嗎？

各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多，建議您與其一間間作比較，不如直接找平常有往來的銀行，除了有機會取得較低的利率之外，也可能會有手續費用上的優惠。

轉貸降息申請條件

• 年齡18歲至65歲
• 有固定收入來源、具還款能力
• 信用正常、無不良信用紀錄
• 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常（未逾期一個月者）

另外要注意的是，持份房屋如果要辦理轉貸，跟持份土地一樣，需要所有的持份人同意才可以進行轉貸。

申請轉貸降息要準備哪些文件？

• 雙證件影本
• 個人財力證明（薪資轉帳存摺、扣繳憑單或勞保異動明細）
• 戶籍謄本影本
• 土地建物所有權狀影本
• 原房貸繳款紀錄最近一年明細（扣款存摺封面及明細、繳款收據 、銀行對帳單）

如何知道轉貸降息是否划算？

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多，就表示轉貸是「划得來」的，這時候就可以考慮申請轉貸。

例如：貸款1000萬，原利率 2%，轉貸後利率 1.4%，利息差 0.6%，一年即省下6萬元，轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。

建議您，房貸轉貸的利差至少 0.3%以上，才會划算。

四、想將房屋貸款降息如何申請？

轉貸降息的申請流程，原則上與一般房貸流程一樣，只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。

轉貸降息申請流程

1. 尋找銀行：尋找適合的轉貸銀行，確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。
2. 承辦評估：提供上述文件後，由承辦轉貸的銀行進行評估。
3. 審核對保：審核通過後，進行簽約對保。
4. 抵押轉貸：將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。
5. 轉貸清償：轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。
6. 清償證明：原銀行發還清償證明與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。
7. 塗銷完成：申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記，將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。

※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續，加上牽涉到兩家銀行的作業流程，全程所需時間約 2~4 週。若信用良好，原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。

轉貸降息的費用有哪些？

• 轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用，轉貸視同重新辦理房貸，所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定，費用約為5,000~12,000元不等。

• 抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸／房屋轉增貸時，須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定，並將設定轉貸銀行的抵押權，須花費：書狀費80元／張、政府規費為貸款金額的0.12%、代書費2,500~6,000元，及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約1,500~2,500元。

• 原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型，所以會辦理房貸的時候會簽約綁定，通常為1~3年，如果提早清償的話會有一筆違約金。一般會以一定比例 x 貸款本金（或餘額）來計算，例如：綁約三年，第1年轉貸違約金比例最高（約貸款本金的1%），再逐年遞減（第2年0.75%、第3年0.5%）。

綜合以上費用，以貸款金額 500 萬計算，整個轉貸成本約在 35,000元左右。

QA.轉貸降息常見問答

Q.房子可以一直轉貸嗎？有次數限制嗎？

不建議這麼做。雖然有些投資客會利用轉貸的方式，不斷延長房貸寬限期，維持高槓桿操作，但也有一些風險存在。房子雖然保值，但隨著屋齡增加、還是會掉價，而每申請一次轉貸，銀行都會重新鑑價房屋價值，加上貸款成數也可能會因為屋況或借款人條件變差而減少，因此極有可能愈貸愈少錢，且銀行也不一定會給予寬限期。因此不建議您利用轉貸來減輕月付金壓力，畢竟貸款本金遲早都是要還的。

Q.哪些貸款有轉貸降息？利息可以降到多少？

目前銀行的信用貸款及房屋貸款，都有提供轉貸降息服務；而汽車轉貸較常見於民間貸款，但通常都是轉增貸居多，不太有機會可以降低利率。

轉貸降息的幅度要視情況而定。除非適逢銀行積極推廣信貸轉貸，或者你的條件比之前更好，不然一般的轉貸降息方案，頂多幫你降1%左右而已。

Q.不轉貸可以降息嗎？

有機會，申請轉貸降息前，建議可以先向原銀行詢問看看，如果你有提供更多的財力證明，或貸款期間皆繳款正常，也是有機會可以直接幫你降低利率。

還有另外一種情況是，如果原銀行發現你想找其他家辦理轉貸降息，且有順利通過審核時，原銀行也可能會主動提議要幫你降利率。

在決定是否要進行轉貸降息之前，我們應該仔細考慮現有貸款條件以及轉貸降息的潛在優勢和風險。請與您的貸款機構聯繫，了解他們提供的降息選項，並仔細比較各種貸款方案的條件、手續費和利率。

此外，請記得考慮到貸款期間、預期利率變動以及轉貸可能帶來的手續費等因素。諮詢金融專業人士可以提供更多的建議，以幫助您做出明智的財務決策。最重要的是，謹慎地評估您的個人經濟狀況和目標，確保選擇對您最有利的貸款選項。

房子的價值對於買賣雙方來說非常重要，因此了解如何評估房子的價值就顯得尤為重要。在進行房屋價值評估時，有三個關鍵概念需要理解，包括房屋現值、市價以及銀行估價。這些評估方法有各自的特點和用途，理解它們之間的差異可以幫助我們更好地判斷一個房子的價值。

一、房屋現值是什麼？查詢時機為何？

房屋現值又稱為「房屋評定現值」，核定標準是由各縣市的民意代表、營造建築等人員組成「不動產評價委員會」，依照房屋的用途、面積、位居地段、折舊率等，訂定出「房屋標準單價」後，再交由各地的稅捐機關依照「房屋標準單價」，核算出應有的房屋現值。通常來說屋齡越新、坪數越大、地段越好，房屋現值就越高。

什麼時候需要查詢房屋現值？

房屋現值查詢時機如下所列：

1.每年5月報稅時

因為房屋稅的計算方式與房屋現值有關，房屋所有權人可於報稅時查詢名下房屋的現值，並試算出應繳的房屋稅金額。

2.購買房子的時候

買房子時所產生的契稅，其計算方式也與房屋現值有關，可於交屋的過程中，依照本文所說明的試算方式，驗算契稅金額是否正確。

房屋現值主要用於課稅與報稅的時候；房屋市價則是於買賣房屋的價格參考依據。而房屋現值通常低於房屋市價，會有這樣的落差是因為，地方政府考量大多數民眾的稅務負擔，都會用較低的房屋現值來徵稅，所以才會造成公告的房屋現值，與房屋市價二者之間的落差。

二、為什麼銀行的房屋估價和市價不一樣？

只要有房屋買賣、房屋貸款需求，甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦，都會需要知道房屋現值，進而產生房屋鑑價的需求，房屋鑑價不一定要花錢，如果只是想得知大概的金額，有許多免費的管道可以進行房屋估價。

如何知道房子的價值？

由於買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候銀行估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，一般常見的房屋估價管道有這三種：

1.實價登錄網站

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。

2.房屋交易平台

如房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，或是591房屋交易，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

3.請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行，請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：

1. 銀行網頁試算：各銀行的網頁(如中國信託銀行)幾乎都有提供試算服務，常會有銀行鑑價高於或低於成交價，但也能做為參考。
2. 請銀行行員初步估價：行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等，但這不一定是最終貸款條件，仍要以總行審核結果為準。
3. 銀行委託估價公司鑑價：通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。

為什麼銀行估價總是比其他管道還低呢？如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。

下面我們來看看哪些因素可能會影響房子價格。

三、哪些因素會影響銀行房貸額度、利率？

申請房屋貸款，銀行除了看借款人條件，也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度，如果未來貸款人房貸付不出來，不得已要法拍房子，條件愈好的房子愈搶手，這樣銀行才能回收足夠的欠款。

銀行5大地雷房型

房屋類型有很多種分法，例如以使用及完工狀況可區分成預售屋、新成屋、中古屋，也可以用屋齡區分成新屋、老屋，還有建物型態、建材、格局、用途等分類方式，以下介紹會影響銀行房貸額度及利率的5大地雷房型。

1.房屋建材

海砂屋、輻射屋、爐渣屋、磚造、木造、鐵皮屋

2.房屋所在區域

位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地

3.房屋風水

凶宅、路沖、未臨路或是路寬3米以下

4.鄰近嫌惡設施

鄰近高壓電塔、變電所、加油站、焚化爐、高架道路、宮廟、殯葬區、墳墓

5.房屋用途

神壇、宮廟、特種營業場所、工業住宅、地上權住宅

因此如果買到屋況不好、格局奇怪或者附近有嫌惡設施的房屋類型，銀行就會嚴格審核，不僅貸款過件率低，甚至核貸給你的房貸成數低、額度少，房貸利率也可能比較高。

四、房屋現值計算教學與房貸試算須知

房屋評定現值有一套的計算公式，如以下所列：

房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×（ 1 – 折舊率 × 折舊年數）× 街路等級調整率（地段率）

舉例：小張有一棟3層樓自用住宅，屋齡已經30年，面積共100平方公尺，核定單價為每平方$2,500元，111年地段率為110%，折舊率1%，小張111年度房屋評定現值為：

數值代入公式計算結果為：

2,500（核定單價） X 100（平方公尺） X （1－1% X 30）X 110% = 192,500元

小叮嚀：依照計算出來的房屋現值，即可得出房屋稅應繳金額為：192,500 X 1.2%（自用住宅稅率） =  2,310元

使用房貸試算工具要注意哪些事？

提供貸款試算的網站和APP非常多，實用性也參差不齊，建議你在挑選房貸試算工具時，應注意以下幾點：

1.使用便利性

房屋貸款的計息方式、還款方式有很多，如果房貸試算工具只有提供一種算法，恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好，有的試算網站還需要先輸入「自備款」，才能進一步試算房貸月付金，相比之下較不實用。

2.填寫個人資料

有些試算網站為了蒐集客戶資訊，會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式，才能使用試算功能，這不僅會有個資外洩的疑慮，後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。

3.資訊是否齊全

部分試算網站或APP，所提供的房貸試算結果非常簡陋，除了每個月要還多少錢之外，其他如：利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供，如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較，恐怕就無法看出差異。

4.可貸額度計算基礎

房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的，目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度大約房屋鑑價的80%，銀行二胎房貸則是70%（融資公司二胎最高110%）。

特別提醒，可貸額度的計算基礎－房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準，並不是以房屋「成交價」來做計算，因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據你所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間，如果想知道較精確的數字，建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。

QA.房屋現值常見問答

Q.房屋現值是永遠固定的嗎？

不是。依規定「不動產評價委員會」每三年會評定一次。

Q.估價出來的價格有落差，要以誰的為準？

各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。

Q.房貸被銀行婉拒怎麼辦？還可以找誰辦房貸？

銀行為了維持穩定的資本適足率，房屋貸款審核非常地嚴苛，只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司的資本額與銀行相近，貸款風險比一般民間貸款低。好事貸二胎房貸審核寬鬆，房貸條件限制較少，只要房屋仍有貸款空間，都有機會申辦二胎房貸。

在評估房子價值時，需要考慮多個因素，包括地段、房屋狀況、市場供需情況等等。房屋現值是指根據房屋的收益能力和折現率計算出的目前價值。市價是指市場上類似房屋的成交價格，反映了買家和賣家之間的交易價格。而銀行估價則是指銀行根據其內部的評估標準和方法對房子的價值進行估算。

這三者之間可能存在差異，因為每個評估方法都有不同的考慮因素和評估標準。在選擇評估方法時，我們應該根據具體情況選擇最適合的方法，並在考慮多方面因素的基礎上做出準確的評估，以幫助我們作出明智的房屋交易決策。

在漫長的繳房貸過程中，有時候我們可能會遭遇到財務壓力或困難，導致無法按時還清房貸。這種情況下，申請寬限期延長可能是一個可以考慮的選項。許多人可能不清楚房貸寬限期延長的細節和申請流程。在本文中，我們將探討房貸寬限期延長的重要性以及如何申請寬限期延長，希望能提供一些有用的資訊和指引。

一、寬限期延長好嗎？

房貸寬限期延長沒有好與不好，需衡量自己的需求與條件後，再來考慮要不要申請。

房貸寬限期延長的優點

• 減輕還款壓力

因為在寬限期中只需繳交利息，而貸款本金則暫時不用還，所以在每個月的還款壓力上會大為減輕。

• 靈活運用資金

因為寬限期間不需繳交貸款本金，累積下來的資金也頗為可觀，所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕。

房貸寬限期延長的缺點

• 影響銀行貸款

申請房貸寬限期延長，對銀行來說等同債務協商，這對往後申請銀行的其他貸款來說，多少會增加被婉拒的機率。

• 寬限期滿後壓力增加

寬限期延長一旦結束，只是將之前未繳的本金與利息，平均分攤在往後的還款期數中，此時會明顯感受到還款的壓力。

• 央行升息影響房貸利率

2022年中央銀行開始執行升息政策，連帶影響銀行貸款利率的調升，這對房貸族群來說較為不利，尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大，經濟的負擔也會更沉重。

二、如何申辦房貸寬限期延長？

申辦前可以先參考我們整理的優缺點以及貴哥的詳細解說，再來評估自己適不適合延長寬限期。

房貸寬限期延長申請流程

1. 評估衡量後決定是否申請延長
2. 直接聯絡銀行
3. 至銀行填表單
4. 銀行審核評估

房貸寬限期延長的申請方式非常簡單，因為銀行已經留有你的基本資料，所以只要先以電話通知銀行，並親自到銀行填寫申請表單後，銀行就會根據申請者的條件進行審核，審核通過後就會延長應有的房貸寬限期。

三、有哪些寬限期延長須注意的事項？

房貸寬限期延長是一個可以提供您在貸款還款方面更多彈性的選項。以下是您在考慮申請房貸寬限期延長時應該注意的一些事項：

須為自用住宅

房貸寬限期延長通常僅適用於自用住宅貸款，而不包括投資性質的房地產。確保您的貸款符合該條件。

繳款記錄正常

確保您的房貸還款繳納正常，無任何遲繳記錄。通常，銀行或貸款機構會對還款紀錄進行評估，以確定您是否有資格申請寬限期延長。

有5年的上限

寬限期延長的上限是5年。即若在第一次申請時，只申請到3年的寬限期延長，則可再申請2年展延。請確認您的貸款合同中關於寬限期延長的相關條款。

以上是房貸寬限期延長須注意的地方，申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後，再來考慮要不要申請。

四、房貸寬限期後，房貸還是繳不出來怎麼辦？

以銀行的看法，寬限期其實是屬於另類的債務協商，如果你有申請本金寬限的話，若要再去找別家銀行辦貸款，難度就變得很高，因為別家銀行會認為你是屬於債務協商的客戶，貸款可能繳不出來。除了申請房貸寬限期之外，還有以下方式可以解決房貸繳不出來的困難。

找銀行協商

跟銀行辦了貸款之後，規定就是要每月準時繳款，但你可能因為收入變少、繳款負擔變重，希望跟銀行提出降低月繳款負擔申請，讓每個月的還款金額可以降低，有以下幾種方式：

• 延長還款期限

延長還款年限，這是最好的，等於是將貸款重新再貸一次，還款年限拉長，月繳款金額就會降低。

• 更改還款週期

就是更改還款周期，可以向銀行提出申請，但是通過的機率非常低。銀行之所以不會這麼做，是因為對銀行來說等於又是換了一個契約。

• 調降利率

調降利率，前提是你現在的利率是高的。

一般的房貸，如果銀行要賺錢，基本利率要在1.8%以上，現在利率落在1.35% ，對銀行來說幾乎是沒得賺，因為銀行賺得非常少，所以銀行就會變得很嚴格，除非你的原房貸利率太高，不然其實降息也是不太有機會的。

在過去銀行經驗，向銀行申請調降利率，銀行會根據你的案件，去個案調整，若目前的利率是2.5%上下，想要向銀行申請調降利率， 銀行是有機會調降到2.1%、2.2%，讓你有降到利率，但是沒有辦法降到很低。

活化不動產

名下已經有房貸，還想要透過這個房子來取得資金，方法有哪些？

• 房屋增貸

用名下貸款中的房子向原貸款銀行提出增加貸款申請，若原銀行無法貸款給你，以下為常見原因：一般可能是還款紀錄不正常、負債比偏高、沒有工作證明、信用評分不高，或者是鑑價後沒有增貸空間。

• 房屋轉增貸

如果遇到無法增貸的情形，還有另外一個選擇，就是將整個房貸轉去別家銀行，稱為「轉增貸或增轉貸」，這對另外一家新銀行來說，就是新增一筆大額度的房貸案件。

對銀行而言，比較喜歡這種案件，因為轉增貸的額度大，估價或是審核也比較寬鬆，不過缺點就是，可能要放棄第一次的房貸的利率，還有一個需要思考，就是當房貸轉貸之後，會產生一筆轉貸的費用，其中可能包含代書費 、地政事務所的規費、銀行的手續費。

如果上列這些方法，仍然無法通過遭到貸款銀行都婉拒了，貸不過了該怎麼辦？

• 二胎房貸

這時你還可以選擇二胎房貸，但因為它是第二順位的債權，風險比較高，且銀行向來貸款授信都很嚴格，所以銀行的二順位的申請條件會比一般房貸還更嚴苛。

如果銀行婉拒的話，還可以選融資公司，建議找有股票上市櫃的大型融資公司。

市場上融資公司很多，但是股票上市的融資公司中，目前主要是由好事貸子公司：好事貸股份有限公司提供好事貸二胎房貸服務。好事貸二胎房貸沒有銀行嚴格的規範，只看還款紀錄是不是正常？房子的價值有多少？

申請其他貸款

另外就是申請其他貸款，比如汽車貸款、機車貸款或者是信用貸款，但是信貸條件相較於其他貸款嚴格，這是因為信貸沒有提供抵押物的關係。再來就是汽車貸款，銀行也有做汽車貸款，融資公司也有做汽車貸款，銀行的汽車貸款是做車價的100%，假設你這台車子行情是50萬，最多就是可以貸給你50萬，但是一樣是會看你整個聯徵跟信用狀況，還有工作收入高低之類。

融資公司則可以貸給你車價的2.4倍，不過那是增加一間房子做抵押，但是目前常態性的貸款成數是車價的1.3倍，也就是說你的車價是50萬，融資公司可以借你110萬。其實機車也可以拿來貸款，但銀行沒有機車貸款這個項目，融資公司機車貸款，最多可以借到30萬，對於資金需求是一個不錯的選項。

QA.房貸寬限期延長常見問答

Q.二胎房貸有寬限期嗎？

有的。銀行因為審核嚴格，通常不會再給予二胎房貸寬限期；但是融資公司只要符合條件，經過申請與審核通過後，則會有2年的二胎房貸寬限期。

Q.房貸寬限期與「彈性繳款」有什麼差別？

二者差異不大。不一樣的地方在於，房貸寬限期有合約的限制，若是想改變還款方式，須付出違約金；彈性繳款則是國內銀行首創，可以線上申請改變月付金額，於繳款日前1日晚上11點前申請變更，有多餘資金的話，可以申請最高還款金額為本息3倍；若是資金吃緊，也可申請只繳交利息。

Q.如何提高房貸寬限期延長申請成功的機會？

可以在原來的房貸銀行，增加往來的紀錄，如信用卡使用、申請其他貸款、定期存款等，並保持按時繳款的良好習慣，基本上申請成功的機會都很高。

在貸款還款過程中，遇到財務困難時，申請房貸寬限期延長可能是一個有效的解決方案。這種寬限期延長可以為你提供緩解壓力和重整債務的機會。然而，每個銀行或貸款機構的條件和流程可能有所不同，建議詳細瞭解申請管道的條件和流程，並在處理財務困難時保持積極解決問題的態度。

存了一筆自備款想買房，預售屋跟中古屋各有利弊，要怎麼選擇？對年輕人購屋來說，在資金不夠充裕的情況下，普遍傾向預售屋。因為不用再擔心屋況與修繕的問題，不過預售屋真的好嗎？有哪些優缺點？跟中古屋比較如何？本文一篇告訴你！帶你更快了解與掌握不同房型，找到最適合自己的房子。

一、預售屋vs中古屋：網友分享購屋心得及原因

有人問到買預售屋和中古屋哪個好，一名女性網友提到如果預算一樣，買中古屋可以得到更大的坪數，且可以馬上入住，相對地預售屋則坪數小，而且還需要幾年才能蓋好。

她很好奇買預售屋的原因是什麼，於是引來了一群已經買了房子的人回應。這些人認為，輕鬆的付款方式和新屋的狀況是他們買預售屋的原因。在這篇文章發布後，更多的人分享了他們購買預售屋的經驗，其中包括預算考量和新屋狀況是兩個重要的因素。

年輕人可能更傾向於購買預售屋，因為他們不需要一次性支付大筆的自備款，並且有些建商還會提供家電和簡易裝潢，這對於預算有限的年輕人來說更加友善。相較之下，買中古屋需要支付更高的自備款，還需要重新裝修。（中時房產網）

在解讀這篇新聞之前，我們先來了解預售屋與中古屋的定義。

什麼是預售屋

預售屋是指「指領有建造執照，尚未建造完成，而以將來完成之建築物，為交易標的之物。」

簡單說，預售屋就是還沒有實體房屋，以事先規劃的藍圖，來銷售未來的房子。

什麼是中古屋

中古屋的定義是「興建完工已領取使用執照超過3年以上之房屋，或經過1次以上轉手買賣之房屋。」

較通俗的說法上則是指屋齡3年以上的房子，另一種則是只要有人住過，就算是中古屋。

不管是哪一種，房屋的狀況都還算可以，有些甚至不需要重新整修就能入住。

二、買預售屋還是中古屋好？

從新聞中，我們可以整理出幾個重點，讓我們來釐清在這則新聞中，大家所討論的買預售屋還是中古屋好？

選擇中古屋的優勢

• 中古屋的優勢：如果預算一樣，可以得到更大的坪數，並且可以馬上入住。
• 買中古屋的需求：買中古屋需要支付較高的自備款，並且可能需要重新裝修。

選擇預售屋的原因

• 預售屋的原因：一些人選擇買預售屋是因為付款方式較輕鬆，而且新屋狀況良好。
• 更多人的分享：其他人分享了購買預售屋的經驗，預算考量和新屋狀況是兩個重要因素。
• 年輕人的傾向：年輕人更傾向於購買預售屋，因為可以避免一次性支付大筆自備款，並且有些建商提供家電和簡易裝潢，對預算有限的年輕人更友善。

預售屋vs中古屋比較

再將預售屋與中古屋的定義、價格等各項條件去比較，如下列表格：

房屋類型	預售屋	中古屋
定義	提前銷售尚未建造完成的房子	屋齡3年以上或轉手一次以上的房子
價格	房屋總價高，頭期款較少，約10%~15%	房屋總價低，頭期款較多，約20%~30%
選擇性	較多，可客製化	較少，無客製化
屋況設備	全新	老舊
交屋時間	2~3年後入住	馬上入住

在了解了預售屋和中古屋的差異後，買房族可針對自身需求，選擇適合的房屋類型。

不過現下年輕人對預售屋的興趣比中古屋多一些，以下就以預售屋為主要討論，接下來討論預售屋的優缺點與注意事項、紅單轉讓等等相關問題。

三、預售屋優缺點

預售屋優點

• 低自備款

預售屋初期的購屋資金，比新成屋與中古屋要來得低。

• 貸款成數高

預售屋有屋齡低、屋況佳的優勢，較有機會拿到更好的貸款條件。

• 屋況全新

預售屋與中古屋最大的差異，就是預售屋是全新的房屋、設備也都是新的。

• 格局可以客變

所謂的「客變」就是客製化的意思，可以照自己想要的格局與配置。

• 房屋選擇多

愈前面購買預售屋的人，就能預先挑選喜歡的房屋格局。

預售屋缺點

• 房屋總價高

預售屋因為是全新的房子，格局、座向、廳數的選擇較多，價格也會比較高。

• 無法立即入住

通常預售屋是先賣再蓋、或是邊賣邊蓋，因此沒辦法買了就立刻住進去。

• 成品恐不如預期

實際蓋好房屋後，卻可能不如想像中的漂亮、寬敞。

• 實際居住環境與想像有落差

同上因素，預售屋常以廣告吸引客戶，但實際上卻可能並非如此。

四、預售屋注意事項

預售屋可能的風險

買預售屋存在許多風險，因為一切都還在紙上進行，所以不確定性很高，可能會遇到以下風險：

建商倒閉或留下爛尾樓，導致無法求償；預售屋價格被炒作，導致銀行估價低於預期，貸款額度不足；預售屋廣告不實，實際使用的建材、設備與廣告落差太大；建商違法進行二次施工，若簽署同意施工，遇政府強制拆除需自行負責。

因此建議尋找風評良好的建商以增加保障，或善用實價登錄查詢周邊房價，降低預售屋買貴的風險。

預售屋紅單的風險

預售屋紅單常見的風險有三種，如以下所列：

• 1.非正式合約

「預售屋預約單」或「預售屋訂購單」都不算是正式合約，因此在保留期內反悔，都沒有違約的顧慮，也都可以無條件退還已繳納的預約金。因為沒有正式合約的約束力，也提高了預售屋紅單的不確定性，讓風險潛藏在其中。

• 2.紅單也要課稅

預售屋紅單已經明令禁止轉售外，若是被查獲非法轉售紅單者，則要被課5%~40%的綜合所得稅，以我國的稅率來說，算是非常重的懲罰性稅率。

• 3.轉售與轉讓的分際要明確

以上有提到，政府禁止紅單轉售，但是允許沒有「收益」的轉讓，因此若是真的要轉讓手上的紅單，須小心不可以有對價關係存在，否則一旦被稅務機關查獲，除了會被課以沉重的稅金外，也會被處以15萬~100萬的罰鍰。

QA.預售屋常見問答

Q.打房政策對預售屋的影響？

近幾年政府積極打炒房，從實價登錄2.0、房地合一稅到平均地權條例修法，都是衝著預售屋而來，希望藉此減少預售屋炒作現象。據媒體報導，2022年的預售屋交易量，確實比前一年減少7.2%，但由於影響房價的因素非常多，要等到房價下跌仍需觀望。

Q.預售屋可以換約嗎？

基本上不行，依照《平均地權條例》規定，為了防止投資客炒作預售屋，禁止讓與或轉售預售屋買賣契約，僅配偶、直系血親、二等親內等內旁系血親除外。

Q.預售屋簽約後可以反悔嗎？訂金可以退嗎？

預售屋退訂是否能拿回訂金，要看退訂的時間點，如果是正式簽約前取消，是可以拿回以支付的訂金的；但如果已經簽署正式合約，那麼你支付的「訂金」，就會轉為具法律效力的「定金」，這時候取消合約，就可能拿不回定金，甚至要再支付一筆違約金。

隨著央行再次升息，房貸利率也將相應調高，這對房貸客戶來說可能會帶來額外的負擔。因此，房貸試算成了一個非常重要的工具，可以讓人們計算出升息後的房貸還款金額和總費用。這對於想要計劃購屋或已經購屋的人來說都非常有用，使用房貸試算可以讓人們更好地了解升息後的還款情況，幫助他們做出更明智的財務決策。

貸款千萬 一年多繳4.4萬 房貸族心淌血

記者會上，央行總裁楊金龍表示，在第一季理監事會議後，他們決定再次上調利率半個百分點。

〔吳靜君／台北報導〕央行昨日宣布升息半碼（0.125個百分點），為去年3月來第5度升息，累計升息達3碼。據央行統計，五大銀行2月新承作房貸平均利率1.98％，房地產業者表示，若足額反映，新承作房貸平均利率將達2.1％，此為14年來，房貸利率重回2％以上。

信義房屋以貸款1000萬元、30年本息攤試算，5度升息前房貸利率地板價為1.31％，每月房貸金額3萬3608元，5度升息後，房貸利率地板價升至2.06％，每月貸款金額增加到3萬7263元，等於每月房貸增加3655元，一年要多出約4.4萬元房貸支出，幾乎吃掉了一個上班族一個月薪水。（摘錄自中時新聞網）

如果以房屋貸款1000萬元，用30年本息攤來試算的話，每年將多花費約4.4萬元用於房貸支出，相當於一位上班族一個月的薪水。

房貸利率的組成

房屋貸款利率種類看起來好像有很多，但其實它們的基本結構大都是由基準利率（I）和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。

1.基準利率

基準利率也稱作指標利率，是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。

2.加碼利率

個人加碼利率，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。

固定型利率和指數型利率差在哪？怎麼選？

固定型利率＝（不受市場影響的）基準利率＋加碼利率
指數型利率＝（會隨市場變動的）基準利率＋加碼利率

固定型房貸利率和指數型房貸利率，最大的差別，就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%，就可以選擇固定型利率，如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，則可以選擇指數型利率。

1.固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。

2.指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

小知識

早期銀行房貸利率較高，保險公司為吸引客戶，推出了前期固定利率稍低於銀行，後期恢復指數型計息的混合式方案，不少民眾因此選擇轉向保險公司申辦房貸。但隨著央行連連降息，固定式利率方案就變得不那麼划算了。

3.央行升息！指數型房貸利率試算

近年受疫情影響，截至2022年9月，央行已經三度升息共2碼，未來還有可能繼續調升。央行升息，指數型房貸也會隨之變化，與原本的房貸利率比較，究竟會帶來多少額外的支出呢？

我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。

項目	利率調整	房貸期數	月付金	月付差額	年差額總和
升息前	原利率1.6%	20年	48,716	N/A	N/A
		30年	34,994	N/A	N/A
第一次升息一碼	1.85% （＋0.25%）	20年	49,881	＋1,165	＋13,980
		30年	36,216	＋1,222	＋14,664
第二次升息半碼	1.975% （＋0.125%）	20年	50,470	＋1,754	＋21,048
		30年	36,837	＋1,840	＋22,080
第三次升息半碼	2.1% （＋0.125%）	20年	51,063	＋2,347	＋28,164
		30年	37,464	＋2,470	＋29,640

房貸試算是什麼？房貸試算的好處

房貸試算顧名思義，就是在申請房屋貸款前，利用試算的工具，可以大概算出自己未來房貸的月付金會有多少？以及評估房貸的額度與利率，是否符合自己的期望。這樣的方式，除了可以比較各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件，避免被銀行的房貸專員誤導，進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處：

1.評估支出

使用房貸試算工具，可以帶入各家銀行的房貸方案數值，能讓你在購屋前清楚的知道，自備款、頭期款、月付金該準備多少，能預先評估自己是否可以負擔得起，進而選擇適合的房貸方案。

2.貸款比較

房貸試算工具也可以幫助你，從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中，選擇出最適合自己的房貸類型。

3.二次驗算

銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案，因此房貸試算工具還可以驗證，銀行專員所說的貸款內容是否屬實。

貸款工具	類型	特色
國泰世華	月付金變化重點摘要	銀行官網
台新銀行	各期月付金完整列表	銀行官網
591房屋交易	提供各銀行房貸利率	平台／APP
永慶快搜／信義房屋	刊登的物件可直接試算	APP
貸款計算機	各類貸款試算皆適用	APP
內政部不動產資訊平台	可試算自購住宅貸款利息補貼	政府平台

通過使用房貸試算，人們可以輸入貸款金額、貸款期限、利率等數據，計算出每月的還款金額和總費用。這可以讓人們更好地了解自己的財務狀況，並做出更好的決策，避免不必要的財務壓力。

房貸不足毀約？買房貸款沒過算違約嗎？房貸成數不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：沒收或加倍賠償斡旋金、賠要約書3%房價違約金、簽約後反悔可能吃官司。不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。

一、房屋貸款成數不足的原因？

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。

1. 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子，銀行給你的貸款額度是1,000萬元，這代表什麼意思？

房屋貸款額度試算根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算，台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成，
我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢：
1,000萬元（可貸額度） ÷ 0.75（貸款成數）=　1,333萬元（鑑估淨值）

為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

2. 不同類型的房子會影響貸款成數

因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。

依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出，別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型，相對的銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅5-6成，想買套房，反而需要更多的自備款。

3. 屋齡會影響貸款成數

房屋的屋齡也會影響貸款成數，根據聯徵中心2021年第二季的統計，屋齡在3-15年的房子，價格是最高的，屋齡越老，房子價格越低，到屋齡30年左右的屋子價格最低，超過30年卻又谷底反彈，價格稍稍回升，推測是綜合了其他因素產生的結果。

4. 房子的所在區域會影響貸款成數

基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。

如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。

以銀行潛規則來說，房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。

除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。

5. 收入高低會影響貸款成數

收入高低會影響貸款成數，而且非常重要。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。

房貸月付金試算假設小明月收4萬，想要購買1,000萬元的房子，如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%，並採本息平均攤還，那麼小明的房貸月付金額是27,610元。
27,610元（房貸月付金） ÷ 40,000元（月收入）× 100%  = 69%（收支負債比）

如果小明名下的負債只有這筆房貸，那麼小明的負債比就是69%，其實已經算危險了，萬一名下再多一筆負債（信用卡、信貸、車貸都算），貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。

6. 工作性質會影響貸款成數

就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。

相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。

7. 信用評分會影響貸款成數

當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：

• 信用卡或貸款遲繳
• 動用信用卡循環利息
• 使用信用卡預借現金
• 聯徵被查詢次數超過3次
• 無授信往來紀錄（信用空白）
• 申請貸款（信用貸款或汽車貸款）

想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

8. 央行打房會影響貸款成數嗎？

不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策，央行自2020年底已4度祭出房市信用管制措施，其中針對自然人（也就是一般民眾）購屋貸款的貸款成數規範為：

• 全國第3戶（含）以上購置住宅貸款，最高貸款成數為4成，且無寬限期。
• 全國購置高價住宅貸款，最高貸款成數為4成，且無寬限期。
• 特定地區第2戶購屋貸款：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區，無寬限期。

也就是說，只要您是首購族、且不是購買高價住宅（台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬），基本上不受央行打房影響。

二、房貸成數不足毀約會怎樣？

房貸成數不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：

1.沒收或加倍賠償斡旋金

對於有興趣的房子想要出價時，須先拿出一筆「斡旋金」，請房仲與屋主議價。不過，只要有任何一方反悔，導致房屋買賣的流程中斷，其後果將會有2種情況發生：買方反悔時斡旋金將被沒收；賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。

2.賠要約書3%房價違約金

假如不想以斡旋金的形式，則須使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方，有一方反悔時，違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額，通常會高出斡旋金不少，所以要約書的議價方式較少人使用。

3.簽約後反悔可能吃官司

斡旋金與要約書二者，都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔，只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失；一旦在正式簽約後反悔，無法完成房屋買賣的流程，除了違約金的賠償外，還有可能會被房仲或屋主提起告訴。

不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。

三、房貸成數不足怎麼辦？如何避免？

如何預防因房貸成數不足，而毀約的情況發生？可以利用下列3種方法來避免。

1.預作解約條款

因為房屋鑑價與成交價落差太大，導致銀行貸款成數不足，讓買賣雙方對簿公堂的例子時有所聞。其實上述這種情況，是可以利用「但書條款」來避免。

「但書條款」簡單來說，是在「要約書」與「斡旋金」的書面契約旁，加註若是房貸成數不足時，買賣雙方該如何處理的文字敘述。其範例如以下所列：

XX銀行房屋貸款需達成交價X成，若房屋貸款成數不足X成者，買方得主張無條件解除本契約。（有指定銀行時的範例）
房貸成數不足成交價X成時，排除以個人信用貸款，補足房屋貸款成數不足的條件。若無法達成上述條件者，買賣雙方即可無條件解約。（無指定銀行範例）

2.利用房貸試算

目前房屋價格透明而且方便易查，除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外，還可以利用各家銀行，所提供的房貸試算網站，算出大概的貸款額度，就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。

3.銀行事先估價

可以直接請銀行，幫有興趣的房子進行鑑價，由銀行方所作的房貸估算，在房貸成數上則會更為準確。在此提醒，並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請，因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦，反而會浪費一次聯徵查詢的機會。

以上3種方法可以有效預防，房貸成數不足而毀約的情形發生，建議在買房簽約前可以多加利用。

四、房貸不足的解決方式

若是非常喜歡某一間房子，但銀行貸款成數就是差臨門一腳，此時可以參考以下3種方式來提高房貸成數。

1.提供財力證明

如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

2.提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。

3.提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。

五、房貸成數常見Q&A

Q.新成屋貸款最高可貸幾成？

一般來說，買房子會先準備房價20%-40%作為頭期款，而實際的頭期款多寡主要取決於銀行貸款成數，而銀行貸款成數會受到房屋種類、屋齡、所在環境、地區、坪數大小影響，通常新成屋貸款會比預售屋貸款低一點點，因此在購買房子時需要以自身頭期款與房屋貸款成數來選擇自己能負擔的種類。

Q.先辦信貸再辦房貸，和先辦房貸再辦信貸有差嗎？

有差。一般信貸沒有抵押品，審核會比較嚴格，如果先辦房貸的話，就會拉高你的負債比，之後要再借一般信貸的條件就會變差；但如果是先辦信貸，因為房貸有設定房屋抵押的關係，在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。

Q.如何利用試算功能避免房貸不足毀約？

目前各大銀行網站都有專屬的房貸試算功能，可以選擇想要申請房貸的銀行，帶入自身的貸款條件後，就能立即獲得房屋貸款的大概額度。假如貸款額度與自己的預期有落差，建議補強房屋貸款的加分條件。

買房對許多人來說，是人生的頭等大事。如何順利申請房屋貸款，避免房屋貸款成數不足的窘境，其實是有方法的。只要在申請貸款前審慎評估，檢視自身貸款條件是否有不足之處，然後善用銀行試算與鑑價的功能，相信是可以避免房貸不足毀約的情況。

央行升息房貸利率創新高？房貸寬限期延長有助於降低月付金嗎？房貸利率已攀至1.864%，降低月付金欲用房貸寬限期延長？其實這是一把雙面刃，在能力範圍內運用得當，它是可以有效減輕還款壓力，並增加一筆額外的資金；不過若只是將寬限期延長，當作是一種逃避還款壓力的作法，這樣只是將還款的痛苦延後而已，根本的債務問題終究還是要面對。

一、升息對房貸利率影響有多少？

1-1央行打炒房升息，房貸利率達新高1.864%

央行去年升升不息，並公布去年底房貸利率已到1.864%，是七年以來最高，房貸1.6%的低利率已成過去。

〔李瑞瑾·Yahoo財經特派記者〕央行公布（2022）年12月本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款利率，房貸利率來到1.864%，為2016年1月以來新高，房仲業者表示，再加上12月升息半碼，未來利率會相當接近2%，不過市場預期這波升息應該逐漸來到尾聲，至少不必再擔心未來利率升升不息。

同時，政府也為了降低民眾升息負擔，規劃進行利息補貼方案，降低升息對於房貸族的影響。值得留意的是，五大銀行12月新增房貸645億元，金額是近3年同期新低，隱約反映市場有降溫跡象。（Yahoo財經）

政府打炒房動作頻頻，房市降溫，一方面升息，一方面針對弱勢提出補貼方案。

〔記者陳美君／台北報導〕銀行房貸利率驚驚漲，房貸族利息負擔愈來愈沉重。中央銀行昨（30）日公布，去年12月，五大銀行新承做房貸利率漲至1.864%，連13漲並創七年新高；央行經研處副處長蔡惠美指出，由於央行12月中旬再度升息半碼，預估銀行房貸利率在1月時漲幅會更為明顯。

展望今年房市，央行經研處副處長說，市場走勢取決於供給及需求，除央行升息與政府打炒房政策，國內外大環境、經濟成長的不確定性也都會影響房市景氣。另外，平均地權條例已於1月三讀通過，是否會進一步對房市景氣產生影響，需持續觀察。（經濟日報）

房貸壓力沉重，3%的信貸經過屢次升息也到了4%，這讓雙貸族雙重打擊，有什麼可以降低月付金壓力的好辦法嗎？房貸寬限期延長會是解套的妙招嗎？抑或只是另一種隱藏壓力？本文報你知！

1-2房貸利率月付金怎麼計算？

固定型房貸利率和指數型房貸利率，最大的差別，就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%，就可以選擇固定型利率，如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，則可以選擇指數型利率。

1.固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。

2.指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

3.央行升息！指數型房貸利率試算

近年受疫情影響，截至2022年9月，央行已經三度升息共2碼，未來還有可能繼續調升。央行升息，指數型房貸也會隨之變化，與原本的房貸利率比較，究竟會帶來多少額外的支出呢？

我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。

項目	利率調整	房貸期數	月付金	月付差額	年差額總和
升息前	原利率1.6%	20年	48,716	N/A	N/A
		30年	34,994	N/A	N/A
第一次升息一碼	1.85% （＋0.25%）	20年	49,881	＋1,165	＋13,980
		30年	36,216	＋1,222	＋14,664
第二次升息半碼	1.975% （＋0.125%）	20年	50,470	＋1,754	＋21,048
		30年	36,837	＋1,840	＋22,080
第三次升息半碼	2.1% （＋0.125%）	20年	51,063	＋2,347	＋28,164
		30年	37,464	＋2,470	＋29,640

二、房貸寬限期延長好嗎？

誠如上述所言，房貸利率越來越高，月付金壓力越來越沉重已是不爭的事實，那麼還有什麼方式能讓月付金降低嗎？

其實還有一個無敵小星星，就是將房貸寬限期延長，但是也如同無敵小星星一樣，時效性一過，所有福利都沒有了，究竟房貸寬限期延長有哪些優缺點？適不適合我？以下解析說明：

2-1房貸寬限期延長優缺點與注意事項

房貸寬限期延長沒有好與不好，需衡量自己的需求與條件後，再來考慮要不要申請。申辦前可以先參考我們整理的優缺點，再來評估自己適不適合延長寬限期。

1.房貸寬限期延長的優點

• 減輕還款壓力：因為在寬限期中只需繳交利息，而貸款本金則暫時不用還，所以在每個月的還款壓力上會大為減輕。
• 靈活運用資金：因為寬限期間不需繳交貸款本金，累積下來的資金也頗為可觀，所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕。

2.房貸寬限期延長的缺點

• 影響銀行貸款：申請房貸寬限期延長，對銀行來說等同債務協商，這對往後申請銀行的其他貸款來說，多少會增加被婉拒的機率。
• 寬限期滿後壓力增加：寬限期延長一旦結束，只是將之前未繳的本金與利息，平均分攤在往後的還款期數中，此時會明顯感受到還款的壓力。
• 央行升息影響房貸利率：2022年中央銀行開始執行升息政策，連帶影響銀行貸款利率的調升，這對房貸族群來說較為不利，尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大，經濟的負擔也會更沉重。

3.寬限期延長的注意事項

• 必須為自用住宅
• 貸款繳款正常，無遲繳記錄
• 房貸寬限期延長上限為5年（若第一次申請寬限期為3年，可以再申請延長2年）

以上是房貸寬限期延長須注意的地方，與各項的優缺點整理。申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後，再來考慮要不要申請。

2-2房貸寬限期後貸款繳不出來怎麼辦？

房貸寬限期滿後，房貸繳不出來的話，除了可以申請延長寬限期外，還有以下4種方法可以選擇：

1.房屋增貸

房屋增貸就是將貸款的房屋，再向原貸款銀行申請一筆貸款，若是銀行同意申請，則會將增貸後的資金撥款到你的帳戶中。不過，如果房貸都沒還到本金，此時想申請增貸，除非當初成數沒有貸得很高、或房價短期飆漲，估價後有空間，否則銀行很可能會婉拒申辦。

2.房屋轉貸

可以將房屋貸款，轉換到另一家銀行。假如新銀行接受你的房貸轉貸申請，有希望可以再向新銀行申請一次寬限期。只是轉貸時要注意三種可能產生的成本：

• 原銀行的違約金：若是還在原銀行的綁約期內，需付給原銀行一筆違約金。
• 新銀行申請費用：轉貸時需付給新銀行手續費與代書費。
• 轉貸產生的規費：除了上述2項可能產生的費用外，地政規費也要再繳一次。

3.債務整合

除了房屋貸款外，假如名下還有其他小額貸款，背負的還款壓力沉重，此時可以考慮以債務整合的方式，減輕身上的貸款壓力。

4.房屋二胎

將還有貸款的房屋，向銀行或融資公司申請二胎房貸。因為銀行審核嚴格，二胎房貸的過件機會不高，所以可以考慮向融資公司申請二胎房貸，其優點有：審核寬鬆、額度較高（最高500萬）、利率與銀行接近等。

由以上的說明可以知道，房貸寬限期延長是一把雙面刃，假如在能力範圍內運用得當，它是可以有效減輕還款壓力，以及增加一筆額外的資金；不過，若只是將寬限期延長，當作是一種逃避還款壓力的作法，這樣只是將還款的痛苦延後而已，根本的債務問題終究還是要面對。因此在申請前需要調整好心態，善加利用房貸寬限期延長的優點，為自己有限的資金創造出更大的價值。

房屋貸款補貼方案好過嗎？大家都想知道：我領得到房屋貸款補貼方案嗎？我是否符合條件？預估全台約有40萬名房貸族受惠。如果真的遇到房貸壓力，甚至是無頭期款或無裝潢費，借信貸來補的雙貸族，也不是40萬名內的幸運兒，那還能怎麼度過房貸難關？又會有哪些影響呢？如何降低房貸月付金？房貸繳不出來還可用房屋二貸！

一、房貸補貼方案好過嗎？須符合4條件！

近期超徵稅收回饋於民的話題討論不斷，其中政府也有推出針對背房貸的房奴族優惠補貼方案，大家都想知道：我領得到房屋貸款補貼方案嗎？我是否符合條件？本文從兩則新聞中帶你掌握！

1-1兩則新聞看房貸補貼方案領得到嗎？

〔林昀萱報導〕台灣房價高、央行連續4次升息，讓房貸族苦不堪言。內政部祭出「房貸補貼」，符合條件者每個月可以領到約3000到4000元，為期一年、免申請直接入帳，預計約有30到40萬人可以受惠。

為了減輕房貸族負擔，政府局定利用超徵稅收中的1000億元啟動第一波的「加強經濟及社會韌性方案」，在春節後提供一年房貸補貼。「賣厝阿明」在臉書粉絲專頁「賣厝阿明 知識+」列出房貸補貼4條件：

一、只有一戶貸款中的自用住宅
二、家戶所得在家庭平均所得一定分位數下
三、貸款餘額在一定金額以上
四、房屋價值不能太高（排富條款）（三立新聞網）

網路上的房產專家將資訊整理出四大條件，大家可以看看是否符合自己的狀況？

〔彭媁琳、傅沁怡、呂雪彗〕央行升息下，為減輕房貸族壓力負擔，行政院端出3,800億經濟成果分享全民特別預算案中，將匡列1、200億元作房貸利息補貼方案。官員指出，這次至少依所得70分位點作為所得條件勾稽，限僅一戶自用住宅且有貸款者，民眾不必申請，每個月發放定額補貼，補貼期限暫訂一年，預估至少40萬戶受惠。

相關方案由財政部和金管會撈出符合資格民眾，造冊後撥款到民眾帳戶，民眾不需自行申請。（工商時報）

如上新聞所述，估計約有40萬戶民眾可以領到補助。行政院責成「經濟成果分享全民特別預算案」，希望能幫到房貸族減輕壓力。

1-2哪些人可能面臨房貸壓力？

• 房貸成數不足，買房自備款超出預算

銀行核貸的房貸成數不如預期，買房需要準備的頭期款就會更多，如果手頭沒有多餘資金，可能得再多申請一筆信貸來補足自備款，每個月要還房貸跟信貸，負擔自然變重。

• 房貸寬限期結束，還款月付金倍增

許多人辦購屋貸款時，會使用房貸寬限期，前2~3年房貸只繳利息不還本金，初期可減輕房貸壓力，但是寬限期結束後，開始本息平均攤還，月付金瞬間倍增，若沒有預留資金，可能會面臨房貸繳不出的窘境。

• 收入減少，沒有多餘資金負擔支出

工作不穩定、失業、生意變差等因素，導致月收入減少，手邊也沒有多餘資金作周轉，無法依照約定時間繳交房貸。

二、房貸繳不出來又無補貼怎麼辦？

如果真的遇到上述的房貸壓力，甚至是無頭期款或無裝潢費，借信貸來補的雙貸族，也不是40萬名內的幸運兒，那還能怎麼度過房貸難關？又會有哪些影響呢？

2-1房貸遲繳的影響

房貸遲繳超過一個月，或者是未滿一個月但常態性遲繳（例如一年3次以上），都會嚴重影響聯徵信用分數，未來想再跟銀行貸款幾乎是不可能，即使已經繳清欠款，都還是會留下信用不良紀錄。

而且貸款遲繳還會產生違約金，增加還款負擔。

除此之外，如果房貸遲繳超過6個月，銀行可能會以「借款人出現債信不足」為由，行使房貸契約裡的加速條款，要求借款人立即清償全部債務，最嚴重甚至得面臨房子被法拍的情況。

• 房貸繳不出來能找誰求救？

當財務出現問題時，建議先向貸款銀行申請債務整合，或者申請債務協商，與銀行協調適合的還款方案，如果無法順利跟銀行申請緩繳、降月付金，也可以考慮向融資公司申辦二胎房貸或汽車貸款來解決資金短缺問題。

• 房貸繳不出來可以使用幾次寬限期？

申請房貸寬限期沒有次數限制，但銀行也會根據申請人條件決定是否核給，通常最多只能申請兩次寬限期，而且使用房貸寬限期的長度不得超過貸款期限的1/3。

2-2如何降低二胎房貸月付金？

• 延長房貸還款期限

你可以主動向銀行詢問，自身狀況是否符合申請房貸緩繳或展延的資金，也可以直接跟銀行協商，將房貸還款期限拉長。假設你跟銀行貸款500萬、利率1.357％，本息平均攤還20年的房貸，每個月要繳23,800元；如果拉長至30年，每個月只需繳16,915元；40年則繳13,504元。

或者你也可以拉長還款間隔期。一般房貸大多是採月繳，如果有短期週轉問題，可以跟銀行協調，在一定期限內採雙月繳款、每季繳款。

不過，這樣雖然可以減輕當下的還款壓力，但長期來看，利息支出也會增加。同樣舉前面的例子，原本本息平均攤還20年的房貸，利息支出約71萬元；30年的房貸，利息支出則約109萬元；40年飆升到148萬元。

• 申請二胎房貸轉貸

將你名下的二胎房貸轉到另一間銀行，來降低貸款利率，就能減輕月付金壓力。如果房子在這段期間有增值，還有機會申請二胎房貸轉增貸，多貸一筆資金。

如果你的房屋二貸已經繳滿一年，且都有正常還款，就有機會跟貸款公司申請降低月付金。不過實際還是要看你的財務及信用狀況，還是要再跟貸款公司做確認。

安養信託vs以房養老？所謂的安養信託，就是讓高齡者透過信託的機制，妥善安排退休後的資金使用規劃，並同時滿足財產管理、保障醫療照護、老後生活品質，以及實現居住安全等多元功能。除了不動產逆向抵押貸款外，還有售後租回年金屋、社會照顧服務等形式。目前「以房養老」多以不動產逆向抵押貸款為主。你想知道的銀髮族房產活用報你知！

一、銀髮族房產活用安排退休規劃

1-1退休資產如何規劃？備妥長照開支

對於長照需求，可簽訂1,000萬元預開型安養信託，自75歲起每年領取100萬元支付未來十年可能的長照相關費用。退休準備可扣除1,000萬元做為日後的長照基金，並將其餘2,000萬元投資於定存和海外投資等級債券。

總資產整體收益率約3.7%高於消費者物價指數年增率2.35%。建議75歲到期的第二筆750萬元債券投入以投資等級債券為主的複合債券基金，除了享有配息收益，還有機動性，但須關注風險。（經濟日報）

1-2什麼是安養信託？

所謂的安養信託，就是讓高齡者透過信託的機制，妥善安排退休後的資金使用規劃，並同時滿足財產管理、保障醫療照護、老後生活品質，以及實現居住安全等多元功能。

安養信託契約終止後，剩餘信託財產則按委託人意願付予歸屬權利人，如子女或社福機構等。

安養信託主要是金錢信託，民眾（委託人）與銀行（受託人）簽訂安養信託契約後，將金錢資產交由銀行管理，於信託期間定期、定額領取生活費。

如有醫療照護需求，則由信託戶專款專用，支付予指定帳戶中。客戶可以指定由信賴第三方作為信託監察人，同時監督銀行的資金撥用，並保護契約不會遭他人任意解除。

二、常見的房產價值活用有哪些？

2-1房產價值活用三大模式

這三種常見模式，包括「留房養老」、「以房養老」和「賣房養老」，我們將其內容整理如下：

1.留房養老

• 內容：由銀行包租代管，每月獲取租金
• 資金來源：房租收入
• 房屋所有權：持有
• 持續居住：否
• 可否繼承：可

2.以房養老

• 內容：將房產逆向抵押，每月領取定額款項
• 資金來源：抵押貸款
• 房屋所有權：抵押（保留居住權）
• 持續居住：是
• 可否繼承：貸款清償後，可

3.賣房養老

• 內容：賣房一次取得現金
• 資金來源：受屋款項
• 房屋所有權：售屋款項
• 持續居住：否
• 可否繼承：否

2-2安養信託申辦銀行與比較

目前安養信託大多還是由公股銀行承辦，我們將申辦銀行的資訊整理如下表：

服務項目	承辦銀行
留房養老（以租養老）	華南銀行、台灣銀行、兆豐銀行、第一銀行、三信銀行、中國信託、國泰世華
以房養老（貸款）	土地銀行、第一銀行、上海商銀、中國信託、兆豐銀行、合作金庫、安泰銀行、高雄銀行、陽信商銀、台灣企銀、彰化銀行、台灣銀行
一般安養信託	兆豐銀行、永豐銀行、台灣企銀、國泰世華、元大銀行

三、安養信託優缺點

究竟要不要申辦安養信託？我們各自列舉了3項安養信託的優點和缺點，供你依照自身的需求評估。

3-1安養信託優點

安養信託優點包括：

• 款項受到保障，生活、醫療、安養專款專用。
• 依自由意志規劃財產分配，避免遭他人或不肖子女侵占。
• 各類財產均可信託，受銀行管理穩固安心。

3-2安養信託缺點

安養信託缺點包括：

• 須支付信託管理費或其他衍生費用。
• 託管不敷成本，銀行可能會捨安養信託，改推薦其他理財工具。
• 業務發展不夠成熟。

透過留房或以房養老創造穩定現金流，並結合安養信託保障資金流向，確實支應生活、醫療、長期照顧開銷，讓高齡者更自在從容地面對老後生活，真正實現老有所養的願景。

如何延長房貸寬限期？房貸寬限期延長的申請方式非常簡單，因為銀行已經留有你的基本資料，所以只要先以電話通知銀行，並親自到銀行填寫申請表單後，銀行就會根據申請者的條件進行審核。房貸寬限期延長好嗎？本文整理房貸寬限期延長須注意的地方，與各項的優缺點整理。申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後，再來考慮要不要申請。

一、房貸寬限期延長能讓房貸族喘息？

1-1央行升息半碼房貸族壓力大

〔趙婉淳 吳嘉堡／台北報導〕美國聯準會升息3碼，央行也宣布跟進，這也導致房貸族的壓力增加。有房仲提醒，民眾可以考慮和銀行溝通，申請拉長還款期數，以時間來換取資金空間，或者是延長寬限期年限。有學者表示，如果台灣因為利差關係造成資金流出，那麼利率還會攀升，到時候房價可能會向下修正。

民眾說道，「現在物資也都一直在上漲，房貸在接連上漲，一定會有壓力的。」民眾指出，「當全世界在升息的時候，我覺得我們就應該跟著一起升息。」

專家表示：「或許可能跟銀行討論寬限期的可能，透過2到3年左右的寬限期來稍微喘息，第2個部分的話，若他本來是20年的房貸，可以考慮跟銀行討論變成30年的房貸，壓力上的部分就會明顯減輕。」

物價高漲，政府祭出升息，學者指出，若台美利率差距愈大，資金可能往外流出，然而市場利率可能繼續往上攀升，房貸族要付的成本，可能比預期中來得大，房價也可能出現下修。（公視新聞網）

1-2如何延長房貸寬限期？

房貸寬限期延長的申請方式非常簡單，因為銀行已經留有你的基本資料，所以只要先以電話通知銀行，並親自到銀行填寫申請表單後，銀行就會根據申請者的條件進行審核，審核通過後就會延長應有的房貸寬限期。

二、寬限期延長好嗎?

2-1房貸寬限期延長的優點

• 減輕還款壓力

因為在寬限期中只需繳交利息，而貸款本金則暫時不用還，所以在每個月的還款壓力上會大為減輕。

• 靈活運用資金

因為寬限期間不需繳交貸款本金，累積下來的資金也頗為可觀，所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕

2-2房貸寬限期延長的缺點

• 影響銀行貸款

申請房貸寬限期延長，對銀行來說等同債務協商，這對往後申請銀行的其他貸款來說，多少會增加被婉拒的機率。

• 寬限期滿後壓力增加

寬限期延長一旦結束，只是將之前未繳的本金與利息，平均分攤在往後的還款期數中，此時會明顯感受到還款的壓力。

• 央行升息影響房貸利率

2022年中央銀行開始執行升息政策，連帶影響銀行貸款利率的調升，這對房貸族群來說較為不利，尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大，經濟的負擔也會更沉重。

2-3寬限期延長的注意事項

1. 必須為自用住宅
2. 貸款繳款正常，無遲繳記錄
3. 房貸寬限期延長上限為5年（若第一次申請寬限期為3年，可以再申請延長2年）

房貸寬限期滿後面臨到還款的壓力，我還能再申請延長嗎？而房貸寬限期延長有什麼優缺點？其實房貸寬限期滿後，是可以再次申請寬限期延長的，只是其中有許多眉角需要注意。

原屋融資意思是什麼？原屋融資就是拿名下沒有貸款的房屋做擔保，向銀行或融資公司申請一筆貸款。原屋融資特別是指沒有貸款的房屋。申請原屋融資划算嗎？我們整理了大多數人最關心的各銀行原屋融資利率、額度及貸款年限，一篇秒懂原屋融資試算、利率與條件！

一、原屋融資意思是什麼？

原屋融資就是拿名下沒有貸款的房屋做擔保，向銀行或融資公司申請一筆貸款，這筆錢可用來修繕房屋、投資理財、資金周轉甚至當買第二間房子的頭期款。

房屋融資泛指用房子來作擔保的房屋抵押貸款，因此原屋融資也算是房屋融資貸款的一種，但原屋融資特別是指沒有貸款的房屋。

1-1原屋融資跟房屋貸款的差別

原屋融資是先有房、再貸款，是名下已經有房產，但可能從未辦過貸款，或是房貸已經清償完，再用這間房子來申請一筆資金做運用，較常見於屋齡較大或自地自建的房屋。

而房屋貸款是名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購屋，因此也稱作購屋貸款。

1-2原屋融資讓30年房奴免賣房也能變出現金

〔劉美恩〕2022年央行升息四連發，房貸利率從1.31%一路漲到接近2%，讓房貸族苦不堪言，買房族更是不敢輕舉妄動，深怕一個衝動，就變成一輩子背負沉重貸款的「房奴」。但其實房屋貸款，並不一定只能是負債！在這萬物飛漲、薪資卻幾乎凍結的時刻，房屋反而是不錯的投資理財工具。

儘管歷經了央行幾波升息，現行的房貸利率與各國相比仍然極低，加上這幾年房價高漲，更增加了現金的隱形可用空間。不少人會用已有房貸的房屋來增貸，作為投資理財、家庭規劃、購買新車、財務整理等用途。（經濟日報）

二、原屋融資試算、利率與條件

辦原屋融資划算嗎？我們整理了大多數人最關心的各銀行原屋融資利率、額度及貸款年限，供你作參考。

2-1原屋融資試算、利率等內容為何？

1. 原屋融資利率

銀行的原屋融資利率與一般購屋貸款差不多，甚至高一點，大約1.76%~3.14%起，實際上仍依房屋現況、貸款人財務及信用狀況作調整。

假設原屋融資貸款200萬元、利率3.14%、分20年本息攤還，每個月應繳金額，也就是月付金為11,233元。

2. 原屋融資額度

原屋融資貸款額度是依房屋現值來決定，可貸成數為鑑價金額70%~85%之間。舉例試算，如果銀行房屋鑑價金額為500萬元，原屋融資額度上限就是500萬×80%＝400萬。

要注意的是，因為大多數沒有貸款的房屋屋齡較高，房屋鑑價金額可能也不會太高。此外，貸款人財務狀況及信用分數也會列入考量。

3. 原屋融資貸款年限

原屋融資貸款年限比一般房屋貸款短一些，大部分都是20年本息攤還，只有少部分銀行有選擇30年本息攤還。

2-2原屋融資條件、限制為何？

1.年齡限制

申請人的年齡最低需滿20歲，最高不超過65歲，且銀行還會限制「申請人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年。
小叮嚀：銀行貸放的條件，除了限制申請人的年齡，也會限制「貸款年限＋屋齡＜50」，如果申請人的年齡或房屋的屋齡較大，都會壓縮到還款期限。

2.良好的信用狀況

只要是跟銀行貸款，銀行都會向聯徵中心調閱申請人的個人信用報告，並依據這份資料來判斷申請人未來的還款能力。基本上申請人有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債（負債比太高）或聯徵次數太多，都可能導致審核不過，就算過了，額度和利率可能也不會太好。

3.優質的擔保品（房子）

當你向銀行提出房屋抵押貸款的申請時，銀行會先針對你的房子進行估價，房子座落的區域地段、建築結構、房屋使用年限、格局及屋齡都會列入考量。

因為銀行需要考慮房屋的增值能力及轉手性，所以位在蛋黃區、附近無嫌惡設施、生活機能佳、格局方正的房子，在銀行眼中的價值也會比較高。

當然有的時候也會發生，不同的銀行對於同一間房有不同的評價，可能是因為銀行看好的區域不同、或者是對於屋況的認定不一樣。

這些因素除了會影響銀行鑑價的結果，也會影響你能申請到的貸款成數和貸款利率。

房子愈老，貸款成數愈低、房貸利率則愈高。根據聯徵中心2022年Q1的統計，屋齡12年以下的貸款成數約7成4、利率約在1.37 ~ 1.44%之間，屋齡21年以上的貸款成數則約7成1、利率約在1.51 ~ 1.56%之間，確實有些許差距。

QA原屋融資常見問題

Q.原屋融資不同管道有差嗎？

不同的房屋融資管道關係到可貸款額度跟利率，也會影響你的貸款過件率。

銀行審查嚴格，利率雖低卻很難申辦；民間雖然門檻低，但是風險極高。如果銀行貸不過，可以找融資公司。與銀行同等規模的上市櫃融資公司。比銀行寬鬆易過，比民間安全可靠。

Q.原屋融資有寬限期嗎？

不一定，有些銀行有提供2~3年的寬限期，有些則為提供，建議可以直接詢問銀行專員。

Q.沒有工作可以申請原屋融資嗎？

申請銀行任何貸款，都需要有一份穩定的工作，且須提供正式的工作收入證明，如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細；但如果是像融資公司申請房屋融資，只要有固定的收入來源即可申辦。

房貸寬限期好嗎？優缺點有哪些？申請房貸寬限期注意事項有哪些？在房屋貸款期間需繳交利息，暫時不用還本金，這段時間的還款壓力會比較小，等到寬限期結束後，未還本金與待繳本金和利息將平均攤還，申請前務必先評估自己財務狀況，以免發生週轉不靈的情況。

一、房貸寬限期是什麼？

所謂的「房貸寬限期」，就是貸款本金寬限，房貸每個月繳款的金額，裡面含有本金跟利息，而本金寬限就是指只繳利息，不用償還本金。以目前的話，只要提出申請幾乎都是會通過的。

由於銀行的法規限制，銀行必須讓他的放款的「資產品質」是良好的，所以當你貸款出現遲繳，會影響到銀行整體的放款的資產品質。所以這幾年你只要跟銀行提出繳不出來，想要申請只繳息房貸本金寬限，銀行大部分都會同意。

在當今房地產市場的高度競爭中，房貸寬限期成為了購房者和貸款人都關注的重要話題。隨著生活成本不斷上升，對於許多人來說，房貸寬限期可能是實現夢想和確保財務穩定的關鍵因素之一。這個概念引起了廣泛的討論和關注，對於購房者和貸款人來說，了解和掌握房貸寬限期的相關知識至關重要。

二、寬限期有哪些缺點需要注意？

影響銀行貸款

但其實以銀行的看法，寬限期其實是屬於另類的債務協商，如果你有申請本金寬限的話，若要再去找別家銀行辦貸款，難度就變得很高，因為別家銀行會認為你是屬於債務協商的客戶，貸款可能繳不出來。

寬限期結束壓力大增

房貸寬限期內只需繳交貸款利息，還款壓力雖然比較輕，但這只是將寬限期內要繳的本金往後延而已，等到寬限期結束後，未還本金與待繳本金和利息將平均攤還，此時就會明顯感受到還款的壓力。

因此辦房貸時，承辦專員都一定會跟你說明「房貸特別提醒事項」，並請你簽名確認。如央行升息一碼（0.25%）對於房貸利率的影響、對每期月付金的變動差距；或者寬限期滿後的金額與利率、提前還款或是轉貸的違約金收取等事項，都需要申請人的簽名確認。

假設房貸有30年，前3年只需繳交利息，剩下的27年則要把剩下的貸款與利息壓縮清償完畢，是一種先甘後苦的還款方式，用以下的例子試算看看：

房屋貸款800萬，利率1.6%，分30年還款：

1. 未使用寬限期，每月付金額為$27,995元。
2. 前3年使用寬限期，每月繳交利息金額為$10,667元，第四年起的月付金則要繳$30,424元。

房貸相關金額	無使用寬限期	寬限期3年
1~24個月的月付金	27,995元	10,667元
25~240個月的月付金	27,995元	30,424元
需繳房貸總額	1,008萬元	1,024萬元
利息總支出	208萬元	224萬元

央行升息連帶影響房貸利率

因為中央銀行於2022年3月升息一碼，連帶拉高了房貸的利率，這對房貸族群來說壓力更重。而且寬限期只繳交利息，寬限期結束後要在壓縮的時間內繳交升息後的利息與本金，這對使用寬限期的人來說，還款壓力更是沉重，因此建議最好不要隨意動用寬限期。

假如想要投資，除了寬限期的選項外，建議可以使用「理財型房貸」，因為其優點有隨借隨還、不須綁約、有動用才計息的特性，適合需要有一筆資金靈活調度、投資需求、理財規劃的族群申請。利率約2%~3%之間，只要在理財型房貸的額度內，都可以自由地運用。

三、寬限期可以還本金嗎？

寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，是房屋貸款常見的還款方式。好處是初期還款壓力較小，如果資金有餘裕，可以在寬限期滿後，一口氣還較多的本金。

缺點是總利息支出較多、後期還款壓力較大。由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

四、申請轉貸寬限期有次數限制嗎？

由於房貸轉貸等於重新辦理房屋貸款，所以申請貸款時，您可以選擇使用1～3年的房貸寬限期。

如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過，或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期。

可以先向其他銀行諮詢看看，如果貸款條件比原銀行好，且轉貸成本經計算後確定有比較划算，就可以申請房屋轉貸。

雖然有些投資客會利用轉貸的方式，不斷延長房貸寬限期，維持高槓桿操作，但也有一些風險存在。

房子雖然保值，但隨著屋齡增加、還是會掉價，而每申請一次轉貸，銀行都會重新鑑價房屋價值，加上貸款成數也可能會因為屋況或借款人條件變差而減少，因此極有可能愈貸愈少錢，且銀行也不一定會給予寬限期。

因此不建議您利用轉貸來減輕月付金壓力，畢竟貸款本金遲早都是要還的。

五、房貸寬限期申請條件限制為何？

申請條件

1. 年滿20歲的中華民國籍人民
2. 信用狀況良好
3. 房屋用途為自用住宅（有些銀行會婉拒非自用住宅性質的房屋申請寬限期）

申請限制

1. 名下房屋不可超過3戶（因打房政策，央行規定第3戶的購屋貸款，銀行不可提供房貸寬限期）
2. 坪數需大於15坪（有些銀行會婉拒小於15坪的套房申請房貸寬限期）

房屋寬限期取消條件

如名下有第2間房屋在以下地區：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹市、新竹縣，因為央行打房政策的關係，2021年取消房屋寬限期。

QA.房貸寬限期常見問答

Q.如何延長房貸寬限期？

房貸寬限期延長的申請方式非常簡單，因為銀行已經留有你的基本資料，所以只要先以電話通知銀行，並親自到銀行填寫申請表單後，銀行就會根據申請者的條件進行審核，審核通過後就會延長應有的房貸寬限期。

Q.房貸寬限期的優點為何？

寬裕資金可運用。因為在寬限期內只需繳交貸款利息，可以運用的資金會比較多，相對來說在財務狀態上會自由一些。

寬限期壓力較小。寬限期間所要償還的金額較少，所以此時的還款壓力較小。

Q.央行升息會影響房貸月付金嗎？

會的，由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算。

無論是購房者還是貸款人，房貸寬限期都扮演著重要的角色，它提供了彈性和緩衝，讓人們在負擔壓力下更好地規劃和處理財務事務。然而，對於購房者而言，不應該將寬限期視為一種放鬆態度的機會，而應該謹慎使用，並在這段時間內盡可能儘早償還債務。對於貸款人來說，明確的寬限期政策和清晰的溝通將有助於建立良好的關係，同時確保風險控制和資金回報。總之，房貸寬限期的正確應用能夠帶來雙方的利益和平衡，為更穩固的房地產市場做出貢獻。

在考慮購房時，首購族常面臨兩大關鍵問題：適合的貸款利率和房費怎麼算？這兩者關乎著未來的還款負擔和家庭經濟狀況，值得仔細思考。讓我們一起來了解如何合理計算首購貸款，以及選擇合適的利率和貸款期限。讓你可以快速找到符合經濟現況和未來規劃，做出明智的選擇，找到適合自己的購屋貸款。

一、首購利率、額度與還款期限有多少？

以下分別說明青年安心優惠房貸中的首購利率、額度與還款期限，並且舉例試算。

1.青年首購貸款利率

因為配合中央銀行調息的政策，青年首購利率也有所調升。依機動利率（含一段式&二段式）而有所不同，而且二種利率計算方式，一經選定後就不可以再更改。目前最新利率如下表所示：

2.青年首購貸款額度

青安貸款最高額度為1000萬，不過仍需視個人的貸款條件而有所不同。

3.青年首購貸款期限

青安貸款年限最長為40年，含寬限期限5年，還款方式可選擇「本息攤還」或「本金攤還」二種。

二、首購利率試算月付金多少？新青安貸款哪裡不同？

1.青年安心貸款試算

以貸款800萬，選擇機動二段式利率，本息平均攤還，還款期限40年為例，其月付金試算結果如下：

• 前2年：貸款利率1.69%，月付金為22,941元。
• 第3年：貸款利率1.99%，月付金為24,129元。

以上試算後的月付金，依個人貸款條件不同而有所差異，最後貸款月付金，仍需以銀行最後核貸結果為準。

2.新舊青年安心成家貸款比較

為幫助更多沒有自用住宅的民眾，減輕買房的壓力，行政院決議擴大補助青年買房貸款，在原來「青安貸款」的基礎上，推出更為優惠的「新青安貸款」，所以形成青安貸款有新舊制的差別，二者比較如下表說明。

三、首購族買房費用怎麼算？

首購族買房，遇到的第一個數學題，就是買房的費用到底要怎麼預估？從買房自備款應該準備多少，到買房後的日常支出要怎麼分配，對沒有購屋經驗的首購族來說，都是相當大的挑戰。別擔心！我們特別舉了實例進行購屋貸款試算，讓首購的你能更清楚買房的費用要如何估算。

1.買房自備款要準備多少

以價格1,000萬的房子為例（假設房屋鑑價與成交價相同），試算自備款應該要準備多少。

• 購屋頭期自備款
  自備款是指買方需要自行準備的購屋資金。以1,000萬的房子來說，銀行一般可貸七成左右，金額約700~800萬，剩下來的200~300萬，就是買方需自行準備的購屋款項。
• 購屋其他款項
  除了自備款外，其他的購屋費用也需要一併考慮進去。常見的花費如以下所列：
  1. 契稅（房屋鑑價6%）：1,000萬X 6% = 60萬
  2. 仲介費（房屋成交價2%）：1,000萬X 2% = 20萬
  3. 印花稅（房屋成交價1%）：1,000萬X 1% = 10萬
  4. 地政士代辦費（3~4萬）
  5. 其他行政規費
  6. 裝潢費（100萬）
  7. 家具、家電（100萬）

買1,000萬房子事先要準備的費用（自備款+裝潢家電+其他雜項開支），大約需要500~600萬之間。因此買一間房子，保守估計要準備房價的50%，才足以應付所需的花費。

2.購屋貸款的333原則

買房子時所需要的資金龐大，一不小心就會排擠到日常生活的開支。為了避免這種情形發生，可以將「333原則」視為申請房貸前的標準守則。在這個範圍中申請房貸，除了能讓你正常還款外，也可以將買房後對生活的影響降至最低。

• 自備款需占房價的3成
  當銀行房貸成數不如預期時，自備款是否準備充足，就更顯得更為重要。建議自備款至少要準備房屋價格的30%，才能避免發生房貸成數不足的窘境。
• 貸款月付金占收入3成
  購屋貸款的月付金，建議不可超過月薪的30%。因為當月付金的占比越重，對於生活開支的影響則越大。
• 房貸寬限期不超過3年寬限期間內只需繳交房貸的利息，因此繳款壓力並不會太大。不過需要注意的地方是，一旦寬限期結束，之前未繳的房貸本金，則會平均分攤在之後的月付金中，此時就會明顯感受到還款的壓力，因此建議房貸寬限期不可超過3年。

月付金占比一旦超過30%的建議值，就會是非常沉重的負擔。因此建議可以先由小屋，或是價格較低的房子著手，以先求有再求好的方式，逐步完成買屋的夢想。

四、買房頭期款試算教學

買房頭期款算是一個概括的說法，因為其中還包含：依房屋類型的不同，準備的自備款也有所不同；此外，政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用，並教你試算符合自己條件的頭期款，應該要準備多少？

1.自備款

• 預售屋：銀行可貸成數約70%~80%，自備款建議需準備20%~30%。
• 新成屋：銀行可貸成數約65%~75%，自備款建議需準備25%~35%。
• 中古屋：銀行可貸成數約60%~70%，自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金，其種類有：契稅、印花稅、地政登記規費等，預售屋與新成屋契稅約10~20萬元，中古屋約6~7萬元，老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同，而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出，一為仲介費：含仲介業者與地政士費用，約10~20萬元：其次為裝潢與家具費用：建議為房價的10%較為適當。

4.買房頭期款試算

有了以上的費用推估方法，再依以下公式代入自身條件數值，即可換算出大概的頭期款金額：

房屋價值×自備款最低成數契稅（最低金額）＋仲介費（最低金額）＋家具裝潢（房價10%）

以下我們以房價800萬為例，依房屋類型試算，買房頭期款應該是多少。

（1）預售屋買房頭期款試算

自備款（800萬×20%）160萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約260萬元

（2）新成屋買房頭期款試算

自備款（800萬×25%）200萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約300萬元

（3）中古屋買房頭期款試算

自備款（800萬×30%）240萬＋契稅10萬＋仲介費80萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約363萬元

雖然這些試算牽涉到房屋類型與稅費等問題，因此最終結果僅能供作參考。不過仍可以藉著以上的建議費用，迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。

五、購屋貸款申請流程與注意事項有哪些？

1.購屋貸款申請流程

首購族申請房屋貸款，需要先備妥以下文件，並向銀行提出申請：

1. 雙證件、印章
2. 薪轉與其他財力證明
3. 房屋買賣契約書影本
4. 土地與建物登記謄本

收到申請後，銀行就會展開審核；房貸通過後，銀行就會派專員與申請人，一起到地政事務所進行房屋抵押權設定。整個申請流程大約需要1~2週的時間，在抵押權設定完成後，約1~2個工作天銀行就能撥款完成。

2.購屋貸款須注意還款期限

首購族房貸還款期限怎麼選擇？無論還款期限長短，都會產生利息費用。長期貸款利息負擔較大，但還款期限選擇需根據個人狀況：

1. 影響：
   • 以800萬貸款、2.5%利率為例：
   • 20年期：月付約42,392元，利息2,174,136元。
   • 30年期：月付約31,610元，利息2,946,410元。
2. 首購族選擇：
   • 長期貸款減輕月付壓力，適合有開支需求者。
   • 換房計畫者，選擇長期利息影響較小。
   • 穩定收入、能規劃還款計畫者，選短期利息負擔較小。

申請銀行貸款，無論期限長短都必須付出一筆利息費用。當貸款期限越長，付出的利息費用就會越多。不過，還款期限長就一定不好嗎？還是要回歸到申請人本身的狀況來討論。依個人狀況慎重衡量，選擇適合的還款期限。

QA.首購利率常見問答

Q.買房可以申請全額貸款嗎？

銀行沒有全額貸款買房的方式，不過可以利用建商貸款、信用貸款與裝修貸款等方法，達成全額貸款的目的。

Q.零元購屋與低首付建案推薦嗎？

不推薦。舉例來說，申請者向銀行申請8成的房屋貸款，剩下來2成則由建商借錢給你。申請者雖然不必一次拿出百萬元以上的頭期款，但是卻要同時背負銀行與建商的2筆貸款，因此沒有比較輕鬆。

Q.青安貸款的首購利率可以中途變更嗎？

不可以。一經選定其中一種貸款利率的計算方式，就不能再申請變更。

在購屋過程中，首購利率和買房費用的計算都扮演著關鍵角色。透過試算月付金，你能更清晰地了解長短期利率對負擔的影響，並決定最適合自己的還款期限。謹慎考慮你的經濟情況和未來規劃，做出明智的選擇，找到適合自己的購屋貸款。

當你的家需要裝修或維修，但資金有限時，裝潢貸款可能是解決之道。本文將討論政府修繕貸款和銀行裝潢貸款之間的不同，以及如何申請這些貸款。無論你打算修繕老房子或裝潢新居，我們將提供相關資訊，幫助你瞭解選擇最適合你需求的方式。

一、修繕貸款與裝潢貸款有何不同？

修繕貸款主要用於住宅的維修和更新，例如修屋頂、更換地板、修復漏水問題等。它保持現有結構的穩定性。

裝潢貸款則用於美化住宅，如重新粉刷、照明更新、廚房或浴室改造等。它旨在提高住宅的外觀和功能。

不同貸款適用於不同需求。在台灣，修繕貸款通常指政府提供的補助計劃，而裝潢貸款是由銀行提供的資金選項。

二、政府修繕貸款申請指南

修繕貸款是政府為了減輕民眾翻修10年以上老房的壓力，所提供的補助方案，全名為「修繕住宅貸款補貼利息」，於每年8月份限期開放申請，並可搭配「青年安心成家購屋優惠貸款」和「自購住宅貸款利息補貼」一同使用。

政府提供的修繕貸款實際上是一項「利率補貼方案」，並非直接核發資金。根據此計劃，以下是一些基本申請須知。

1.修繕貸款條件內容

• 最高貸款額度為 80 萬元。
• 補貼年限最長為 15 年，其中包括 3 年的寬限期。
• 修繕貸款的受益人需符合特定基本條件。

2.修繕貸款申請資格

想要參與政府的修繕貸款計劃，申請人需滿足以下資格：

• 申請人需要擁有一座住宅，且該住宅的屋齡已滿 10 年以上。
• 家庭財產年所得以及財產限額將會影響到你的補貼利率。你需確認自己的家庭財務狀況是否符合要求。

3.修繕貸款承貸金融機構

政府的修繕貸款計劃可透過多個金融機構提供，包括：

• 銀行
• 農業和漁業協作社（農漁會）
• 信用合作社
• 人壽保險公司

你可以根據你的喜好和所在地區選擇合適的金融機構。

4.修繕貸款申請須知

申請修繕貸款時，請注意以下事項：

• 申請可透過書面方式或線上方式進行。你需向選定的金融機構提交相關文件和資料。
• 一旦你的資格獲得核准，你需在規定的期限內完成申請程式，包括貸款撥款手續，以確保你享有政府提供的利率補貼。

政府的修繕貸款計劃是一項協助房屋屋主提升住宅品質的重要倡議，並提供財務支援，以確保住房的適用性和舒適度。如果你有資格參與此計劃，務必仔細閱讀相關條款和條件，以確保順利參與並受益於補貼。

三、裝潢貸款資金不足怎麼辦？除了政府補貼還有哪些資金管道？

如果裝潢貸款資金不足，您可以考慮以下資金管道，除政府修繕補貼外，還有銀行裝潢貸款、融資公司二胎房貸等方式，以籌措額外的裝潢費用。

1.裝潢貸款的申辦銀行有哪些？

1. 中國信託裝潢修繕房貸
   這項貸款提供最高為鑑定價格的85%作為貸款額度，貸款年限為20年，利率起始於2.06%。申辦費用為6,500元起。
2. 遠東商銀新省息時貸
   該貸款的最高額度是依據鑑定價格核定的，貸款年限介於20至30年之間，利率則是浮動並加碼計息。貸款開辦費用為5,000元。
3. 玉山銀行裝潢貸款
   這項貸款的最高額度取決於鑑定價格核定，貸款年限為7年，而貸款利率範圍介於2.95%到9.88%之間，並且開辦費用為貸款金額的1%。
4. 富邦裝潢金房貸
   這項貸款提供的最高額度為鑑定價格的5%，貸款年限為20年，而貸款利率起始於2.45%。貸款開辦費用為5,000元。
5. 土地銀行修繕貸款
   這項貸款的最高額度為200萬元，貸款年限為20年，利率範圍為2.45%至3.75%。開辦費用介於5,300元至5,600元之間。

不同的裝潢修繕貸款產品擁有各自的特點，包括最高額度、貸款年限、利率範圍和開辦費用。借款人應根據其需求和情況選擇適合的貸款。

2.房屋修繕貸款申辦管道比較

以下進一步比較各種取得房屋裝潢或修繕貸款的申辦管道。不同的管道有各自的優點和缺點，根據您的需求和條件，選擇適合的貸款管道非常重要。以下是房屋修繕貸款的申辦管道比較：

• 政府修繕補助

優點是利率較一般房貸低。還款年限較長，每月付款金額較低。缺點為有開放申請的時間限制，需等政府公告補貼計劃。額度有限，最高為80萬。房屋必須具有10年以上的屋齡才能申請。

如果您計劃對老房進行修繕，政府的修繕貸款是一個不錯的選擇。儘管額度有限，但補貼後的利率較低，並且還款年限較長，有助於減輕您的財務負擔。

• 銀行裝潢貸款

優點是額度較高，通常不受嚴格限制。不限制房屋的屋齡。沒有特定的收入和財產門檻。不受政府開放時間的限制。缺點為利率較高於政府補助貸款。原房貸未繳滿2年時無法申請裝潢貸款。承作裝潢貸款的銀行有限。

如果您的房屋是新房，或者不符合政府補助貸款的資格，則銀行的裝潢貸款可能更適合您。銀行貸款不受特定限制，並且額度較高，可以滿足您的資金需求。

• 融資公司二胎房貸

優點是額度大、撥款快，審核寬鬆、申請成功機率高，適合急著修或是花費高的資金項目。缺點是為了因應二順位的高風險所以利率較高。不過向上市櫃的融資公司申請貸款，利率合法公開，可以安心申請。

如果您需要緊急資金，或者裝修預算較高，可以考慮與融資公司申請二胎房貸。這些公司通常具有較低的申請門檻，並且可以提供高達500萬的貸款額度。

綜上所述，選擇適合您的房屋修繕貸款管道取決於您的具體需求和條件。根據上述比較，您可以更輕鬆地做出明智的決策。

四、房屋修繕/裝潢貸款申請須注意事項？

在申請房屋裝潢貸款和政府補助修繕貸款時，有一些重要的事項需要注意，以確保您順利獲得所需的資金。

1. 審核條件和額度差異

銀行裝潢貸款和政府提供的修繕貸款之間最主要的區別在於審核條件和可借額度。裝潢貸款的審核主要著重於申請人的個人信用和財務狀況，並以房屋的實際價值和現況為基礎。裝潢貸款的可借額度通常最高可達到房屋鑑價金額的85%。

2. 不同的時間限制

政府提供的修繕貸款有特定的時間限制，只適用於10年以上的老屋。這意味著只有符合這個標準的屋主才能申請政府的補助修繕貸款。相反，銀行的裝潢貸款適用於各種房屋，無論是新屋還是老屋。

3. 原房貸還款要求

如果您計劃申請裝潢貸款或其他需要再抵押房屋的貸款，請注意原房貸的還款要求。通常情況下，銀行要求原房貸必須已經還清2年，然後才能申請額外的裝潢貸款。在這兩年內，要確保按時還款以維護您的信用。

4. 注意文件和申請程序

在申請裝潢貸款或政府的修繕貸款時，請確保提供完整和正確的文件，以免延誤審核和批准過程。您可能需要提供有關您的財務狀況、房屋價值和裝潢計劃的文件。此外，了解申請程序，以確保按時提交所需文件並遵循正確的步驟。

總之，不論您選擇申請裝潢貸款還是政府的修繕貸款，都應詳細了解詳細的條件，確保符合資格並按時提交申請。這將有助於確保您能夠順利獲得所需的資金，以進行您的裝潢或修繕計劃。

QA.房屋修繕貸款常見問答

Q.剛買房可以申請修繕貸款嗎？

政府的修繕貸款補貼，審核重點在於「房屋的屋齡」，而不是「持有的時間」，所以即便是剛買房，只要屋齡超過十年，都可以申請修繕貸款補助。

Q.修繕貸款可以跟其他房貸同時申請嗎？

修繕貸款屬於政策性優惠貸款，一個人只能申請一次，但可以和「青年安心成家購屋貸款」及「自購住宅貸款利息補貼」搭配使用，讓購屋裝潢修繕更輕鬆。

Q.申請修繕貸款不過怎麼辦？

如果向政府申請修繕貸款不過，也可以改向銀行申辦裝潢貸款，或是房屋增貸、轉增貸等，將房屋價值套成資金作使用。若銀行以近期增貸為由婉拒，也可以向融資公司申辦房屋二胎貸款，額度大、審核寬鬆，是替代方案的好選擇。

無論你是計劃修繕老房還是打算翻新新居，資金不足不應該成為你實現夢想的障礙。政府修繕貸款和銀行裝潢貸款都提供瞭解決方案，本文中提供的資訊將幫助你選擇適合你需求的最佳選項。藉助這些貸款，你可以打造一個更舒適、更現代的家居。

在購置房屋和申請房屋貸款時，我們通常面臨著許多重要決策。這包括決定貸款期限、選擇合適的還款方式，以及是否應該提前清償貸款。本文將探討這些關鍵問題，幫助您做出明智的選擇，以確保財務狀況在房貸方面處於最佳狀態。

一、房貸該綁20年還是30年？

現在房價高漲，年輕人買房難度上升，因此許多人必須仔細選擇合適的房貸方案。一名網友詢問應選擇20年還是30年的房貸，結果引起廣泛討論。

多數網友一致建議選擇30年的房貸，原因在於目前的低利率環境下，這樣能保留更多的資金進行其他投資或應急使用。此外，選擇30年房貸後，還可以隨時提前還款，具有更大的彈性。（民視新聞網）

買房要考慮該綁定20年還是30年呢？銀行經理人推薦房貸30年，償還部分本金較適合手頭較寬裕且想減輕房貸壓力的人。想知道20年與30年銀行房貸利率比較與房貸月付金有什麼差別，可以透過房貸試算掌握。

二、房貸試算好處

透過房貸試算可估算20年、30年房貸額度、房貸月付金及房貸利率。房貸試算的功用多且有以下好處：

1.評估支出

購屋時，使用房貸試算可貸額度，幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少；試算貸款月付金，可評估目前的財務狀況是否可負擔每月還款金額。

2.貸款比較

用名下房屋申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸時，可使用房貸試算額度、利率，比較哪一種房貸產品及貸款管道最適合自己。

3.二次驗算

貸款業務告訴你的貸款額度、利率、月付金及還款時間，不一定是真實的、正確的，因此最好使用房貸試算工具再做1~2次驗算，以防上當受騙、落入貸款陷阱。

三、房貸還款方式有哪些？

1.本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。

• 本息攤還公式
• 平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
  每月應還本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率) 月數]×月利率}÷{[(1＋月利率) 月數]－1}

優點：每月支出固定，方便作財務規劃
缺點：總利息支出較多

2.本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。

• 本息攤還公式
• 平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率

優點：總利息支出較少
缺點：初期還款壓力較大

3.本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。

優點：資金靈活度高，適合短期周轉
缺點：利息負擔最重

4.寬限期＋本息攤還法

寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點：初期還款壓力較小
缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較大

四、房貸需要提前清償嗎？有違約金怎麼辦？

如果打算提前清償房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。

於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型：

1.須額外支出銀行違約金

於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型：

①提前清償全部或部份本金：如臺灣銀行，加收提前償還本金0.6％~1％違約金。
②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權：如合作金庫，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1％。
③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權：如永豐銀行，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1.5％。

違約金是可以避免的。如果你是首次購房並打算自住，當你還清剩餘的房貸餘額後，不需急著向銀行申請清償證明，也無需立即處理抵押權登記的取消手續。你可以選擇等待綁約期屆滿後再辦理抵押權登記的取消，這樣就能避免違約金的問題。

2.結清貸款後可用資金少

房貸的金額很大，相信提前清償完房貸後，大部分人手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右)，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕， 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。

3.可以省下來的利息不多

若是依照以下第4點的試算例子來看，貸款500萬，利率1.3％，還款期限20年，提早償還部分貸款本金，可以省下來的利息總額約5萬，以20年的時間來說真的不多。

在選擇房屋貸款期限時，需謹慎考慮您的財務狀況和目標。試算貸款有助於評估不同期限和還款方式的利弊。此外，提前清償房貸可能帶來一些優勢，但也需謹慎處理，以避免不必要的違約金和財務風險。最終，做出明智的財務決策是確保您的房屋貸款不成為負擔的關鍵。

央行升息房貸支出變高，6月二次升息，增加買房族負擔，新建案推出稍緩慢，購屋轉向中古屋市場，中古屋貸款成數有多高？經過一次以上轉手買賣的中古屋，貸款成數約房屋總價60%~70%，買中古屋要注意的事項有哪些？可以避免買到問題屋呢？想用名下的中古屋來借一筆錢又有哪些要注意的重點呢？本文一一幫你解析。

一、什麼是中古屋貸款？

中古屋貸款有兩種情況，一種是購買中古屋申請的分期貸款，另一種則是如果名下有一間中古屋想用來做為抵押品申請一筆資金周轉。

買中古屋有眉角？

在原物料價格快速飆漲的時代，新建案的開價越發驚人，有不少人將購屋目標轉向中古屋，希望可以從中古屋市場中找到屋況較佳，價格又合理的物件。

不少人則點出，如果是中古屋的話，其實最應該看的是其他住戶的品質和環境維持狀況，表示「公寓看梯間有沒有雜物，華廈大樓看公設有沒有養護」、「看樓梯間和停車位堆放雜物的程度」、「環境雜不雜亂+1，垃圾區堆放情形」。

至於中古屋常見的漏水問題，也有人提到，如果是頂樓會比較好處理，如果不是就要看樓上住戶願不願意處理，如果要對方敲掉浴室重做，老住戶可能會懶得理會，增加了處理漏水問題的難度。（好房網News）

中古屋是指屋齡幾年？

常見的有兩種說法，一種是屋齡在3~19年的房子，另一種是只要有人住過就算是中古屋。不管哪一種，房子都還不會太老，有些甚至不用重新整修就能入住，所以中古屋也不見得不好。

台灣地震很多，尤其921地震造成十幾萬間房屋受損，自那之後營建署重新修訂了建築耐震設計法規。2000年後蓋的房子，理論上都能承受6級地震，所以只要是2000年後蓋的房子，符合中古屋定義的都是中古屋。

新古屋是什麼？

中古屋的年限範圍比較寬，市場上因此出現一個新名詞：新古屋，屋齡在3–10年內，還沒人住過屋況很新，價格也比新成屋便宜，通常會出現新古屋有兩個原因：

• 投資客買了房子從來沒住過，等價格好再脫手
• 建商蓋太多賣不掉

長年研究房地產的人會發現，現在的房子公設比越來越高，有些市區大樓甚至已到35%，實際可運用的空間減少，這也是新古屋、中古屋為什麼受部分民眾青睞的原因之一。

二、中古屋貸款好嗎？

中古屋有哪些優點？

• 價格較低，買房負擔較輕

根據房仲業者統計，同時期成交的房子，中古屋的價格平均會比新成屋或預售屋少，大約是屋齡每多一年減價2.5%，相較老屋，中古屋在居住上又多了一份安全，預算不夠的客戶，多會把眼光投向買房負擔較輕的中古屋。

• 公設比低，實際可用空間較多

近幾年新蓋的房子，平均公設比都超過30%，買30坪的房子、實際坪數可能不到20坪；若選擇屋齡10年以上的中古屋，公設比相對較低、室內可用空間也大幅增加。

• 地點較好，因為蓋得早

中古屋通常位於地段較佳的市中心，周邊設施較完備、生活機能也較好，相較於同地段的新成屋，價格更加親民。

• 可實地勘察

相較於預售屋只能憑空想像，中古屋可以實地勘查房屋的格局、採光、動線、實際屋況、甚至社區住戶的素質，可以更精準地找出合適的物件。

中古屋有哪些缺點？

• 恐有隱形成本，可能要另準備一筆裝潢金

屋齡較舊的中古屋，可能會有較差或不良的屋況等情形，例如：管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題。

因此還要準備一筆裝潢費、修繕費，整體算下來不一定花得比新成屋少。

此外，許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位、或車位較少，若有停車需求，可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租？則車位月租成本也需計入成本中。

許多人只看到眼前的房價低，卻沒計算到後面的花費，這也是購買中古屋需要注意的地方。

• 可能有看不見的隱性缺失，須自己多加留意

炒房風氣持續旺盛，有些投資客買房就是為了賺價差，而為了讓房子盡速脫手，可能會重新翻修裝潢。

但因為要投資賺錢，所以相對的就會考量成本，而選擇較普通的建材，較差的投資客，甚至會用一些小技巧掩蓋房子的缺陷，對於要買房子的你來說，更需要拿出耐心，一一來破解。

買賣中古屋最常遇到的爭議就是房子漏水，如果是遇到有漏水問題，可先尋求房屋仲介協調前屋主，請前屋主提供瑕疵擔保責任。

依照法律規定，這個瑕疵擔保責任期限是半年保固，若超過半年後才發生漏水情形，就比較麻煩，需透過專業人員經過鑑定後，再經由法院判定其責任歸屬，這是買中古屋，最怕遇到的情形之一。

※依據《民法》第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

• 貸款成數較低，貸款條件較新屋差

雖然相較車子，房子是不易跌價的財產，但銀行在估價的時候，除了考量區域，屋齡也是一大重點。

中古屋的入手價格比新成屋低，但其實購買中古屋，需要準備更多的自備款，而且貸款條件不會跟新成屋一樣好，例如貸款年限就無法30或40年，寬限期也有可能較新成屋低。

三、中古屋貸款額度有多少？利率怎麼看？

承上所述，中古屋貸款可能比新成屋略低一些，一般可以貸6~7成左右，但要注意，是銀行鑑價的6~7成，不是購入價格的6~7成。

所以中古屋貸款成數，可能會跟實際成交價有差異，建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

中古屋價格真的比較低？

根據房仲業者統計，若以同時期成交的房子來比較，中古屋的價格平均確實會比新成屋或預售屋還少。

簡單的計算方式是屋齡每多一年減價2.5%，預算不夠的客戶會被價格吸引考慮中古屋，卻常會忽略中古屋後續所需花費，加一加不見得比新成屋划算。

原因就是中古屋可能需要準備一筆裝潢費，視房屋現況而定，所有費用加起來不見得比買新成屋少。為了居住安全，這些都是購屋時的必要花費，需要一併列入計算才行。

由於中古屋的貸款成數可能比新成屋低，地段好的話會加分，一般可以貸到7成左右，所以最好能準備3成自備款比較保險。

中古屋貸款利率會比較高嗎？

銀行審核時，除了會將房屋狀況列入考量，貸款人本身的收入高低、信用狀況和職業，也會影響貸款利率。

屋齡較高的房屋，實際取得的貸款利率會高一些些，但也不會相差太多，影響較大的反而是房屋鑑價的部分，而這連帶會影響到的是您的房屋貸款可貸額度多寡，是否可以貸到您想要的額度。

※2021年10月份，有媒體報導，公股行庫為配合央行打炒房措施，將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上，且不分區域。不過實際上該措施是針對第二戶貸款，因此首購族並不會受到影響。

中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎？

目前市面上的銀行房屋貸款分成20年期、30年期、甚至40年期，而貸款年限的長短，會與貸款人的年紀，和房屋的屋齡有關。

由於承作銀行需考量貸款人是否會因年紀太大而無法正常還款、房屋是否會因太過老舊而大幅折價，因此部分銀行會有以下限制：

• 「年齡＋貸款年限」不得超過75年
• 「屋齡＋貸款年限」不得超過50年

如果您是購買中古屋，想要申請購屋貸款，就需考量以上兩點，因為貸款年限愈短、每月應繳月付金就愈多、還款壓力也就愈大。

四、中古屋貸款注意重點

那麼買中古屋有哪些眉角？想用中古屋借錢的話，又要怎麼借才能拿到比較好的條件？這兩種情況要注意的重點有哪些？以下一一說明：

購買中古屋注意事項有哪些？

建物登記謄本就像房子的身分證一樣，您可以透過它，確實地掌握房屋的使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資訊。

• 不同時段看屋

早中晚都看看，下雨天去看更好，說不定會看到平常看不到的景象，有些瑕疵可能晚上或是下雨天才會出現。

• 房子的基本結構

您可以親自去現場，看看梁柱、牆壁、格局、採光通風等條件，是否符合需求？檢查有沒有以下狀況：

1. 排水管道堵塞
2. 屋頂漏水、牆壁滲水
3. 油漆脫落、壁癌
4. 牆壁、地磚龜裂
5. 門窗不牢靠、無法密合
6. 電線過於老舊

此外，如果想了解房子有無違章建築，可以向地政事務所申請「建物測量成果圖」，再與實際現況相互對照。

• 房屋產權

但是現在買賣房子都會請地政士協助處理產權移轉相關程序，且買賣過程中所支付的價金，都會承做「成屋履約保證」，由銀行保管這些價金，等產權過戶完成，交屋後，履保公司才會將所有買房價金，交給屋主。也就是說，地政士就會幫忙把關，一定要產權可以順利移轉，才能順利交屋，這部分是比較不用擔心的。

• 房屋建材

想要確保您購買的房子是否安全，先認識建築結構的5大種類：

目前，台灣大多數的住宅是以鋼筋混凝土（RC）構造為主，鋼骨鋼筋混凝土（SRC）為輔，而有些屋齡較久的中古屋，可能會使用RC加強磚造為建材，耐用度、耐震性較差。

如果您覺得太複雜、難懂，至少也要查詢房子是不是海砂屋、輻射屋這類對身體健康有害的材質。

用中古屋借錢要注意什麼？

如果申請中古屋貸款的管道是想找銀行借的話，可以考慮銀行轉增貸及二順位貸款。

但因為銀行對於房屋的估價比較謹慎，而且貸款還要考慮申請人的條件，收入穩定、信用良好的人貸款都沒問題；怕的就是信用較差，或是因為收入領現金拿不出薪轉證明，貸款就會很難通過。

加上銀行貸款認定的是「當初設定的金額」，想增貸的話，除非房子有增值，不然本金還再多都沒用。

用轉貸的話，最高鑑價也在7成上下，本金還得夠多，才有機會拿到較多的錢，還要考慮轉貸的手續費等成本。

申請二胎房貸的話，銀行會給的額度大概在30–80萬間，同樣必須看你當初的設定金額而定。

若有意願申請二胎房貸，也可以把好事貸二胎房貸一併列入考慮，因為好事貸對貸款空間的認定方式是看你剩下的本金餘額，所以貸款空間比較大，最高可以貸到300萬，不論中古屋、新成屋、老屋，只要有貸款空間都能申請並核貸。

五、房屋貸款銀行會看哪些條件？

辦理房屋貸款，房子和借款人的條件都會列入評量，以下幫大家整理銀行在意的重點：

房屋條件

• 地點：六都房子會比其他縣市估價高
• 屋齡：10~20年的房子估價金額會是最高的，超過30年的老屋估價較低
• 鄰近設施：如果有嫌惡設施，如加油站、殯儀館，變電箱，路沖，壁刀等，估價也會較低

許多民眾會自行上網查詢房屋行情，或詢問有經驗的房仲、代書等相關人士，卻發現最終結果和銀行估價還是出現落差，這是因為銀行是委由專業的估價團隊評估，且估價較為保守的緣故。

申貸人條件

• 穩定的工作及收入：現職至少持續一年以上，有薪資轉帳、扣繳憑單更加分
• 良好的信用：以信用評分為基準，信用分數維持在600分以上就算信用良好、聯徵無延遲紀錄。
• 其他加分項目：其他不動產、投資收入，基金對帳單或保單等

若工作是領現金，貸款時就比較吃虧，也可以每個月固定存一筆錢到銀行帳戶裡，以此證明收入固定，若是自營商則須附上更多文件，如401報表，營利事業登記證等等，證明自己有固定營收，財力足以負擔貸款。

QA.中古屋貸款常見問答

Q.買房頭期款需要幾成？

買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。

Q.剛買中古屋可以申請修繕貸款嗎？

政府的修繕貸款補貼，審核重點在於「房屋的屋齡」，而不是「持有的時間」，所以即便是剛買房，只要屋齡超過十年，都可以申請修繕貸款補助。

Q.老屋可以貸款嗎？

可以，屋齡超過30年以上的房子都算是老屋，只要符合以下兩個條件，就有機會申請銀行房貸：
．房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
．屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
但是要注意的是，由於老屋屋齡高，銀行房貸額度會比較低、利率也可能比較高。

住居方式一直是人們生活中的一個重要議題，特別是在面對買房或租房的抉擇時。本文將深入探討買房和租房兩者之間的優缺點，並討論申請房屋貸款時需要注意的關鍵因素，以及如何善用名下不動產來活化資產價值。無論您是新居計畫的初學者還是想要重新評估現有住居方式的老手，希望這份資訊能幫助您做出明智的決策。

一、買房成奴隸？網友指出租房也不見得更好

一位網友在PTT上分享對於買房的困惑，認為現在房價飆漲，使得買房負擔沈重。他表示，一間房的總價幾乎達到2000萬，即使不吃不喝，40年也難以還清貸款。他擔心買房的人可能要一輩子當奴隸，生活品質下降。

然而，網友回應指出租房也不見得更好，因為租房是幫別人還貸款，有人建議如果房租是貸款的三分之一才考慮租房。也有人提到，買房最終讓你擁有一筆資產，而租房則是花錢無法持有任何資產。（民視新聞網）

在生活中，住居方式是一個重要的選擇。許多人面臨著「買房還是租屋」的抉擇。本文將探討買房和租屋兩種住居方式的優缺點，幫助您在做出這一重大決策時做出明智的選擇。

二、買房好還是租屋好？優缺點比較

1.買房的優勢和劣勢

1. 穩定性與長期投資
   買房提供長期穩定的住居，並可能成為重要的投資。購屋有作為長期財務規劃的好處。
2. 財務考量
   購房所需的初始成本，包含自備頭期款、申請房屋貸款、裝潢費用自備或申請修繕貸款，以及後續房屋維護費用等，這些都是對財務會產生影響的負擔。
3. 自主權和個性化
   買房比租屋強的優勢就是可以獲得更多的自主權，可以自由地定制和裝修夢想中的家。不過想要個性化的家也需要一筆為數不少的資金。

2.租屋的優勢和劣勢

1. 靈活彈性
   租屋提供更多的靈活性，可以較容易地遷移或適應不同的生活階段。如果住了之後發現不好，也不用像買房那樣被綁住。
2. 負擔相對輕鬆
   租屋所需的成本，包括押金、租金和管理費等可能需要支付的公共雜支。不過台灣的租屋環境整體偏向房東利多，想住好一點的環境，每月房租通常也不便宜。通常會以房租支出不宜超過總收入的三分之一為考量基準。
3. 維護責任輕鬆
   租屋比買房強的優勢就是有無需自行處理房屋維護和修理責任的好處。不過也相對比較多使用上的限制，可能無法釘牆或是油漆等個性化的布置。

3.如何做出選擇？

以下三點建議，可以幫你在做出選擇時有更多可以參考的依據：

1. 個人情況：選擇住居方式應根據個人情況和目標，包括職業、家庭狀況和財務狀況。
2. 長期規劃：長期規劃重要性，並提供決策時應考慮的因素，如家庭成長、退休計劃等。
3. 風險管理：分析風險，包括市場波動、財務風險和生活變數，並考慮如何管理這些風險。

最終的決策應取決於你的個人目標、價值觀和財務狀況。買房和租屋都有其優勢和劣勢，而房屋貸款則是這個選擇中的關鍵因素。

無論你選擇哪種住居方式，都應謹慎計劃和管理你的財務，讓家是一個快樂和穩定的地方，而不是財務枷鎖。

無論最後是買房還是租屋，都應經過深思熟慮，以確保符合你的長期目標。以下進一步說明如果申請房屋貸款要注意的重點，以及如何利用名下房產活化資金。

三、申請房屋貸款之前，有哪些要注意的重點？

1.房屋鑑價

房屋鑑價會直接影響到可以拿到多少額度，進而要準備多少頭期款，也會影響最後的貸款利率等可以拿到的條件。

如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。

透過各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，目前市場行情一個案件收費是28000起跳。

各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。

2.貸款利率和條件

目前的房貸利率地板價是2.06%，但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多，除了個人的信用條件和財力狀況，房屋條件也會是考量。

雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成，但實際核貸的貸款成數，仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數，純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。而近年興起的「工業宅」，銀行的核貸成數可能僅6成，甚至會完全拒絕貸款。

很多人選擇長年期房貸，是因為均攤下來月付金較低，卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長，房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和，即便利率只差一點點，支出也可能多很多。

寬限期內只須支付利息，而不須償還本金，雖然可以減少前期壓力，但在寬限期結束後就必須用更短的時間，還清一樣多的款項，負擔反而更重。所以除非是短期資金不夠，或是遭遇變故想要短暫喘息，否則並不建議使用寬限期。

貸款利率和條件在決定購房時的關鍵性。低利率和適合的貸款條件可以節省大量的費用。

3.買房頭期款

買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。

如果自備款不足，還有其他方式可以考慮：

1. 建商借款補足： 有時候建商可能會提出借錢來幫助你支付一部分自備款。然而，這通常需要你同意將房產設定為二順位抵押權，這意味著在房產交屋前，建商將對房產擁有權利。這種方式可能限制你未來向銀行增貸的能力，但你仍然可以考慮申請好事貸公司的房屋增貸。
2. 好事貸二胎房貸： 如果銀行的貸款額度不足，你可以在購房後考慮申請好事貸公司的二胎房貸，這筆貸款可以用於裝潢或購買家具等用途。好事貸二胎房貸的特點是審核相對寬鬆，通常能夠提供更大的貸款額度。

雖然房屋貸款的實際成數，會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核。

但是，我們在頭期款的準備上，可以掌握「333原則」：即3成的自備款，貸款月付金占收入3成，房貸寬限期不超過3年。

4.信用評分

信用評分對獲得有利的房屋貸款條件有相當程度的影響，那麼我們要如何提高信用評分。

個人信用評分是由聯合徵信中心根據個人信用資料統計分析而得出的信用風險評估結果，高分代表較好的信用品質，對貸款核准、額度和利率都有影響。

改善信用評分的方法包括盤點扣分項目、債務整合以爭取回升機會，並要注意貸款或信用卡準時繳交、培養信用長度以及控制負債比例，以提升信用評分。借款需謹慎理財，信用評分很重要。

另外特別提醒，最近一年內曾向金融機構辦理貸款，無論是房屋貸款、汽車貸款、信用貸款，只要有向金融機構提出增加貸款的需求，都會因為「近期增貸」這個項目，信用分數遭到扣分。

四、活化資產、放大不動產的價值

雖然房貸的利率低，但由於金額很大，大部分房貸族手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。

但是同時也因為房貸利率都是各種貸款商品中最低的，額度也夠高，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕。

同樣的因素可能是缺點也是優點，端看如何靈活運用，讓房屋除了居住還能有更多附加價值，以下以理財型房貸、房屋增貸與二胎房貸做進一步介紹說明。

1.理財型房貸

理財型房貸也稱作回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸或活用型房貸，是一種結合一般房屋貸款與循環型貸款的房貸產品。

簡單講就是，理財型房貸可以靈活運用你的貸款額度，還了又借、借了又還，你可以使用這筆資金作投資理財、公司周轉金、也可以當作緊急備用金。

2.房屋增貸/轉增貸

• 房屋增貸

房屋增貸的優點在由於是向原本的銀行申請，省去重新詢問和準備資料的麻煩。銀行房貸增貸可以讓你在現有貸款基礎上增加借款金額。缺點是如果之前的貸款繳息不正常或目前財務狀況較差，可能無法獲得額外借款。

• 房屋轉增貸

房屋轉增貸的優點在於你可以將貸款年限拉長至20年，如果房產增值，還可以額外借出資金。缺點則為申請轉貸通常無法保留當初的優惠利率，且審核過程較為嚴格，可能需要符合一定的條件。另外還有一筆轉貸成本，申請前須評估是否划算。

3.二胎房貸

二胎房貸最大的好處，就是能活化資產、放大不動產的價值。當你有大額資金需求時，不需要變賣名下資產（例如房子、車子），善用二胎房貸，就能順利取得所需的資金。

當你想把房子增值空間變現時，不用花大把時間將房貸搬家（房貸轉增貸），透過二胎房貸，就能拿到額外資金。

由於二胎房貸的貸款金額較大，不論是用來整合負債、資金周轉、公司創業、投資理財、整修房屋都可以。

此外，雖然房屋增貸、房貸轉增貸和理財型房貸，這些也都是透過名下房子增值空間，取得額外資金的貸款方式。

不過，由於近幾年政府積極打炒房，對於申請增貸、理財型房貸後，資金用途是拿來買第二、三間房子時，銀行可能不會核貸給你，或者給你很低的貸款成數。

但如果是跟融資公司申請二胎房貸，那就不用擔心會被限縮貸款成數，或是拿不到資金。融資公司貸款不上聯徵的優點，也不會影響到你的信用評分。

QA.房屋常見問答

Q.租屋補助方案是什麼？

租屋網站上常看到的租屋補助分級，到底是什麼意思？這其實是依據申請人身分不同，所劃分的補助級距，會直接影響到補助的金額。

簡單來說，如果你是單身、非中低收入戶，就會被劃入最基本的第三級補助資格；如果家庭成員中有人具備低收或中低收的條件，就會被劃入第一級補助資格。若非以上兩個情形，就會被劃入第二級補助資格當中。補助的金額會隨資格的級數遞減。

Q.房貸補貼方案是什麼？

每戶3萬元。房貸補貼政策，將補助2023年2月28日前，尚有購屋貸款餘額者每一戶3萬元，預估將有10萬戶房貸族可以受惠。

不過也有申請條件的限制。以2023年2月28日為基準，申請人與配偶、未成年子女，名下只有一戶房屋，而且房貸無呆帳的情況；台北市房貸金額850萬以內，其他縣市700萬以內；2021年家庭收入120萬以內，只要符合以上條件者即可申請。

Q.房屋貸款的申辦流程是什麼？

房屋貸款申辦流程大致可分為以下6個步驟：（1）選擇合適方案→（2）銀行房屋鑑價→（3）申貸資料審核→（4）照會對保→（5）不動產抵押設定→（6）成功撥付款項。

買房和租房都有其優勢和劣勢，這個選擇應該取決於個人情況、長期目標和價值觀。然而，在做出這一關鍵決策之前，必須謹慎計劃和管理財務。不論您選擇哪種住居方式，房屋貸款是其中的一個重要因素，需要仔細研究和選擇。同時，了解如何善用名下不動產的價值，可以為您的理財之路增添更多的選擇和機會。無論您選擇哪條路，希望您的家始終是一個快樂和穩定的地方，而不是財務的枷鎖。

在房屋貸款領域，銀行之間的競爭激烈，為了吸引客戶，許多銀行會提供具有競爭力的貸款利率和條件。對於已經有房屋貸款的借款人，這種競爭可以帶來轉貸的機會，也就是搶轉貸戶。本文將探討什麼是搶轉貸戶，以及如何善用精算利差來再申辦貸款，以制定明智的房貸策略。

一、國銀競相爭取房貸轉貸市場

中國信託近期提供高達85%的成數和1.63%的起始利率，以吸引其他銀行貸款客戶轉貸房貸。其他銀行也積極推出吸引轉貸戶的計劃，成數多數設定在80%。

分析顯示，成數的高低主要取決於銀行對於房價走勢的評估，以及擔保品是否有升值潛力。

這種高成數房貸主要用於理財型房貸，不受銀行法的限制，成為銀行擴展消金業務的一個重要途徑。

中信銀提供的1.63%利率在市場上具有競爭力，特別是針對理財型房貸，因為這種房貸通常會設有更高的利率。（工商時報）

二、理財型房貸是什麼？

理財型房貸是一種貸款產品，通常與投資理財相關。它與傳統的房屋貸款不同，因為它通常涉及將借款人的房屋與特定的投資或理財產品相關聯。以下是一些理財型房貸的特點：

1.房屋資本投資

借款人可能會借用額外的資金來進行投資，如股票、基金、債券或其他金融工具。這些投資的收益可能用來支付貸款本金或利息。

2.投資回報

理財型房貸的目標是利用投資的回報來支付貸款成本，希望投資的回報高於貸款的利率。

3.可能風險

這種貸款方式存在風險，因為投資的回報不確定，可能會高於或低於貸款利率。如果投資表現不佳，借款人可能需要自行支付額外的費用。

4.專業建議

理財型房貸通常需要專業理財建議，以確保借款人明確了解風險和潛在的回報。

5.投資目的

無論是增加資產、退休計劃或其他理財目標，借款人必須明確了解他們的投資目的，以確定這種貸款是否適合他們的情況。

需要謹慎考慮理財型房貸，因為它可能涉及複雜的金融策略和風險。建議在考慮此類貸款時尋求專業理財建議，以確保做出明智的金融決策。

三、理財型房貸利率、額度怎麼看？有哪些優缺點？

1.理財型房貸額度與利率

理財型房貸的額度和利率會因不同銀行而異。以下是一些銀行的理財型房貸方案：

• 玉山銀行：未提供額度、利率2.65%～3.32%，相關費用8,000元。
• 富邦銀行：額度為房屋鑑價80%、利率2.80%～3.15%，相關費用5,000元。
• 國泰世華：未提供額度、利率2.69%～3.84%，相關費用5,000元～20,000元。
• 永豐銀行：額度為房屋鑑價85%、利率2.12%～2.16%，相關費用5,000元～12,000元。
• 匯豐銀行：額度200萬起、利率2.47%～3.04%，相關費用7,000元～10,000元。
• 元大銀行：未提供額度、利率2.24%～3.29%，相關費用有帳管費收取總額度2%、手續費6,500～20,000元。
• 遠東商銀：未提供額度、利率2.46%～3.1%，相關費用5,000元。
• 王道銀行：未提供額度、利率2.8%起，相關費用6,000元。

理財型房貸的利率通常在2%～9%之間，並且是按日計息的。借款人的可動用額度取決於已償還的貸款本金，因此如果還款金額有限，可借用的額度也會受限。

雖然跟一般房貸利率相比，理財型房貸相對高；但與個人信貸相比，理財型房貸的利率通常較低，並且具有更大的彈性和更短的契約期限。這使得理財型房貸在短期急需資金的情況下可能更具吸引力。

四、理財型房貸優缺點

• 理財型房貸的優點

1. 利率低，通常在2%～9%之間。
2. 可隨時提領，具靈活性。
3. 只有使用時才計算利息。
4. 無需綁約，還款彈性高。

• 理財型房貸的缺點

1. 利率較一般購屋貸款高。
2. 審核較嚴格，額度可能較少。
3. 須考慮額度是否足夠。
4. 契約期限通常一年，需重新審核。
5. 用途有限制，不宜用於投資資金。

房屋貸款是生活中的一個重要財務決策，不僅關係到住房，還影響您的財務狀況和未來的金融計劃。在不同銀行之間尋找更好的貸款條件是一個明智的決策，因為這可以幫助您節省金錢並提高您的財務靈活性。精算利差和再申辦貸款是有效的房貸策略，但在採取行動之前，建議您仔細研究各種選項，並尋求專業的金融建議。無論您是首次購房還是已經有現有房貸，針對轉貸戶的特殊優惠和精算利差都可以幫助您更好地管理您的住房財務，實現您的財務目標。

買房抗通膨？過去地板價的利率，吸引不少民眾買房，央行升息房屋貸款支出變高，升息1%增加買房族負擔，買房貸款成數明顯下滑，房市交易量縮，房貸升息澆熄買房熱度？購屋貸款成數如何計算？銀行房貸利率怎麼看？想了解更多關於房屋貸款成數與利率，本文就來告訴你！

一、抗通膨靠買房？升息削弱購屋能力，買房應謹慎

專家建議購屋者不要急於進場，因升息循環可能加重還款壓力。若選擇機動式利率，可考慮季調，或略低於月調。此外，若利率差不多，建議首選公股銀行或政策性房貸，因這些銀行通常在大的外部變動時會提供減息或免息優惠。

專家預測，升息最劇烈的時期可能在今年中至明年中間，首次購屋者應選擇較低利率、較長貸款期的房屋貸款選項，以減輕每月還款壓力。對於轉貸者，應該仔細比較原貸款銀行的違約金和轉貸費用，以有效減輕財務壓力。

專家指出，當房貸利率超過2%時，對於高房價都會區的潛在買家來說，貸款負擔可能高於租金水準，因此目前不要匆忙進場，待價格調整後再考慮購屋。（自由時報）

二、銀行房貸利率怎麼看？

指標利率（基準利率）一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準，且會隨著市場變動作調整，分為月調和季調。

1.指數型房貸

指數型房貸又稱浮動型房貸，就是以「指標利率」作為調整房屋貸款利率的標準，然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」，兩者合併計算就是您的房屋貸款利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動，優點是利率計算透明且貼近市場。

「指標利率」是銀行的成本（幾乎每一家銀行都一樣），而「加碼利率」就是銀行要賺您的利差，加碼利率愈低、房貸利率就愈低。

2.固定型房貸

固定式利率意思是，在整個貸款期間都是依照約定好的房屋貸款利率，這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整，通常固定式的利率會比較高，也較少人使用。

目前只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。

三、購屋貸款成數怎麼算？

要特別注意的是，房屋貸款可貸額度並不是以房屋的「成交價」為基準，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算。

目前，大多數銀行的貸款成數最多約為8成左右。根據聯合徵信中心的統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

舉例來說，如果你購買了一個1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬元，而貸款成數為8成，那麼你的可貸額度就是720萬元。

計算方式為：900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）= 720萬元（可貸額度）

因此，房屋貸款的可貸成數大約僅落在成交價格的7.2～7.5成左右，建議在準備頭期款（自備款）時，最好準備成交價的3到4成，以確保貸款申請的順利。

四、買房貸款成數不足，房貸再貸快速簡便

如果買房貸款成數不足，影響到需要調高自備款；或是購屋貸款成數太低，沒錢可以裝潢修繕。都可以善用二胎房貸來彌補房屋貸款成數的資金缺口。

為什麼會推薦選擇房屋二胎貸款？選擇房屋二胎貸款的主要優勢在於可貸額度較高且申請流程簡便。對於需要大額臨時資金的人來說，這是一種快速方便的資金取得方式。

好事貸二胎房貸優勢更是領先其他融資公司不少。如貸款審核寬鬆、容易取得資金、貸款成數可達房屋鑑價的120%、貸款額度最高可到500萬、貸款利率與銀行接近等。以上諸多優點，相較於銀行的二胎房貸，也可以說毫不遜色。

面對央行擬限制30年房貸的政策浪潮，房地產市場和購屋族群都將迎來新的挑戰。本文將深入分析央行打炒房的相關措施，以及限制30年以上長期房貸可能對市場和借款人帶來的多重影響。同時，提供了在這一環境下如何謹慎申請房貸，以及選擇最划算方案的建議。

一、央行擬限制30年房貸，錯殺無辜買房族需謹慎

央行總裁楊金龍提出打炒房政策，考慮縮短30年期房貸年限、限制特定地區自然人第二戶房貸成數等。立委邱志偉指出，央行此舉可能冤殺無辜買房族，呼籲央行應謹慎考量政策影響。他認為長期房貸的族群多為年輕購屋族，限縮貸款年期可能增加他們的負擔，影響購屋夢想及成家意願。

邱志偉也質疑特定區域限貸令擴及全台是否能有效打擊炒房，並擔憂可能造成資金流回北部，加劇房市炒作。最後，他呼籲央行在制定政策時需謹慎權衡，避免一竿子打翻一船人，從「打炒房」變成「打房」，從鼓勵年輕人「買房」到迫使年輕人「租房」，擔心錯殺無辜買房族。（週刊王CTWANT）

二、首購族面對央行限縮30年房貸的影響

面對央行限縮30年房貸期限對首購族的影響：

央行對30年房貸期限的限制對首購族申請房屋貸款產生了一定的影響。以800萬元房貸金額、2.5%的利率為例，比較20年和30年期限的月付金和總還款利息：

• 20年期：每月約42,392元，還款利息2,174,141元。
• 30年期：每月約31,610元（減少10,782元），還款利息3,379,424元（增加1,205,283元）。

首購族在選擇還款期限時應根據個人情況做出明智的選擇。對於長期有換房計畫的人來說，30年期可以降低每月的還款壓力，但整體還款利息會隨之增加。相反，如果有穩定的收入並計畫長期還款，則短年期的方案可能更為合適，因為其利息負擔相對較小。在做出最終選擇之前，應綜合考慮自身條件，謹慎評估各項因素。

三、央行打炒房措施有哪些？

央行打炒房的措施通常旨在遏制房地產市場的過度投機，維護金融穩定。以下是央行可能採取的打炒房措施：

1. 提高貸款利率： 央行可以通過提高基準利率或調整相應的貸款利率水準，使購房成本增加，從而降低投機性購房需求。
2. 實施差別化信貸政策： 央行可以對不同類型的房地產貸款實施不同的信貸政策，如提高投資性房地產的貸款利率或提高首付比例。
3. 限制貸款規模： 央行可以通過限制個人和企業的貸款總額，減少過度擴大的購房資金。
4. 加強監管： 央行可以通過強化銀行和金融機構的監管，加強風險管理和貸款審核，減少不當的房地產融資。
5. 實施稅收政策： 央行可能與稅務部門協調，通過提高房產稅率、土地增值稅率等方式，增加投資性購房的成本。
6. 加強資金監管： 央行可以加強對金融市場的資金監管，防範過度的資金流入房地產市場。
7. 引導資金流向實體經濟： 央行可能通過各種政策手段，鼓勵資金流向實體經濟，減少對房地產的過度投資。

以上措施可能單獨或結合使用，視當地經濟狀況和房地產市場情況而定。這些措施的目的是平衡資本市場穩定和經濟可持續發展。

四、限制30年以上長期房貸的影響？

長期房貸超過30年的限制可能對借款人和市場產生多方面的影響：

1. 還款壓力減輕： 較長期限的房貸意味著每月的還款金額相對較低，有助於減輕借款人的還款壓力，提高購屋的可負擔性。
2. 總還款成本增加： 雖然每月還款金額減輕，但總還款成本可能增加，因為利息在較長期限內會累積更多。
3. 房價波動風險： 長期房貸使得購房者更容易進入市場，但也可能增加市場風險，特別是在房價波動較大的情況下，可能影響借款人的資產價值。
4. 影響房市供需平衡： 長期貸款可能刺激房地產市場的需求，但也可能導致供應端的反應，影響市場的供需平衡。
5. 金融體系風險： 銀行和金融機構可能面臨風險，因為長期貸款可能增加利率波動和信用風險。
6. 市場利率影響： 長期貸款可能使市場對利率的變動更加敏感，因為在長期內，市場利率可能有多次變動。
7. 政府監管與政策： 長期貸款可能引起政府和監管機構的關注，可能導致相應的政策調整或監管措施。

總體而言，長期房貸的限制可能在提高購房可負擔性的同時，也需要平衡金融穩定和市場風險。

五、房屋貸款申請要注意哪些事項？

在申請房屋貸款時，需要特別注意以下事項：

1.選擇最適合的申請人

在選擇申請人時，建議考慮擁有長工作年限、特殊身分或無近期增貸記錄的個人。這些條件有助於提高申請的通過機率。

2.挑選合適的貸款銀行

選擇合適的貸款銀行是成功申請的重要一環。可考慮選擇常往來的銀行、建商合作的銀行或者是位於房屋所在地的銀行，這樣有助於提升與銀行間的合作默契。

3.瞭解申請人和房屋的條件

在填寫貸款申請表之前，必須充分瞭解申請人的個人條件，包括年齡、信用分數、薪轉證明等。同時，對於房屋的狀況和位置也需要有清晰的瞭解。

4.處理無法提供薪轉證明的情況

對於無法提供薪轉證明的申請人，可以考慮長時間固定存款、增加保證人或提供其他財力證明，以強化申請條件。這有助於增加申請人的信用度和還款能力。

總的來說，在申請房屋貸款時，謹慎選擇申請人和貸款銀行，同時提前瞭解個人和房屋的相關條件，可以有效提高申請的成功率。對於一些特殊情況，如無法提供薪轉證明，則需主動採取一些加強措施，以確保申請順利進行。

六、房屋貸款申請方案怎麼選才划算？

如何選擇最划算的房屋貸款方案：

1.利率計算方式

在選擇房屋貸款方案時，首先要瞭解一段式和多段式房貸利率計算方式的區別。一段式利率適合長期住宅和穩定收入者，而多段式則適合初期資金有限或短期投資的情況。

2.還款年限選擇

考慮還款年限的長短對月付金有直接影響。雖然隨還款年限拉長，月付金減少，但總還款金額卻增加。謹慎選擇符合個人財務狀況的還款期限，以平衡月負擔和總還款成本。

3.本息與本金攤還

瞭解本息和本金攤還的區別，根據個人財務狀況選擇月付金較固定的本息攤還或想早期還清貸款的本金攤還。這取決於個人對於月負擔和整體還款成本的偏好。

4.房貸申請注意事項

1. 避免同時向多家銀行申請貸款，以免影響信用評分。
2. 選擇合適的申請時間，最好在鑑價之後再簽約購屋。
3. 在合同中添加但書條款，以確保貸款成數符合預期。
4. 房貸壽險可選擇是否購買，視個人風險承受能力和需求而定。
5. 考慮履約保證以降低買賣風險，確保交易順利完成。

總之，在選擇房屋貸款方案時，全面瞭解利率計算方式、還款年限選擇以及本息與本金攤還的區別是至關重要的。同時，謹慎處理申請和注意事項，有助於確保整個貸款過程順利且符合個人需求。

隨著央行的新政策逐漸實施，購屋者和房地產市場將面臨前所未有的變革。在政策的壓力下，購房族群需要更謹慎地思考選擇適合自己的房屋貸款，以應對可能的還款壓力和市場波動。同時，央行在制定政策時也需謹慎權衡各方利弊，以達到既能抑制炒房熱潮又不損及真正購房需求的目的。

在這個變動的環境中，理性判斷、謹慎操作，將有助於個人和市場的穩健發展。希望這篇文章的內容能為讀者提供深入的思考和明確的指引，使購房過程更加順利和明智。

面對升息後的房貸難題，提前清償房貸成為一項引人注目的議題。隨著利率上升，借款成本上升，提前清償或許是降低風險、減輕還款壓力的有效方式。隨之而來的問題是，是否把錢用於提前清償，而非其他投資選擇，是一項值得深思熟慮的決策。在這個矛盾抉擇中，讓我們一同探討提前清償房貸的優勢、劣勢，以及如何在升息的環境中做出明智的財務選擇。

一、升息後的房貸難題：提前繳清還是投資？

央行宣佈升息，房貸族陷入一個艱難的選擇，是提前清償貸款還是將資金用於投資？一位PTT網友分享了他在面對升息的情況下的困惑，探討了長期貸款的優勢以及個人的經濟現況。

一些內行網友則指出，長期房貸的利弊在於薪水是否跟得上通膨，以及投資的狀況。他們建議，如果薪水沒有漲，投資不順利，手上的閒錢容易花掉，且銀行利息低於房貸利率，此時提前還款可能是明智之舉。（好房網News）

的確，這則新聞點出了在升息環境下，房貸族應該如何有效應對。究竟該不該將手頭的資金拿去先將房貸清償，尤其在房貸利率節節上升的情況下；還是應該先將資金拿來投資？

投資市場變動大且快速不好說，以下則針對分析房貸提前清償的優缺點與可行的清償方式，提供了一些建議供房貸族參考。

二、房貸提前還款方式：全額清償與部分本金

提前還款是房貸計劃中的一項靈活選擇，其中全額清償和部分本金償還是兩種主要方式之一。

1.償還全部貸款本金

償還全部貸款本金的方式是指借款人在還款期間內一次性支付剩餘的全部本金，以提前清償整筆房貸。這種方式有一些明顯的優勢：

• 有效節省利息

全額清償可以有效地減少總還款金額，因為提前還清本金可以減少支付利息的時間，從而節省未來的利息支出。

• 確實減輕貸款壓力

借款人可以提前擺脫貸款壓力，不再受長期還款的束縛，享受清零負擔的生活。

• 提升個人信用分數

全額清償還可以幫助提升個人信用評分，因為成功清償貸款顯示出借款人的償還能力和信用狀況。

• 也需要注意一些潛在的缺點。

例如，在某些房貸計劃中，可能存在提前還款手續費或利息損失，需要仔細查閱合約條款。此外，倘若房貸合約中有提前還款的懲罰性條款，借款人可能需支付額外的費用。

總的來說，全額清償本金是一種在財務狀況許可的情況下，能夠加快還款進度、減少利息支出、提升信用評分的有效方式。

2.償還部份貸款本金

房貸提前清償還有另一種方法是「償還部分貸款本金」。這種方式的優勢在於可以減少未來的還款總額和支付利息的金額。

• 當您償還部分貸款本金時，將直接影響未來的利息支出。

由於銀行計算利息是基於剩餘本金的，當您償還一筆貸款本金後，餘下的本金減少，計算利息的基數也相應減小，這將帶來未來還款期間的實質利息節省。

• 償還部分貸款本金也可以縮短還款期限。

當您額外還清部分本金，使總貸款餘額減少，銀行可能會重新計算還款計畫，導致還款期限的縮短。這不僅有助於提前擺脫債務，還能降低整體還款成本。

• 提前償還部分本金還可以提升您的信用評分。

銀行或貸款機構在評估信用時，會考慮到您的償還紀錄。如果您能夠按時或提前還款，這將有助於提升信用評分，有助於未來獲得更有利的貸款條件。

總括而言，提前將房貸清償是一種財務管理的有效手段，不僅有助於降低支付的利息總額，縮短還款期限，還能改善信用評分，為提前還清房貸鋪平道路。

在實施前，建議先瞭解貸款合約中的提前還款條款，以確保採取正確的程式並避免可能的手續費用。以下針對提前清償的正反面見解做進一步分析。

三、提前清償房貸究竟好不好？該不該先把錢拿去把貸款還完？

提前清償房貸是一項需要謹慎考慮的財務決策。這不僅涉及金融利益，還牽涉到資金靈活性、稅收考量等多方面因素。在做此決定前，值得仔細權衡房貸提前清償的優勢和缺點，以及其對個人整體財務狀況的長遠影響。以下將探討提前清償房貸的正反面因素，協助您做出明智的財務決策。

1.支持房貸提前還完的理由：清償優點

支援房貸提前還完是一種理財策略，而清償具有多方面的優點，以下是其中一些關鍵的理由：

• 提前清償可以減少支付的利息總額。

在一般的房貸還款計劃中，銀行會根據剩餘本金計算利息，而當您提前還清一部分或全部本金時，將減少未來的利息支出。這不僅有助於降低還款總成本，同時也能迅速提高您的淨資產。

• 清償還可縮短還款期限。

房貸提前還完將使您的貸款餘額減少，這可能促使銀行重新計算還款計劃，從而縮短還款期限。縮短還款期限不僅意味著您更早擺脫債務，還能享受更快的自由和財務安全感。

• 清償也有助於提升信用評分。

正確而及時地清償貸款，對信用評分有正面的影響。銀行在評估您的信用風險時，會考慮您的償還紀錄，提前清償有助於建立良好的信用評價，為未來獲得更有利的貸款條件打下基礎。

• 提前清償還可釋放資金用於其他投資或支出。

當您提前清償房貸後，將不再有月付的貸款壓力，您可以將原本用於還款的資金重新配置，例如投資理財、子女教育或旅遊等。這有助於增加您的財務靈活性，讓您更好地掌握資金運用的主動權。

總的來說，清償房貸是一種積極的理財舉措，可以節省利息支出、縮短還款期限、提升信用評分，同時釋放資金用於更多投資和生活需求。在實施前，建議確認合約條款，以避免可能的提前還款費用。

2.反對房貸提前還完的理由：清償缺點

儘管提前清償房貸具有許多優點，但也存在一些反對的理由，讓一些人選擇不提前還款，主要的清償缺點包括：

• 提前清償可能需要支付提前還款費用。

在某些房貸合約中，銀行可能規定提前還款時需支付一定的提前還款費用，這可能包括手續費或利息差額。這些費用可能抵銷提前清償所節省的利息，使得提前還款的實際效益降低。

• 提前清償可能使您失去稅收優惠。

房貸利息支出可能享有稅收抵減的優惠政策。提前清償房貸將減少您的利息支出，進而減少可以用於稅收抵減的金額，從而影響您的稅收優惠。

• 提前清償可能使您失去資金運用的機會。

如果您有更好的投資機會，或者認為可以通過其他方式獲得更高的回報，提前清償可能使您失去了將資金用於這些投資機會的機會。

• 提前清償可能降低現金流靈活性。

雖然提前清償可以減少未來的還款壓力，但也可能使您手中現金減少，降低了在緊急情況下應對支出的靈活性。畢竟，將資金用於房貸清償後，要再度取得現金可能需要一段時間。

總的來說，提前清償房貸不是適合每個人的選擇，需要根據個人的財務狀況和目標來做出適切的決定。在做出提前還款的決策之前，建議仔細評估合約條款、可能產生的費用和未來的財務需求。

房屋貸款是否提前清償，其優缺點因個人情況而異。雖可節省利息和提早擺脫債務，但需面對提前還款費用、損失稅收優惠及失去資金靈活性等問題。建議根據自身財務目標，權衡各種因素，謹慎決策。

好不容易存夠一筆錢準備買房置產，簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低，怎麼會這樣？自備款準備不夠該怎麼辦？一篇搞懂7個影響房貸成數的關鍵原因，以及提高房貸額度的7種方法。

一、房屋貸款成數怎麼計算？

為什麼銀行給我的房貸成數這麼低？銀行核貸關鍵是什麼？房屋貸款額度到底是怎麼計算的？以下解析說明：

1.房貸成數是什麼？

房貸成數指的是銀行核貸給你的貸款額度相對於房屋價值的比率。例如，如果你的房屋價值1,000萬元，銀行核貸給你的貸款成數是7成，那麼你的最高可貸額度為700萬元。

2.房屋貸款計算基準

房貸成數的計算基準通常不是基於房屋的實際成交價，而是基於銀行的「鑑估淨值」，一般約為實際成交價的9成左右。

3.房屋貸款試算

大多數銀行的貸款成數通常不會超過鑑估淨值的8成左右。以一個1,000萬元的房子為例，如果銀行的鑑估淨值只有900萬元，那麼你的可貸額度就約為720萬元。這表示房屋貸款的可貸成數通常只佔實際成交價的7.2～7.5成，因此建議最好預備成交價的3～4成作為頭期款。

4.各銀行房屋貸款額度

不同銀行的貸款成數有所不同，但大致都落在鑑估淨值的7.5～8成左右。如台灣銀行、兆豐銀行等銀行的鑑價為8成，而中國信託、彰化銀行的鑑價為8.5成。購房者需仔細考慮不同銀行的貸款規則。

二、房屋貸款成數不足的關鍵原因

房貸成數不足的原因主要分為三個主要的方面，首先可能因為銀行鑑價較低，實際成交價高於市場行情。再者，房屋轉手性較差，其中要看房屋類型、建物類別、屋齡與座落位置。最後是申請人條件不足，房屋貸款看房也看人，工作性質、收支負債比與信用評分都是撥款額度的關鍵因素。以下再細分成七大項，一一解析說明：

1.銀行鑑估值與成交價差距

銀行可能認為你的房子買貴，因此核貸的金額較低。建議在購屋前透過實價登錄查詢附近的房價，並尋求多家銀行估價，以作為議價依據。

2.不同房屋類型影響貸款成數

不同類型的房屋（預售屋、新成屋、中古屋等）有不同的貸款成數，一些特殊類型的房屋甚至無法貸款。

3.房屋屋齡

房屋的屋齡也會影響貸款成數，通常越新的房屋貸款成數較高，而老屋則相對較低。

4.房子所在區域

地理位置和所在區域的優劣會影響貸款成數。一般而言，位於六大都市的貸款成數較高。

5.個人收入

個人收入和每月房貸支付金額的比例對貸款成數有重大影響。如果負債比（收支比）過高，貸款成數可能下降。

6.工作性質

不同職業的穩定性和可信度不同，對貸款成數產生影響。傳統穩定職業可能獲得較高的貸款成數。

7.信用評分

信用評分影響你是否獲得貸款以及貸款條件。有較高信用評分的借款人可以取得更有利的貸款條件。

除了上述的七項因素之外，最後還可能因為受到央行打炒房政策影響，第三戶起貸款成數上限只能到四成，不過如果你是自用名下房產只有一間，就不受貸款成數上限的影響。

要取得較高的貸款成數，借款人應評估以上各種因素，了解其對貸款申請的影響，以便提前做好準備。

三、如何提高房貸額度？

提高房貸額度的方法包括增加財力證明、提供更多擔保，以及找到適合的管道等等方式。以下說明：

1.提早養信用

透過持有信用卡，按時繳費並全額繳清，以提升信用評分。信用卡的持有和使用時間越長越有助於信用評分。

2.提供財力證明

如果你的收入不固定，每月固定存入一筆錢並保持半年以上，或者提供儲蓄險保單作為財力證明。

3.提供保證人或擔保品

如果可能，可以請信用良好且有固定收入的親戚作為保證人，或提供其他不動產作為抵押物，以增加貸款成數。

4.與貸款銀行密切互動

與日常有業務往來的銀行合作申請房貸，因為銀行能夠更容易追蹤你的財務活動，這對於薪轉戶和信用卡卡友通常有利。

5.找建商或房仲配合的銀行

如果你購買預售屋或是透過建商或房地產仲介公司購房，可以詢問是否有合作銀行，這樣通常可以獲得更優惠的貸款條件。

6.購買房貸壽險

主動提出購買房貸壽險，這可轉移房貸風險，也可能提高貸款成數或降低利率。房貸壽險可分為平準型和遞減型，視情況選擇最適合的。

這些方法可以幫助你提高貸款成數，但結果仍取決於多個因素，包括個人財務狀況、銀行政策和當地法律規定。建議在申請房貸前仔細評估和規劃，或尋求專業理財顧問的建議。

四、房貸成數不足怎麼辦？

確保與賣方明確和書面達成這一協定非常重要，以免未來發生任何糾紛。最好在與賣方協商前諮詢房地產專業人士，以瞭解如何最好地保護您的權益。

1.加註但書條款

如果您擔心房貸成數不足，可以與賣方協商並在購買合約中添加一份但書條款。這意味著，如果您無法獲得期望的貸款金額，您可以無條件解除合約。這樣可以確保在房貸不足的情況下，您不會被迫執行合約，從而避免不必要的風險。

建議附註條件要寫清楚，一定要寫明「以房地為擔保設定抵押權」，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除」，賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！

2.利用房貸試算

目前房屋價格透明而且方便易查，除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外，還可以利用各家銀行，所提供的房貸試算網站，算出大概的貸款額度，就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。

3.銀行事先估價

可以直接請銀行，幫有興趣的房子進行鑑價，由銀行方所作的房貸估算，在房貸成數上則會更為準確。在此提醒，並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請，因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦，反而會浪費一次聯徵查詢的機會。

以上3種方法可以有效預防，房貸成數不足而毀約的情形發生，建議在買房簽約前可以多加利用。

五、如何解決房貸成數不足？

若是非常喜歡某一間房子，但銀行貸款成數就是差臨門一腳，此時可以參考以下3種方式來增加額外的資金。

1.房貸信貸/房貸附加信貸（房屋作抵押）

這是將您的房屋作為擔保，借款的方式。通常，您可以通過將您的房產用作抵押，以獲得較大額度的信貸。這是因為貸款機構認為有抵押物減少了風險。

2.個人信用貸款

這是一種沒有抵押物的信用貸款，通常提供給信用記錄較好的人。借款額度通常較小，但可以用於多種用途，如債務整合、緊急開支等。

一些銀行提供結合房貸和信貸的貸款方案，最高可達到貸款成數的9成。擁有擔保品的信用貸款可能獲得較低的利率，約3%到6%，但自己單獨辦理個人信用貸款則可能面臨4%以上的高利率。信用貸款的還款期限較短，最多7年，需謹慎評估還款能力。辦理順序方面，先申請房貸後再申請信貸可能增加負債比，降低未來信貸條件；然而，若先申請信貸，因為有房屋抵押，負債比審核較寬鬆。

3.汽車貸款

類似於房貸，將您的汽車作為擔保來獲取貸款。這種方式也通常提供較大額度的貸款，但與房屋貸款相比，汽車貸款的額度通常較小。

除了申辦信貸，你也可以選擇申請汽車貸款，來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務，不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比，而且貸款額度最多只有車價的100%；融資公司不僅審核較寬鬆，也不會影響你的信用評分，重點是融資公司的車貸，聯徵報告上是看不到的，而且貸款額度可以到車價的130%，可以幫助你解決資金不足的問題。

在選擇適合您的方式時，重要的是評估您的財務需求和承受能力，並謹慎選擇適當的貸款產品。還請注意，使用貸款產品時務必理解利率、還款期限和所有相關條款，以避免不必要的債務問題。最好在決定之前諮詢金融專業人士。

QA.房貸成數常見問答

Q.有信貸會影響房貸成數嗎？

房貸的核貸成數關鍵在於負債比，如果名下有信貸，打算再申請房貸，只要負債比例不超過60%，基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。

Q.房貸成數不足可以提出申覆嗎？

可以。當銀行告知房屋貸款成數不如預期時，可以檢視自身條件不足的部分，在補強貸款條件後，如增加保證人、提供不動產抵押或申請其他貸款等方式，再重新送件進行申覆。

Q.除一般房屋貸款外還有其他類型非銀行的房屋貸款嗎？

有的，如果是要除銀行外還有好事貸二胎房貸，若被銀行婉拒貸款時可考慮由融資公司好事貸二胎房貸。

不足的貸款成數不應該成為實現房屋夢想的絆腳石。通過深入了解原因，以及采取一些有效的方法，您可以提高房貸額度，更輕鬆地實現置業目標。無論您是首次置業者還是已有房產，財務規劃和謹慎的選擇都可以為您的未來提供更多選擇和機會。

辛苦多年終於買房，房貸也正常繳了多年，臨時有資金需求怎麼辦？除了信貸、車貸之外，房子也是資金周轉的利器。房屋增貸、房屋轉增貸都是可以嘗試的方法，但不是提出申請就一定通過，銀行仍會對申請人進行審核，當房屋增貸申請不過或增貸的金額不夠用怎麼辦？幫您整理房屋轉增貸的注意事項，以及增貸資金不夠用的補救方法。

房屋增貸，也就是在原有房貸基礎上，向銀行再申請額外的貸款。申請房屋增貸時，銀行會根據房屋當前的價值進行鑑價，以及考慮申貸人的收入、信用狀況和其他貸款條件，決定是否批准增貸及其額度。

增貸的資金可以用於家庭裝修、子女教育、創業投資等多種用途。不過，在申請增貸前，申貸人需要評估自己的還款能力，避免因增加負債而導致財務壓力。

增貸的流程大致如下：

• 1. 試算：先試算可能獲得的額度和大概利率。
• 2. 申請：向原貸款銀行或其他金融機構提出增貸申請。
• 3. 提供資料：提供所需證明文件，如收入證明、在職證明等。
• 4. 審核：銀行會評估申貸人的信用狀況、收入水平、現有負債等因素。
• 5. 鑑價：銀行對房屋進行估價，確定增貸額度。
• 6. 批准與合約：如果審核通過，與銀行簽訂增貸合約。
• 7. 撥款：完成相關手續後，銀行會將增貸金額撥款給申貸人。

在辦理增貸過程中需要注意的事項包括比較不同銀行的利率、費用、還款條件等，並結合自己的還款能力做出最有利的決策。轉增貸，指的是將原本的房貸轉至另一家銀行，並在轉移的過程中增加貸款額度。這通常會進行當另一家銀行提供更低利率或更好的貸款條件時。

1. 房屋轉增貸是什麼？

房子是最保值的財產，現今房價仍一路走高，臨時產生資金需求時，可以透過房屋增貸或轉增貸來取得資金。辦理房屋增貸利率低，借款人可依個人資金需求，向原本的房貸銀行提出申請，原銀行會對房子重新估價，並參考借款人的債信和財力狀況，評估審核後給予准駁，房屋轉增貸則是直接找另一間銀行估價，將整筆房貸一起轉到別間銀行去。

只要保持良好的信用狀況與正常的還款紀錄，又有穩定的工作和收入下，想要順利辦理房屋轉增貸通常不是問題，如果房子有增值，增貸金額甚至可以超過你已經還給銀行的本金。

2. 想申請房屋轉增貸要有哪些條件？

前言提到，房屋轉增貸並不是提出申請就會通過，銀行仍會就客戶的個人條件和房屋進行審核，在提出申請前，不妨先確認一下自己是否符合這些條件：

• 原房貸繳款紀錄正常
• 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者（信用報告中的信用評分須達600分以上）
• 有明確的財力證明(扣繳憑單、薪資轉帳等)
• 負債比須符合銀行規定（負債比率需低於6０％以上）
• 工作收入穩定，有工作證明(勞保投保紀錄或在職證明)

3. 申請房屋轉增貸要準備哪些資料？

房屋增貸是向原本的貸款銀行提出申請，因為是往來已久的客戶，銀行內部有借款人的基本資料，僅需準備以下基本文件：

• 雙證件
• 申請書與個資同意書資料
• 工作證明資料（如勞保異動明細、在職證明等）
• 收入證明資料（如薪資轉帳存摺、扣繳憑單、所得清單或完稅證明）
• 其他財力證明資料（如定存單、基金對帳單、股票庫存等）

若是向別間銀行申請轉增貸，需多準備「房貸的繳款證明」，好讓新的銀行了解你之前的房貸是否有正常繳款。

4. 房屋轉增貸的辦理流程？

• 提出申請：親至銀行填寫貸款申請書，並繳交所需資料（0.5天）
• 房屋鑑價：銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業，主要看房屋現況，如果重新裝潢可加分（2天）
• 進行審核：初步估價後若有增貸空間，銀行會就你提供的資料開始進行審核（3-5天）
• 對保簽約：貸款核准後，借款人需親至銀行進行對保簽約作業（0.5天）
• 設定抵押：委由代書送件或本人親至地政事務所，辦理抵押權設定（1~2天）
• 撥款入戶：抵押權設定完成後，銀行撥款至帳戶（0.5天）

房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天，即可完成撥款。

5. 房屋轉增貸利率是多少？

一般而言，申請房屋增貸或房屋轉增貸，都能夠享有與原本房貸差不多的利率，銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算，通常落在年利率1.4%~3%，由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同，申貸前可以多方比較參考，選擇你可以接受的貸款條件與方式。

6. 申請房屋轉增貸有什麼要注意的？

想要申請房屋增貸，房屋和人的條件缺一不可，有幾個要點可以幫你提升額度及成功率：

(1) 房屋條件

因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業，建議將屋內擺設整齊，可幫助提高鑑價金額，至少不會因印象分數造成扣分，使鑑價金額降低。估價師至房屋現場拍照時，也建議將所有電燈打開，部分窗戶也要打開，維持屋內空間明亮，空氣流通，這樣也可以加分。

(2) 個人條件

如果預計要申請房屋增貸，在申貸前六個月可以提前做一些調整，幫助房屋增貸可以順利核貸：

• 財力狀況
  將所有資金集中在其中一個帳戶中，且千萬不要有月光的情形出現。
• 按時繳款
  所有貸款均須正常繳款，不能有遲繳情形。
• 不動用循環利息
  信用卡也務必都全額繳清，不要使用循環信用或是預借現金等情形。（信用卡分期金額也盡量不要太高）
• 近期不申貸
  半年內不要向任何金融機構提出「新業務申請」需求，也就是提出申請貸款需求，這樣會降低信用評分。
• 可加購房貸壽險
  若自身狀況較差，增貸時可加購房貸壽險，也有助提高過件率。

※溫馨提醒：房貸繳納至少一~二年再申請房貸增貸比較好，這樣可以讓銀行知道，這段期間還款的情形，讓銀行可以憑這些還款紀錄來推測，未來增貸的貸款繳款，是否也會正常繳款，不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶，而降低核貸金額，或甚至是婉拒申請。

7. 房屋增貸或房屋轉增貸為什麼辦不過？

如果有以下這些情形，銀行可能認為你屬於高風險族群，導致房屋增貸辦不過：

• 職收不明，工作是屬於領現的族群
• 申請人信用狀況不佳，貸款曾有遲繳記錄，或信用評分過低
• 負債比例太高，有動用信用卡循環或預借現金等
• 房子經銀行鑑價後無增貸空間
• 以往的房貸繳款紀錄不佳
• 申貸前找多家銀行申貸信貸或車貸等，造成多家銀行送件查詢

8. 銀行房屋轉增貸沒過怎麼辦？

向銀行提出申請房貸增貸或轉增貸後，可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳，或是房屋經銀行重新鑑價後，發現該房屋增值的空間不大，造成無可貸空間，以至於無法順利放款，此時仍需要資金該怎麼辦？除了申請房屋增貸之外，此時你還有二胎房貸可以選擇。

(1)二胎房貸是什麼？

二胎房貸就是第二筆房屋貸款，在不改變原本房屋貸款的情況下，向別家銀行再申請一筆房貸，這筆貸款的利率會比較高，還款期限也較短，以銀行二胎房貸來說，利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年，但向銀行貸款的唯一前提，仍是維持良好的個人信用，但現行銀行一胎貸款大都已貸滿，想要辦理二胎房貸通常無貸款空間、額度也不高，大約僅30~80萬不等的金額。

(2)銀行二胎房貸/房貸增貸/房貸轉增貸比較

貸款管道	銀行二胎房貸	房貸增貸	房貸轉增貸
最高額度	鑑價9成	鑑價7~8成	鑑價7~8成
還款期限	7-15年	最長20年	最長30年
優點	不須改變原本房貸	費用省，利率低	利率較低，額度較大
缺點	還款期限短，月付金較高	額度較低	審核嚴格

9. 二胎房貸銀行之外的選擇：好事貸二胎房貸(好房貸)

雖然銀行二胎房貸利率較低，但除非是優質客戶，或是房屋增值空間較多，才能符合銀行貸放條件進而順利核貸，多數客戶可拿到的利率會落在5~7%左右，相較民間貸款條件相當親民。

但相對的是，銀行審核規範較嚴格，審查時間也較久，額度更是不高，對於急需資金或較大額度的客戶來說，可能緩不濟急，這時建議可以尋求股票上市融資公司：好事貸股份有限公司辦理，好事貸二胎房貸審理時間僅需一天，最低利率7％，最高額度500萬，貸款成數更可以達到房屋鑑價的120％，對客戶來說等於多了一個新的選擇。

(1)好房貸融資二胎房貸與銀行二胎房貸比較

比較	好房貸(融資二胎)	銀行二胎
組織規模	好事貸	好事貸
年利率	7-14%	2.49-16%
額度	500萬	300萬
過件率	高	低
貸款成數	鑑價120%	鑑價90%
特點	流程簡便、撥款快	低利率、過件率低

要向好事貸股份有限公司辦理二胎房貸，必須透過經銷商辦理，好房貸是好事貸二胎房貸的優質經銷商，不僅過件率高達90%，更沒有額外的服務費，好事貸二胎房貸能夠提供最高的貸款成數，審核條件比銀行寬鬆，滿足現金收入的自營商或個人工作室、對於沒有薪資證明的族群，也能迅速核貸並撥款，好房貸二胎房貸最高可申請500萬資金，不管是債務整合或是投資理財，都能夠達到最大的幫助。

作者簡介－周錦光
好房貸（好事貸二胎房貸直屬經銷商）
15年銀行放款經驗，曾任職以下金融機構：
．2003~2008年：遠東商銀 消費金融處 業務副理
．2008~2018年：三信商銀 消費金融處 業務經理

有資金周轉需求，就是要找銀行，但近年來因為法規關係，使得銀行向貸款變得相當嚴格，讓許多人常被婉拒在銀行門外，你知道嗎？ 銀行貸款不過的原因有很多，小從個人信貸大到房貸等各種貸款，每間銀行審核貸款的方式與角度不同，對於貸款人條件要求也不盡相同，但嚴格卻是一樣的，透過銀行借款就會核貸撥款嗎?  透過這篇整理出銀行貸款不過的原因有哪些? 並給你提高銀行貸款過件率的6個建議，趕快學起來。

1.常見銀行貸款辦不過的原因

當需要資金周轉的時候，向銀行借款是最普遍也最安全的選擇，但銀行貸款當中的潛規則你知道多少? 申請銀行貸款的流程繁瑣，除了須填寫相關文件之外，也得檢附相關財力、工作證明等等，縱然這樣配合到底，卻仍無法保證銀行一定貸得出來，最可怕的是，竟然還會因此多留下一筆聯徵紀錄，常見銀行貸款辦不過的原因有哪些呢？以下大致分為個人財務因素與聯徵條件因素來說明：

(1)個人財務因素

• 負債比過高
• 物價上漲，薪資沒漲，缺錢自然就會需要向銀行周轉，信貸、車貸、信用卡循環..等，名下負債越來越多，這樣就是:負債比過高。
• 無薪資、財力證明
• 工作是屬於領現金族群或是自己做小生意，沒有薪資與財力證明，銀行為了能確保借款人日後有能力還款，會在申辦貸款時要求借款人提供財力或收入證明。
• 工作年資短
• 工作年資太短，或工作不穩定的人，會被銀行判定收入不穩定，屬於高風險客群。
• 往來存摺積數不佳或月光族
• 銀行會看借款人的往來存摺積數，若存摺簿內沒什麼存款，或是接近月底就沒錢了，俗稱月光族，這樣的客戶，要申貸也會很難過關。
• 近一年內有增貸紀錄
• 若於近一年內有增貸紀錄，因資金需求大，且還款時間不夠長，頻繁向銀行提出申貸需求的人，會讓銀行覺得資金缺口很大，通常過件率也不高。
• 信用記錄不佳或有呆帳紀錄
• 對銀行而言＂良好的信用紀錄＂，是貸款的基本條件，若有信用記錄不佳或甚至有呆帳紀錄者，這些都可歸類為:信用瑕疵或信用不良，如果是信用有瑕疵、信用不良者，想要跟銀行貸款，根本就是不可能的事情。

※額外補充：聯徵中心的呆帳紀錄，自清償之日起揭露3年，若有銀行呆帳紀錄，只要將欠款清償，聯徵中心會將此紀錄揭露三年，期滿後就會變成信用空白，俗稱”老白”，這樣的客戶，要跟銀行申請貸款，成功率也是極低的。

(2)聯徵條件因素

• 信用評分不高
• 向銀行申請貸款，銀行審核的第一個要件，就是看借款人的信用評分，如果信用評分過低，銀行會直接婉拒，連談都沒得談。一般銀行會接收的信用評分是600分以上。
• 信用空白（信用小白.信用老白）
• 從來沒有跟金融機構往來，或使用信用卡紀錄者，這就是所謂的「信用空白」，俗稱：信用小白、信用老白，當日後有資金需求向銀行提出申請時，很容易遭到銀行婉拒， 婉拒原因就是：無信用紀錄。 建議你要申請一張信用卡，正常使用，準時繳款，保持良好信用紀錄，將來若要向銀行貸款就比較容易些，因為你已經有：良好的信用紀錄了。
• 信用卡或貸款遲繳紀錄
• 不論是信用卡或者貸款，銀行都相當看重貸款人信用狀況，通常超過截止繳款日1週仍未繳納，銀行就會知會聯徵中心，就會產生信用卡或貸款遲繳記錄，並且聯徵中心會持續揭露一年，這點是在信用評分中，佔有很重扣分的項目，當信用評分過低，無論是申請信貸、房貸，或是申請信用卡等，都會辦不過。
• 信用卡循環次數多
• 當繳卡費已出現繳納「最低應繳金額」時，就會開始啟動信用循環，當循環次數超過5次（30%）時，就會被聯徵中心註記循環次數過高。
• 信用卡預借現金紀錄
• 信用卡分期付款分有三種類型：預借現金分期、消費分期(指單筆消費款項分期)、帳單分期(指整筆帳單分期)，其中，預借現金則是代表持卡人對於資金有緊迫性的需求，利用信用卡的信用額度變現，當聯徵出現這項紀錄時，貸款就會很難貸款成功。
• 動用現金卡紀錄
• 從95年的雙卡風暴後，現在的銀行只要看到借款人動用現金卡，婉拒的機率是90%，所以如果有現金卡的人，不建議繼續使用。
• 信用卡強制停卡
• 當持有信用卡消費後，無法按月準時繳款，或最低應繳金額也無法準時繳款時，銀行就會展開催收並加收滯納金，若經催收　連續2個月仍無法繳款，發卡銀行為求自保，就會開始進行「強制停卡」程序，一旦持卡人被銀行執行強制停卡，手中其他發卡銀行也將會跟著停卡。如果有這種紀錄，就無法向銀行申貸成功的。 根據聯徵中心資料顯示，信用卡揭露將自停卡發生日起揭露5年，但款項未繳之強制停卡資料，未清償者，自停卡發生日起揭露7年；已清償者，自清償日起揭露6個月，但最長不超過自停卡發生日起7年
• 警示戶
• 此為現行金融機構預防詐欺通報方式之一，當存款帳戶被通報為「警示帳戶」時，金融機構會立即知會聯合徵信中心（聯徵中心）的警示帳戶網路，通報全國金融機構，各金融機構也會啟動「警示帳戶」暫停全部交易，期間凡匯入的款項將會退回原匯款銀行。「警示帳戶」的揭露期限從每次通報起算，超過2年聯徵中心不再揭露訊息。
• 聯徵次數頻繁
• 『聯徵查詢』 就是借款人每一次向銀行提出貸款申請，銀行就會向聯徵中心查詢信用報告，這個查詢，就屬於新業務申請查詢一次，這種查詢次數如果過多，就屬於連徵次數頻繁，銀行就會退保守承做貸款，或甚至以這個為理由婉拒申請。聯徵查詢次數是銀行用來審核申請人信用資料的一種風險管理方式，對大多數銀行而言，聯徵次數超過3次就已經是風險的極限。

※【溫馨提醒】申請聯徵查詢註記錄有3個月，為了不讓銀行以為需要資金而頻繁調聯徵，建議須間隔3個月。

• 聯徵分數（信用評分）當需要申請信用卡或貸款時，銀行會根據你的聯徵紀錄，評估申請人的信用狀況與還款能力。 個人評分結果分為3級：
• 1.如該當事人為有信用評分者，揭露實際分數。（分數介於200分至800分）
• 2.如該當事人無信用往來紀錄，屬於無法評分者，則揭露「此次暫時無法評分」。
• 3.如該當事人屬於信用不良者，則給予固定評分，則揭露為「200分」。

※【溫馨提醒】信用評分600分以上，才算是信用良好，也比較有機會取得較好的貸款條件。

2. 有擔保貸款與無擔保貸款有哪些差異

有提供抵押品的貸款，稱為：有擔保貸款，例如：房屋貸款，土地貸款，汽車貸款等。沒有抵押品的貸款，稱為無擔保貸款，例如：信用貸款或稱小額信貸，無擔保貸款是指:當借款人向銀行申請貸款時，不需要提供任何抵押物品的貸款方式，銀行放款標準是根據申請人的個人信用與工作穩定度，收入狀況等去評估。

從銀行的廣告看起來，信用貸款的申貸條件看似寬鬆，卻有隱藏銀行高標準規定，因無抵押品對銀行來說風險較高，故般銀行仍會考量申請人職業屬性、收入穩定與否、債信狀況等來進行評估，銀行算盤打得精，信貸想要貸好貸滿，幾乎不可能。信貸核准機率低，核貸額度都不高，建議可以改用有擔保品貸款(抵押物)，就能提高核貸的機會與核貸額度。
有擔保品貸款(抵押貸款) 與無擔保品貸款(信用貸款)

類型	無擔保品	有擔保品
核貸依據	申請人信用能力	抵押品(房子、車子等)
風險	較高	較低
額度	較低 (不得超過月薪22倍)	(依擔保品價值評估)
申請流程	較長(繁複)	簡單
申請時機	小額需求	大額資金
還款期限	1-7年	20~30年

3. 如何提高貸款過件率? 

想要提高貸款過件率，以下這6件事是很重要的指標：

• 培養好信用
• 平時就留意各種帳單的繳款截止日期，務必按時繳款，其中也包含信用卡使用紀錄，不要使用預借現金或循環信用，能夠讓銀行能夠確實掌握申請人的信用狀況與還款能力。
• 聯徵分數
• 銀行根據聯徵信用報告內容，依照你與金融機構來往的紀錄，作為審核貸款是否能順利撥款的主要因素考量。維持良好的聯徵記錄，就能提高核貸的機會。
• 提供保證人
• 如果申請人信用與財力狀況不好，若能提供工作收入穩定的保證人，就有機會增加核貸成功機會。
• 提供財力證明
• 薪資收入、勞保投保資料等都是銀行審核的基本要素。在規模較大、成立時間較久的企業上班(上市櫃公司)，或屬於軍公教人員，在職時間較長、沒有頻繁換工作，都可以提高核貸機會。
• 與銀行密切往來
• 建議貸款前就必須與銀行間有良好的互動往來，增加銀行放款的信心，銀行不喜歡沒有往來紀錄的小白。
• 找到適合自己的貸款方案
• 每間銀行貸款額度、利率與貸款條件都不一樣，在貸款前建議可以多方比較各銀行間的方案先進行評估，申請人也要對自身條件先審視一番，就能提高貸款過件率喔。

4. 銀行貸款辦不過怎麼辦?

由於銀行相當重視借款人信用狀況(償債能力)，若想藉由銀行來取得周轉資金，對於現金收入的自營商或負債比過高的申請人，很容易因自身條件不好而被銀行婉拒，此時建議你可以考慮好事貸二胎房貸、汽車貸款、機車貸款，讓你只要有房子、有車子就能申請，貸款紀錄也不會被記錄在聯徵紀錄上，能夠更快速滿足你資金上的需求。

5. 好事貸二胎房貸申請流程

• 線上填單、電話直撥免付費電話0800-213886或LINE我們
• 房貸經理電聯並評估送件
  進行房屋評估鑑價
• 案件審核
  2天內可知貸款結果
• 房貸核准並相約對保
  不須透過代書，由專人相約地政事務所完成對保和抵押權設定
• 完成撥款
  設定完成後，2天撥款，依各地政辦理速度不同

6. 「增貸」「信貸」限制重重…

「增貸」和「信貸」的優惠利率和額度，銀行僅留給「信用評分>600分」的優質顧客！明明身為老闆、明明房屋有空間，卻被銀行婉拒？不想受氣、屢次遭拒，好事貸®二胎房貸是您銀行外的最佳選擇！

新冠肺炎疫情自2020年初爆發後，全台的經濟活動都受到不少影響，房地產市場也遭受波及，不僅六都的房市交易量明顯衰退，
房屋貸款繳不出來，房市景氣反指標的法拍屋案件量也大幅增加。

雙北法拍屋暴增4成，新成屋法拍也變多

 

根據台灣房屋集團統計，2021年上半年，台北市的不動產拍賣第一拍數量為211件，較去年同期增加45.5%、較前年同期增長74.4%。其中，北投區、士林區及中山區的法拍案件名列前茅，依序為46件、30件和24件。

近3年不動產拍賣第一拍待拍量

	2019上半年	2020上半年	2021上半年
台北市	121	145	211
新北市	278	277	397

資料來源：台灣房屋

而雙北市2021年上半年的一拍案量，多達為397件，年增幅也有43.3%，其中以汐止區的44件居冠，且債務人都是自然人。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，通常不動產拍賣物件是反應至少4個月前的經濟狀況，顯示2020年底到2021年初出現許多資金周轉不靈、繳不起房貸，或是把不動產作抵押借貸後無力贖回，導致名下不動產淪為法拍的情形。

此外，根據寬頻房訊統計，近5年流入法拍市場的新成屋逐年增加，從2017年的14戶飆升到2020年的231戶，成長逾15倍。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，部分案件為區域小建商財務槓桿失衡導致，另一部分則是資金周轉不靈的自然人，推測也是因為受到疫情影響。

近年新成屋法拍趨勢

	2016	2017	2018	2019	2020	2021/3
全國	0	14	134	200	231	32

資料來源：寬頻房訊

房市斷頭潮再現？這兩個數字是關鍵

今年5月份，台灣本土疫情大爆發，許多民眾都在關心，若法拍屋數量持續上升，2003年的SARS房市斷頭潮是否會再現？其實這可以透過兩個數字來判斷，一是失業率、二是房貸逾放比。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市危機的徵兆通常是失業率在先，借款人生計出問題而無法正常還款，導致房產流入法拍市場。過去曾出現兩次法拍高峰期，分別為受到SARS和網路泡沫化影響的2004年，以及金融海嘯爆發後的2010年。

根據主計總處的統計，我們回推到2003年和2009年的8月份，當時的失業率分別為5.21%和6.13%，而今年6月份的失業率則是4.80%，距離兩次高峰還是有些許差距，但仍需持續觀察。

台灣失業率趨勢圖

資料來源：主計總處

此外，《住展》雜誌研發長何世昌指出，若房貸逾放比來到1%，則可視為警戒；若持續走高達3%，就很危險，代表房市進入空頭、房價也會跟著跌，銀行放款出去的金額遠低於抵押房的市值，整體市場就會出現問題。

根據金管會統計，截至今年6月底，購置住宅貸款的逾放金額為92億元、逾放比率為0.11%，離警戒線還有大段距離。

自去年疫情爆發，政府超前部署祭出紓困振興方案，加上三大房貸政策，包括貸款本金或利息得以展延、降低首購住宅貸款利率以及央行降息等措施，都有助於減少違約風險。

想辦貸款才發現自己的房子被做了預告登記，貸款繳不出來，銀行向法院申請查封房子，還有假扣押、假處分，這麼多名詞，到底是什麼意思？被限制登記的房子還能貸款嗎？想解套就一定要看這一篇。

限制登記的種類，這些都是「限制登記」

限制登記是一個統稱，包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記和禁止處分等，都能算是限制登記，每一種都有些微差異，當你的貸款繳不出來，一段時間後，債權人就能向法院提出請求，要求凍結你名下的資產，限制你任意變動，以防止脫產來逃避還款。

預告登記─保護意味濃厚

預告登記是為了保全房地產權益移轉或消滅的請求權，簡單來說，如果有人對你的房子做了預告登記，不管你想要貸款、出售、轉移所有權等等，有任何變動都必須告知登記人，如果預告登記人不同意，就不能動房子，預告登記較常出現在以下這兩情況：

• 爸媽幫小孩買了房子，或是夫妻二人、親朋好友共同購屋，因為銀行的主要貸款人只有一個，另一方怕貸款人私下拿房子去貸款，或是偷偷賣掉等原因，對房子做了預告登記，這樣房子有任何異動都必須先通知預告人，就不怕房子被偷賣或偷借錢。
• 房子跟民間貸款借錢，債權人怕你又拿房子去找別人借錢，或是把房子賣掉，通常在設定抵押權的同時，也會同時做預告登記，這樣房子有異動也可以第一時間得知。

預告登記可以限制房屋的所有權人隨意處置房子，但有一種狀況，預告登記會失效，如果因為法院判決強制執行，房子一樣會被查封拍賣。

假扣押─不能動用自己名下的動產

如果債務人持續欠錢不還，大概1~2個月後，債權人就可以向法院申請假扣押，暫時扣住債務人名下的動產，或可即刻變賣成金錢的物品(如鑽石、珠寶、股票)，不能隨意使用，除非還清債務，或債權人自行向法院申請撤銷假扣押。

假處分─不能動用自己名下的不動產(房子、土地等)

如果債務人連續1~2個月未能償還債務，為了防止房屋或土地被賣掉或變更權力，債權人可以向法院申請假處分，暫時扣住債務人名下的不動產(房子或土地)，除非還清債務，或債權人自行向法院申請撤銷假處分，如果債務人認為被假處分的財產超過欠款的價值，可向法院提出抗告。

查封─不能處置自己的房子

查封和假扣押、假處分其實是一樣的意思，一定要分出差異的話，假扣押和假處分只是「暫時」不能動自己的財產，查封就是「確認」不能動用，必須等法院判決結果出來，才能知道接下來是會走到法拍，還是可以申請撤銷查封。

破產─法院認證還不了錢

最有名的例子就是孫道存，因為名下已完全沒有財產，經債權人或債務人向法院聲請破產宣告，法院審判確認後，就會由法院囑託登記機關做破產登記。

禁止處分─欠稅逾期未繳會被稅捐機關通報

如有欠稅逾期未繳納，依據稅法規定，稅捐稽徵機關會將民眾相當於欠稅金額的不動產，通知地政機關為不得轉移或設定他項權利之「禁止處分」保全登記，並會發函告知欠稅人財產已被禁止處分。因此，被禁止處分之土地、房屋，是無法買賣、設定，甚至向銀行貸款時，大部分銀行亦不接受被禁止處分土地、房屋之抵押貸款。

信託─委託第三方管理或處分財產

委託人將財產委託給信託業者(銀行、信用合作社、證券商)，委託業者依合約內容執行管理運用信託財產等事宜，協助委託人達成財產管理目的，直到契約期滿或信託目的完成為止，已被信託的財產是不能隨意處置的。

法院強制執行的流程

除了預告登記僅需到地政辦理外，其餘限制登記項目都要經過法院，法院在收到申請後，就會開始走行政程序，流程如下：

• 債權人提出申請，提供相關資料證明債權存在(借據、本票等)
• 法院確認債權存在
• 法院核發支付命令，當事人須在20天之內回覆是否有異議
• 若當事人無提出異議，債權人便取得執行名義，可強制執行扣押債務人名下財產

我要如何解除限制登記？

如果對法院的判決有異議，一定要在規定的期限內提出抗辯，千萬不要以為因地址有誤，或故意不收信，沒收到法院文件就沒事，無異議等於默認，法院的行政程序一啟動，想要解除限制登記就更難了。

想解除限制登記，有兩個方式：

• 和債權人討論還款方式，由債權人撤回申請：債權人最終的目的也只是想回收帳款，如果能誠意和債權人討論還款方式，可由債權人向法院申請撤回限制登記。
• 提出相關證據，由法院判定限制登記不合理，撤銷判決：比方說扣押的財產遠超過債務金額，若能說明暫時無法還款的理由，經法院認定成立，可由法院判決撤銷限制登記。

有被限制登記的房子，還能貸款嗎？

對銀行來說，產權不清的房子是無法申請貸款的，而對融資公司來說，只要能說明「預告登記」的正當性，仍有機會申請貸款，民間貸款則要視金主的喜好而定，若金主認為有利可圖，才會設法為你解套。

如果限制登記已經塗銷，貸款會比較順利嗎？不會的，雖說解除限制登記的房子就可以向銀行申請貸款，但是銀行有一條內規：一年內若有限制登記、查封、假扣押的紀錄，是不能承作的，除非借款人可以提出相關證據佐證，此限制登記是合理且可以被接受的，但核貸與否的權利仍是由銀行決定，一般銀行還是不會承作這樣的物件的。

但是這樣的案件，融資公司就可以申貸了，這就是融資公司與銀行最大的差異。

台灣本土疫情嚴峻，衝擊民生經濟，然而民眾引頸期盼的紓困政策出爐後，許多人大嘆看得到、領不到，又或者是領到的錢根本紓不了困…領不到政府紓困金沒關係，本篇就來告訴你，如何用房子幫自己紓困。

方法一：理財型房貸

理財型房貸是一種將名下債務轉化為資金的一種房貸產品，它與一般一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金會自動轉換為循環額度，可隨時動用、按日計息。不管是要拿來做投資、以錢滾錢，或者是臨時需要周轉金，只要是在房貸額度內，都可以自由運用這筆資金。

目前許多銀行都有提供理財型房貸（有的銀行叫回復型房貸），利率落在1.55%～9%之間，由於循環動用型風險較高，所以利率也比較高，不過實際還是要看個人的信用條件及財務狀況來決定。此外，理財型房貸是以日計息的，如果沒有提領出來，銀行也不會收取任何利息。

假設小明開公司，這個月需要支付10萬元給廠商，但剛好手上的現金不夠，要到下個月才會有一筆款項進來。於是小明從理財型房貸提領了10萬元出來，借款期間30天、循環額度部份的貸款利率2.24%，所需支付的利息僅184元，比借信貸還便宜。

方法二：房屋增貸／轉增貸

房屋增貸就是拿已經有貸款的房子，再向銀行申請增加貸款，把房子的增值空間轉換成現金作運用，大部分的銀行都有提供房屋增貸，利率大約是1.37%～1.64%之間，利率比信貸更低，不管事拿來修繕房屋、投資理財或做短期紓困都很方便。

而房屋轉增貸就是將原有的房屋貸款轉到另一間銀行，由於轉貸的時候，新的銀行會重新幫房子鑑價，貸款成數及利率條件也可能比原本的銀行好，因此也有機會取得一筆額外的資金。   假設小明買1千萬的房子，原本在A銀行申請房貸，貸款成數是8成；B銀行給的成數是8成5，利率一樣的情況下，小明如果轉增貸到B銀行，就多出了50萬的資金可作運用。

方法三：二胎房貸

二胎房貸就是在保留原本房貸的情況下，向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸，取得額外的資金作運用，申貸手續也比轉貸來得簡單。銀行的利率雖然較低，但由於二胎房貸的風險較高，銀行大多不願意承作、審核也比較嚴格；而融資公司的利率雖然高一點，但審核比銀行寬鬆許多，對於自營商、收入領現族來說較友善。

好事貸是好事貸好事貸的直屬經銷商，團隊成員皆有10年以上的銀行資歷，提供您專業又安心的服務。

老一輩「有土斯有財」的觀念，有些人認為，租屋幫房東繳房貸，不如把錢拿來買房；有些人則認為，為了買房而背上好幾十年的房貸很傻，兩種論點各有擁護者。我們先不論哪邊比較有道理，至少透過房地產來取得資金這件事，確實是可以做到的。

三級疫情警戒確定延到6月14日，沒辦法開店做生意、小孩停課要請防疫照顧假、被迫放無薪假甚至失業…新冠肺炎嚴重影響生計，房貸還是得繳，壓力好大該怎麼辦？本篇提供您四種度過難關的方法。

一、善用房貸寬限期

在房貸期限內，可以向銀行申請1－5年的房貸寬限期，而銀行會根據客戶的財力狀況和信用條件，來決定是否給予寬限期。這段期間「還息不還本」只需繳房貸利息，不需攤還本金，因此可暫時減輕每個月的還款壓力。

如果您已使用房貸寬限期，還是可以跟銀行談談，通常還款正常且已使用的寬限期仍在現行規定內（合計不可超過貸款期限的1/3），還是有機會申請寬限期展延，有的銀行也可提供部分金額的寬限期。

但是要注意，寬限期會壓縮到原本的還款期限，一旦寬限期結束後，每月還款金額恐飆升數倍。因此，房貸寬限期僅適用於短期有資金需求者，且申請前應先評估寬限期過後，自己是否有能力負擔月付金。

二、拉長房貸還款期限

您也可以直接跟銀行協商，將房貸還款期限拉長。假設你跟銀行貸款500萬、利率1.357％（五大銀行平均利率），本息平均攤還20年的房貸，每個月要繳23,800元；如果拉長至30年，每個月只需繳16,915元；40年則繳13,504元。

或者您也可以拉長還款間隔期。一般房貸大多是採月繳，如果有短期週轉問題，可以跟銀行協調，在一定期限內採雙月繳款、每季繳款。

不過，這樣雖然可以減輕當下的還款壓力，但長期來看，利息支出也會增加。同樣舉前面的例子，原本本息平均攤還20年的房貸，利息支出約71萬元；30年的房貸，利息支出則約109萬元；40年飆升到148萬元。

三、房貸增貸、轉貸、轉增貸

增貸

如果您已經繳了一陣子的房貸，且房子在這段期間增值不少，您可以向原銀行申請增加貸款，取得一筆額外的資金作運用。但由於銀行的額度計算方式是將房屋現值扣除原設定金額，如果原房貸的設定金額已經很高，恐怕也貸不到多少錢。

轉貸、轉增貸

您也可以直接將整筆房貸轉到別家銀行，因為是新的銀行來承貸，就有機會跟銀行爭取寬限期或更長的還款年限。而且申請轉貸時，房子也會重新鑑價，就有機會把房子增值的部分套現，多一筆資金運用。

但轉貸也有成本，您可能需要支出代書費、塗銷費、地政登記費、提前清償違約金、帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費等費用。

此外，除了房子需要鑑價，銀行也會評估申請人的財務狀況和信用條件，如果這段期間您的負債比增加、信用評分降低，就可能影響到您的貸款額度和利率，因此轉貸不一定比較划算。

四、申請信貸、車貸、二胎房貸

信用貸款

信貸不像房貸、車貸需要提供擔保品，因此算是銀行貸款的入門款，基本上只要年滿20歲、有正常的工作收入，就有機會辦理。

不過申請信貸還是有一些限制的，如果您的負債比較高（超過40%）、信用評分低（600分以下），銀行可能也不會借錢給你。

機車貸款

如果您有小額資金需求，也可以拿機車向融資公司申請貸款。只要年滿20歲且有收入，就有機會辦理。

汽車貸款、汽車融資

您也可以將名下的汽車作為抵押品，向銀行或融資公司辦理汽車貸款、原車融資，以取得一筆資金作運用。

銀行提供的車貸利率較低，但審核也比較嚴格，信用不良可能就沒辦法申請。融資公司的利率雖然比銀行高一些，但審核就比較寬鬆，而且額度也比銀行高，最高可以貸到350萬。

二胎房貸

二胎房貸就是在保留原有房貸的情況下，向另外一間銀行設定第二順位抵押權，來申請第二筆房貸。目前許多銀行都有在做二胎房貸，只是由於風險較高，所以銀行承作的意願較低、審核也比較嚴格。

建議您可以選擇好事貸好事貸的二胎房貸，審核不僅比銀行寬鬆，可貸額度的計算方式也比銀行彈性，最高可以貸到房價的110%、金額高達300萬。

好事貸為好事貸的直屬經銷商，團隊皆有10年以上的銀行貸款經驗，最快3天可撥款，是你缺資金時的最佳選擇。

【文章出處】好事貸

31.6萬雙貸族負債550萬，疫情衝擊恐還不出來..

根據聯徵中心最新統計，今年1月份的雙貸族（房貸＋信貸）已來到31.6萬人，創下歷史新高。如今國內疫情日益嚴峻，對於國內觀光、零售業、餐飲業及民眾的生計都造成影響，不少人也開始擔心貸款繳不出來。

自2014年起，全國同時有信貸與房貸的雙貸族，一直維持在28至29萬人之間，直到去年房貸利率創下歷史新低，帶動房市景氣復甦，雙貸族數量也跟著上升。在今(2021)年1月份雙貸族人數突破108個月以來的新高，多達31.6萬人。

此外，雙貸金額也創下9年來新高，今(2021)年1月份平均房貸金額為468.7萬元，較2012年同期成長逾5成、平均信貸金額則是80.9萬元，較2012年同期成長逾6成5，平均下來每一位雙貸族需背負550萬元的貸款。

2012年－2021年全國個人房貸與個人信貸統計

時間	雙貸族總人數	平均房貸金額	平均信貸金額
2012/01	318,803	308.9萬元	48.2萬元
2013/01	305,230	317.9萬元	51.1萬元
2014/01	290,609	333.8萬元	53.8萬元
2015/01	285,134	352.8萬元	56.4萬元
2016/01	286,811	368.7萬元	59.7萬元
2017/01	281,489	387萬元	62.6萬元
2018/01	286,415	408.3萬元	65.7萬元
2019/01	294,311	425.8萬元	68.7萬元
2020/01	304,362	444.1萬元	74.9萬元
2021/01	316,082	468.7萬元	80.9萬元

資料來源：聯徵中心

台灣本土確診案例已經連續10天破百，許多民眾都很擔心一旦進入第四級警戒，對於國內經濟會造成相當嚴重的衝擊，屆時被迫放無薪假、失業、甚至倒閉的業者恐不計其數。如果收入減少，存款會快速消耗，貸款可能會繳不出來，「因為這波疫情而繳不出房貸的人，下個月要怎麼辦？」沉重的話題也在網路上引起熱議。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雙貸金額持續攀升，也反映出居高不下的房價，而當購屋族手上的資金有限時，就會需要用到信貸，來補足自備款短缺或裝修費用。倘若疫情影響時間拉長，影響到民眾的工作與收入，恐怕對於部分購屋人的還款造成壓力，後續還得看疫情是否能控制住，以及政府是否推出相關的紓困與振興措施，減緩個人及企業的壓力。

景文科大財金系副教授章定煊則表示，貸款人數衝高、疫情又升溫，非典型就業的借款人首當其衝，若真還不出款，務必提前跟銀行做債務協商，免得影響信用。

【文章出處】好事貸

最近家裡房子要整修，想說我在大公司工作，薪水很穩定，名下沒信貸、信用卡正常使用、還沒有車貸，也是高信評族群，房貸金額只剩幾十萬，不管怎麼看，這種條件要跟銀行借個幾十萬都不是問題吧？結果接二連三被銀行婉拒，感覺天都黑一邊，銀行不借我，只好找看看有沒有民間貸款可以借了。

不同於代辦的選擇？

問了幾家有名的代辦公司，話都說得很好聽，說送銀行一定會過，講沒五句就要求先簽委託書，但我明明被好幾家銀行拒絕了，我覺得這些代辦都不太老實，找著找著看到這個網站，上面寫和代辦不同，因為被騙多了，我還滿想知道是怎樣的不同，就打了電話去問。

原來房子也是個大問題

接電話的孫經理說自己也是從銀行體系出身的，對銀行的規則很了解，他一聽我的狀況就知道問題出在哪，我的房子屋齡很老，而且在山區，對銀行來說，這種物件如果我繳款出了問題，它們很難脫手，所以都不想做，原來房子也有那麼大的關係！我在這住了30幾年了，從來沒想過這一塊。

那現在能怎麼辦？孫經理說他們就是專門在承作這些被銀行婉拒的案例，其實能跟銀行辦當然利率最低最好，但現在銀行審核就是那麼嚴格，所以它們才出來做貸款業務，他們屬於好事貸經銷商，不同於代辦性質，所以不會有代辦費的產生，一切流程透明公開，是可以讓人放心的選擇。

透過孫經理的幫忙，我順利取得一筆50萬的資金，得以整修房子，如果你跟我一樣，只因為房子在比較偏遠的地區就被銀行婉拒貸款，又不想被代辦多賺一筆，可以找孫經理幫忙，讓你不用再為了資金發愁。