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首購利率與買房費用怎麼算?購屋貸款試算月付金報你知!

在考慮購房時,首購族常面臨兩大關鍵問題:適合的貸款利率和房費怎麼算?這兩者關乎著未來的還款負擔和家庭經濟狀況,值得仔細思考。讓我們一起來了解如何合理計算首購貸款,以及選擇合適的利率和貸款期限。讓你可以快速找到符合經濟現況和未來規劃,做出明智的選擇,找到適合自己的購屋貸款。

一、首購利率、額度與還款期限有多少?

以下分別說明青年安心優惠房貸中的首購利率、額度與還款期限,並且舉例試算。

1.青年首購貸款利率

因為配合中央銀行調息的政策,青年首購利率也有所調升。依機動利率(含一段式&二段式)而有所不同,而且二種利率計算方式,一經選定後就不可以再更改。目前最新利率如下表所示:

青年首購貸款方案表
計息方式
貸款條件
機動一段式 機動二段式
貸款利率 1.775% 第1~2年利率:1.69%
第3年的利率:1.99%

2.青年首購貸款額度

青安貸款最高額度為1000萬,不過仍需視個人的貸款條件而有所不同。

3.青年首購貸款期限

青安貸款年限最長為40年,含寬限期限5年,還款方式可選擇「本息攤還」或「本金攤還」二種。

二、首購利率試算月付金多少?新青安貸款哪裡不同?

1.青年安心貸款試算

以貸款800萬,選擇機動二段式利率,本息平均攤還,還款期限40年為例,其月付金試算結果如下:

  • 前2年:貸款利率1.69%,月付金為22,941元。
  • 第3年:貸款利率1.99%,月付金為24,129元。

以上試算後的月付金,依個人貸款條件不同而有所差異,最後貸款月付金,仍需以銀行最後核貸結果為準。

2.新舊青年安心成家貸款比較

為幫助更多沒有自用住宅的民眾,減輕買房的壓力,行政院決議擴大補助青年買房貸款,在原來「青安貸款」的基礎上,推出更為優惠的「新青安貸款」,所以形成青安貸款有新舊制的差別,二者比較如下表說明。

貸款條件 新青安貸款 舊青安貸款
申請資格 年滿18歲以上
本人與配偶、未成年子女名下無自用住宅
配合銀行 台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀
貸款利率 機動一段式:1.775%
機動二段式:前2年1.69%;第3年1.99%
機動一段式:2.055%
機動二段式:前2年1.815%;第3年2.115%
混合式固定:第1年1.995%;第2年2.095%;第3年2.115%
貸款額度 最高1000萬 最高800萬
貸款期限 寬限期5年;還款期限最長40年 寬限期3年;還款期限最長30年
申請時間 112年8月1日~115年7月31日 112年1月1日~113年12月31日
申請限制 新青安貸款僅適用首次申請者,轉貸戶、舊青安貸款均不適用

三、首購族買房費用怎麼算?

首購族買房,遇到的第一個數學題,就是買房的費用到底要怎麼預估?從買房自備款應該準備多少,到買房後的日常支出要怎麼分配,對沒有購屋經驗的首購族來說,都是相當大的挑戰。別擔心!我們特別舉了實例進行購屋貸款試算,讓首購的你能更清楚買房的費用要如何估算。

1.買房自備款要準備多少

以價格1,000萬的房子為例(假設房屋鑑價與成交價相同),試算自備款應該要準備多少。

  • 購屋頭期自備款
    自備款是指買方需要自行準備的購屋資金。以1,000萬的房子來說,銀行一般可貸七成左右,金額約700~800萬,剩下來的200~300萬,就是買方需自行準備的購屋款項。
  • 購屋其他款項
    除了自備款外,其他的購屋費用也需要一併考慮進去。常見的花費如以下所列:

    1. 契稅(房屋鑑價6%):1,000萬X 6% = 60萬
    2. 仲介費(房屋成交價2%):1,000萬X 2% = 20萬
    3. 印花稅(房屋成交價1%):1,000萬X 1% = 10萬
    4. 地政士代辦費(3~4萬)
    5. 其他行政規費
    6. 裝潢費(100萬)
    7. 家具、家電(100萬)

買1,000萬房子事先要準備的費用(自備款+裝潢家電+其他雜項開支),大約需要500~600萬之間。因此買一間房子,保守估計要準備房價的50%,才足以應付所需的花費。

2.購屋貸款的333原則

買房子時所需要的資金龐大,一不小心就會排擠到日常生活的開支。為了避免這種情形發生,可以將「333原則」視為申請房貸前的標準守則。在這個範圍中申請房貸,除了能讓你正常還款外,也可以將買房後對生活的影響降至最低。

  • 自備款需占房價的3成
    當銀行房貸成數不如預期時,自備款是否準備充足,就更顯得更為重要。建議自備款至少要準備房屋價格的30%,才能避免發生房貸成數不足的窘境。
  • 貸款月付金占收入3成
    購屋貸款的月付金,建議不可超過月薪的30%。因為當月付金的占比越重,對於生活開支的影響則越大。
  • 房貸寬限期不超過3年寬限期間內只需繳交房貸的利息,因此繳款壓力並不會太大。不過需要注意的地方是,一旦寬限期結束,之前未繳的房貸本金,則會平均分攤在之後的月付金中,此時就會明顯感受到還款的壓力,因此建議房貸寬限期不可超過3年。

月付金占比一旦超過30%的建議值,就會是非常沉重的負擔。因此建議可以先由小屋,或是價格較低的房子著手,以先求有再求好的方式,逐步完成買屋的夢想。

四、買房頭期款試算教學

買房頭期款算是一個概括的說法,因為其中還包含:依房屋類型的不同,準備的自備款也有所不同;此外,政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用,並教你試算符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?

1.自備款

  • 預售屋:銀行可貸成數約70%~80%,自備款建議需準備20%~30%。
  • 新成屋:銀行可貸成數約65%~75%,自備款建議需準備25%~35%。
  • 中古屋:銀行可貸成數約60%~70%,自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金,其種類有:契稅、印花稅、地政登記規費等,預售屋與新成屋契稅約10~20萬元,中古屋約6~7萬元,老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同,而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出,一為仲介費:含仲介業者與地政士費用,約10~20萬元:其次為裝潢與家具費用:建議為房價的10%較為適當。

4.買房頭期款試算

有了以上的費用推估方法,再依以下公式代入自身條件數值,即可換算出大概的頭期款金額:

房屋價值×自備款最低成數契稅(最低金額)+仲介費(最低金額)+家具裝潢(房價10%)

以下我們以房價800萬為例,依房屋類型試算,買房頭期款應該是多少。

(1)預售屋買房頭期款試算

自備款(800萬×20%)160萬+契稅10萬+仲介費10萬+家具裝潢80萬

=頭期款須準備約260萬元

(2)新成屋買房頭期款試算

自備款(800萬×25%)200萬+契稅10萬+仲介費10萬+家具裝潢80萬

=頭期款須準備約300萬元

(3)中古屋買房頭期款試算

自備款(800萬×30%)240萬+契稅10萬+仲介費80萬+家具裝潢80萬

=頭期款須準備約363萬元

雖然這些試算牽涉到房屋類型與稅費等問題,因此最終結果僅能供作參考。不過仍可以藉著以上的建議費用,迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。

五、購屋貸款申請流程與注意事項有哪些?

1.購屋貸款申請流程

首購族申請房屋貸款,需要先備妥以下文件,並向銀行提出申請:

  1. 雙證件、印章
  2. 薪轉與其他財力證明
  3. 房屋買賣契約書影本
  4. 土地與建物登記謄本

收到申請後,銀行就會展開審核;房貸通過後,銀行就會派專員與申請人,一起到地政事務所進行房屋抵押權設定。整個申請流程大約需要1~2週的時間,在抵押權設定完成後,約1~2個工作天銀行就能撥款完成。

2.購屋貸款須注意還款期限

首購族房貸還款期限怎麼選擇?無論還款期限長短,都會產生利息費用。長期貸款利息負擔較大,但還款期限選擇需根據個人狀況:

  1. 影響:
    • 以800萬貸款、2.5%利率為例:
    • 20年期:月付約42,392元,利息2,174,136元。
    • 30年期:月付約31,610元,利息2,946,410元。
  2. 首購族選擇:
    • 長期貸款減輕月付壓力,適合有開支需求者。
    • 換房計畫者,選擇長期利息影響較小。
    • 穩定收入、能規劃還款計畫者,選短期利息負擔較小。

申請銀行貸款,無論期限長短都必須付出一筆利息費用。當貸款期限越長,付出的利息費用就會越多。不過,還款期限長就一定不好嗎?還是要回歸到申請人本身的狀況來討論。依個人狀況慎重衡量,選擇適合的還款期限。

QA.首購利率常見問答

Q.買房可以申請全額貸款嗎?

銀行沒有全額貸款買房的方式,不過可以利用建商貸款、信用貸款與裝修貸款等方法,達成全額貸款的目的。

Q.零元購屋與低首付建案推薦嗎?

不推薦。舉例來說,申請者向銀行申請8成的房屋貸款,剩下來2成則由建商借錢給你。申請者雖然不必一次拿出百萬元以上的頭期款,但是卻要同時背負銀行與建商的2筆貸款,因此沒有比較輕鬆。

Q.青安貸款的首購利率可以中途變更嗎?

不可以。一經選定其中一種貸款利率的計算方式,就不能再申請變更。

在購屋過程中,首購利率和買房費用的計算都扮演著關鍵角色。透過試算月付金,你能更清晰地了解長短期利率對負擔的影響,並決定最適合自己的還款期限。謹慎考慮你的經濟情況和未來規劃,做出明智的選擇,找到適合自己的購屋貸款。