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房屋貸款成數不夠怎麼辦?七個關鍵原因和提高房貸額度的方法

好不容易存夠一筆錢準備買房置產,簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低,怎麼會這樣?自備款準備不夠該怎麼辦?一篇搞懂7個影響房貸成數的關鍵原因,以及提高房貸額度的7種方法。

一、房屋貸款成數怎麼計算?

為什麼銀行給我的房貸成數這麼低?銀行核貸關鍵是什麼?房屋貸款額度到底是怎麼計算的?以下解析說明:

1.房貸成數是什麼?

房貸成數指的是銀行核貸給你的貸款額度相對於房屋價值的比率。例如,如果你的房屋價值1,000萬元,銀行核貸給你的貸款成數是7成,那麼你的最高可貸額度為700萬元。

2.房屋貸款計算基準

房貸成數的計算基準通常不是基於房屋的實際成交價,而是基於銀行的「鑑估淨值」,一般約為實際成交價的9成左右。

3.房屋貸款試算

大多數銀行的貸款成數通常不會超過鑑估淨值的8成左右。以一個1,000萬元的房子為例,如果銀行的鑑估淨值只有900萬元,那麼你的可貸額度就約為720萬元。這表示房屋貸款的可貸成數通常只佔實際成交價的7.2~7.5成,因此建議最好預備成交價的3~4成作為頭期款。

4.各銀行房屋貸款額度

不同銀行的貸款成數有所不同,但大致都落在鑑估淨值的7.5~8成左右。如台灣銀行、兆豐銀行等銀行的鑑價為8成,而中國信託、彰化銀行的鑑價為8.5成。購房者需仔細考慮不同銀行的貸款規則。

二、房屋貸款成數不足的關鍵原因

房貸成數不足的原因主要分為三個主要的方面,首先可能因為銀行鑑價較低,實際成交價高於市場行情。再者,房屋轉手性較差,其中要看房屋類型、建物類別、屋齡與座落位置。最後是申請人條件不足,房屋貸款看房也看人,工作性質、收支負債比與信用評分都是撥款額度的關鍵因素。以下再細分成七大項,一一解析說明:

1.銀行鑑估值與成交價差距

銀行可能認為你的房子買貴,因此核貸的金額較低。建議在購屋前透過實價登錄查詢附近的房價,並尋求多家銀行估價,以作為議價依據。

2.不同房屋類型影響貸款成數

不同類型的房屋(預售屋、新成屋、中古屋等)有不同的貸款成數,一些特殊類型的房屋甚至無法貸款。

3.房屋屋齡

房屋的屋齡也會影響貸款成數,通常越新的房屋貸款成數較高,而老屋則相對較低。

4.房子所在區域

地理位置和所在區域的優劣會影響貸款成數。一般而言,位於六大都市的貸款成數較高。

5.個人收入

個人收入和每月房貸支付金額的比例對貸款成數有重大影響。如果負債比(收支比)過高,貸款成數可能下降。

6.工作性質

不同職業的穩定性和可信度不同,對貸款成數產生影響。傳統穩定職業可能獲得較高的貸款成數。

7.信用評分

信用評分影響你是否獲得貸款以及貸款條件。有較高信用評分的借款人可以取得更有利的貸款條件。

除了上述的七項因素之外,最後還可能因為受到央行打炒房政策影響,第三戶起貸款成數上限只能到四成,不過如果你是自用名下房產只有一間,就不受貸款成數上限的影響。

要取得較高的貸款成數,借款人應評估以上各種因素,了解其對貸款申請的影響,以便提前做好準備。

三、如何提高房貸額度?

提高房貸額度的方法包括增加財力證明、提供更多擔保,以及找到適合的管道等等方式。以下說明:

1.提早養信用

透過持有信用卡,按時繳費並全額繳清,以提升信用評分。信用卡的持有和使用時間越長越有助於信用評分。

2.提供財力證明

如果你的收入不固定,每月固定存入一筆錢並保持半年以上,或者提供儲蓄險保單作為財力證明。

3.提供保證人或擔保品

如果可能,可以請信用良好且有固定收入的親戚作為保證人,或提供其他不動產作為抵押物,以增加貸款成數。

4.與貸款銀行密切互動

與日常有業務往來的銀行合作申請房貸,因為銀行能夠更容易追蹤你的財務活動,這對於薪轉戶和信用卡卡友通常有利。

5.找建商或房仲配合的銀行

如果你購買預售屋或是透過建商或房地產仲介公司購房,可以詢問是否有合作銀行,這樣通常可以獲得更優惠的貸款條件。

6.購買房貸壽險

主動提出購買房貸壽險,這可轉移房貸風險,也可能提高貸款成數或降低利率。房貸壽險可分為平準型和遞減型,視情況選擇最適合的。

這些方法可以幫助你提高貸款成數,但結果仍取決於多個因素,包括個人財務狀況、銀行政策和當地法律規定。建議在申請房貸前仔細評估和規劃,或尋求專業理財顧問的建議。

四、房貸成數不足怎麼辦?

確保與賣方明確和書面達成這一協定非常重要,以免未來發生任何糾紛。最好在與賣方協商前諮詢房地產專業人士,以瞭解如何最好地保護您的權益。

1.加註但書條款

如果您擔心房貸成數不足,可以與賣方協商並在購買合約中添加一份但書條款。這意味著,如果您無法獲得期望的貸款金額,您可以無條件解除合約。這樣可以確保在房貸不足的情況下,您不會被迫執行合約,從而避免不必要的風險。

建議附註條件要寫清楚,一定要寫明「以房地為擔保設定抵押權」,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除」,賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!

2.利用房貸試算

目前房屋價格透明而且方便易查,除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外,還可以利用各家銀行,所提供的房貸試算網站,算出大概的貸款額度,就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。

3.銀行事先估價

可以直接請銀行,幫有興趣的房子進行鑑價,由銀行方所作的房貸估算,在房貸成數上則會更為準確。在此提醒,並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請,因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦,反而會浪費一次聯徵查詢的機會。

以上3種方法可以有效預防,房貸成數不足而毀約的情形發生,建議在買房簽約前可以多加利用。

五、如何解決房貸成數不足?

若是非常喜歡某一間房子,但銀行貸款成數就是差臨門一腳,此時可以參考以下3種方式來增加額外的資金。

1.房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)

這是將您的房屋作為擔保,借款的方式。通常,您可以通過將您的房產用作抵押,以獲得較大額度的信貸。這是因為貸款機構認為有抵押物減少了風險。

2.個人信用貸款

這是一種沒有抵押物的信用貸款,通常提供給信用記錄較好的人。借款額度通常較小,但可以用於多種用途,如債務整合、緊急開支等。

一些銀行提供結合房貸和信貸的貸款方案,最高可達到貸款成數的9成。擁有擔保品的信用貸款可能獲得較低的利率,約3%到6%,但自己單獨辦理個人信用貸款則可能面臨4%以上的高利率。信用貸款的還款期限較短,最多7年,需謹慎評估還款能力。辦理順序方面,先申請房貸後再申請信貸可能增加負債比,降低未來信貸條件;然而,若先申請信貸,因為有房屋抵押,負債比審核較寬鬆。

3.汽車貸款

類似於房貸,將您的汽車作為擔保來獲取貸款。這種方式也通常提供較大額度的貸款,但與房屋貸款相比,汽車貸款的額度通常較小。

除了申辦信貸,你也可以選擇申請汽車貸款,來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務,不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比,而且貸款額度最多只有車價的100%;融資公司不僅審核較寬鬆,也不會影響你的信用評分,重點是融資公司的車貸,聯徵報告上是看不到的,而且貸款額度可以到車價的220%,可以幫助你解決資金不足的問題。

在選擇適合您的方式時,重要的是評估您的財務需求和承受能力,並謹慎選擇適當的貸款產品。還請注意,使用貸款產品時務必理解利率、還款期限和所有相關條款,以避免不必要的債務問題。最好在決定之前諮詢金融專業人士。

QA.房貸成數常見問答

Q.有信貸會影響房貸成數嗎?

房貸的核貸成數關鍵在於負債比,如果名下有信貸,打算再申請房貸,只要負債比例不超過60%,基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。

Q.房貸成數不足可以提出申覆嗎?

可以。當銀行告知房屋貸款成數不如預期時,可以檢視自身條件不足的部分,在補強貸款條件後,如增加保證人、提供不動產抵押或申請其他貸款等方式,再重新送件進行申覆。

Q.除一般房屋貸款外還有其他類型非銀行的房屋貸款嗎?

有的,如果是要除銀行外還有鑫融資二胎房貸,若被銀行婉拒貸款時可考慮由融資公司鑫融資二胎房貸。

不足的貸款成數不應該成為實現房屋夢想的絆腳石。通過深入了解原因,以及采取一些有效的方法,您可以提高房貸額度,更輕鬆地實現置業目標。無論您是首次置業者還是已有房產,財務規劃和謹慎的選擇都可以為您的未來提供更多選擇和機會。