作者: houseloan

購屋對大多數人而言都是一生中的重大決策，而購屋貸款則是實現這一目標的重要途徑之一。購屋貸款涉及複雜的金融和法律程序，需要考慮多方面的因素。在做出這個重要決定之前，了解購屋貸款所需的所有信息至關重要。本文將深入探討在考慮購屋貸款時應該考慮的因素，並解釋買房貸款的流程以及頭期款的試算方式，幫助您更好地理解購屋貸款的全貌。

一、購屋貸款是什麼？

房屋貸款的類型有很多種，以購屋貸款來說，指的是在買房子時，向銀行申請一筆購屋資金，之後再按月分期還款給銀行。對首購族而言，房屋貸款的好處在於，可以減輕在購屋時的資金壓力。

二、買屋貸款要考量的因素有哪些？

購買房屋申請貸款前的注意事項，如以下所列：

1.房子的條件

通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：

1. 房子屋齡
   房屋越老舊，銀行所給予的成數就越低。
2. 房屋坪數
   通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
3. 房屋類型
   凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。
4. 房屋地段
   越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。
5. 嫌惡設施
   房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。

2.自備款準備

以價格1,000萬的房子為例（假設房屋鑑價與成交價相同），試算自備款應該要準備多少。

• 購屋頭期自備款
  自備款是指買方需要自行準備的購屋資金。以1,000萬的房子來說，銀行一般可貸七成左右，金額約700~800萬，剩下來的200~300萬，就是買方需自行準備的購屋款項。
• 購屋其他款項
  除了自備款外，其他的購屋費用也需要一併考慮進去。常見的花費如以下所列：
  1. 契稅（房屋鑑價6%）：1,000萬X 6% = 60萬
  2. 仲介費（房屋成交價2%）：1,000萬X 2% = 20萬
  3. 印花稅（房屋成交價1%）：1,000萬X 1% = 10萬
  4. 地政士代辦費（3~4萬）
  5. 其他行政規費
  6. 裝潢費（100萬）
  7. 家具、家電（100萬）

買1,000萬房子事先要準備的費用（自備款+裝潢家電+其他雜項開支），大約需要500~600萬之間。因此買一間房子，保守估計要準備房價的50%，才足以應付所需的花費。

3.購屋貸款的333原則

買房子時所需要的資金龐大，一不小心就會排擠到日常生活的開支。為了避免這種情形發生，可以將「333原則」視為申請房貸前的標準守則。在這個範圍中申請房貸，除了能讓你正常還款外，也可以將買房後對生活的影響降至最低。

• 自備款需占房價的3成
  當銀行房貸成數不如預期時，自備款是否準備充足，就更顯得更為重要。建議自備款至少要準備房屋價格的30%，才能避免發生房貸成數不足的窘境。
• 貸款月付金占收入3成
  購屋貸款的月付金，建議不可超過月薪的30%。因為當月付金的占比越重，對於生活開支的影響則越大。
• 房貸寬限期不超過3年
  寬限期間內只需繳交房貸的利息，因此繳款壓力並不會太大。不過需要注意的地方是，一旦寬限期結束，之前未繳的房貸本金，則會平均分攤在之後的月付金中，此時就會明顯感受到還款的壓力，因此建議房貸寬限期不可超過3年。

三、買房一定要認識的房屋類型

買房的第一道關卡，常常都是「應該要挑選什麼類型的房子」？預售屋、新成屋、中古屋除了各有各的優缺點、令人難以抉擇外，房屋類型的不同，更會對銀行貸款成數產生關鍵性的影響。

到底要怎麼挑選適合自己的房子？以下將說明預售屋、新成屋與中古屋的特色與優缺點，方便首購族可以迅速地瞭解與選擇。

1.預售屋

預售屋是指還沒有實體的房子，建商會以樣品屋或房屋格局圖做為銷售的方式。

• 貸款成數：約房屋總價80%，負擔指數★★★☆
• 預售屋優點：全新的房屋、自備款較低、可以客製化、格局選擇多
• 預售屋注意事項：房價較新成屋與中古屋高，且須預先支付工程款，一次性支出較高

由於預售屋是從零到有，你可以依照自身需求，去客製化的房屋格局；但是相對的，由於沒有成品，在正式交屋前你可能還需要多花一筆租屋的費用。此外，在買預售屋的時候，建議選擇比較有口碑的建商，品質相對較有保障。

2.新成屋

屋齡在3~4年的房子；或是建案完工後，未銷售出去的房子都屬於新成屋。

• 貸款成數：房屋總價70%~80%，負擔指數★★★★
• 新成屋優點：付完款項後即可入住，且為全新實體房屋，不用擔心管線老舊
• 新成屋缺點：可以選擇的格局不多，且自備款較高，適合資金充裕的人

新成屋融合了預售屋與中古屋的優點，房子新、又看得到，但是價格也相對較高。也因為價格容易被灌水，可能會出現買價與銀行估價不同步，導致貸款成數不足的風險。

3.中古屋

房子經過一次以上的轉手，或是房屋使用執照超過3年以上的房子。

• 貸款成數：房屋總價70%~80%，負擔指數★★★
• 中古屋優點：公設比可能較低，房價也較便宜，有機會以合理價格買到地段佳、機能好的房屋
• 中古屋注意事項：可以選擇的格局不多，且自備款較高，適合資金充裕的人

中古屋與預售屋和新成屋相比，算是相對單純的房屋類型。但因為不是新房子，甚至可能是屋齡較久或屋況較差的物件，價格雖然比較便宜，卻容易因為管線或其他設備老舊，因而增加修繕成本。

當房子的屋齡越新，反映的價格則越高，可以貸款的條件也會越好。預售屋因為頭期款較低，款項則是按照工程進度分階段給付，所以初期還款的壓力較輕，適合手中資金不寬裕的首購族選擇；新成屋的自備款要求較高，適合有一定經濟基礎的首購族考慮；中古屋則是房價較低，若是剛進入職場的社會新鮮人，不妨可以參考與選擇。

四、購屋貸款申請流程

從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，這個過程即稱為「買房貸款流程」，也可稱為「購屋貸款流程」。

1.買房所需文件

申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：

1. 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
2. 申請人印章
3. 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
4. 買賣契約書影本
5. 土地與建物登記謄本

準備好上述的文件之後，就可以按照以下的流程，向銀行進行房屋貸款的申請。

2.購屋貸款流程

1. 選擇銀行貸款方案
   銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。
2. 備妥資料遞件申請
   將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。
3. 銀行進行房貸審核
   銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。
4. 照會結果簽約對保
   貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。
5. 進行抵押權的設定
   簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。
6. 撥款至指定的帳戶
   上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。

五、買房頭期款怎麼準備？

買房頭期款算是一個概括的說法，因為其中還包含：依房屋類型的不同，準備的自備款也有所不同；此外，政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用，並教你試算符合自己條件的頭期款，應該要準備多少？

1.自備款

• 預售屋：銀行可貸成數約70%~80%，自備款建議需準備20%~30%。
• 新成屋：銀行可貸成數約65%~75%，自備款建議需準備25%~35%。
• 中古屋：銀行可貸成數約60%~70%，自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金，其種類有：契稅、印花稅、地政登記規費等，預售屋與新成屋契稅約10~20萬元，中古屋約6~7萬元，老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同，而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出，一為仲介費：含仲介業者與地政士費用，約10~20萬元：其次為裝潢與家具費用：建議為房價的10%較為適當。

六、買房頭期款試算教學

有了以上的費用推估方法，再依以下公式代入自身條件數值，即可換算出大概的頭期款金額：

房屋價值×自備款最低成數契稅（最低金額）＋仲介費（最低金額）＋家具裝潢（房價10%）

以下我們以房價800萬為例，依房屋類型試算，買房頭期款應該是多少。

1.預售屋買房頭期款試算

自備款（800萬×20%）160萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約260萬元

2.新成屋買房頭期款試算

自備款（800萬×25%）200萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約300萬元

3.中古屋買房頭期款試算

自備款（800萬×30%）240萬＋契稅10萬＋仲介費80萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約363萬元

雖然這些試算牽涉到房屋類型與稅費等問題，因此最終結果僅能供作參考。不過仍可以藉著以上的建議費用，迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。

七、買房不能不知的「履約保證」

買房時，買方通常會將頭期款分批支付給賣方，第一期是簽約款，第二期是用印款，最後一期則是完稅款，每期各為總價一成左右。完成貸款、交屋後，剩餘的款項才會支付給賣方。但是買房的金額畢竟不是小數目，想要把交易風險降到最低，就要靠「成屋履約保證」，也就是銀行口中的「購屋價金信託」了。

到底履約保證是什麼呢？房屋在過戶時，可能會因為賣方隱瞞實際情形，而發生產權無法移轉，或是抵押權無法塗銷的狀況，使得房屋買賣流程無法順利進行。假如此時買方的三成頭期款都已經直接交給賣方，最差的狀況就是房子買不成，頭期款也拿不回來，只能靠訴訟解決，賠了夫人又折兵。

但若雙方有簽訂經由履約保證，所有頭期款就都必須匯款到履保專戶中，放在銀行那裡保管，等到整個貸款都完成、交屋之後，賣方才能取得完整的頭期款；如此一來，才能保障賣方的權益。所以買賣房屋一定要做成屋履約保證（價金履保信託），才會有保障。

QA.購屋貸款常見問答

Q.買房頭期款需要幾成？

買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。

Q.房貸流程要多久？

依申請流程的時間來說，一般房貸需1～2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10～14個工作天；房屋轉增貸需2～4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。

Q.購屋貸款申請後可以再辦二胎房貸嗎？

視管道而定。銀行因為審核嚴格，若是房貸未繳滿1年以上，大多會被銀行婉拒二胎房貸的申請；融資公司審核寬鬆，就算購屋貸款申請不久，二胎房貸仍是有很高申請成功的機會；代書代辦又比融資公司寬鬆，但是潛藏的風險不少，貸款利率也無一定標準，因此不建議向其申請二胎房貸。

購屋貸款是實現居住夢想的重要途徑之一，但也是一個複雜的過程。在考慮購屋貸款時，您需要全面了解不同的因素，包括您的財務狀況、貸款額度、利率、還款方式等。通過深入的了解和周詳的計劃，您可以在購屋過程中更加自信地做出決策。我們希望本文提供的資訊能夠幫助您更好地應對購屋貸款相關的挑戰，實現您的住屋目標，並為未來的生活奠定穩固的基礎。

在考慮購房時，首購族常面臨兩大關鍵問題：適合的貸款利率和房費怎麼算？這兩者關乎著未來的還款負擔和家庭經濟狀況，值得仔細思考。讓我們一起來了解如何合理計算首購貸款，以及選擇合適的利率和貸款期限。讓你可以快速找到符合經濟現況和未來規劃，做出明智的選擇，找到適合自己的購屋貸款。

一、首購利率、額度與還款期限有多少？

以下分別說明青年安心優惠房貸中的首購利率、額度與還款期限，並且舉例試算。

1.青年首購貸款利率

因為配合中央銀行調息的政策，青年首購利率也有所調升。依機動利率（含一段式&二段式）而有所不同，而且二種利率計算方式，一經選定後就不可以再更改。目前最新利率如下表所示：

2.青年首購貸款額度

青安貸款最高額度為1000萬，不過仍需視個人的貸款條件而有所不同。

3.青年首購貸款期限

青安貸款年限最長為40年，含寬限期限5年，還款方式可選擇「本息攤還」或「本金攤還」二種。

二、首購利率試算月付金多少？新青安貸款哪裡不同？

1.青年安心貸款試算

以貸款800萬，選擇機動二段式利率，本息平均攤還，還款期限40年為例，其月付金試算結果如下：

• 前2年：貸款利率1.69%，月付金為22,941元。
• 第3年：貸款利率1.99%，月付金為24,129元。

以上試算後的月付金，依個人貸款條件不同而有所差異，最後貸款月付金，仍需以銀行最後核貸結果為準。

2.新舊青年安心成家貸款比較

為幫助更多沒有自用住宅的民眾，減輕買房的壓力，行政院決議擴大補助青年買房貸款，在原來「青安貸款」的基礎上，推出更為優惠的「新青安貸款」，所以形成青安貸款有新舊制的差別，二者比較如下表說明。

三、首購族買房費用怎麼算？

首購族買房，遇到的第一個數學題，就是買房的費用到底要怎麼預估？從買房自備款應該準備多少，到買房後的日常支出要怎麼分配，對沒有購屋經驗的首購族來說，都是相當大的挑戰。別擔心！我們特別舉了實例進行購屋貸款試算，讓首購的你能更清楚買房的費用要如何估算。

1.買房自備款要準備多少

以價格1,000萬的房子為例（假設房屋鑑價與成交價相同），試算自備款應該要準備多少。

• 購屋頭期自備款
  自備款是指買方需要自行準備的購屋資金。以1,000萬的房子來說，銀行一般可貸七成左右，金額約700~800萬，剩下來的200~300萬，就是買方需自行準備的購屋款項。
• 購屋其他款項
  除了自備款外，其他的購屋費用也需要一併考慮進去。常見的花費如以下所列：
  1. 契稅（房屋鑑價6%）：1,000萬X 6% = 60萬
  2. 仲介費（房屋成交價2%）：1,000萬X 2% = 20萬
  3. 印花稅（房屋成交價1%）：1,000萬X 1% = 10萬
  4. 地政士代辦費（3~4萬）
  5. 其他行政規費
  6. 裝潢費（100萬）
  7. 家具、家電（100萬）

買1,000萬房子事先要準備的費用（自備款+裝潢家電+其他雜項開支），大約需要500~600萬之間。因此買一間房子，保守估計要準備房價的50%，才足以應付所需的花費。

2.購屋貸款的333原則

買房子時所需要的資金龐大，一不小心就會排擠到日常生活的開支。為了避免這種情形發生，可以將「333原則」視為申請房貸前的標準守則。在這個範圍中申請房貸，除了能讓你正常還款外，也可以將買房後對生活的影響降至最低。

• 自備款需占房價的3成
  當銀行房貸成數不如預期時，自備款是否準備充足，就更顯得更為重要。建議自備款至少要準備房屋價格的30%，才能避免發生房貸成數不足的窘境。
• 貸款月付金占收入3成
  購屋貸款的月付金，建議不可超過月薪的30%。因為當月付金的占比越重，對於生活開支的影響則越大。
• 房貸寬限期不超過3年寬限期間內只需繳交房貸的利息，因此繳款壓力並不會太大。不過需要注意的地方是，一旦寬限期結束，之前未繳的房貸本金，則會平均分攤在之後的月付金中，此時就會明顯感受到還款的壓力，因此建議房貸寬限期不可超過3年。

月付金占比一旦超過30%的建議值，就會是非常沉重的負擔。因此建議可以先由小屋，或是價格較低的房子著手，以先求有再求好的方式，逐步完成買屋的夢想。

四、買房頭期款試算教學

買房頭期款算是一個概括的說法，因為其中還包含：依房屋類型的不同，準備的自備款也有所不同；此外，政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用，並教你試算符合自己條件的頭期款，應該要準備多少？

1.自備款

• 預售屋：銀行可貸成數約70%~80%，自備款建議需準備20%~30%。
• 新成屋：銀行可貸成數約65%~75%，自備款建議需準備25%~35%。
• 中古屋：銀行可貸成數約60%~70%，自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金，其種類有：契稅、印花稅、地政登記規費等，預售屋與新成屋契稅約10~20萬元，中古屋約6~7萬元，老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同，而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出，一為仲介費：含仲介業者與地政士費用，約10~20萬元：其次為裝潢與家具費用：建議為房價的10%較為適當。

4.買房頭期款試算

有了以上的費用推估方法，再依以下公式代入自身條件數值，即可換算出大概的頭期款金額：

房屋價值×自備款最低成數契稅（最低金額）＋仲介費（最低金額）＋家具裝潢（房價10%）

以下我們以房價800萬為例，依房屋類型試算，買房頭期款應該是多少。

（1）預售屋買房頭期款試算

自備款（800萬×20%）160萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約260萬元

（2）新成屋買房頭期款試算

自備款（800萬×25%）200萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約300萬元

（3）中古屋買房頭期款試算

自備款（800萬×30%）240萬＋契稅10萬＋仲介費80萬＋家具裝潢80萬

＝頭期款須準備約363萬元

雖然這些試算牽涉到房屋類型與稅費等問題，因此最終結果僅能供作參考。不過仍可以藉著以上的建議費用，迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。

五、購屋貸款申請流程與注意事項有哪些？

1.購屋貸款申請流程

首購族申請房屋貸款，需要先備妥以下文件，並向銀行提出申請：

1. 雙證件、印章
2. 薪轉與其他財力證明
3. 房屋買賣契約書影本
4. 土地與建物登記謄本

收到申請後，銀行就會展開審核；房貸通過後，銀行就會派專員與申請人，一起到地政事務所進行房屋抵押權設定。整個申請流程大約需要1~2週的時間，在抵押權設定完成後，約1~2個工作天銀行就能撥款完成。

2.購屋貸款須注意還款期限

首購族房貸還款期限怎麼選擇？無論還款期限長短，都會產生利息費用。長期貸款利息負擔較大，但還款期限選擇需根據個人狀況：

1. 影響：
   • 以800萬貸款、2.5%利率為例：
   • 20年期：月付約42,392元，利息2,174,136元。
   • 30年期：月付約31,610元，利息2,946,410元。
2. 首購族選擇：
   • 長期貸款減輕月付壓力，適合有開支需求者。
   • 換房計畫者，選擇長期利息影響較小。
   • 穩定收入、能規劃還款計畫者，選短期利息負擔較小。

申請銀行貸款，無論期限長短都必須付出一筆利息費用。當貸款期限越長，付出的利息費用就會越多。不過，還款期限長就一定不好嗎？還是要回歸到申請人本身的狀況來討論。依個人狀況慎重衡量，選擇適合的還款期限。

QA.首購利率常見問答

Q.買房可以申請全額貸款嗎？

銀行沒有全額貸款買房的方式，不過可以利用建商貸款、信用貸款與裝修貸款等方法，達成全額貸款的目的。

Q.零元購屋與低首付建案推薦嗎？

不推薦。舉例來說，申請者向銀行申請8成的房屋貸款，剩下來2成則由建商借錢給你。申請者雖然不必一次拿出百萬元以上的頭期款，但是卻要同時背負銀行與建商的2筆貸款，因此沒有比較輕鬆。

Q.青安貸款的首購利率可以中途變更嗎？

不可以。一經選定其中一種貸款利率的計算方式，就不能再申請變更。

在購屋過程中，首購利率和買房費用的計算都扮演著關鍵角色。透過試算月付金，你能更清晰地了解長短期利率對負擔的影響，並決定最適合自己的還款期限。謹慎考慮你的經濟情況和未來規劃，做出明智的選擇，找到適合自己的購屋貸款。

當你的家需要裝修或維修，但資金有限時，裝潢貸款可能是解決之道。本文將討論政府修繕貸款和銀行裝潢貸款之間的不同，以及如何申請這些貸款。無論你打算修繕老房子或裝潢新居，我們將提供相關資訊，幫助你瞭解選擇最適合你需求的方式。

一、修繕貸款與裝潢貸款有何不同？

修繕貸款主要用於住宅的維修和更新，例如修屋頂、更換地板、修復漏水問題等。它保持現有結構的穩定性。

裝潢貸款則用於美化住宅，如重新粉刷、照明更新、廚房或浴室改造等。它旨在提高住宅的外觀和功能。

不同貸款適用於不同需求。在台灣，修繕貸款通常指政府提供的補助計劃，而裝潢貸款是由銀行提供的資金選項。

二、政府修繕貸款申請指南

修繕貸款是政府為了減輕民眾翻修10年以上老房的壓力，所提供的補助方案，全名為「修繕住宅貸款補貼利息」，於每年8月份限期開放申請，並可搭配「青年安心成家購屋優惠貸款」和「自購住宅貸款利息補貼」一同使用。

政府提供的修繕貸款實際上是一項「利率補貼方案」，並非直接核發資金。根據此計劃，以下是一些基本申請須知。

1.修繕貸款條件內容

• 最高貸款額度為 80 萬元。
• 補貼年限最長為 15 年，其中包括 3 年的寬限期。
• 修繕貸款的受益人需符合特定基本條件。

2.修繕貸款申請資格

想要參與政府的修繕貸款計劃，申請人需滿足以下資格：

• 申請人需要擁有一座住宅，且該住宅的屋齡已滿 10 年以上。
• 家庭財產年所得以及財產限額將會影響到你的補貼利率。你需確認自己的家庭財務狀況是否符合要求。

3.修繕貸款承貸金融機構

政府的修繕貸款計劃可透過多個金融機構提供，包括：

• 銀行
• 農業和漁業協作社（農漁會）
• 信用合作社
• 人壽保險公司

你可以根據你的喜好和所在地區選擇合適的金融機構。

4.修繕貸款申請須知

申請修繕貸款時，請注意以下事項：

• 申請可透過書面方式或線上方式進行。你需向選定的金融機構提交相關文件和資料。
• 一旦你的資格獲得核准，你需在規定的期限內完成申請程式，包括貸款撥款手續，以確保你享有政府提供的利率補貼。

政府的修繕貸款計劃是一項協助房屋屋主提升住宅品質的重要倡議，並提供財務支援，以確保住房的適用性和舒適度。如果你有資格參與此計劃，務必仔細閱讀相關條款和條件，以確保順利參與並受益於補貼。

三、裝潢貸款資金不足怎麼辦？除了政府補貼還有哪些資金管道？

如果裝潢貸款資金不足，您可以考慮以下資金管道，除政府修繕補貼外，還有銀行裝潢貸款、融資公司二胎房貸等方式，以籌措額外的裝潢費用。

1.裝潢貸款的申辦銀行有哪些？

1. 中國信託裝潢修繕房貸
   這項貸款提供最高為鑑定價格的85%作為貸款額度，貸款年限為20年，利率起始於2.06%。申辦費用為6,500元起。
2. 遠東商銀新省息時貸
   該貸款的最高額度是依據鑑定價格核定的，貸款年限介於20至30年之間，利率則是浮動並加碼計息。貸款開辦費用為5,000元。
3. 玉山銀行裝潢貸款
   這項貸款的最高額度取決於鑑定價格核定，貸款年限為7年，而貸款利率範圍介於2.95%到9.88%之間，並且開辦費用為貸款金額的1%。
4. 富邦裝潢金房貸
   這項貸款提供的最高額度為鑑定價格的5%，貸款年限為20年，而貸款利率起始於2.45%。貸款開辦費用為5,000元。
5. 土地銀行修繕貸款
   這項貸款的最高額度為200萬元，貸款年限為20年，利率範圍為2.45%至3.75%。開辦費用介於5,300元至5,600元之間。

不同的裝潢修繕貸款產品擁有各自的特點，包括最高額度、貸款年限、利率範圍和開辦費用。借款人應根據其需求和情況選擇適合的貸款。

2.房屋修繕貸款申辦管道比較

以下進一步比較各種取得房屋裝潢或修繕貸款的申辦管道。不同的管道有各自的優點和缺點，根據您的需求和條件，選擇適合的貸款管道非常重要。以下是房屋修繕貸款的申辦管道比較：

• 政府修繕補助

優點是利率較一般房貸低。還款年限較長，每月付款金額較低。缺點為有開放申請的時間限制，需等政府公告補貼計劃。額度有限，最高為80萬。房屋必須具有10年以上的屋齡才能申請。

如果您計劃對老房進行修繕，政府的修繕貸款是一個不錯的選擇。儘管額度有限，但補貼後的利率較低，並且還款年限較長，有助於減輕您的財務負擔。

• 銀行裝潢貸款

優點是額度較高，通常不受嚴格限制。不限制房屋的屋齡。沒有特定的收入和財產門檻。不受政府開放時間的限制。缺點為利率較高於政府補助貸款。原房貸未繳滿2年時無法申請裝潢貸款。承作裝潢貸款的銀行有限。

如果您的房屋是新房，或者不符合政府補助貸款的資格，則銀行的裝潢貸款可能更適合您。銀行貸款不受特定限制，並且額度較高，可以滿足您的資金需求。

• 融資公司二胎房貸

優點是額度大、撥款快，審核寬鬆、申請成功機率高，適合急著修或是花費高的資金項目。缺點是為了因應二順位的高風險所以利率較高。不過向上市櫃的融資公司申請貸款，利率合法公開，可以安心申請。

如果您需要緊急資金，或者裝修預算較高，可以考慮與融資公司申請二胎房貸。這些公司通常具有較低的申請門檻，並且可以提供高達500萬的貸款額度。

綜上所述，選擇適合您的房屋修繕貸款管道取決於您的具體需求和條件。根據上述比較，您可以更輕鬆地做出明智的決策。

四、房屋修繕/裝潢貸款申請須注意事項？

在申請房屋裝潢貸款和政府補助修繕貸款時，有一些重要的事項需要注意，以確保您順利獲得所需的資金。

1. 審核條件和額度差異

銀行裝潢貸款和政府提供的修繕貸款之間最主要的區別在於審核條件和可借額度。裝潢貸款的審核主要著重於申請人的個人信用和財務狀況，並以房屋的實際價值和現況為基礎。裝潢貸款的可借額度通常最高可達到房屋鑑價金額的85%。

2. 不同的時間限制

政府提供的修繕貸款有特定的時間限制，只適用於10年以上的老屋。這意味著只有符合這個標準的屋主才能申請政府的補助修繕貸款。相反，銀行的裝潢貸款適用於各種房屋，無論是新屋還是老屋。

3. 原房貸還款要求

如果您計劃申請裝潢貸款或其他需要再抵押房屋的貸款，請注意原房貸的還款要求。通常情況下，銀行要求原房貸必須已經還清2年，然後才能申請額外的裝潢貸款。在這兩年內，要確保按時還款以維護您的信用。

4. 注意文件和申請程序

在申請裝潢貸款或政府的修繕貸款時，請確保提供完整和正確的文件，以免延誤審核和批准過程。您可能需要提供有關您的財務狀況、房屋價值和裝潢計劃的文件。此外，了解申請程序，以確保按時提交所需文件並遵循正確的步驟。

總之，不論您選擇申請裝潢貸款還是政府的修繕貸款，都應詳細了解詳細的條件，確保符合資格並按時提交申請。這將有助於確保您能夠順利獲得所需的資金，以進行您的裝潢或修繕計劃。

QA.房屋修繕貸款常見問答

Q.剛買房可以申請修繕貸款嗎？

政府的修繕貸款補貼，審核重點在於「房屋的屋齡」，而不是「持有的時間」，所以即便是剛買房，只要屋齡超過十年，都可以申請修繕貸款補助。

Q.修繕貸款可以跟其他房貸同時申請嗎？

修繕貸款屬於政策性優惠貸款，一個人只能申請一次，但可以和「青年安心成家購屋貸款」及「自購住宅貸款利息補貼」搭配使用，讓購屋裝潢修繕更輕鬆。

Q.申請修繕貸款不過怎麼辦？

如果向政府申請修繕貸款不過，也可以改向銀行申辦裝潢貸款，或是房屋增貸、轉增貸等，將房屋價值套成資金作使用。若銀行以近期增貸為由婉拒，也可以向融資公司申辦房屋二胎貸款，額度大、審核寬鬆，是替代方案的好選擇。

無論你是計劃修繕老房還是打算翻新新居，資金不足不應該成為你實現夢想的障礙。政府修繕貸款和銀行裝潢貸款都提供瞭解決方案，本文中提供的資訊將幫助你選擇適合你需求的最佳選項。藉助這些貸款，你可以打造一個更舒適、更現代的家居。

在購置房屋和申請房屋貸款時，我們通常面臨著許多重要決策。這包括決定貸款期限、選擇合適的還款方式，以及是否應該提前清償貸款。本文將探討這些關鍵問題，幫助您做出明智的選擇，以確保財務狀況在房貸方面處於最佳狀態。

一、房貸該綁20年還是30年？

現在房價高漲，年輕人買房難度上升，因此許多人必須仔細選擇合適的房貸方案。一名網友詢問應選擇20年還是30年的房貸，結果引起廣泛討論。

多數網友一致建議選擇30年的房貸，原因在於目前的低利率環境下，這樣能保留更多的資金進行其他投資或應急使用。此外，選擇30年房貸後，還可以隨時提前還款，具有更大的彈性。（民視新聞網）

買房要考慮該綁定20年還是30年呢？銀行經理人推薦房貸30年，償還部分本金較適合手頭較寬裕且想減輕房貸壓力的人。想知道20年與30年銀行房貸利率比較與房貸月付金有什麼差別，可以透過房貸試算掌握。

二、房貸試算好處

透過房貸試算可估算20年、30年房貸額度、房貸月付金及房貸利率。房貸試算的功用多且有以下好處：

1.評估支出

購屋時，使用房貸試算可貸額度，幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少；試算貸款月付金，可評估目前的財務狀況是否可負擔每月還款金額。

2.貸款比較

用名下房屋申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸時，可使用房貸試算額度、利率，比較哪一種房貸產品及貸款管道最適合自己。

3.二次驗算

貸款業務告訴你的貸款額度、利率、月付金及還款時間，不一定是真實的、正確的，因此最好使用房貸試算工具再做1~2次驗算，以防上當受騙、落入貸款陷阱。

三、房貸還款方式有哪些？

1.本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。

• 本息攤還公式
• 平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
  每月應還本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率) 月數]×月利率}÷{[(1＋月利率) 月數]－1}

優點：每月支出固定，方便作財務規劃
缺點：總利息支出較多

2.本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。

• 本息攤還公式
• 平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率

優點：總利息支出較少
缺點：初期還款壓力較大

3.本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。

優點：資金靈活度高，適合短期周轉
缺點：利息負擔最重

4.寬限期＋本息攤還法

寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點：初期還款壓力較小
缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較大

四、房貸需要提前清償嗎？有違約金怎麼辦？

如果打算提前清償房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。

於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型：

1.須額外支出銀行違約金

於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型：

①提前清償全部或部份本金：如臺灣銀行，加收提前償還本金0.6％~1％違約金。
②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權：如合作金庫，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1％。
③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權：如永豐銀行，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1.5％。

違約金是可以避免的。如果你是首次購房並打算自住，當你還清剩餘的房貸餘額後，不需急著向銀行申請清償證明，也無需立即處理抵押權登記的取消手續。你可以選擇等待綁約期屆滿後再辦理抵押權登記的取消，這樣就能避免違約金的問題。

2.結清貸款後可用資金少

房貸的金額很大，相信提前清償完房貸後，大部分人手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右)，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕， 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。

3.可以省下來的利息不多

若是依照以下第4點的試算例子來看，貸款500萬，利率1.3％，還款期限20年，提早償還部分貸款本金，可以省下來的利息總額約5萬，以20年的時間來說真的不多。

在選擇房屋貸款期限時，需謹慎考慮您的財務狀況和目標。試算貸款有助於評估不同期限和還款方式的利弊。此外，提前清償房貸可能帶來一些優勢，但也需謹慎處理，以避免不必要的違約金和財務風險。最終，做出明智的財務決策是確保您的房屋貸款不成為負擔的關鍵。

央行升息房貸支出變高，6月二次升息，增加買房族負擔，新建案推出稍緩慢，購屋轉向中古屋市場，中古屋貸款成數有多高？經過一次以上轉手買賣的中古屋，貸款成數約房屋總價60%~70%，買中古屋要注意的事項有哪些？可以避免買到問題屋呢？想用名下的中古屋來借一筆錢又有哪些要注意的重點呢？本文一一幫你解析。

一、什麼是中古屋貸款？

中古屋貸款有兩種情況，一種是購買中古屋申請的分期貸款，另一種則是如果名下有一間中古屋想用來做為抵押品申請一筆資金周轉。

買中古屋有眉角？

在原物料價格快速飆漲的時代，新建案的開價越發驚人，有不少人將購屋目標轉向中古屋，希望可以從中古屋市場中找到屋況較佳，價格又合理的物件。

不少人則點出，如果是中古屋的話，其實最應該看的是其他住戶的品質和環境維持狀況，表示「公寓看梯間有沒有雜物，華廈大樓看公設有沒有養護」、「看樓梯間和停車位堆放雜物的程度」、「環境雜不雜亂+1，垃圾區堆放情形」。

至於中古屋常見的漏水問題，也有人提到，如果是頂樓會比較好處理，如果不是就要看樓上住戶願不願意處理，如果要對方敲掉浴室重做，老住戶可能會懶得理會，增加了處理漏水問題的難度。（好房網News）

中古屋是指屋齡幾年？

常見的有兩種說法，一種是屋齡在3~19年的房子，另一種是只要有人住過就算是中古屋。不管哪一種，房子都還不會太老，有些甚至不用重新整修就能入住，所以中古屋也不見得不好。

台灣地震很多，尤其921地震造成十幾萬間房屋受損，自那之後營建署重新修訂了建築耐震設計法規。2000年後蓋的房子，理論上都能承受6級地震，所以只要是2000年後蓋的房子，符合中古屋定義的都是中古屋。

新古屋是什麼？

中古屋的年限範圍比較寬，市場上因此出現一個新名詞：新古屋，屋齡在3–10年內，還沒人住過屋況很新，價格也比新成屋便宜，通常會出現新古屋有兩個原因：

• 投資客買了房子從來沒住過，等價格好再脫手
• 建商蓋太多賣不掉

長年研究房地產的人會發現，現在的房子公設比越來越高，有些市區大樓甚至已到35%，實際可運用的空間減少，這也是新古屋、中古屋為什麼受部分民眾青睞的原因之一。

二、中古屋貸款好嗎？

中古屋有哪些優點？

• 價格較低，買房負擔較輕

根據房仲業者統計，同時期成交的房子，中古屋的價格平均會比新成屋或預售屋少，大約是屋齡每多一年減價2.5%，相較老屋，中古屋在居住上又多了一份安全，預算不夠的客戶，多會把眼光投向買房負擔較輕的中古屋。

• 公設比低，實際可用空間較多

近幾年新蓋的房子，平均公設比都超過30%，買30坪的房子、實際坪數可能不到20坪；若選擇屋齡10年以上的中古屋，公設比相對較低、室內可用空間也大幅增加。

• 地點較好，因為蓋得早

中古屋通常位於地段較佳的市中心，周邊設施較完備、生活機能也較好，相較於同地段的新成屋，價格更加親民。

• 可實地勘察

相較於預售屋只能憑空想像，中古屋可以實地勘查房屋的格局、採光、動線、實際屋況、甚至社區住戶的素質，可以更精準地找出合適的物件。

中古屋有哪些缺點？

• 恐有隱形成本，可能要另準備一筆裝潢金

屋齡較舊的中古屋，可能會有較差或不良的屋況等情形，例如：管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題。

因此還要準備一筆裝潢費、修繕費，整體算下來不一定花得比新成屋少。

此外，許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位、或車位較少，若有停車需求，可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租？則車位月租成本也需計入成本中。

許多人只看到眼前的房價低，卻沒計算到後面的花費，這也是購買中古屋需要注意的地方。

• 可能有看不見的隱性缺失，須自己多加留意

炒房風氣持續旺盛，有些投資客買房就是為了賺價差，而為了讓房子盡速脫手，可能會重新翻修裝潢。

但因為要投資賺錢，所以相對的就會考量成本，而選擇較普通的建材，較差的投資客，甚至會用一些小技巧掩蓋房子的缺陷，對於要買房子的你來說，更需要拿出耐心，一一來破解。

買賣中古屋最常遇到的爭議就是房子漏水，如果是遇到有漏水問題，可先尋求房屋仲介協調前屋主，請前屋主提供瑕疵擔保責任。

依照法律規定，這個瑕疵擔保責任期限是半年保固，若超過半年後才發生漏水情形，就比較麻煩，需透過專業人員經過鑑定後，再經由法院判定其責任歸屬，這是買中古屋，最怕遇到的情形之一。

※依據《民法》第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

• 貸款成數較低，貸款條件較新屋差

雖然相較車子，房子是不易跌價的財產，但銀行在估價的時候，除了考量區域，屋齡也是一大重點。

中古屋的入手價格比新成屋低，但其實購買中古屋，需要準備更多的自備款，而且貸款條件不會跟新成屋一樣好，例如貸款年限就無法30或40年，寬限期也有可能較新成屋低。

三、中古屋貸款額度有多少？利率怎麼看？

承上所述，中古屋貸款可能比新成屋略低一些，一般可以貸6~7成左右，但要注意，是銀行鑑價的6~7成，不是購入價格的6~7成。

所以中古屋貸款成數，可能會跟實際成交價有差異，建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

中古屋價格真的比較低？

根據房仲業者統計，若以同時期成交的房子來比較，中古屋的價格平均確實會比新成屋或預售屋還少。

簡單的計算方式是屋齡每多一年減價2.5%，預算不夠的客戶會被價格吸引考慮中古屋，卻常會忽略中古屋後續所需花費，加一加不見得比新成屋划算。

原因就是中古屋可能需要準備一筆裝潢費，視房屋現況而定，所有費用加起來不見得比買新成屋少。為了居住安全，這些都是購屋時的必要花費，需要一併列入計算才行。

由於中古屋的貸款成數可能比新成屋低，地段好的話會加分，一般可以貸到7成左右，所以最好能準備3成自備款比較保險。

中古屋貸款利率會比較高嗎？

銀行審核時，除了會將房屋狀況列入考量，貸款人本身的收入高低、信用狀況和職業，也會影響貸款利率。

屋齡較高的房屋，實際取得的貸款利率會高一些些，但也不會相差太多，影響較大的反而是房屋鑑價的部分，而這連帶會影響到的是您的房屋貸款可貸額度多寡，是否可以貸到您想要的額度。

※2021年10月份，有媒體報導，公股行庫為配合央行打炒房措施，將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上，且不分區域。不過實際上該措施是針對第二戶貸款，因此首購族並不會受到影響。

中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎？

目前市面上的銀行房屋貸款分成20年期、30年期、甚至40年期，而貸款年限的長短，會與貸款人的年紀，和房屋的屋齡有關。

由於承作銀行需考量貸款人是否會因年紀太大而無法正常還款、房屋是否會因太過老舊而大幅折價，因此部分銀行會有以下限制：

• 「年齡＋貸款年限」不得超過75年
• 「屋齡＋貸款年限」不得超過50年

如果您是購買中古屋，想要申請購屋貸款，就需考量以上兩點，因為貸款年限愈短、每月應繳月付金就愈多、還款壓力也就愈大。

四、中古屋貸款注意重點

那麼買中古屋有哪些眉角？想用中古屋借錢的話，又要怎麼借才能拿到比較好的條件？這兩種情況要注意的重點有哪些？以下一一說明：

購買中古屋注意事項有哪些？

建物登記謄本就像房子的身分證一樣，您可以透過它，確實地掌握房屋的使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資訊。

• 不同時段看屋

早中晚都看看，下雨天去看更好，說不定會看到平常看不到的景象，有些瑕疵可能晚上或是下雨天才會出現。

• 房子的基本結構

您可以親自去現場，看看梁柱、牆壁、格局、採光通風等條件，是否符合需求？檢查有沒有以下狀況：

1. 排水管道堵塞
2. 屋頂漏水、牆壁滲水
3. 油漆脫落、壁癌
4. 牆壁、地磚龜裂
5. 門窗不牢靠、無法密合
6. 電線過於老舊

此外，如果想了解房子有無違章建築，可以向地政事務所申請「建物測量成果圖」，再與實際現況相互對照。

• 房屋產權

但是現在買賣房子都會請地政士協助處理產權移轉相關程序，且買賣過程中所支付的價金，都會承做「成屋履約保證」，由銀行保管這些價金，等產權過戶完成，交屋後，履保公司才會將所有買房價金，交給屋主。也就是說，地政士就會幫忙把關，一定要產權可以順利移轉，才能順利交屋，這部分是比較不用擔心的。

• 房屋建材

想要確保您購買的房子是否安全，先認識建築結構的5大種類：

目前，台灣大多數的住宅是以鋼筋混凝土（RC）構造為主，鋼骨鋼筋混凝土（SRC）為輔，而有些屋齡較久的中古屋，可能會使用RC加強磚造為建材，耐用度、耐震性較差。

如果您覺得太複雜、難懂，至少也要查詢房子是不是海砂屋、輻射屋這類對身體健康有害的材質。

用中古屋借錢要注意什麼？

如果申請中古屋貸款的管道是想找銀行借的話，可以考慮銀行轉增貸及二順位貸款。

但因為銀行對於房屋的估價比較謹慎，而且貸款還要考慮申請人的條件，收入穩定、信用良好的人貸款都沒問題；怕的就是信用較差，或是因為收入領現金拿不出薪轉證明，貸款就會很難通過。

加上銀行貸款認定的是「當初設定的金額」，想增貸的話，除非房子有增值，不然本金還再多都沒用。

用轉貸的話，最高鑑價也在7成上下，本金還得夠多，才有機會拿到較多的錢，還要考慮轉貸的手續費等成本。

申請二胎房貸的話，銀行會給的額度大概在30–80萬間，同樣必須看你當初的設定金額而定。

若有意願申請二胎房貸，也可以把好事貸二胎房貸一併列入考慮，因為好事貸對貸款空間的認定方式是看你剩下的本金餘額，所以貸款空間比較大，最高可以貸到300萬，不論中古屋、新成屋、老屋，只要有貸款空間都能申請並核貸。

五、房屋貸款銀行會看哪些條件？

辦理房屋貸款，房子和借款人的條件都會列入評量，以下幫大家整理銀行在意的重點：

房屋條件

• 地點：六都房子會比其他縣市估價高
• 屋齡：10~20年的房子估價金額會是最高的，超過30年的老屋估價較低
• 鄰近設施：如果有嫌惡設施，如加油站、殯儀館，變電箱，路沖，壁刀等，估價也會較低

許多民眾會自行上網查詢房屋行情，或詢問有經驗的房仲、代書等相關人士，卻發現最終結果和銀行估價還是出現落差，這是因為銀行是委由專業的估價團隊評估，且估價較為保守的緣故。

申貸人條件

• 穩定的工作及收入：現職至少持續一年以上，有薪資轉帳、扣繳憑單更加分
• 良好的信用：以信用評分為基準，信用分數維持在600分以上就算信用良好、聯徵無延遲紀錄。
• 其他加分項目：其他不動產、投資收入，基金對帳單或保單等

若工作是領現金，貸款時就比較吃虧，也可以每個月固定存一筆錢到銀行帳戶裡，以此證明收入固定，若是自營商則須附上更多文件，如401報表，營利事業登記證等等，證明自己有固定營收，財力足以負擔貸款。

QA.中古屋貸款常見問答

Q.買房頭期款需要幾成？

買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。

Q.剛買中古屋可以申請修繕貸款嗎？

政府的修繕貸款補貼，審核重點在於「房屋的屋齡」，而不是「持有的時間」，所以即便是剛買房，只要屋齡超過十年，都可以申請修繕貸款補助。

Q.老屋可以貸款嗎？

可以，屋齡超過30年以上的房子都算是老屋，只要符合以下兩個條件，就有機會申請銀行房貸：
．房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
．屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
但是要注意的是，由於老屋屋齡高，銀行房貸額度會比較低、利率也可能比較高。

住居方式一直是人們生活中的一個重要議題，特別是在面對買房或租房的抉擇時。本文將深入探討買房和租房兩者之間的優缺點，並討論申請房屋貸款時需要注意的關鍵因素，以及如何善用名下不動產來活化資產價值。無論您是新居計畫的初學者還是想要重新評估現有住居方式的老手，希望這份資訊能幫助您做出明智的決策。

一、買房成奴隸？網友指出租房也不見得更好

一位網友在PTT上分享對於買房的困惑，認為現在房價飆漲，使得買房負擔沈重。他表示，一間房的總價幾乎達到2000萬，即使不吃不喝，40年也難以還清貸款。他擔心買房的人可能要一輩子當奴隸，生活品質下降。

然而，網友回應指出租房也不見得更好，因為租房是幫別人還貸款，有人建議如果房租是貸款的三分之一才考慮租房。也有人提到，買房最終讓你擁有一筆資產，而租房則是花錢無法持有任何資產。（民視新聞網）

在生活中，住居方式是一個重要的選擇。許多人面臨著「買房還是租屋」的抉擇。本文將探討買房和租屋兩種住居方式的優缺點，幫助您在做出這一重大決策時做出明智的選擇。

二、買房好還是租屋好？優缺點比較

1.買房的優勢和劣勢

1. 穩定性與長期投資
   買房提供長期穩定的住居，並可能成為重要的投資。購屋有作為長期財務規劃的好處。
2. 財務考量
   購房所需的初始成本，包含自備頭期款、申請房屋貸款、裝潢費用自備或申請修繕貸款，以及後續房屋維護費用等，這些都是對財務會產生影響的負擔。
3. 自主權和個性化
   買房比租屋強的優勢就是可以獲得更多的自主權，可以自由地定制和裝修夢想中的家。不過想要個性化的家也需要一筆為數不少的資金。

2.租屋的優勢和劣勢

1. 靈活彈性
   租屋提供更多的靈活性，可以較容易地遷移或適應不同的生活階段。如果住了之後發現不好，也不用像買房那樣被綁住。
2. 負擔相對輕鬆
   租屋所需的成本，包括押金、租金和管理費等可能需要支付的公共雜支。不過台灣的租屋環境整體偏向房東利多，想住好一點的環境，每月房租通常也不便宜。通常會以房租支出不宜超過總收入的三分之一為考量基準。
3. 維護責任輕鬆
   租屋比買房強的優勢就是有無需自行處理房屋維護和修理責任的好處。不過也相對比較多使用上的限制，可能無法釘牆或是油漆等個性化的布置。

3.如何做出選擇？

以下三點建議，可以幫你在做出選擇時有更多可以參考的依據：

1. 個人情況：選擇住居方式應根據個人情況和目標，包括職業、家庭狀況和財務狀況。
2. 長期規劃：長期規劃重要性，並提供決策時應考慮的因素，如家庭成長、退休計劃等。
3. 風險管理：分析風險，包括市場波動、財務風險和生活變數，並考慮如何管理這些風險。

最終的決策應取決於你的個人目標、價值觀和財務狀況。買房和租屋都有其優勢和劣勢，而房屋貸款則是這個選擇中的關鍵因素。

無論你選擇哪種住居方式，都應謹慎計劃和管理你的財務，讓家是一個快樂和穩定的地方，而不是財務枷鎖。

無論最後是買房還是租屋，都應經過深思熟慮，以確保符合你的長期目標。以下進一步說明如果申請房屋貸款要注意的重點，以及如何利用名下房產活化資金。

三、申請房屋貸款之前，有哪些要注意的重點？

1.房屋鑑價

房屋鑑價會直接影響到可以拿到多少額度，進而要準備多少頭期款，也會影響最後的貸款利率等可以拿到的條件。

如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。

透過各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，目前市場行情一個案件收費是28000起跳。

各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。

2.貸款利率和條件

目前的房貸利率地板價是2.06%，但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多，除了個人的信用條件和財力狀況，房屋條件也會是考量。

雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成，但實際核貸的貸款成數，仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數，純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。而近年興起的「工業宅」，銀行的核貸成數可能僅6成，甚至會完全拒絕貸款。

很多人選擇長年期房貸，是因為均攤下來月付金較低，卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長，房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和，即便利率只差一點點，支出也可能多很多。

寬限期內只須支付利息，而不須償還本金，雖然可以減少前期壓力，但在寬限期結束後就必須用更短的時間，還清一樣多的款項，負擔反而更重。所以除非是短期資金不夠，或是遭遇變故想要短暫喘息，否則並不建議使用寬限期。

貸款利率和條件在決定購房時的關鍵性。低利率和適合的貸款條件可以節省大量的費用。

3.買房頭期款

買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。

如果自備款不足，還有其他方式可以考慮：

1. 建商借款補足： 有時候建商可能會提出借錢來幫助你支付一部分自備款。然而，這通常需要你同意將房產設定為二順位抵押權，這意味著在房產交屋前，建商將對房產擁有權利。這種方式可能限制你未來向銀行增貸的能力，但你仍然可以考慮申請好事貸公司的房屋增貸。
2. 好事貸二胎房貸： 如果銀行的貸款額度不足，你可以在購房後考慮申請好事貸公司的二胎房貸，這筆貸款可以用於裝潢或購買家具等用途。好事貸二胎房貸的特點是審核相對寬鬆，通常能夠提供更大的貸款額度。

雖然房屋貸款的實際成數，會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核。

但是，我們在頭期款的準備上，可以掌握「333原則」：即3成的自備款，貸款月付金占收入3成，房貸寬限期不超過3年。

4.信用評分

信用評分對獲得有利的房屋貸款條件有相當程度的影響，那麼我們要如何提高信用評分。

個人信用評分是由聯合徵信中心根據個人信用資料統計分析而得出的信用風險評估結果，高分代表較好的信用品質，對貸款核准、額度和利率都有影響。

改善信用評分的方法包括盤點扣分項目、債務整合以爭取回升機會，並要注意貸款或信用卡準時繳交、培養信用長度以及控制負債比例，以提升信用評分。借款需謹慎理財，信用評分很重要。

另外特別提醒，最近一年內曾向金融機構辦理貸款，無論是房屋貸款、汽車貸款、信用貸款，只要有向金融機構提出增加貸款的需求，都會因為「近期增貸」這個項目，信用分數遭到扣分。

四、活化資產、放大不動產的價值

雖然房貸的利率低，但由於金額很大，大部分房貸族手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。

但是同時也因為房貸利率都是各種貸款商品中最低的，額度也夠高，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕。

同樣的因素可能是缺點也是優點，端看如何靈活運用，讓房屋除了居住還能有更多附加價值，以下以理財型房貸、房屋增貸與二胎房貸做進一步介紹說明。

1.理財型房貸

理財型房貸也稱作回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸或活用型房貸，是一種結合一般房屋貸款與循環型貸款的房貸產品。

簡單講就是，理財型房貸可以靈活運用你的貸款額度，還了又借、借了又還，你可以使用這筆資金作投資理財、公司周轉金、也可以當作緊急備用金。

2.房屋增貸/轉增貸

• 房屋增貸

房屋增貸的優點在由於是向原本的銀行申請，省去重新詢問和準備資料的麻煩。銀行房貸增貸可以讓你在現有貸款基礎上增加借款金額。缺點是如果之前的貸款繳息不正常或目前財務狀況較差，可能無法獲得額外借款。

• 房屋轉增貸

房屋轉增貸的優點在於你可以將貸款年限拉長至20年，如果房產增值，還可以額外借出資金。缺點則為申請轉貸通常無法保留當初的優惠利率，且審核過程較為嚴格，可能需要符合一定的條件。另外還有一筆轉貸成本，申請前須評估是否划算。

3.二胎房貸

二胎房貸最大的好處，就是能活化資產、放大不動產的價值。當你有大額資金需求時，不需要變賣名下資產（例如房子、車子），善用二胎房貸，就能順利取得所需的資金。

當你想把房子增值空間變現時，不用花大把時間將房貸搬家（房貸轉增貸），透過二胎房貸，就能拿到額外資金。

由於二胎房貸的貸款金額較大，不論是用來整合負債、資金周轉、公司創業、投資理財、整修房屋都可以。

此外，雖然房屋增貸、房貸轉增貸和理財型房貸，這些也都是透過名下房子增值空間，取得額外資金的貸款方式。

不過，由於近幾年政府積極打炒房，對於申請增貸、理財型房貸後，資金用途是拿來買第二、三間房子時，銀行可能不會核貸給你，或者給你很低的貸款成數。

但如果是跟融資公司申請二胎房貸，那就不用擔心會被限縮貸款成數，或是拿不到資金。融資公司貸款不上聯徵的優點，也不會影響到你的信用評分。

QA.房屋常見問答

Q.租屋補助方案是什麼？

租屋網站上常看到的租屋補助分級，到底是什麼意思？這其實是依據申請人身分不同，所劃分的補助級距，會直接影響到補助的金額。

簡單來說，如果你是單身、非中低收入戶，就會被劃入最基本的第三級補助資格；如果家庭成員中有人具備低收或中低收的條件，就會被劃入第一級補助資格。若非以上兩個情形，就會被劃入第二級補助資格當中。補助的金額會隨資格的級數遞減。

Q.房貸補貼方案是什麼？

每戶3萬元。房貸補貼政策，將補助2023年2月28日前，尚有購屋貸款餘額者每一戶3萬元，預估將有10萬戶房貸族可以受惠。

不過也有申請條件的限制。以2023年2月28日為基準，申請人與配偶、未成年子女，名下只有一戶房屋，而且房貸無呆帳的情況；台北市房貸金額850萬以內，其他縣市700萬以內；2021年家庭收入120萬以內，只要符合以上條件者即可申請。

Q.房屋貸款的申辦流程是什麼？

房屋貸款申辦流程大致可分為以下6個步驟：（1）選擇合適方案→（2）銀行房屋鑑價→（3）申貸資料審核→（4）照會對保→（5）不動產抵押設定→（6）成功撥付款項。

買房和租房都有其優勢和劣勢，這個選擇應該取決於個人情況、長期目標和價值觀。然而，在做出這一關鍵決策之前，必須謹慎計劃和管理財務。不論您選擇哪種住居方式，房屋貸款是其中的一個重要因素，需要仔細研究和選擇。同時，了解如何善用名下不動產的價值，可以為您的理財之路增添更多的選擇和機會。無論您選擇哪條路，希望您的家始終是一個快樂和穩定的地方，而不是財務的枷鎖。

在房屋貸款領域，銀行之間的競爭激烈，為了吸引客戶，許多銀行會提供具有競爭力的貸款利率和條件。對於已經有房屋貸款的借款人，這種競爭可以帶來轉貸的機會，也就是搶轉貸戶。本文將探討什麼是搶轉貸戶，以及如何善用精算利差來再申辦貸款，以制定明智的房貸策略。

一、國銀競相爭取房貸轉貸市場

中國信託近期提供高達85%的成數和1.63%的起始利率，以吸引其他銀行貸款客戶轉貸房貸。其他銀行也積極推出吸引轉貸戶的計劃，成數多數設定在80%。

分析顯示，成數的高低主要取決於銀行對於房價走勢的評估，以及擔保品是否有升值潛力。

這種高成數房貸主要用於理財型房貸，不受銀行法的限制，成為銀行擴展消金業務的一個重要途徑。

中信銀提供的1.63%利率在市場上具有競爭力，特別是針對理財型房貸，因為這種房貸通常會設有更高的利率。（工商時報）

二、理財型房貸是什麼？

理財型房貸是一種貸款產品，通常與投資理財相關。它與傳統的房屋貸款不同，因為它通常涉及將借款人的房屋與特定的投資或理財產品相關聯。以下是一些理財型房貸的特點：

1.房屋資本投資

借款人可能會借用額外的資金來進行投資，如股票、基金、債券或其他金融工具。這些投資的收益可能用來支付貸款本金或利息。

2.投資回報

理財型房貸的目標是利用投資的回報來支付貸款成本，希望投資的回報高於貸款的利率。

3.可能風險

這種貸款方式存在風險，因為投資的回報不確定，可能會高於或低於貸款利率。如果投資表現不佳，借款人可能需要自行支付額外的費用。

4.專業建議

理財型房貸通常需要專業理財建議，以確保借款人明確了解風險和潛在的回報。

5.投資目的

無論是增加資產、退休計劃或其他理財目標，借款人必須明確了解他們的投資目的，以確定這種貸款是否適合他們的情況。

需要謹慎考慮理財型房貸，因為它可能涉及複雜的金融策略和風險。建議在考慮此類貸款時尋求專業理財建議，以確保做出明智的金融決策。

三、理財型房貸利率、額度怎麼看？有哪些優缺點？

1.理財型房貸額度與利率

理財型房貸的額度和利率會因不同銀行而異。以下是一些銀行的理財型房貸方案：

• 玉山銀行：未提供額度、利率2.65%～3.32%，相關費用8,000元。
• 富邦銀行：額度為房屋鑑價80%、利率2.80%～3.15%，相關費用5,000元。
• 國泰世華：未提供額度、利率2.69%～3.84%，相關費用5,000元～20,000元。
• 永豐銀行：額度為房屋鑑價85%、利率2.12%～2.16%，相關費用5,000元～12,000元。
• 匯豐銀行：額度200萬起、利率2.47%～3.04%，相關費用7,000元～10,000元。
• 元大銀行：未提供額度、利率2.24%～3.29%，相關費用有帳管費收取總額度2%、手續費6,500～20,000元。
• 遠東商銀：未提供額度、利率2.46%～3.1%，相關費用5,000元。
• 王道銀行：未提供額度、利率2.8%起，相關費用6,000元。

理財型房貸的利率通常在2%～9%之間，並且是按日計息的。借款人的可動用額度取決於已償還的貸款本金，因此如果還款金額有限，可借用的額度也會受限。

雖然跟一般房貸利率相比，理財型房貸相對高；但與個人信貸相比，理財型房貸的利率通常較低，並且具有更大的彈性和更短的契約期限。這使得理財型房貸在短期急需資金的情況下可能更具吸引力。

四、理財型房貸優缺點

• 理財型房貸的優點

1. 利率低，通常在2%～9%之間。
2. 可隨時提領，具靈活性。
3. 只有使用時才計算利息。
4. 無需綁約，還款彈性高。

• 理財型房貸的缺點

1. 利率較一般購屋貸款高。
2. 審核較嚴格，額度可能較少。
3. 須考慮額度是否足夠。
4. 契約期限通常一年，需重新審核。
5. 用途有限制，不宜用於投資資金。

房屋貸款是生活中的一個重要財務決策，不僅關係到住房，還影響您的財務狀況和未來的金融計劃。在不同銀行之間尋找更好的貸款條件是一個明智的決策，因為這可以幫助您節省金錢並提高您的財務靈活性。精算利差和再申辦貸款是有效的房貸策略，但在採取行動之前，建議您仔細研究各種選項，並尋求專業的金融建議。無論您是首次購房還是已經有現有房貸，針對轉貸戶的特殊優惠和精算利差都可以幫助您更好地管理您的住房財務，實現您的財務目標。

買房抗通膨？過去地板價的利率，吸引不少民眾買房，央行升息房屋貸款支出變高，升息1%增加買房族負擔，買房貸款成數明顯下滑，房市交易量縮，房貸升息澆熄買房熱度？購屋貸款成數如何計算？銀行房貸利率怎麼看？想了解更多關於房屋貸款成數與利率，本文就來告訴你！

一、抗通膨靠買房？升息削弱購屋能力，買房應謹慎

專家建議購屋者不要急於進場，因升息循環可能加重還款壓力。若選擇機動式利率，可考慮季調，或略低於月調。此外，若利率差不多，建議首選公股銀行或政策性房貸，因這些銀行通常在大的外部變動時會提供減息或免息優惠。

專家預測，升息最劇烈的時期可能在今年中至明年中間，首次購屋者應選擇較低利率、較長貸款期的房屋貸款選項，以減輕每月還款壓力。對於轉貸者，應該仔細比較原貸款銀行的違約金和轉貸費用，以有效減輕財務壓力。

專家指出，當房貸利率超過2%時，對於高房價都會區的潛在買家來說，貸款負擔可能高於租金水準，因此目前不要匆忙進場，待價格調整後再考慮購屋。（自由時報）

二、銀行房貸利率怎麼看？

指標利率（基準利率）一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準，且會隨著市場變動作調整，分為月調和季調。

1.指數型房貸

指數型房貸又稱浮動型房貸，就是以「指標利率」作為調整房屋貸款利率的標準，然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」，兩者合併計算就是您的房屋貸款利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動，優點是利率計算透明且貼近市場。

「指標利率」是銀行的成本（幾乎每一家銀行都一樣），而「加碼利率」就是銀行要賺您的利差，加碼利率愈低、房貸利率就愈低。

2.固定型房貸

固定式利率意思是，在整個貸款期間都是依照約定好的房屋貸款利率，這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整，通常固定式的利率會比較高，也較少人使用。

目前只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。

三、購屋貸款成數怎麼算？

要特別注意的是，房屋貸款可貸額度並不是以房屋的「成交價」為基準，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算。

目前，大多數銀行的貸款成數最多約為8成左右。根據聯合徵信中心的統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

舉例來說，如果你購買了一個1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬元，而貸款成數為8成，那麼你的可貸額度就是720萬元。

計算方式為：900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）= 720萬元（可貸額度）

因此，房屋貸款的可貸成數大約僅落在成交價格的7.2～7.5成左右，建議在準備頭期款（自備款）時，最好準備成交價的3到4成，以確保貸款申請的順利。

四、買房貸款成數不足，房貸再貸快速簡便

如果買房貸款成數不足，影響到需要調高自備款；或是購屋貸款成數太低，沒錢可以裝潢修繕。都可以善用二胎房貸來彌補房屋貸款成數的資金缺口。

為什麼會推薦選擇房屋二胎貸款？選擇房屋二胎貸款的主要優勢在於可貸額度較高且申請流程簡便。對於需要大額臨時資金的人來說，這是一種快速方便的資金取得方式。

好事貸二胎房貸優勢更是領先其他融資公司不少。如貸款審核寬鬆、容易取得資金、貸款成數可達房屋鑑價的120%、貸款額度最高可到500萬、貸款利率與銀行接近等。以上諸多優點，相較於銀行的二胎房貸，也可以說毫不遜色。

面對央行擬限制30年房貸的政策浪潮，房地產市場和購屋族群都將迎來新的挑戰。本文將深入分析央行打炒房的相關措施，以及限制30年以上長期房貸可能對市場和借款人帶來的多重影響。同時，提供了在這一環境下如何謹慎申請房貸，以及選擇最划算方案的建議。

一、央行擬限制30年房貸，錯殺無辜買房族需謹慎

央行總裁楊金龍提出打炒房政策，考慮縮短30年期房貸年限、限制特定地區自然人第二戶房貸成數等。立委邱志偉指出，央行此舉可能冤殺無辜買房族，呼籲央行應謹慎考量政策影響。他認為長期房貸的族群多為年輕購屋族，限縮貸款年期可能增加他們的負擔，影響購屋夢想及成家意願。

邱志偉也質疑特定區域限貸令擴及全台是否能有效打擊炒房，並擔憂可能造成資金流回北部，加劇房市炒作。最後，他呼籲央行在制定政策時需謹慎權衡，避免一竿子打翻一船人，從「打炒房」變成「打房」，從鼓勵年輕人「買房」到迫使年輕人「租房」，擔心錯殺無辜買房族。（週刊王CTWANT）

二、首購族面對央行限縮30年房貸的影響

面對央行限縮30年房貸期限對首購族的影響：

央行對30年房貸期限的限制對首購族申請房屋貸款產生了一定的影響。以800萬元房貸金額、2.5%的利率為例，比較20年和30年期限的月付金和總還款利息：

• 20年期：每月約42,392元，還款利息2,174,141元。
• 30年期：每月約31,610元（減少10,782元），還款利息3,379,424元（增加1,205,283元）。

首購族在選擇還款期限時應根據個人情況做出明智的選擇。對於長期有換房計畫的人來說，30年期可以降低每月的還款壓力，但整體還款利息會隨之增加。相反，如果有穩定的收入並計畫長期還款，則短年期的方案可能更為合適，因為其利息負擔相對較小。在做出最終選擇之前，應綜合考慮自身條件，謹慎評估各項因素。

三、央行打炒房措施有哪些？

央行打炒房的措施通常旨在遏制房地產市場的過度投機，維護金融穩定。以下是央行可能採取的打炒房措施：

1. 提高貸款利率： 央行可以通過提高基準利率或調整相應的貸款利率水準，使購房成本增加，從而降低投機性購房需求。
2. 實施差別化信貸政策： 央行可以對不同類型的房地產貸款實施不同的信貸政策，如提高投資性房地產的貸款利率或提高首付比例。
3. 限制貸款規模： 央行可以通過限制個人和企業的貸款總額，減少過度擴大的購房資金。
4. 加強監管： 央行可以通過強化銀行和金融機構的監管，加強風險管理和貸款審核，減少不當的房地產融資。
5. 實施稅收政策： 央行可能與稅務部門協調，通過提高房產稅率、土地增值稅率等方式，增加投資性購房的成本。
6. 加強資金監管： 央行可以加強對金融市場的資金監管，防範過度的資金流入房地產市場。
7. 引導資金流向實體經濟： 央行可能通過各種政策手段，鼓勵資金流向實體經濟，減少對房地產的過度投資。

以上措施可能單獨或結合使用，視當地經濟狀況和房地產市場情況而定。這些措施的目的是平衡資本市場穩定和經濟可持續發展。

四、限制30年以上長期房貸的影響？

長期房貸超過30年的限制可能對借款人和市場產生多方面的影響：

1. 還款壓力減輕： 較長期限的房貸意味著每月的還款金額相對較低，有助於減輕借款人的還款壓力，提高購屋的可負擔性。
2. 總還款成本增加： 雖然每月還款金額減輕，但總還款成本可能增加，因為利息在較長期限內會累積更多。
3. 房價波動風險： 長期房貸使得購房者更容易進入市場，但也可能增加市場風險，特別是在房價波動較大的情況下，可能影響借款人的資產價值。
4. 影響房市供需平衡： 長期貸款可能刺激房地產市場的需求，但也可能導致供應端的反應，影響市場的供需平衡。
5. 金融體系風險： 銀行和金融機構可能面臨風險，因為長期貸款可能增加利率波動和信用風險。
6. 市場利率影響： 長期貸款可能使市場對利率的變動更加敏感，因為在長期內，市場利率可能有多次變動。
7. 政府監管與政策： 長期貸款可能引起政府和監管機構的關注，可能導致相應的政策調整或監管措施。

總體而言，長期房貸的限制可能在提高購房可負擔性的同時，也需要平衡金融穩定和市場風險。

五、房屋貸款申請要注意哪些事項？

在申請房屋貸款時，需要特別注意以下事項：

1.選擇最適合的申請人

在選擇申請人時，建議考慮擁有長工作年限、特殊身分或無近期增貸記錄的個人。這些條件有助於提高申請的通過機率。

2.挑選合適的貸款銀行

選擇合適的貸款銀行是成功申請的重要一環。可考慮選擇常往來的銀行、建商合作的銀行或者是位於房屋所在地的銀行，這樣有助於提升與銀行間的合作默契。

3.瞭解申請人和房屋的條件

在填寫貸款申請表之前，必須充分瞭解申請人的個人條件，包括年齡、信用分數、薪轉證明等。同時，對於房屋的狀況和位置也需要有清晰的瞭解。

4.處理無法提供薪轉證明的情況

對於無法提供薪轉證明的申請人，可以考慮長時間固定存款、增加保證人或提供其他財力證明，以強化申請條件。這有助於增加申請人的信用度和還款能力。

總的來說，在申請房屋貸款時，謹慎選擇申請人和貸款銀行，同時提前瞭解個人和房屋的相關條件，可以有效提高申請的成功率。對於一些特殊情況，如無法提供薪轉證明，則需主動採取一些加強措施，以確保申請順利進行。

六、房屋貸款申請方案怎麼選才划算？

如何選擇最划算的房屋貸款方案：

1.利率計算方式

在選擇房屋貸款方案時，首先要瞭解一段式和多段式房貸利率計算方式的區別。一段式利率適合長期住宅和穩定收入者，而多段式則適合初期資金有限或短期投資的情況。

2.還款年限選擇

考慮還款年限的長短對月付金有直接影響。雖然隨還款年限拉長，月付金減少，但總還款金額卻增加。謹慎選擇符合個人財務狀況的還款期限，以平衡月負擔和總還款成本。

3.本息與本金攤還

瞭解本息和本金攤還的區別，根據個人財務狀況選擇月付金較固定的本息攤還或想早期還清貸款的本金攤還。這取決於個人對於月負擔和整體還款成本的偏好。

4.房貸申請注意事項

1. 避免同時向多家銀行申請貸款，以免影響信用評分。
2. 選擇合適的申請時間，最好在鑑價之後再簽約購屋。
3. 在合同中添加但書條款，以確保貸款成數符合預期。
4. 房貸壽險可選擇是否購買，視個人風險承受能力和需求而定。
5. 考慮履約保證以降低買賣風險，確保交易順利完成。

總之，在選擇房屋貸款方案時，全面瞭解利率計算方式、還款年限選擇以及本息與本金攤還的區別是至關重要的。同時，謹慎處理申請和注意事項，有助於確保整個貸款過程順利且符合個人需求。

隨著央行的新政策逐漸實施，購屋者和房地產市場將面臨前所未有的變革。在政策的壓力下，購房族群需要更謹慎地思考選擇適合自己的房屋貸款，以應對可能的還款壓力和市場波動。同時，央行在制定政策時也需謹慎權衡各方利弊，以達到既能抑制炒房熱潮又不損及真正購房需求的目的。

在這個變動的環境中，理性判斷、謹慎操作，將有助於個人和市場的穩健發展。希望這篇文章的內容能為讀者提供深入的思考和明確的指引，使購房過程更加順利和明智。

面對升息後的房貸難題，提前清償房貸成為一項引人注目的議題。隨著利率上升，借款成本上升，提前清償或許是降低風險、減輕還款壓力的有效方式。隨之而來的問題是，是否把錢用於提前清償，而非其他投資選擇，是一項值得深思熟慮的決策。在這個矛盾抉擇中，讓我們一同探討提前清償房貸的優勢、劣勢，以及如何在升息的環境中做出明智的財務選擇。

一、升息後的房貸難題：提前繳清還是投資？

央行宣佈升息，房貸族陷入一個艱難的選擇，是提前清償貸款還是將資金用於投資？一位PTT網友分享了他在面對升息的情況下的困惑，探討了長期貸款的優勢以及個人的經濟現況。

一些內行網友則指出，長期房貸的利弊在於薪水是否跟得上通膨，以及投資的狀況。他們建議，如果薪水沒有漲，投資不順利，手上的閒錢容易花掉，且銀行利息低於房貸利率，此時提前還款可能是明智之舉。（好房網News）

的確，這則新聞點出了在升息環境下，房貸族應該如何有效應對。究竟該不該將手頭的資金拿去先將房貸清償，尤其在房貸利率節節上升的情況下；還是應該先將資金拿來投資？

投資市場變動大且快速不好說，以下則針對分析房貸提前清償的優缺點與可行的清償方式，提供了一些建議供房貸族參考。

二、房貸提前還款方式：全額清償與部分本金

提前還款是房貸計劃中的一項靈活選擇，其中全額清償和部分本金償還是兩種主要方式之一。

1.償還全部貸款本金

償還全部貸款本金的方式是指借款人在還款期間內一次性支付剩餘的全部本金，以提前清償整筆房貸。這種方式有一些明顯的優勢：

• 有效節省利息

全額清償可以有效地減少總還款金額，因為提前還清本金可以減少支付利息的時間，從而節省未來的利息支出。

• 確實減輕貸款壓力

借款人可以提前擺脫貸款壓力，不再受長期還款的束縛，享受清零負擔的生活。

• 提升個人信用分數

全額清償還可以幫助提升個人信用評分，因為成功清償貸款顯示出借款人的償還能力和信用狀況。

• 也需要注意一些潛在的缺點。

例如，在某些房貸計劃中，可能存在提前還款手續費或利息損失，需要仔細查閱合約條款。此外，倘若房貸合約中有提前還款的懲罰性條款，借款人可能需支付額外的費用。

總的來說，全額清償本金是一種在財務狀況許可的情況下，能夠加快還款進度、減少利息支出、提升信用評分的有效方式。

2.償還部份貸款本金

房貸提前清償還有另一種方法是「償還部分貸款本金」。這種方式的優勢在於可以減少未來的還款總額和支付利息的金額。

• 當您償還部分貸款本金時，將直接影響未來的利息支出。

由於銀行計算利息是基於剩餘本金的，當您償還一筆貸款本金後，餘下的本金減少，計算利息的基數也相應減小，這將帶來未來還款期間的實質利息節省。

• 償還部分貸款本金也可以縮短還款期限。

當您額外還清部分本金，使總貸款餘額減少，銀行可能會重新計算還款計畫，導致還款期限的縮短。這不僅有助於提前擺脫債務，還能降低整體還款成本。

• 提前償還部分本金還可以提升您的信用評分。

銀行或貸款機構在評估信用時，會考慮到您的償還紀錄。如果您能夠按時或提前還款，這將有助於提升信用評分，有助於未來獲得更有利的貸款條件。

總括而言，提前將房貸清償是一種財務管理的有效手段，不僅有助於降低支付的利息總額，縮短還款期限，還能改善信用評分，為提前還清房貸鋪平道路。

在實施前，建議先瞭解貸款合約中的提前還款條款，以確保採取正確的程式並避免可能的手續費用。以下針對提前清償的正反面見解做進一步分析。

三、提前清償房貸究竟好不好？該不該先把錢拿去把貸款還完？

提前清償房貸是一項需要謹慎考慮的財務決策。這不僅涉及金融利益，還牽涉到資金靈活性、稅收考量等多方面因素。在做此決定前，值得仔細權衡房貸提前清償的優勢和缺點，以及其對個人整體財務狀況的長遠影響。以下將探討提前清償房貸的正反面因素，協助您做出明智的財務決策。

1.支持房貸提前還完的理由：清償優點

支援房貸提前還完是一種理財策略，而清償具有多方面的優點，以下是其中一些關鍵的理由：

• 提前清償可以減少支付的利息總額。

在一般的房貸還款計劃中，銀行會根據剩餘本金計算利息，而當您提前還清一部分或全部本金時，將減少未來的利息支出。這不僅有助於降低還款總成本，同時也能迅速提高您的淨資產。

• 清償還可縮短還款期限。

房貸提前還完將使您的貸款餘額減少，這可能促使銀行重新計算還款計劃，從而縮短還款期限。縮短還款期限不僅意味著您更早擺脫債務，還能享受更快的自由和財務安全感。

• 清償也有助於提升信用評分。

正確而及時地清償貸款，對信用評分有正面的影響。銀行在評估您的信用風險時，會考慮您的償還紀錄，提前清償有助於建立良好的信用評價，為未來獲得更有利的貸款條件打下基礎。

• 提前清償還可釋放資金用於其他投資或支出。

當您提前清償房貸後，將不再有月付的貸款壓力，您可以將原本用於還款的資金重新配置，例如投資理財、子女教育或旅遊等。這有助於增加您的財務靈活性，讓您更好地掌握資金運用的主動權。

總的來說，清償房貸是一種積極的理財舉措，可以節省利息支出、縮短還款期限、提升信用評分，同時釋放資金用於更多投資和生活需求。在實施前，建議確認合約條款，以避免可能的提前還款費用。

2.反對房貸提前還完的理由：清償缺點

儘管提前清償房貸具有許多優點，但也存在一些反對的理由，讓一些人選擇不提前還款，主要的清償缺點包括：

• 提前清償可能需要支付提前還款費用。

在某些房貸合約中，銀行可能規定提前還款時需支付一定的提前還款費用，這可能包括手續費或利息差額。這些費用可能抵銷提前清償所節省的利息，使得提前還款的實際效益降低。

• 提前清償可能使您失去稅收優惠。

房貸利息支出可能享有稅收抵減的優惠政策。提前清償房貸將減少您的利息支出，進而減少可以用於稅收抵減的金額，從而影響您的稅收優惠。

• 提前清償可能使您失去資金運用的機會。

如果您有更好的投資機會，或者認為可以通過其他方式獲得更高的回報，提前清償可能使您失去了將資金用於這些投資機會的機會。

• 提前清償可能降低現金流靈活性。

雖然提前清償可以減少未來的還款壓力，但也可能使您手中現金減少，降低了在緊急情況下應對支出的靈活性。畢竟，將資金用於房貸清償後，要再度取得現金可能需要一段時間。

總的來說，提前清償房貸不是適合每個人的選擇，需要根據個人的財務狀況和目標來做出適切的決定。在做出提前還款的決策之前，建議仔細評估合約條款、可能產生的費用和未來的財務需求。

房屋貸款是否提前清償，其優缺點因個人情況而異。雖可節省利息和提早擺脫債務，但需面對提前還款費用、損失稅收優惠及失去資金靈活性等問題。建議根據自身財務目標，權衡各種因素，謹慎決策。