存了一筆自備款想買房，預售屋跟中古屋各有利弊，要怎麼選擇？對年輕人購屋來說，在資金不夠充裕的情況下，普遍傾向預售屋。因為不用再擔心屋況與修繕的問題，不過預售屋真的好嗎？有哪些優缺點？跟中古屋比較如何？本文一篇告訴你！帶你更快了解與掌握不同房型，找到最適合自己的房子。
一、預售屋vs中古屋：網友分享購屋心得及原因
有人問到買預售屋和中古屋哪個好，一名女性網友提到如果預算一樣，買中古屋可以得到更大的坪數，且可以馬上入住，相對地預售屋則坪數小，而且還需要幾年才能蓋好。
她很好奇買預售屋的原因是什麼，於是引來了一群已經買了房子的人回應。這些人認為，輕鬆的付款方式和新屋的狀況是他們買預售屋的原因。在這篇文章發布後，更多的人分享了他們購買預售屋的經驗，其中包括預算考量和新屋狀況是兩個重要的因素。
年輕人可能更傾向於購買預售屋，因為他們不需要一次性支付大筆的自備款，並且有些建商還會提供家電和簡易裝潢，這對於預算有限的年輕人來說更加友善。相較之下，買中古屋需要支付更高的自備款，還需要重新裝修。（中時房產網）
在解讀這篇新聞之前，我們先來了解預售屋與中古屋的定義。
什麼是預售屋
預售屋是指「指領有建造執照，尚未建造完成，而以將來完成之建築物，為交易標的之物。」
簡單說，預售屋就是還沒有實體房屋，以事先規劃的藍圖，來銷售未來的房子。
什麼是中古屋
中古屋的定義是「興建完工已領取使用執照超過3年以上之房屋，或經過1次以上轉手買賣之房屋。」
較通俗的說法上則是指屋齡3年以上的房子，另一種則是只要有人住過，就算是中古屋。
不管是哪一種，房屋的狀況都還算可以，有些甚至不需要重新整修就能入住。
二、買預售屋還是中古屋好？
從新聞中，我們可以整理出幾個重點，讓我們來釐清在這則新聞中，大家所討論的買預售屋還是中古屋好？
選擇中古屋的優勢
- 中古屋的優勢：如果預算一樣，可以得到更大的坪數，並且可以馬上入住。
- 買中古屋的需求：買中古屋需要支付較高的自備款，並且可能需要重新裝修。
選擇預售屋的原因
- 預售屋的原因：一些人選擇買預售屋是因為付款方式較輕鬆，而且新屋狀況良好。
- 更多人的分享：其他人分享了購買預售屋的經驗，預算考量和新屋狀況是兩個重要因素。
- 年輕人的傾向：年輕人更傾向於購買預售屋，因為可以避免一次性支付大筆自備款，並且有些建商提供家電和簡易裝潢，對預算有限的年輕人更友善。
預售屋vs中古屋比較
再將預售屋與中古屋的定義、價格等各項條件去比較，如下列表格：
| 房屋類型 | 預售屋 | 中古屋 |
| 定義 | 提前銷售尚未建造完成的房子 | 屋齡3年以上或轉手一次以上的房子 |
| 價格 | 房屋總價高，頭期款較少，約10%~15% | 房屋總價低，頭期款較多，約20%~30% |
| 選擇性 | 較多，可客製化 | 較少，無客製化 |
| 屋況設備 | 全新 | 老舊 |
| 交屋時間 | 2~3年後入住 | 馬上入住 |
在了解了預售屋和中古屋的差異後，買房族可針對自身需求，選擇適合的房屋類型。
不過現下年輕人對預售屋的興趣比中古屋多一些，以下就以預售屋為主要討論，接下來討論預售屋的優缺點與注意事項、紅單轉讓等等相關問題。
三、預售屋優缺點
預售屋優點
- 低自備款
預售屋初期的購屋資金，比新成屋與中古屋要來得低。
- 貸款成數高
預售屋有屋齡低、屋況佳的優勢，較有機會拿到更好的貸款條件。
- 屋況全新
預售屋與中古屋最大的差異，就是預售屋是全新的房屋、設備也都是新的。
- 格局可以客變
所謂的「客變」就是客製化的意思，可以照自己想要的格局與配置。
- 房屋選擇多
愈前面購買預售屋的人，就能預先挑選喜歡的房屋格局。
預售屋缺點
- 房屋總價高
預售屋因為是全新的房子，格局、座向、廳數的選擇較多，價格也會比較高。
- 無法立即入住
通常預售屋是先賣再蓋、或是邊賣邊蓋，因此沒辦法買了就立刻住進去。
- 成品恐不如預期
實際蓋好房屋後，卻可能不如想像中的漂亮、寬敞。
- 實際居住環境與想像有落差
同上因素，預售屋常以廣告吸引客戶，但實際上卻可能並非如此。
四、預售屋注意事項
預售屋可能的風險
買預售屋存在許多風險，因為一切都還在紙上進行，所以不確定性很高，可能會遇到以下風險：
建商倒閉或留下爛尾樓，導致無法求償；預售屋價格被炒作，導致銀行估價低於預期，貸款額度不足；預售屋廣告不實，實際使用的建材、設備與廣告落差太大；建商違法進行二次施工，若簽署同意施工，遇政府強制拆除需自行負責。
因此建議尋找風評良好的建商以增加保障，或善用實價登錄查詢周邊房價，降低預售屋買貴的風險。
預售屋紅單的風險
預售屋紅單常見的風險有三種，如以下所列：
- 1.非正式合約
「預售屋預約單」或「預售屋訂購單」都不算是正式合約，因此在保留期內反悔，都沒有違約的顧慮，也都可以無條件退還已繳納的預約金。因為沒有正式合約的約束力，也提高了預售屋紅單的不確定性，讓風險潛藏在其中。
- 2.紅單也要課稅
預售屋紅單已經明令禁止轉售外，若是被查獲非法轉售紅單者，則要被課5%~40%的綜合所得稅，以我國的稅率來說，算是非常重的懲罰性稅率。
- 3.轉售與轉讓的分際要明確
以上有提到，政府禁止紅單轉售，但是允許沒有「收益」的轉讓，因此若是真的要轉讓手上的紅單，須小心不可以有對價關係存在，否則一旦被稅務機關查獲，除了會被課以沉重的稅金外，也會被處以15萬~100萬的罰鍰。
QA.預售屋常見問答
Q.打房政策對預售屋的影響？
近幾年政府積極打炒房，從實價登錄2.0、房地合一稅到平均地權條例修法，都是衝著預售屋而來，希望藉此減少預售屋炒作現象。據媒體報導，2022年的預售屋交易量，確實比前一年減少7.2%，但由於影響房價的因素非常多，要等到房價下跌仍需觀望。
Q.預售屋可以換約嗎？
基本上不行，依照《平均地權條例》規定，為了防止投資客炒作預售屋，禁止讓與或轉售預售屋買賣契約，僅配偶、直系血親、二等親內等內旁系血親除外。
Q.預售屋簽約後可以反悔嗎？訂金可以退嗎？
預售屋退訂是否能拿回訂金，要看退訂的時間點，如果是正式簽約前取消，是可以拿回以支付的訂金的；但如果已經簽署正式合約，那麼你支付的「訂金」，就會轉為具法律效力的「定金」，這時候取消合約，就可能拿不回定金，甚至要再支付一筆違約金。