一、購屋貸款是什麼？
房屋貸款的類型有很多種，以購屋貸款來說，指的是在買房子時，向銀行申請一筆購屋資金，之後再按月分期還款給銀行。對首購族而言，房屋貸款的好處在於，可以減輕在購屋時的資金壓力。
二、買屋貸款要考量的因素有哪些？
購買房屋申請貸款前的注意事項，如以下所列：
1.房子的條件
通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：
- 房子屋齡
房屋越老舊，銀行所給予的成數就越低。 - 房屋坪數
通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。 - 房屋類型
凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。 - 房屋地段
越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。 - 嫌惡設施
房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。
2.自備款準備
以價格1,000萬的房子為例（假設房屋鑑價與成交價相同），試算自備款應該要準備多少。
- 購屋頭期自備款
自備款是指買方需要自行準備的購屋資金。以1,000萬的房子來說，銀行一般可貸七成左右，金額約700~800萬，剩下來的200~300萬，就是買方需自行準備的購屋款項。 - 購屋其他款項
除了自備款外，其他的購屋費用也需要一併考慮進去。常見的花費如以下所列：- 契稅（房屋鑑價6%）：1,000萬X 6% = 60萬
- 仲介費（房屋成交價2%）：1,000萬X 2% = 20萬
- 印花稅（房屋成交價1%）：1,000萬X 1% = 10萬
- 地政士代辦費（3~4萬）
- 其他行政規費
- 裝潢費（100萬）
- 家具、家電（100萬）
買1,000萬房子事先要準備的費用（自備款+裝潢家電+其他雜項開支），大約需要500~600萬之間。因此買一間房子，保守估計要準備房價的50%，才足以應付所需的花費。
3.購屋貸款的333原則
買房子時所需要的資金龐大，一不小心就會排擠到日常生活的開支。為了避免這種情形發生，可以將「333原則」視為申請房貸前的標準守則。在這個範圍中申請房貸，除了能讓你正常還款外，也可以將買房後對生活的影響降至最低。
- 自備款需占房價的3成
當銀行房貸成數不如預期時，自備款是否準備充足，就更顯得更為重要。建議自備款至少要準備房屋價格的30%，才能避免發生房貸成數不足的窘境。 - 貸款月付金占收入3成
購屋貸款的月付金，建議不可超過月薪的30%。因為當月付金的占比越重，對於生活開支的影響則越大。 - 房貸寬限期不超過3年
寬限期間內只需繳交房貸的利息，因此繳款壓力並不會太大。不過需要注意的地方是，一旦寬限期結束，之前未繳的房貸本金，則會平均分攤在之後的月付金中，此時就會明顯感受到還款的壓力，因此建議房貸寬限期不可超過3年。
三、買房一定要認識的房屋類型
買房的第一道關卡，常常都是「應該要挑選什麼類型的房子」？預售屋、新成屋、中古屋除了各有各的優缺點、令人難以抉擇外，房屋類型的不同，更會對銀行貸款成數產生關鍵性的影響。
到底要怎麼挑選適合自己的房子？以下將說明預售屋、新成屋與中古屋的特色與優缺點，方便首購族可以迅速地瞭解與選擇。
1.預售屋
預售屋是指還沒有實體的房子，建商會以樣品屋或房屋格局圖做為銷售的方式。
- 貸款成數：約房屋總價80%，負擔指數★★★☆
- 預售屋優點：全新的房屋、自備款較低、可以客製化、格局選擇多
- 預售屋注意事項：房價較新成屋與中古屋高，且須預先支付工程款，一次性支出較高
由於預售屋是從零到有，你可以依照自身需求，去客製化的房屋格局；但是相對的，由於沒有成品，在正式交屋前你可能還需要多花一筆租屋的費用。此外，在買預售屋的時候，建議選擇比較有口碑的建商，品質相對較有保障。
2.新成屋
屋齡在3~4年的房子；或是建案完工後，未銷售出去的房子都屬於新成屋。
- 貸款成數：房屋總價70%~80%，負擔指數★★★★
- 新成屋優點：付完款項後即可入住，且為全新實體房屋，不用擔心管線老舊
- 新成屋缺點：可以選擇的格局不多，且自備款較高，適合資金充裕的人
新成屋融合了預售屋與中古屋的優點，房子新、又看得到，但是價格也相對較高。也因為價格容易被灌水，可能會出現買價與銀行估價不同步，導致貸款成數不足的風險。
3.中古屋
房子經過一次以上的轉手，或是房屋使用執照超過3年以上的房子。
- 貸款成數：房屋總價70%~80%，負擔指數★★★
- 中古屋優點：公設比可能較低，房價也較便宜，有機會以合理價格買到地段佳、機能好的房屋
- 中古屋注意事項：可以選擇的格局不多，且自備款較高，適合資金充裕的人
中古屋與預售屋和新成屋相比，算是相對單純的房屋類型。但因為不是新房子，甚至可能是屋齡較久或屋況較差的物件，價格雖然比較便宜，卻容易因為管線或其他設備老舊，因而增加修繕成本。
當房子的屋齡越新，反映的價格則越高，可以貸款的條件也會越好。預售屋因為頭期款較低，款項則是按照工程進度分階段給付，所以初期還款的壓力較輕，適合手中資金不寬裕的首購族選擇；新成屋的自備款要求較高，適合有一定經濟基礎的首購族考慮；中古屋則是房價較低，若是剛進入職場的社會新鮮人，不妨可以參考與選擇。
四、購屋貸款申請流程
從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，這個過程即稱為「買房貸款流程」，也可稱為「購屋貸款流程」。
1.買房所需文件
申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：
- 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
- 申請人印章
- 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
- 買賣契約書影本
- 土地與建物登記謄本
準備好上述的文件之後，就可以按照以下的流程，向銀行進行房屋貸款的申請。
2.購屋貸款流程
- 選擇銀行貸款方案
銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。 - 備妥資料遞件申請
將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。 - 銀行進行房貸審核
銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。 - 照會結果簽約對保
貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。 - 進行抵押權的設定
簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。 - 撥款至指定的帳戶
上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。
五、買房頭期款怎麼準備？
買房頭期款算是一個概括的說法，因為其中還包含：依房屋類型的不同，準備的自備款也有所不同；此外，政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用，並教你試算符合自己條件的頭期款，應該要準備多少？
1.自備款
- 預售屋：銀行可貸成數約70%~80%，自備款建議需準備20%~30%。
- 新成屋：銀行可貸成數約65%~75%，自備款建議需準備25%~35%。
- 中古屋：銀行可貸成數約60%~70%，自備款建議需準備30%~40%。
2.購屋契稅
買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金，其種類有：契稅、印花稅、地政登記規費等，預售屋與新成屋契稅約10~20萬元，中古屋約6~7萬元，老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同，而有所浮動。
3.額外費用
買賣房屋時還有2項必要支出，一為仲介費：含仲介業者與地政士費用，約10~20萬元：其次為裝潢與家具費用：建議為房價的10%較為適當。
六、買房頭期款試算教學
有了以上的費用推估方法，再依以下公式代入自身條件數值，即可換算出大概的頭期款金額：
房屋價值×自備款最低成數契稅（最低金額）＋仲介費（最低金額）＋家具裝潢（房價10%）
以下我們以房價800萬為例，依房屋類型試算，買房頭期款應該是多少。
1.預售屋買房頭期款試算
自備款（800萬×20%）160萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬
＝頭期款須準備約260萬元
2.新成屋買房頭期款試算
自備款（800萬×25%）200萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬
＝頭期款須準備約300萬元
3.中古屋買房頭期款試算
自備款（800萬×30%）240萬＋契稅10萬＋仲介費80萬＋家具裝潢80萬
＝頭期款須準備約363萬元
雖然這些試算牽涉到房屋類型與稅費等問題，因此最終結果僅能供作參考。不過仍可以藉著以上的建議費用，迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。
七、買房不能不知的「履約保證」
買房時，買方通常會將頭期款分批支付給賣方，第一期是簽約款，第二期是用印款，最後一期則是完稅款，每期各為總價一成左右。完成貸款、交屋後，剩餘的款項才會支付給賣方。但是買房的金額畢竟不是小數目，想要把交易風險降到最低，就要靠「成屋履約保證」，也就是銀行口中的「購屋價金信託」了。
到底履約保證是什麼呢？房屋在過戶時，可能會因為賣方隱瞞實際情形，而發生產權無法移轉，或是抵押權無法塗銷的狀況，使得房屋買賣流程無法順利進行。假如此時買方的三成頭期款都已經直接交給賣方，最差的狀況就是房子買不成，頭期款也拿不回來，只能靠訴訟解決，賠了夫人又折兵。
但若雙方有簽訂經由履約保證，所有頭期款就都必須匯款到履保專戶中，放在銀行那裡保管，等到整個貸款都完成、交屋之後，賣方才能取得完整的頭期款；如此一來，才能保障賣方的權益。所以買賣房屋一定要做成屋履約保證（價金履保信託），才會有保障。
QA.購屋貸款常見問答
Q.買房頭期款需要幾成？
買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。
Q.房貸流程要多久？
依申請流程的時間來說，一般房貸需1～2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10～14個工作天；房屋轉增貸需2～4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。
Q.購屋貸款申請後可以再辦二胎房貸嗎？
視管道而定。銀行因為審核嚴格，若是房貸未繳滿1年以上，大多會被銀行婉拒二胎房貸的申請；融資公司審核寬鬆，就算購屋貸款申請不久，二胎房貸仍是有很高申請成功的機會；代書代辦又比融資公司寬鬆，但是潛藏的風險不少，貸款利率也無一定標準，因此不建議向其申請二胎房貸。
購屋貸款是實現居住夢想的重要途徑之一，但也是一個複雜的過程。在考慮購屋貸款時，您需要全面了解不同的因素，包括您的財務狀況、貸款額度、利率、還款方式等。通過深入的了解和周詳的計劃，您可以在購屋過程中更加自信地做出決策。我們希望本文提供的資訊能夠幫助您更好地應對購屋貸款相關的挑戰，實現您的住屋目標，並為未來的生活奠定穩固的基礎。