股票上市公司二胎房貸

什麼是二胎房貸(二順位房貸)? 申請條件、額度、利率與流程,5大訣竅一次掌握

什麼是二胎房貸(二順位房貸)?

台灣金融資訊多元,相對來說資金運用也相對靈活。假若你是一位願意將一筆資金多方應用的人,那麼「二胎房貸」或是「二順位房貸」的名稱你應該不會陌生;但你若是一位較保守的資金理財者,你需要瞭解「二胎房貸」的意義。本篇文章將全方位介紹「二胎房貸」,無論是申辦對象、申辦流程、優缺點等,只要掌握了5大訣竅,將讓你擁有更靈活的資金應用手段。

1. 什麼是二胎房貸

在進入「二胎房貸」的領域之前,讓我們先清楚什麼是「二胎房貸」?簡單來說「二胎」就是「第二」的意思。如你向一間銀行以貸款的方式,購買了一間房子,在繳款一段時間之後,因其他需要有一筆資金活用,所以將你現在已經貸款的房子,向第二家銀行再貸款一次,這就是所謂的「二胎房貸」。而「二胎房貸」又可稱為「房屋二胎」、「二順位房貸」或「次順位房貸」。

另外,就銀行的角度而言,辦理「房屋貸款」要有實質的擔保品,而這擔保品通常就是你所購買的房子。若你已經向第一間銀行申請購屋貸款,經過一段時間後再向第二間銀行申請「二胎房貸」,此時第一間銀行角色為「第一順位抵押權人」,擁有優先清償債務的權力;相對而言,第二間銀行就只能排在第一間銀行之後,其地位為「第二順位抵押權人」。

什麼是二胎房貸

2. 為什麼我需要二胎房貸?

根據調查統計顯示,需要「二胎房貸」的理由通常有以下五點:

二胎房貸的資金用途

  • 整合負債

因消費管道多樣化,有時在不知不覺的情況下,名下的負債迅速累積,如:「信貸」、「房貸」、「車貸」、「信用卡循環」等,一筆筆的債務累積下,每個月的負擔沉重,有時只能繳最低應付金額,甚至發生了遲繳的狀況,這些情形只會讓您的「信用報告」產生不良記錄。

為了避免以上情形產生,「整合負債」是您可以選擇改善的方法。而所謂的「整合負債」,就是用一筆可貸金額較高的貸款,償還名下利率高、期限短、額度小、或月付金較大的款項。簡單來說就是用一筆「貸款」償還很多筆「貸款」或「債務」的意思。此一方式就是「整合負債」,而「二胎房貸」是您可以考慮的方案。

  • 公司周轉

台灣金融市場活絡,公司行號林立,公司需要資金周轉是很正常的事。此時,你會想要向銀行借錢投資或周轉,銀行則因為受到政府法規的限制,借貸的條件嚴格,有時並無法順利地借到您所需要的金額,此時您可以向融資公司申請「二胎房貸」,取得您所需要的資金。

  • 投資理財

台灣現在的投資管道多樣,許多人都想在固定薪水外,活用投資的方法增加額外的收入,無論是基金、股票、不動產、或其他投資等。在投資之前您都需一筆資金,而這筆資金您可以藉由「二胎房貸」取得。

  • 整修房子

無論您是購買新屋或是原來的舊屋重新整修,裝潢費用都是一筆必須支付的款項。但是當您花了大筆金額購屋後,許多人都已經沒有餘力再支出一筆可觀的裝潢費用;或者是舊屋想整修,卻無足夠的錢負擔裝潢費用,此時「二胎房貸」也是您可以考慮的項目之一。

  • 個人周轉

每個人的經濟狀況各不相同,都有自己運用金錢的理由,無論你的理由是什麼,只要可以提出房屋的所有權,以及合理的還款能力證明,就可以申請「二胎房貸」,此一方式是你靈活運用資金的好方法。

3. 二胎房貸的優點

名下有房子的人都有機會用到「二胎房貸」,所以很多人會考慮以「二胎房貸」做活用資金的首選,現在以下就「二胎房貸」淺談其三大優點:

(1) 貸款額度高

目前台灣有在受理「二胎房貸」的有「融資公司」(新鑫)、「民間借貸」與「11家銀行」三類,以下表列這三種類型可貸額度與期限:

   銀行名稱專案名稱與可貸額度成數
玉山銀行「二順位貸款」50萬以上不動產鑑估淨值85%
台新銀行「好宅富二貸」貸款金額最高300萬不動產鑑估淨值85%
國泰世華「二順位房貸」貸款金額最高150萬不動產鑑估淨值85%
永豐銀行「二順位房貸」50萬以上不動產鑑估淨值85%
日盛銀行「家值房貸」貸款金額最高300萬不動產鑑估淨值85%
王道銀行「二順位房貸」貸款金額最高350萬不動產鑑估淨值85%
兆豐銀行「兆豐富二貸」貸款金額最高200萬不動產鑑估淨值85%
凱基銀行「理財家值金」貸款金額最高300萬不動產鑑估淨值85%
新光銀行「有巢氏貸款」貸款金額最高500萬不動產鑑估淨值85%
遠東銀行「二順位房貸」貸款金額最高300萬不動產鑑估淨值85%
陽信銀行「二順位房貸」依不動產鑑估淨值90%不動產鑑估淨值90%
融資公司(新鑫)「新鑫二胎」最高300萬不動產鑑估淨值110%
民間借貸「二胎房貸」金額不一定,不限還款期限淨值100%

(資料來源自各銀行官網,正確資料需以各家銀行官網為主)

由上表可以清楚的知道,「二胎房貸」的貸款金額以銀行規定為準,約為50萬到500萬不等,最高貸款成數可至不動產淨值的90%內。

(2) 撥款速度快

因為申請流程不複雜,所以撥款也相對快速,一般來說「銀行」從申請到撥款至少需要7~10個工作天,「融資公司-新鑫」約3個工作天撥款,「民間公司」則需1~3個工作天,甚至有24小時內即撥款的例子。

(3) 活化資產價值

房屋有了第一筆貸款後,即無資金運用的空間,若有其他資金需求,則可以考慮「二胎房貸」。因為二胎房貸金額高,且無DBR22倍的限制,可以讓你快速取得一筆資金來靈活運用,也是一項不錯的選擇方式。

4. 二胎房貸的缺點

(1) 貸款利率高

「二胎房貸」的利率,相較於「信用貸款」或「汽車貸款」來說並不高。不過若是與其他房貸產品相比(如「房屋增貸」、「房屋增轉貸」),利率是來得高一些的。這是因為如前面所提到,「二胎房貸」的抵押權順序,是排在「第一順位抵押權人」之後,對「二胎房貸」的債權人來說,風險是相對高的,因此大多數銀行不願意承作「二胎房貸」。而願意受理的銀行,則會收取較高的利息註1,以減少無法完全回收款項的風險。

  • 小知識
  • 若客戶無法繳交貸款,房子遭到查封拍賣,拍賣後的金額由「第一順位抵押權人」先行取得,再者須償還積欠的政府稅金、再扣掉此次拍賣的作業成本後,剩餘金額才輪到第二家銀行受償,故第二家銀行很可能遭遇款項無法完全回收的風險。

二胎房貸的優缺點

以「銀行」、「融資公司」與「民間公司」為例,表列這三種類型對「二胎房貸」的利率標準,讓您可以清楚其中的差異。

貸款管道專案名稱與利率
玉山銀行「二順位貸款」一段式利率2.66%~9.88%
台新銀行「好宅富二貸」年利率3.25%~16%
國泰世華「二順位房貸」年利率2.5%~15%
永豐銀行「二順位房貸」年利率4.77%起
日盛銀行「家值房貸」年利率3.33起%
王道銀行「二順位房貸」年利率4.5%起
兆豐銀行「兆豐富二貸」年利率2.50%起
凱基銀行「理財家值金」年利率2.92%起
新光銀行「有巢氏貸款」年利率2%~7.5%
遠東銀行「二順位房貸」年利率3%起
陽信銀行「二順位房貸」年利率3%~4.25%
融資公司(新鑫)「新鑫二胎」年利率7%~14%
        民間借貸「二胎房貸」年利率18%~36%(部分只繳息不還本金)

(資料來源自各銀行官網,正確資料需以各家銀行官網為主)

  • 小知識
  • 除非你的信用狀況良好,財力狀況、屋況等各項指標都沒有問題,否則銀行低利率相當不易取得,實務上銀行「二胎房貸」核給客戶的利率約在6%~8%左右,與融資公司(新鑫)差不多。

(2) 銀行二胎貸款審核嚴格

台灣目前有11家願意承作「二胎房貸」,約占台灣銀行整體的1/3。或許你有所疑問,為什麼會有2/3的銀行不願意承做「二胎房貸」的業務?這個答案即前文所提到的,「第二順位抵押權人」的風險較高,大多數的銀行不願承擔風險而放棄「二胎房貸」業務,而願意承作的銀行,為了降低風險,則是嚴格審查案件資格,因此銀行「二胎房貸」審核通過的機率並不高。

銀行會婉拒「二胎房貸」的理由通常有以下幾點:

  • 「信用評分」低於600分或綜合評分不足
  • 信用有其他狀況,如貸款遲繳、負債過高、債務協商等
  • 工作、收入不穩定,如領現族或SOHO族
  • 屋況不佳、屋齡過老或是小套房
  • 近期向多家銀行申貸

由以上的理由可以看出,因為「二胎房貸」的風險較高,故銀行所要審核的條件也比其他類型貸款要來得嚴格。

5. 二胎房貸的申辦流程

二胎房貸的申辦流程

以「銀行」、「融資公司」與「民間公司」為例,對於「二胎房貸」的申請流程並不複雜,以下表列這三類型對「二胎房貸」的申請流程:

貸款管道申請流程所需文件
銀行01.向銀行提出申請

02.銀行進行房屋估價及審核

03.貸款核准後,親赴銀行簽約對保

04.至地政機關將不動產設定二順位抵押權

05.設定完成後,撥款至申請人帳戶

01.身分證正反面影本

02.工作證明(識別證、在職證明或其他可證明文件)

03.所得證明(薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明)

04.房屋相關文件(近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本)

融資公司(新鑫)01.向直屬經銷商「好房貸」提出申請

02.新鑫進行審核(所需時間1天)

03.貸款核准後,對保專員親赴您住家附近的地政機關簽約對保

04.由對保專員協助您送件設定二順位抵押權(所需時間2天)

05.設定完成後,撥款至申請人指定帳戶

01.身分證正反面影本

02.財力證明(薪資轉帳紀錄或年度扣繳憑單,若無則提供往來存摺或不需提供)

03.房屋相關文件(近半年房貸繳息證明)

民間公司01.向民間借貸業者提出申請

02.民間借貸業者進行審核

03.貸款核准後即簽約對保

04.民間借貸業者至地政機關設定二順位抵押權

05.設定完成即撥款至借款人帳戶

01.身分證

02.土地/建物權狀

03.其他相關文件

6. 結論與提醒

台灣金融體系多樣,因此形成了許多取得資金的方法與管道。其中「二胎房貸」是你在貸款購屋後,可以再次取得資金運用的方式之一。面對市面上「二胎房貸」的申請管道與特色,相信你心中已經有最佳的選擇。

  • 「銀行」:審核嚴格
  • 「融資公司-新鑫」:審核寬鬆、快速
  • 「民間公司」:利率與風險較高

最後再次提醒你,善加利用多元的投資管道與借款方式,實現財富自由,是現今身處e化時代的我們所必修的課程。面對眼花撩亂的金融商品與話術,只要秉持著冷靜的心態,與事前充足的準備,相信你我實現「財富自由」的目標,將不再是遙不可及的一件事。

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