融資二胎與銀行二順位房貸有什麼不同？最大的不同在於審核標準。雖然銀行二順位房貸的利率是最低的，但是看得到吃不到。融資二胎房貸審核寬鬆，雖然利率較銀行稍高，但是可貸成數比銀行高，在資金的運用上較具彈性。而且融資二胎房貸是上市櫃融資公司，規模與銀行一樣安全可靠。銀行貸不到，推薦融資二胎房貸。
一、二順位房貸/二胎房貸介紹
房屋只有一筆銀行貸款，這間銀行則擁有這間房子的「第一順位抵押權」；假如房子再申請了「二胎房貸」，第二家貸款機構就只能擁有這間房子的「第二順位抵押權」。
銀行二順位房貸
當你買房子時向銀行申請貸款，這筆貸款就稱為一順位房貸；在正常繳款一段時間後，將這間還有貸款的房子，向別家銀行或融資公司再申請一筆房屋貸款，這個過程則稱為二順位房貸、「二胎房貸」或「次順位房貸」。
鑫融資二胎房貸
鑫融資二胎房貸是由 企業（股票代號：9941）旗下的鑫融資股份有限公司推出的二胎房貸產品，正式名稱是「分期付款之不動產附擔保業務」，是以房子作附加抵押品，辦理分期付款業務，也稱作鑫融資二胎、鑫融資房貸。
假設房貸繳不出要被法拍時，法拍後的金額，須先償還給第一順位抵押權的銀行；清償完後若仍有剩餘的資金，才會償還給第二順位抵押權的貸款機構。
為了因應可能的風險，所以二順位房貸/二胎房貸利率也比一般房貸要高。
二、鑫融資二胎房貸與銀行二順位房貸差別在哪？
銀行二順位房貸利率低但申請難
銀行是專門辦理金融業務的中介機構，因為屬於政府高度監理的特許行業，對於授信風險的控管有嚴格要求，所以在貸款業務上相當保守，可貸額度低且審核嚴苛，有信用瑕疵、負債比高恐無法過件。
銀行是經政府特許而設立的金融機構，無論貸放規則、貸款利率跟額度都有嚴格規範，可以說是所有二胎房貸申請管道裡，利率最低、安全性最高的。
不過也因為受到政府的高度監管，大多數銀行不願意承作風險較高的房屋二胎貸款，因此目前只有11間銀行有提供銀行二胎房貸。
鑫融資二胎房貸額度高且審核寬鬆
目前國內的上市融資公司中， 企業旗下的鑫融資股份有限公司，是最早投入融資二胎房貸的融資公司。
鑫融資則是經營放款、票據貼現與票券及有價證券等業務的上市融資公司，同樣是經過政府許可設立，只是主管機關與遵循法源不同。
鑫融資二胎房貸辦理方式及文件都和銀行差不多，皆有標準的作業流程，但辦理效率比銀行快、過件率高、貸款額度也比較大。
而且融資公司不屬於金融體系，貸款紀錄不須報送聯徵中心，因此不用擔心影響信用分數，甚至還能培養信用。
三、銀行vs鑫融資房貸額度、利率比較
二胎房貸額度比較
申請二胎房貸可以貸到多少錢？依據不同申貸管道，二胎房貸額度20萬～600萬都有：
- 銀行：20萬~350萬（房屋鑑價90%）
- 融資公司：20萬~500萬（房屋鑑價120%）
但其實申請二胎房貸，除了要看貸款額度之外，還要注意貸款成數是多少，通常是房屋鑑價的90%～120%不等。也就是說，即使房屋二胎的貸款額度最高可到500萬，但如果你的房屋殘值只剩100萬，實際上最多只能貸到120萬而已；如果申請的是銀行二胎房貸，最多只能借90萬。
| 貸款管道 | 鑫融資二胎房貸 | 銀行二胎房貸 |
| 貸款額度 | 最高500萬 | 最高350萬 |
| 貸款成數 | 房屋鑑價120% | 房屋鑑價90% |
| 可貸額度 | 房屋現值－原房貸餘額 | 房屋現值－原房貸設定金額 |
此外，銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。
二胎房貸利率比較
挑選二胎房屋貸款申請管道時，除了比較貸款額度有多少，二胎房貸利率也是比較重點之一。
銀行是利率最低的二胎貸款管道，大約在2.5%~16%，雖然銀行二胎房貸利率看起來很低，但除非條件很好，不然很難拿到這麼低的二胎利率。以實務上來說，銀行二胎利率平均大約是7%~8%，與融資公司二胎房貸利率差不多。
| 貸款管道 | 鑫融資二胎房貸 | 銀行二胎房貸 |
| 貸款利率 | 7%~14% | 2.5%~15.99% |
| 月付金（貸款100萬） | 15093~18740元 | 12989~19856元 |
| 服務費 | 無 | 無 |
| 還款方式 | 本息均攤 | 本息均攤 |
四、銀行vs鑫融資二胎條件比較
不同二胎房貸申請管道的過件率也有差，銀行二胎房貸的申請條件與限制是最為嚴謹的，只要有一點信用瑕疵、或者是申請人的工作收入差、財務狀況不好，幾乎是沒辦法通過銀行二胎房貸審核的。
銀行因為作風保守，在次順位房貸的申請上會有諸多限制。假如無法通過銀行的貸款審核，建議向審核寬鬆的融資公司，申請二順位房貸。
二胎房貸申請條件包含：
- 年滿20~70歲
- 申請人或保人有房屋
- 有工作收入來源
- 無重大信用瑕疵
銀行二順位房貸申請限制
雖然大多數銀行二胎貸款的申請條件，並沒有提到個人信用，但事實上申請銀行二胎房貸，信用分數至少要600分以上才有機會，而且還會考量房屋狀況，以下幫您整理常見的銀行婉拒原因：
- 信用卡額度使用率較高
- 使用信用卡循環利息
- 曾用信用卡預借現金
- 信用卡費或其他貸款遲繳
- 聯徵被查詢次數多
- 屋齡較高
- 屋況老舊
- 房屋所在地偏遠
- 一年內有民間私人設定紀錄
- 一年內有查封紀錄
鑫融資二胎房貸申請限制
如果是申請鑫融資二胎房貸，基本上上述情形都還是有機會辦理二胎房貸，但還是會有一些申請限制：
- 房屋位於離島地區
- 房屋位於原住民保留地
- 房屋沒有建物保存登記
- 房屋共同持有（持分）
- 沒有房屋所有權
- 鐵皮屋
相較之下，鑫融資二胎房貸既有基本的條件限制，又不像銀行二胎那麼嚴苛，如果有信用不良、收入不穩或負債比過高，只要不是太嚴重的情形，仍然有機會取得資金。
年齡70歲以上另有鑫融資二胎房貸福利專案。另外鑫融資二胎還有前兩年寬限期的特別專案，也是銀行所沒有的。
五、二順位房貸/二胎房貸介紹申請須知
二胎房貸申請文件
如果是銀行二胎房貸，申請資料都要盡可能地準備齊全，才能有效提高貸款過件率；如果是申請融資公司二胎房貸，只需要提供身分證影本、財力證明、建物權狀影本即可，即使沒有薪轉明細也可以用存摺明細來代替，申請文件要求相對簡單。申辦二胎房貸需要準備下列申請文件：
- 身分證件影本
- 工作證明（如勞保投保明細、工作證）
- 收入證明（如薪轉明細、薪資單、扣繳憑單）
- 其他財力證明文件（如存摺明細、股票／基金投資明細、儲
- 蓄型保險）
- 建物權狀影本
- 近一年房貸繳息紀錄
要特別注意的是，如果是向銀行申請二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）。
如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群，建議可向鑫融資申請二胎，只要有財力證明都能申請。
二胎房貸申請流程
準備好二胎房貸申請文件資料後，您就可以開始申請二胎房貸流程如下：
- 向銀行、融資公司直屬經銷商提出申請
- 針對你的房屋作估價，以及審核個人條件
- 貸款核准後，與借貸機構約定時間作簽約對保
- 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
- 設定完成後，撥款至申請人帳戶
如果是向銀行申請二胎房貸，從送申請到撥款下來，至少要等候7個工作天；若申請鑫融資二胎房貸，最快3個工作天可完成撥款。
QA.二順位房貸/二胎房貸常見問答
Q.申請過銀行二胎貸款，還可以申請鑫融資二胎貸款嗎？
可以。如果您已申請過銀行二順位房貸，還是有機會申請鑫融資二胎房貸來幫您作代償，但還是建議您加LINE詢問，由好事貸的專業經理評估可否承作。
Q.信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎？
會。如果是申請銀行二胎房貸是會影響的，銀行會參酌您的個人信用評分來決定是否核貸給您，鑫融資二胎房貸則不會參考信用評分。
銀行對於個人信用條件的審核較嚴，基本上信用分數低於600分就很難跟銀行申請任何一種貸款；但如果是選擇鑫融資二胎房貸，是沒有這個問題的。
Q.收入會影響二胎房貸的過件率嗎？
會。如果是申請銀行二胎房貸，銀行需要了解您的財務狀況，確認您是否有足夠的能力來償還債務。
不過，銀行對於收入來源的認定較為狹隘，除了要求工作收入證明必須是正式的薪資單、薪資轉帳證明獲年度扣繳憑單之外，如果借款人的收入不固定、不是定期領薪資（例如家管、接案工作者、計程車司機、攤販），也不易通過銀行審核。
如果是申請鑫融資二胎房貸，就不會有這個問題，鑫融資二胎房貸不一定要提供財力證明，即使無提供財力證明或往來存摺，也會順利核貸的。
總結以上內容，銀行在貸款業務上相當保守，可貸額度低且審核嚴苛，有信用瑕疵、負債比高恐無法過件。正規直屬的鑫融資二胎經銷商，在簽約對保前不會收取任何費用，若民眾有疑慮也可以直接聯繫鑫融資公司進行確認。鑫融資二胎房貸最高可到500萬，且審核條件寬鬆、過件率高，核准額度較大，放款速度快，且過程透明，是民眾在銀行以外的首選管道。