房屋二貸和二胎轉貸，都是在現有房屋抵押貸款基礎上，再進一步貸款的方式。房屋二貸是指在原有房屋貸款基礎上再次設定抵押權，申請第二筆房貸，以獲得更多的借款資金；而二胎轉貸則是將原有的二胎貸款轉移到別家，以獲得更低的利率或更好的貸款條件。本文將告訴你什麼是二胎轉貸？以及房屋二貸的優點和風險有哪些？
一、房屋二貸是什麼？
房屋二貸是指房子已經跟銀行辦過貸款，再用同一間房子向其他銀行、融資公司或民間借貸申請第二次的房屋貸款，也就是說房子名下總共會有兩筆房貸，這樣的貸款方式又稱作二胎房貸、房屋二胎或二順位房貸。
為什麼需要房屋二貸？
什麼時候會用到房屋二貸？房屋二貸適合哪些人？以下整理幾種適合申辦房子二貸的情形。
- 需要大筆資金
信貸無法滿足大額資金需求，但又不想把房子賣掉，可以申請房屋二貸，額度沒有DBR22倍限制，用來整合負債、資金周轉都沒問題。
- 申請人條件差
雖然個人信貸也是常見的資金周轉方式，但因為信貸審核嚴格，如果申請人的工作收入、信用條件較差，可選擇申辦有房屋作擔保的房屋二貸，審核會比較寬鬆。
- 房子還有貸款空間
一胎房貸額度不滿意，或是房子有增值、房貸餘額減少，都可以利用房屋二貸來活化不動產價值，再貸一筆資金作運用。
房屋二貸管道有哪些？
房屋二貸管道有銀行、融資公司、代書及當鋪，不同管道的名稱可能會不太一樣，房屋二貸額度跟利率也會有差，以下簡單介紹各管道差異。
- 銀行房屋二貸
銀行較常用的二順位房貸、次順位房貸稱之，利率是所有管道裡最低的，但貸款過件率也比較低。
- 融資公司房屋二貸
各大上市融資公司都有提供房屋二貸，較常以二胎房貸稱之，額度是所有管道裡最高的、利率與銀行相近、過件率也高。
- 民間房屋二貸
代書房屋二貸跟當鋪房屋二貸都屬民間借貸，較常用房屋二胎稱之，優勢是不須審核、撥款快速，但利率跟收費是所有管道裡最高的。
二、房屋二貸的優點與風險
房屋二貸的優點為何？
1. 活化不動產
二胎房貸最大的好處，就是能活化資產、放大不動產的價值。當你有大額資金需求時，不需要變賣名下資產（例如房子、車子），善用二胎房貸，就能順利取得所需的資金；當你想把房子增值空間變現時，不用花大把時間將房貸搬家（房貸轉增貸），透過二胎房貸，就能拿到額外資金。
2. 可貸金額高
與銀行信貸相比，二胎房貸的貸款額度高很多，差別就在於，信貸屬於無擔保貸款，因此額度有DBR22倍的限制，意思就是貸款額度，不能超過借款人月收入的22倍；而二胎房貸有房屋作擔保，因此可貸額度是看房子的貸款空間還有多少，最高可貸到房價120%、額度500萬元。
3. 申貸管道多
二胎房貸的第三個好處是，二胎房貸的管道多元，除了銀行，上市融資公司、當鋪及代書也都可以申辦二胎房貸，申請人可以根據自身需求及狀況，選擇適合的二胎房貸管道，不用擔心找不到人辦理。
不過，二胎房貸管道太多，也會有一些壞處，像是貸款公司品質參差不齊，建議申請人應慎選申貸管道，多比較、多詢問，確認沒問題再申辦。這篇文章的後半段，也會告訴你申辦二胎房貸時，應注意的事項。
4. 貸款用途廣
由於二胎房貸的貸款金額較大，不論是用來整合負債、資金周轉、公司創業、投資理財、整修房屋都可以。此外，雖然房屋增貸、房貸轉增貸和理財型房貸，這些也都是透過名下房子增值空間，取得額外資金的貸款方式。
但由於近幾年政府積極打炒房，對於申請增貸、理財型房貸後，資金用途是拿來買第二、三間房子時，銀行可能不會核貸給你，或者給你很低的貸款成數。但如果是跟融資公司申請二胎房貸，那就不用擔心會被限縮貸款成數，或是拿不到資金。
5.申請容易
同樣是用房子申請一筆資金，二胎房貸的申請流程比房屋轉增貸簡單，不需要把原房貸解約，並且重新跑一次房貸流程；辦理二胎房貸，只要在原房貸的抵押權後面，直接再設定一筆抵押權就可以了，省時又省花費。
此外，融資公司二胎房貸的審核寬鬆，比起銀行房屋增貸、轉增貸，不僅過件率較高、核貸額度也高出許多，這些都是二胎房貸的好處。
6. 撥款快速
如果是跟銀行申請貸款，不論是信貸、車貸或房貸，銀行的作業時間至少要5~7天，房貸甚至可能要等上半個月，漫長的等待時間，對於急需資金周轉的申請人來說，想必是非常困擾。
相較之下，融資公司二胎房貸審核快速、作業流程簡單，平均2~3個工作天即可完成申辦流程，資金快速到位，更適合急需資金的申請人。
房屋二貸有哪些風險？
1.利率較高
以利率最低的銀行來看，二胎房貸的利率是2.5%~16%，實務上則大多在7%~8%左右，若與其他房屋抵押貸款相比，二胎房貸利率確實比較高、且還款期限較短，月付金負擔恐較重。
2. 申貸管道良莠不齊
除了銀行，許多民間貸款業者都有提供二胎房貸的貸款服務，例如：當鋪、代書、資產管理公司、融資公司等等，也因為二胎房貸的申貸管道非常多元、品質參差不齊，連帶產生一些風險。
3.恐產生額外費用
如同前面講的，申辦二胎房貸會需要設定房子的第二順位抵押權，因此除了一般貸款都需要收取的手續費用之外，還須負擔地政設定費、代書費等費用。
不過，如果是申請房屋轉增貸，需要支出的費用也不少。
建立在房屋二貸／二胎的優缺點基礎上，我們再來看看，二胎房貸轉貸、增貸和轉增貸各有怎樣的差別、利率與額度有何差異？以及有著怎樣的優缺點？
三、二胎轉貸、增貸和轉增貸的差別
二胎轉貸、增貸和轉增貸，到底有什麼區別呢？兩個最大的差異點，就在於抵押權是否移轉，和是否能從中取得資金作彈性運用。我們將三者的詳細說明整理如下。
二胎轉貸
二胎轉貸是「二胎房貸搬家」，也就是將貸款從原先的銀行或放款機構，整包平行移轉到其他地方。
二胎轉貸的目的是取得更好的貸款條件，如更低的貸款利率，或是更長的還款年限，甚至是能夠稍作喘息的寬限期等。房屋的抵押權，也會由原先的機構轉到新貸款的單位。
二胎增貸
如果抵押品房屋的價值上漲，申請人可以直接向原本的二胎貸款機構提出增貸申請，不用經過再次設定，就有機會將增值空間貸出、取得更多資金。
房屋的抵押權不變，仍屬原先的放款單位所有，跟二胎轉貸或二胎轉增貸相比，審核速度和辦理流程都會更快、更單純。
二胎轉增貸
由於二胎轉增貸的額度會比原貸款更高，在前貸清償後就能有一筆資金可以靈活運用。也因為房貸搬家，利率、年期、寬限期都能重新討論，或許可以取得比原貸款更好的付款條件。
但要注意的是，只要房貸有轉出的動作，設定流程就必須重跑，還要支出相應的手續費，申辦前須評估二胎轉增貸增加的額度是否合算。
四、二胎轉貸、增貸、轉增貸的貸款利率、額度比較
無論是哪種二胎貸款，條件都會因為選擇的申辦管道而有所不同。
銀行的利率雖低，但是由於審核嚴格，可貸額度極少，最終可能只剩下數十萬元的申貸空間；而融資公司雖然利率稍高，但是可貸空間遠遠大過銀行，反而會是較好的選項。
我們將二胎轉貸、增貸、轉增貸的貸款條件分別整理如下。
二胎轉貸條件
- 貸款額度
可貸款金額銀行最高為原貸款金額的85%、不超過原貸金額，融資公司最高貸款金額為500萬元。
- 貸款利率
貸款利率銀行1.81%起，融資公司7~14%。
- 貸款年期
貸款年期銀行最長可達30年，融資公司則在7年（可加寬限期2年）～10年。
二胎增貸條件
- 貸款額度
可貸款金額銀行約數十萬元，融資公司最高貸款金額為原貸款金額的1.2倍加上50萬元。
- 貸款利率
貸款利率銀行依原貸款利率，融資公司7~14%。
- 貸款年期
貸款年期銀行最長可達30年，融資公司10年。
二胎轉增貸條件
- 貸款額度
可貸款金額銀行最高為原貸款金額的85%，融資公司為原貸款金額的1.2倍，最高貸款金額為500萬元。
- 貸款利率
貸款利率銀行1.81%起，融資公司7~14%。
- 貸款年期
貸款年期銀行最長可達30年，融資公司則在7年（可加寬限期2年）～10年。
五、二胎轉貸、增貸、轉增貸，優缺點比較
這三種活化資產的二胎貸款，究竟哪一種比較好？下表詳細列出了二胎轉貸、二胎增貸和二胎轉增貸的特色，和各自的優缺點，幫助你在申辦前，就能依據自身的條件先作初步的評估。
二胎轉貸優缺點
是指以相同額度的新貸款，取代原有貸款。貸款方式的特點是可以取得更好的貸款條件，減輕每月負擔。抵押權移轉是必須的，並且需要重新設定貸款。
此方式的缺點是原貸款額度平轉，無法增加可用資金，適合單純想要減輕負擔、拉長年限的族群。
二胎增貸優缺點
是指向原本的申貸機構申請更多的額度。貸款方式的特點是流程最簡單，無須重新設定就能取得資金。
此方式的缺點是可貸額度較低，前貸條件不好也無法變更，適合想要快速取得資金、作短期週轉的族群。抵押權移轉是不需要的。
二胎轉增貸優缺點
是指以更高額度的新貸款，取代原有貸款。貸款方式的特點是取得資金同時，也可能獲得更好的貸款條件，需要重新設定貸款。
此方式的缺點是貸款流程重跑、再次支出手續費，可能不划算。抵押權移轉是必須的。此方式適合房屋有一定增值、轉出比較划算的族群。
簡單來說，如果你的期望是「更好的貸款條件」，那就可以選擇二胎轉貸；如果你的需求是「更快速取得資金」，二胎增貸會比較適合你；如果你同時需要「更好的條件」和「更多的資金」，二胎轉增貸就會是你最好的選項。
這兩種貸款方式都有其獨特的優點和風險，需要貸款人在考慮時慎重衡量。本文將探討房屋二貸和二胎轉貸的優點和風險，以及這些貸款方式的適用情況，幫助讀者了解這些貸款方式並做出明智的財務決策。