近來有越來越多房屋私人設定的情形，這表示民眾對於申辦民間二胎房貸的需求日益增多。根據此一情形，某些房市專家則表示憂心，並指出二胎房貸將會是房市的未爆彈。不過二胎房貸真的那麼危險嗎？凡事皆有兩面，二胎房貸其實也有許多優點。本文將對二胎房貸優缺點進行深入淺出地解析，讓你一篇就能掌握二胎房貸的所有關鍵。
一、二胎房貸優點
老一輩人可能會認為用房契借錢，是最「逼不得已」的一件事。其實房屋貸款，是所有貸款商品中利息最低的項目，只要懂得靈活運用房產增資的方法，就能成功活化房屋的最大價值。二胎房貸的優點如以下所列：
優點一：撥款速度快
準備好申請文件後，選擇適合的貸款管道送件申請，在簽約對保完成後，約2~3個工作天，貸款方就能撥款至指定的銀貸行帳戶中。
相較於房屋增貸，需要10~14個工作天才能撥款；房屋轉增貸，要再重新跑一次房貸申請流程，是要方便迅速得多了。
優點二：貸款額度高
銀行二胎房貸的額度，約在50萬~600萬之間，最高貸款成數為房屋鑑價的85%；融資公司二胎房貸的額度，最高可到500萬，貸款成數最高為房屋鑑價的120%。
相較於一般信用貸款（有DBR22倍限制，而且可貸額度較低）；汽車貸款（貸款額度隨著車齡而遞減，銀行甚至婉拒超過15年的老車申請貸款）等方案來說，二胎房貸的額度可以滿足一般資金週轉的需求。
若是你有高利率債務的問題，二胎房貸更可以拿來作債務整合，能有效減輕高利率債務的還款壓力。
優點三：不需賣房換現金
二胎房貸準確來說，是將還有貸款的房子，向第二家銀行或融資公司，再申請一筆房屋貸款；貸款方則會計算出，房屋增值或房貸已償還的部分，轉換為可以貸款的額度，再以貸款的方式借錢給你。
另外，二胎房貸並不需要將房子賣出，就能有一筆資金可以運用，而且還能繼續居住在房子裡，是越來越多人會利用的貸款模式之一。
💡小知識
二胎房貸其實也是理財工具的一種，除了上述優點，若是利用二胎房貸來進行整合負債，還能有提升信用分數的「附加價值」。
工具本身是中性的，用得好事半功倍，用得不好就成了招致災禍的夢魘，建議謹慎理財，善用工具。
二、二胎房貸缺點
任何一種貸款都有它的優缺點，以二胎房貸的缺點來說，有以下需要注意的地方。
缺點一：利率較高
因為第二順位抵押權的關係，貸款方承擔二胎房貸的風險較高，因此會收取較高的利息費用，藉以降低無法回收本金的風險。
缺點二：申辦管道良莠不齊
由於二胎房貸的申辦管道眾多，導致申請管道的品質上良莠不齊，讓一些不肖的代書代辦業者有機可趁，以華麗的話術誘導你簽下不利的合約。當簽下這些惡意合約後，除了有可能會增加不必的費用支出外，更可怕的事則是會讓自己，暴露在未知的貸款風險中而不自知。
常見的貸款詐騙手法有，對貸款方案中的條件灌水，勸你趕緊簽下合約；或是假冒銀行旗下相關企業，降低你的戒心進而簽約。以上的話術與方式，最終目的就是要讓你簽約。一旦簽約過後，隨之而來的將要承擔永無止境的貸款風險。另外，簽約的對象也不是銀行，而是民間的貸款機構，反而會造成房屋私設的情形。
房子一旦有民間設定（即私人設定），直到抵押權塗銷前，都無法再用這間房子跟銀行貸款，進而減少將貸款轉回銀行的機會。
民間二胎房屋貸款並非不能借，只要在申請前做好評估，蒐集完善的貸款資訊，在衡量自己的條件與能力可以負擔後，就可以選擇合適的管道來申請。
如何避免可能的二胎房貸風險？
如上所述，要如何避免二胎風險？本文整理三招讓您可以安心借二胎房貸。
1.檢視網站資訊完整性
現在許多貸款網站都用一頁式網頁或是給個line叫你加他，但卻完全看不到進一步的資訊，也不知道貸款資金的來源。以下條列便於檢視：
- 完整的公司介紹（公司名稱、電話、地址）
- 公司負責人資訊（姓名、照片、資歷）
- 完整的業務資訊（姓名、照片、資歷）
- 公開透明的資金來源
2.確認公司資料無錯誤
蒐集相關貸款資料後，為求謹慎還要進一步去查詢是否資料為真，許多掛羊頭賣狗肉的公司，通常無法從公正第三方資訊找到相關登記資料。
3.查證是否有實體公司
為求謹慎，建議還可以從街景地圖去確認是否有實體公司，以減少被詐騙的機會。
除了上述三招，在簽合約之前也要再三確認合約內容有無問題，不能因為麻煩而省略，畢竟魔鬼藏在細節裡。
三、二胎房貸管道比較
前面提到申貸管道多，那麼我要怎麼從這麼多管道中，去找到適合自己又安全可靠的呢？其建議的貸款方式有以下三點：
銀行－優先考慮
不只是二胎房貸，基本上幾乎所有貸款都是首推銀行。因為銀行的貸款利率低、申請過程中較有保障。但這樣的好條件，相對應也有較高的門檻；首先銀行的審核嚴格，聯徵報告中的信用分數至少600分以上，負債比需低於60%；可貸額度也有上限，如果是信貸就會受到DBR22倍的限制。房貸也要經由銀行鑑價才算數。
融資公司－最佳替代方案
融資二胎房貸的可貸額度，是房屋鑑價的120%扣除「原房貸餘額」，和銀行只提供鑑價90%扣除「原房貸設定金額」的額度相比，空間高出許多。此外，融資二胎房貸最長甚至還有2年寬限期，信用瑕疵、收入領現、信用評分低的族群，也都有機會通過申請，融資公司二胎房貸是僅次於銀行的最佳選擇。
民間公司－盡量避免
民間二胎房貸是三大申請方式中，申請門檻最低的管道。因此民間二胎房貸的風險，卻也較一般管道來得多，例如高利率、高收費等。因此建議盡量避免向民間貸款公司申請二胎房貸。
二胎房貸的申請管道有銀行、融資公司與民間貸款機構等。下列表格可以幫助你更清楚的比較，各個管道的二胎房貸特色。
| 申請管道 | 銀行 | 融資公司 | 民間公司 |
| 二胎利率 | 6%~16% | 7%~14% | 18%~36% |
| 二胎額度 | 50萬~600萬 | 最高500萬 | 雙方約定 |
| 貸款審核 | 嚴格 | 寬鬆 | 非常寬鬆 |
| 貸款風險 | 較低 | 較低 | 風險疑慮 |
申請二胎房貸要以銀行為首選，不過因為銀行審核嚴格，過件的機率不高；若是次順位房貸遭到銀行所婉拒，建議向大型的融資公司提出申請，因為融資公司有審核寬鬆，利率與銀行接近等優點，而且也受到政府的監督，在貸款申請上較有保障。
四、二胎房貸推薦
2022年央行升息四連發，房貸利率從1.31%一路漲到接近2%，讓房貸族苦不堪言，買房族更是不敢輕舉妄動，深怕一個衝動，就變成一輩子背負沉重貸款的「房奴」。但其實房屋貸款，並不一定只能是負債！在這萬物飛漲、薪資卻幾乎凍結的時刻，房屋反而是不錯的投資理財工具。
辛苦賺錢買來的房子，到底是資產還是負債？「有土斯有財」的觀念在華人社會根深蒂固，許多人將買房置產視為人生一大目標，卻也因此背負沉重的房貸壓力。在物價高漲、薪水凍漲的時代，該如何保有（創造）穩定的現金流？
二胎房貸的特色就是，即使名下房產已經有一筆房屋貸款（通常是購屋貸款，即一胎房貸），仍可以再用同一間房子設定第二順位抵押權，申請第二筆房屋貸款，因二胎房貸沒有銀行法DBR22倍的限制，不僅可以有效活化不動產、還可將房屋增值的空間變成現金作運用。二胎房貸我最推薦融資公司。
💡小知識
法規規定，一般民眾不得直接向融資公司申請貸款，須透過經銷商代為遞件，但這經銷商也有分層級，直屬經銷商俗稱的大包，直接對融資公司，為申請民眾爭取利多。而俗稱小包的代辦，若受理民眾申貸，也是要交給直屬經銷商，再遞交給融資公司，如此一來一往，要多收多少費用，也因此，若找到小包經銷商，一定會收取代辦費。若直接找到大包直屬經銷商，則可省下這一筆可觀的代辦費，且收費規則透明。
好事貸就是一間直屬經銷商，而這也是銀行資深房貸經理、好事貸創辦人孫鴻貴對二胎房貸的觀點與一般房市專家不同，他也在自家的官方網站中提及：
「只要客戶有二胎房貸的需求，都會經由專業的貸款團隊，設計一份個人能力可以負擔的還款計畫，當客戶看過並同意後，才會送件至鑫融資公司來進行申請。比起其他同業多了這道程序，目的就是希望能幫客戶，減少走二胎房貸的冤枉路。」
凡事皆有一體兩面，所有的利弊得失，都需要做好完善的規劃與衡量，尤其以貸款來說更是如此。在比較過二胎房貸優缺點之後，我們可以知道，二胎房貸本身並沒有錯，會讓人有質疑的地方，大多數的原因都是出自於申請人的財務規劃不夠周延。