二胎房貸是什麼？二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸，就是在已經有房貸的狀況下，再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。二胎房貸利率區間為2.5%~36%，融資公司利率在7~14%，由於二胎房貸的風險較高，利率也會比較高一些。帶你秒懂二胎房貸利率試算怎麼看？
1.二胎房貸是什麼？內容為何？
二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸，就是在已經有房貸的狀況下，再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。
會稱「胎」是源自於清朝時期的「胎借」一詞，指的是『抵押權』；台灣在進入日治時期後，日府延續這概念將質押權改為「胎權」，這概念也一直沿用至今。
二胎房貸利率
二胎房貸利率區間為2.5%~36%，由於二胎房貸的風險較高，因此相較於其他同類型的貸款（房屋增貸／轉增貸約1.37%~5%），二胎房貸的利率會比較高一些。
以下整理幾個常見的貸款管道所提供的二胎房貸利率：
- 銀行：年利率2.5%~16%
- 融資公司：年利率7%~14%
- 當鋪：年利率18%~30%
- 代書：年利率6%~36%
- 資產管理公司：年利率12%~36%
為什麼二胎房貸利率比較高？
一般買房時申請的購屋貸款，銀行會設定房子的第一順位抵押權，而二胎房貸也是用同一間房子設定抵押權，這筆貸款的債權人就會是第二順位，未來萬一借款人還不出錢，房子法拍後的錢也是照順序分配，那麼第二位債權人很有可能無法拿回所有欠款，因此利息會比較多。
二胎房貸額度
二胎房貸成數，是以房價為基準來評估，可貸成數如下：
- 銀行二胎房貸成數：最高房價90%
- 鑫融資二胎房貸成數：最高房價120%
- 民間二胎房貸成數：最高房價100%
然而房屋的價值又是如何計算的呢？房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係，最簡單的查詢方式，就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格，在實價登錄2.0上路後，房價的精準率已經可以達到8成。
如果想得到更精確的房屋價格，可以請銀行行員協助估價，每家銀行估算的價格可能有些微差異，或是委託專業的不動產鑑價公司估價，但需額外支付鑑價費用。
但其實申請二胎房貸，除了要看貸款額度之外，還要注意貸款成數是多少，通常是房屋鑑價的90%～120%不等。也就是說，即使房屋二胎的貸款額度最高可到500萬，但如果你的房屋殘值只剩100萬，實際上最多只能貸到120萬而已；如果申請的是銀行二胎房貸，最多只能借90萬。
此外，銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。
二胎房貸試算
二胎房貸申請的管道，有銀行、融資公司（目前只有鑫融資公司在承作）與民間貸款公司（代書代辦）。依照貸款管道對於「第一順位房貸金額」認定的差異，二胎房貸的計算方法也會有所不同，以下依序舉例說明：
(1)銀行：以「一胎房貸設定金額」來認定，可貸成數最高80%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價x可貸成數–一胎房貸設定金額
(2)融資公司：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高120%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價x可貸成數–一胎房貸剩餘金額
(3)代書代辦：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高90%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價x可貸成數–一胎房貸剩餘金額
二胎房貸利率試算的重要性 許多民間貸款業者會刻意用「月」利率來混淆客戶，甚至可能會用錯誤的利率推算來誤導，讓客戶誤以為民間二胎房貸利率比較低，實際上卻比銀行二胎、鑫融資二胎多好幾倍，因此建議在比較二胎房貸管道時，善用二胎房貸試算工具，來驗算你的二胎房貸利率是否合理。
二胎房貸月付金
以下整理各管道的二胎房貸利率及月付金試算：
貸款管道鑫融資二胎房貸銀行二胎房貸民間二胎房貸貸款利率7%~14%2.5%~15.99%6%~36%月付金（貸款100萬）15093~18740元12989~19856元14609~32733元服務費無無貸款金額10%~15%還款方式本息均攤本息均攤只繳息不還本房貸月付金會參考個人條件、房屋現值、貸款額度和期數來計算，我們提供了簡易的房屋貸款試算工具，給你最新、最快的精準試算。
2.二胎房貸好嗎？二胎房貸有哪些優缺點？
- 二胎房貸優點：貸款額度高、申辦流程簡單、撥款速度快、活化資產價值
- 二胎房貸缺點：二胎房貸利率高、銀行二胎貸款審核嚴格
二胎房貸有哪些好處？
二胎房貸的好處是額度大、利率低，可以藉由活化名下不動產，來輕鬆取得額外資金。
為什麼我們會推薦您選擇房屋二胎貸款？二順位房貸最大的優勢就是，二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速，對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說，是不錯的資金取得方式。
雖然相較於信用貸款、汽車貸款，二順位貸款的利率並不算高，但如果與類似的房貸產品相比（如房屋增貸、房屋轉增貸）之下，二胎房貸的利率會比較高一點，不過這是因為二胎房貸風險比較高。
二胎房貸有哪些限制？
雖然大多數銀行二胎貸款的申請條件，並沒有提到個人信用，但事實上申請銀行二胎房貸，信用分數至少要600分以上才有機會，而且還會考量房屋狀況，以下幫您整理常見的銀行婉拒原因：
- 信用卡額度使用率較高
- 使用信用卡循環利息
- 曾用信用卡預借現金
- 信用卡費或其他貸款遲繳
- 聯徵被查詢次數多
- 屋齡較高
- 屋況老舊
- 房屋所在地偏遠
- 一年內有民間私人設定紀錄
- 一年內有查封紀錄
如果是申請鑫融資二胎房貸，基本上上述情形都還是有機會辦理二胎房貸，但還是會有一些申請限制：
- 房屋位於離島地區
- 房屋位於原住民保留地
- 房屋沒有建物保存登記
- 房屋共同持有（持分）
- 沒有房屋所有權
- 鐵皮屋
二胎房貸須注意的風險為何？
其實辦任何貸款都會有風險存在，包含選擇貸款公司、爭取貸款條件，乃至於相關衍生費用，都是需要注意的地方，還有一個最大的風險是，因為急著用錢，並沒有仔細看貸款條件，只聽業務的說詞就快速決定。不管是向銀行或任何單位辦理信用貸款、二胎房貸等相關業務，建議要多方比較，就算一開始無法得知最終的條件，也要注意業務前後的說法是否一致，正式簽約時更要詳閱合約書，若有疑慮應立即喊停。
3.二胎房貸申請流程？
二胎房貸申請條件
- 20至65歲
- 房屋所有權人
- 具還款能力
- 信用正常
- 房貸繳息滿1年且繳款紀錄正常
申請二胎房貸的首要條件需要年滿20歲至65歲，名下必須要有房產，信用分數良好，先前房貸的繳款紀錄也須正常並滿一年以上，甚至需要提供明確的財力證明與收入來源，申請時若是無業恐怕會遭到銀行婉拒；若是民間二胎則完全不看信用紀錄，只視房屋現有殘值進行評估。
二胎房貸申請流程
以「銀行」、「融資公司」與「民間公司」為例，對於「二胎房貸」的申請流程並不複雜，以下表列這三類型對「二胎房貸」的申請流程：
- 銀行
所需文件
- 身分證正反面影本
- 工作證明（識別證、在職證明或其他可證明文件）
- 所得證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明）
- 房屋相關文件（近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本）
申請流程
01.向銀行提出申請
02.銀行進行房屋估價及審核
03.貸款核准後，親赴銀行簽約對保
04.至地政機關將不動產設定二順位抵押權
05.設定完成後，撥款至申請人帳戶
- 融資公司（鑫融資）
所需文件
- 身分證正反面影本
- 財力證明（薪資轉帳紀錄或年度扣繳憑單，若無則提供往來存摺或不需提供）
- 房屋相關文件（近半年房貸繳息證明）
申請流程
01.向直屬經銷商「好房貸」提出申請
02.鑫融資進行審核（所需時間1天)
03.貸款核准後，對保專員親赴您住家附近的地政機關簽約對保
04.由對保專員協助您送件設定二順位抵押權（所需時間2天）
05.設定完成後，撥款至申請人指定帳戶
- 民間公司
所需文件
- 身分證
- 土地／建物權狀
- 其他相關文件
申請流程
01.向民間借貸業者提出申請
02.民間借貸業者進行審核
03.貸款核准後即簽約對保
04.民間借貸業者至地政機關設定二順位抵押權
05.設定完成即撥款至借款人帳戶
QA二胎房貸常見問題
Q.信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎？
會。如果是申請銀行二胎房貸是會影響的，銀行會參酌您的個人信用評分來決定是否核貸給您，鑫融資二胎房貸則不會參考信用評分。
銀行對於個人信用條件的審核較嚴，基本上信用分數低於600分就很難跟銀行申請任何一種貸款；但如果是選擇鑫融資二胎房貸，是沒有這個問題的。
Q.收入會影響二胎房貸的過件率嗎？
會。如果是申請銀行二胎房貸，銀行需要了解您的財務狀況，確認您是否有足夠的能力來償還債務。
不過，銀行對於收入來源的認定較為狹隘，除了要求工作收入證明必須是正式的薪資單、薪資轉帳證明獲年度扣繳憑單之外，如果借款人的收入不固定、不是定期領薪資（例如家管、接案工作者、計程車司機、攤販），也不易通過銀行審核。如果是申請鑫融資二胎房貸，就不會有這個問題，鑫融資二胎房貸不一定要提供財力證明，即使無提供財力證明或往來存摺，也會順利核貸的。
Q.小套房、30年老屋可以申請二胎房貸？
不一定。由於房屋二胎貸款需考量房屋未來的轉手性，因此屋齡較高的房子、套房坪數在15坪以下的小套房，銀行大多不願意承作，即使通過審核，貸款額度恐怕也不高。
建議老屋可以透過裝潢翻修來提高房屋價值、套房可以選擇坪數較大或者地點較好的物件，你也可以直接申請鑫融資二胎房貸，只要房子仍有貸款空間，是不會有屋齡限制的問題。