房貸利率突破2字頭，融資二胎房貸會受影響嗎？

根據新聞報導，房貸利率確實已突破2%。一般銀行房貸通常都是採用浮動利率，的確會受到升息影響，每個月需要多繳付一定金額。融資公司貸款採用固定利率，因此融資二胎房貸不受影響。如果你正在考慮房貸再貸，建議你仔細評估自己的財務能力和風險承受能力，以及不同貸款產品的房貸利率選擇，再做出決定。

一、央行升息 房貸利率全面站上2字頭

中央銀行升息，八大行庫跟進調漲存款利率，房貸利率進入「2」字頭。

〔記者陳美君／台北報導〕中央銀行上周四決議升息半碼，八大行庫宣布今（27）日起跟進調升存款利率。行庫主管指出，隨著銀行調升存款利率，首購族、二房與三房（豪宅）的房貸利率地板價將隨之調漲，分別從1.935%、2.225%和2.345%，提高至2.06%、2.35%和2.47%，調幅為0.125個百分點。

大型行庫主管指出，反映央行本次升息，房貸利率地板價將從1.935%，調高半碼至2.06%，房貸利率全面邁向「2」字頭時代，若為第二戶房貸，原則上利率自2.35%起跳，第三戶或豪宅戶，利率最低只能拿到2.47%、接近2.5%的水準，有助抑制房市投資炒作風氣。至於民營行庫，預料在公股行庫全面調整後，陸續跟進調整。（節錄自經濟日報）

新聞也說到，央行升息，臺銀、土地銀和合庫銀宣布調升存款利率，存款族利息收入增加，1年期定儲固定利率由1.475%上調至1.6%，機動利率從1.465%調漲至1.59%至1.6%。利率怎麼看？

二、房貸利率的計算方式？

房屋貸款利率種類看起來好像有很多，但其實它們的基本結構大都是由基準利率（I）和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。

1.基準利率

基準利率也稱作指標利率，是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。

2.加碼利率

個人加碼利率，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。

固定型利率和指數型利率差在哪？怎麼選？

固定型利率＝（不受市場影響的）基準利率＋加碼利率
指數型利率＝（會隨市場變動的）基準利率＋加碼利率

固定型房貸利率和指數型房貸利率，最大的差別，就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%，就可以選擇固定型利率，如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，則可以選擇指數型利率。

1.固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。

2.指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

小知識

早期銀行房貸利率較高，保險公司為吸引客戶，推出了前期固定利率稍低於銀行，後期恢復指數型計息的混合式方案，不少民眾因此選擇轉向保險公司申辦房貸。但隨著央行連連降息，固定式利率方案就變得不那麼划算了。

3.央行升息！指數型房貸利率試算

近年受疫情影響，截至2022年9月，央行已經三度升息共2碼，未來還有可能繼續調升。央行升息，指數型房貸也會隨之變化，與原本的房貸利率比較，究竟會帶來多少額外的支出呢？

我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。

項目	利率調整	房貸期數	月付金	月付差額	年差額總和
升息前	原利率1.6%	20年	48,716	N/A	N/A
		30年	34,994	N/A	N/A
第一次升息一碼	1.85% （＋0.25%）	20年	49,881	＋1,165	＋13,980
		30年	36,216	＋1,222	＋14,664
第二次升息半碼	1.975% （＋0.125%）	20年	50,470	＋1,754	＋21,048
		30年	36,837	＋1,840	＋22,080
第三次升息半碼	2.1% （＋0.125%）	20年	51,063	＋2,347	＋28,164
		30年	37,464	＋2,470	＋29,640

一段式利率和分段式利率差在哪？怎麼選？

一段式利率＝基準利率（變動）＋個人加碼利率（固定）
分段式利率＝基準利率（變動）＋個人加碼利率（變動）

一段式利率和分段式利率的最大差別，就在於利率是否會依據時間區段的不同而有所變化。一段式房貸利率雖然不分區段，但是數字通常會比分段式利率來得高；而分段式利率大多是前低後高，前期還款輕鬆，適合一開始資金較為緊繃的人。

1.一段式房貸利率

一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持在同一個數字，只有基準利率會隨市場波動而有所變化。但是長期來說，一段式房貸利率的月利息還是相對固定，比較容易掌握房貸的支出狀態，適合能長期穩定還款的人申辦。

2.分段式房貸利率

分段式利率也稱作階梯式利率，是將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案的實際利率。

3.一段式與分段式房貸利率試算

我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例，分別以一段式利率（1.6%），和分段式利率（首年1.6%，其後2.1%）來進行試算，可以得到月付金和利息等資訊如下。

項目	一段式	分段式
月付金	48,716	第一階段48,716 第二階段50,951
利息總和	1,691,781	2,201,470
平均利率	1.6%	2.05%

房屋貸款利率種類比較

我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理，幫助你依據自己的需求，比較、選擇適合自己的方案組合。

項目	固定型	指數型	一段式	分段式
計息方式	利率固定	利率浮動	單一利率	區段計息
優點	利率不受市場影響，不怕升息	機動性高，貼近市場合理利率	單一利率數字，容易掌握利息支出	可紓解剛買房時資金不夠的壓力
缺點	非常態性利率方案	易隨升息影響房貸支出	還款前期壓力較大	還款後期壓力漸增
選擇時機	預期利率將長期上漲	預期利率將長期下修	資金可長期穩定負擔時	資金前期較緊繃時

三、央行宣布利率調升半碼，會影響我的各種貸款嗎？

房屋貸款、信用貸款和就學貸款的利率皆不變，汽車貸款則以浮動計息方式計算，而保單貸款則會依照保單細則上的利率進行調整。

青年安心購屋貸款的利率升息半碼，但為減輕青年負擔，財政部決定調整一段式利率至1.525%。

融資公司貸款皆為固定利率，不受升息影響。

將上述各種貸款類型的金額、利率以及升息後的費用做成一個表格，可以清楚地比較不同種類貸款在升息時所產生的負擔增加程度。詳如下表：

款類型	利率	金額	升息後每月多繳	升息後每年多繳	升息後總計多繳
房屋貸款	2%	763萬	453元	5,436元	108,720元
汽車貸款	浮動計息	100萬	104元	1,248元	24,960元
信用貸款	3%～8%	58.6萬	61元	732元	14,640元
就學貸款	1.15%	33萬	34元	408元	8,160元
保單貸款	2.7% ~ 6.7%	依保單	增加0.25%	依保單	依保單
青年安心購屋貸款	1.525%	421.87萬	505元	6,060元	121,200元
融資公司貸款	固定利率	依借貸金額	不受影響	不受影響	不受影響

四、鑫融資二胎房貸不受央行升息影響

什麼是鑫融資二順位房貸？

簡單來說就是由鑫融資(股)公司所提供的又可稱鑫融資二胎房貸，不動產第二順位貸款服務，一般來說，房貸都會先找銀行辦理，這就是你的第一順位貸款，如果後續有資金需求，可以向銀行或融資公司申請第二順位房屋貸款。

由於辦理二順位貸款的風險較高，銀行不太願意承作，審核上也相對較為嚴苛，鑫融資公司辦理二順位貸款的條件與銀行相當，審核標準卻寬鬆許多，且所有資金都是直接由鑫融資撥款，沒有透過第三人，客戶可以安心借款。

鑫融資二順位房貸申請流程

1. 詢問：透過經銷商詢問鑫融資二順位房貸
2. 估價：提供地址進行初步估價
3. 審核：鑫融資公司就客戶提供資料審核
4. 對保：審核結果出來，如同意貸款條件就約時間地點簽約對保
5. 設定：到地政事務所設定房屋第二順位抵押權
6. 撥款：款項撥入帳戶

如果您因為信用問題，或是近期才跟銀行增貸，抑或是剛買房、剛轉貸等等原因，銀行不願再貸款給你，鑫融資二胎房貸都可以順利增貸，找到對的經銷商，更能幫你省下一大筆額外費用。