持分房貸可以貸款嗎？在進行持分房貸申請時，共有人之間需要建立良好的合作和溝通機制，以確保產權和貸款交易的順利進行。借款人應謹慎評估各種貸款管道，選擇適合自己情況的金融機構，以確保貸款過程的透明度和安全性。本文將持分房貸會有的疑問一次為你解答！
一、持分房貸可以貸款嗎？
1.什麼是持分房貸？
持分房貸是指一戶房屋由多人共同擁有，每個擁有人持有房屋的一部分所有權。持分房貸通常應用於多世代同居或多人合購一房的情境，有助於共同擁有者分攤購房成本。
在持分房貸中，每位擁有者都有對應的持分比例，並分擔相應的房貸還款責任。這種方式使得多人共同擁有不動產，同時共同分擔相關的貸款壓力，有助於提高購屋的負擔能力。
然而，持分房貸也需要明確約定每位擁有者的權益、責任以及房貸還款的安排，以避免未來可能的糾紛。在這種房貸結構下，合作和協商變得尤為重要，以確保共同擁有者之間的權益和利益都得到妥善保護。
2.持分的房子可以單獨拿持分借款嗎？
單獨拿持分借款在一般銀行房貸中難以實現，因為為了避免產權爭議，銀行通常要求所有持分人共同簽署確認文件。
儘管有些民間貸款可能接受單獨持分，但法律上存在風險，可能導致未來產權爭議。
因此，持分貸款可能不是一個可行的選擇，借款人應該謹慎考慮法律和風險因素。
二、想要改變持分產權有解決辦法嗎？
改變持分產權結構可能需要仔細考慮和協商，但有一些解決辦法可以採取：
1.公同共有產權解決辦法
在面對公同共有產權時，若共有人希望進一步解決、變更或處分該產權，有一些具體的步驟和方法可供考慮。首先，重要的是將「公同共有」轉變為「分別共有」，這為後續的產權處理奠定基礎。
（1）申請「公同共有」轉為「分別共有」
最常見的方式是全體共有人達成共識，通過書面協議向地政事務所提出「公同共有」轉為「分別共有」的申請。這個程序需要得到所有共有人的同意，並且文件化這項變更。透過這種方式，可以改變產權結構，使每個共有人擁有特定的分別共有權益。
（2）申請「共有物分割」
另一種方法是，若全體共有人同意，可以由其中一位共有人向法院提出「共有物分割」的申請。這將允許將房屋的共有狀態轉變為各自獨立的分別共有。法院將根據共有人的同意和法定程序，裁定房屋的新的產權狀態。
透過這些步驟，共有人有機會在經過合法程序後，改變和處理房屋的產權結構，使得每位共有人能夠更清晰地擁有、處分或變更其持有的產權。此過程需要仔細協商和法定程序的遵循，以確保所有相關利害關係人的權益得到充分保護。
2.分別共有產權解決辦法
「分別共有」是指房屋產權歸屬於多位共有人，每位共有人擁有特定比例的所有權。當共有人中有人希望改變產權狀態時，有兩種主要處理方式。
（1）過半數同意情況
首先，如果多數共有人同意出售房屋，則按照多數共有人的意見進行處理。土地法第34條之1規定，共有人過半數同意，且應有部分也過半數同意，則可以轉賣給他人，按照各自的持分比例均分轉賣後的金額。這種方式主要以共有人的多數意見為主，確保過半數的同意。
（2）未達半數同意情況
其次，如果少數共有人希望出售，需向法院提出申請。法院首先會檢視是否存在「不可分割之約定」，若沒有則會以「變價分割」的方式，即通過拍賣房屋，將拍賣後的金額按照各自的持分比例均分給共同持分人。這種方式確保了少數共有人的權益，並透過法院的程序進行公正處理。
因此，「分別共有」的房屋產權處理方式取決於共有人的意見和比例，並且在法律框架下以公平公正的方式進行。
三、持分房貸可以貸款的管道有哪些？
持分房屋的貸款相對複雜，但一般而言，仍可透過銀行、融資公司、民間貸款三種管道獲取貸款。
1.銀行
持分房屋貸款的過程可能會因共有人的意見及協商而有所不同。通常，共有人需要就共同產權達成一致，確定借款需求及分擔責任的比例。接著，與銀行協商並提供所需文件，例如共有人同意書、持分比例等。
銀行會進行審核，最終核准後，持分房屋的貸款就可順利進行。在此過程中，共有人之間的協作及明確的文件提供將有助於順利辦理貸款。
2.融資公司
對於持分房屋的貸款，不論是上市融資公司還是銀行，均需所有持分人共同參與，並共同簽署同意書方可辦理房屋貸款。
這點與銀行相同，強調了共有人的一致同意是獲得貸款的先決條件。上市融資公司在貸款程序上與傳統銀行相似，確保所有持分人共同參與，以確保貸款交易的合法性和透明度。
3.民間貸款
持分房屋的貸款管道主要包括民間貸款。相較於傳統金融機構，民間貸款公司因審核程序寬鬆，只需其中一位房屋持分人提出貸款申請，無需全體共有人同意，即可進行個別持分的估價與貸款。
然而，值得注意的是，民間貸款公司質量良莠不齊，可能存在潛在風險，因此建議謹慎評估，避免不必要的財務風險。
四、如何申請持分房貸？
1.持分房屋貸款申請需要文件有哪些？
申請持分房屋貸款，一般所需文件包括所有持分人的雙證件（身分證+駕照or健保卡）與印章、戶籍謄本、印鑑證明（銀行則不需要）、房屋所有權狀、存摺封面影本以及所有持分人的簽名同意書。
此文件清單適用於銀行及融資公司，提供完整資料有助於順利進行貸款審核及流程。
2.持分房屋貸款申請的流程
持分房屋貸款的申請流程包括以下步驟：
- 房屋持分人需要提交相關文件進行申請
- 接著經過貸款公司的審核和估價程序
- 一旦審核通過，便進入簽約階段，同時需要進行對保措施，確保貸款的安全
- 接著，抵押權將被正式設定
最後，貸款金額將被撥款至指定的帳戶，完成整個持分房屋貸款的申請流程。
QA.持分房貸常見問答
Q.持分房屋可以過戶買賣嗎？
可以。常見的是將自己持分的部分，過戶或賣給其他持分人。
Q.公同共有能申請單獨貸款嗎？
不能。除了銀行與融資公司不接受公同共有房屋貸款申請外，連民間公司的接受意願也不高。
Q.分別共有能申請單獨貸款嗎？可以單獨變賣嗎？
只能向民間公司申請個人持分部分的貸款。而在變賣個人持分部分，須先向其他持分人詢問購買意願，否則會造成日後民事與刑事上的糾紛，因此要特別注意此一限制。
持分房貸是一複雜而特殊的金融產品，適用多人共有房屋情境。需要共有人協商和合作，確保權益得到妥善保護。雖申請和處理較為複雜，但為多人共有房屋提供有效購房方式。