購買預售屋是一項重大決策，除了價格優惠、貸款彈性外，還有一個潛在風險不可忽視，那就是建商的履約問題。為了保障購屋者的權益，政府制定了「預售屋履約保證」制度。本文將深入介紹預售屋履約保證的概念及五種主要機制，讓你清楚了解如何藉由這些機制降低建商倒閉帶來的風險，確保你的購屋資金安全無虞。
內容目錄
一、限貸令來襲，預售屋市場會怎麼變？
最近房地產市場熱議的「限貸令」，其實簡單來說就是政府希望讓銀行不要隨便借錢，尤其是房貸。
這對一般買房子的人和投資客都有影響，特別是那些還在蓋的預售屋。很多人買預售屋的時候只要付個頭期款，剩下的錢等房子蓋好了再跟銀行貸款。
可是如果限貸令讓貸款變得困難，買家就得自備更多現金，可能就不敢隨便買了。這樣一來，開發商賣房子的速度變慢，價格可能也會有壓力下跌，投資客更是會退場觀望。
當買預售屋時，另一個常被提到的重要概念是「預售屋履約保證」。這項保證的目的，是確保購房者的權益，避免開發商在施工過程中出現財務問題而導致無法交屋。
履約保證透過第三方機構監管買家已支付的款項，確保資金安全，即使限貸令影響市場，也能讓購房者的風險降到最低。
二、預售屋履約保證是什麼？
預售屋履約保證，是一種保障購屋者資金安全的機制，簡單來說，它類似於「房到付款」的概念。在預售屋的交易中，購屋者通常需提前支付部分房款，而這些資金會隨著工程進度分期撥款給建商。然而，若建商因財務問題倒閉或無法履約，購屋者可能面臨資金無法取回的風險。
因此，政府要求建商必須提供履約保證，確保購屋者的款項不會被任意挪用，並由第三方（如銀行或建經公司）監管整個交易過程。這項制度不僅保障了購屋者的權益，也穩定了市場秩序。
履約保證的三大角色
- 購屋者：支付款項並期待房屋順利交屋。
- 建商：負責興建房屋並依照進度領取款項。
- 第三方機構：通常為銀行或建經公司，負責監管資金的流動，確保雙方遵守契約。
三、預售屋履約保證的五大機制
常見的五種預售屋履約保證機制，主要區分為「專款專用」與「建商自由運用資金」兩大類。以下將分別介紹各機制的運作模式。
1. 價金返還
在價金返還的機制中，購屋者的款項會由第三方機構（如銀行）保管，直到房屋完工並辦理所有權過戶後，才會撥款給建商。這種方式保障購屋者可以在建案未完成時，獲得全額退款，是所有履約保證中最具保障的選擇。
不過，由於這種機制會增加建商的資金壓力，因此在市場上較少見。
2. 價金信託
價金信託是一種「專款專用」的模式，購屋者的款項會進入信託專戶，並由信託機構依照工程進度，分期撥款給建商。此機制確保資金被正確運用，不過若建商因財務問題無法繼續興建，即使有信託機制，也不保證能全額取回款項。
3. 不動產開發信託
不動產開發信託與價金信託類似，同樣採用專款專用的模式，但不動產開發信託的範圍更廣，不僅涵蓋購屋者的款項，還包括建商的土地和建案資金。此外，這個機制加入了建經公司來監督工程進度，並提供續建機制，讓建商倒閉後的建案有機會繼續進行。
不過，能否續建的決策權掌握在建經公司手中，若評估風險過高，建案仍可能無法完工。
4. 同業連帶擔保
同業連帶擔保是指建商會找到另一間同級的建商擔保，若原建商無法履約，擔保的建商將負責接手完成建案。這種模式可以降低購屋者因建商倒閉所面臨的風險，但建商可以自由運用資金，缺少對資金流向的監管，因此風險相對較高。
5. 公會辦理連帶保證協定
公會辦理的連帶保證，與同業連帶擔保類似，不同的是擔保方為不動產開發商業公會中的成員。若建商無法履約，公會成員會共同負責接手建案，減少購屋者的損失。然而，這種機制同樣沒有資金專款專用的規範，因此購屋者需謹慎評估建商的資信狀況。
四、各種預售屋履約保證機制比較
以下是針對五種履約保證機制的簡單比較，藉由這張表格概述了五種預售屋履約保證方式的主要差異。
| 履保方式 | 說明 | 資金運用限制 | 未履約保障 |
|---|---|---|---|
| 價金返還 | 購屋者款項由第三方保管，完工後才撥款給建商 | 專款專用 | 全額退款 |
| 價金信託 | 購屋款分階段撥款，監管資金使用 | 專款專用 | 不保證全額退款 |
| 不動產開發信託 | 含購屋款、建商資金與土地，建經公司監督進度 | 專款專用 | 續建機制但有風險 |
| 同業連帶擔保 | 另一建商擔保接手完成建案 | 建商自由運用 | 由擔保建商接續完成 |
| 公會連帶保證 | 公會成員共同負責接手建案 | 建商自由運用 | 公會成員協助完成建案 |
最具保障的是「價金返還」，資金專款專用，並確保購屋者在未履約情況下可全額退款。
其次是「價金信託」與「不動產開發信託」，同樣規範專款專用，但前者可能無法全額退款，後者雖有續建機制仍存風險。
相較之下，「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」允許建商自由運用資金，未履約時由其他建商或公會成員接手，但其保障程度相對較低，風險較高。
五、預售屋履保真的能避免建商倒閉風險嗎？
預售屋履約保證雖然能提供一定的保障，但並非萬全之策。建商倒閉的風險仍然存在，尤其是在資金運用不當或市場環境惡劣的情況下，即使簽訂了履約保證，購屋者仍可能面臨資金損失或工程延誤。
因此，購屋者除了選擇有可靠履保機制的建案外，也應謹慎選擇建商。以下是兩個避雷小技巧：
- 審查建商過往紀錄：選擇已有成功推案紀錄的大型建商，違約風險較低。
- 查詢建商訴訟紀錄：透過公開資料檢查建商是否有相關糾紛或判決，降低購屋風險。
QA.預售屋履約保證常見問答
Q.預售屋履約保證的費用誰負擔？
預售屋履保費用通常由買賣雙方共同負擔，金額約為房屋成交總價的萬分之六。例如，一間總價1,000萬元的房子，履保費用為6,000元，買賣雙方各付3,000元。
Q.如果建商提供的契約沒有履約保證怎麼辦？
若建商未依規定提供履約保證，購屋者可以撥打消費者保護專線1950，或上網至消保會進行檢舉，違法的建商將面臨3萬元以上、30萬元以下的罰鍰。
預售屋履約保證制度，雖然不能完全消除購屋風險，卻能為購屋者提供多一層的保障。購屋者在選擇預售屋時，應詳盡了解建商所提供的履保方式，並評估其保障力度，才能在未來面臨潛在風險時，更有信心與保障。