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一、購屋貸款是什麼？
房屋貸款的類型有很多種，以購屋貸款來說，指的是在買房子時，向銀行申請一筆購屋資金，之後再按月分期還款給銀行。對首購族而言，房屋貸款的好處在於，可以減輕在購屋時的資金壓力。
二、買屋貸款要考量的因素有哪些？
購買房屋申請貸款前的注意事項，如以下所列：
1.房子的條件
通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：
- 房子屋齡
房屋越老舊，銀行所給予的成數就越低。 - 房屋坪數
通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。 - 房屋類型
凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。 - 房屋地段
越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。 - 嫌惡設施
房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。
2.自備款準備
以價格1,000萬的房子為例（假設房屋鑑價與成交價相同），試算自備款應該要準備多少。
- 購屋頭期自備款
自備款是指買方需要自行準備的購屋資金。以1,000萬的房子來說，銀行一般可貸七成左右，金額約700~800萬，剩下來的200~300萬，就是買方需自行準備的購屋款項。 - 購屋其他款項
除了自備款外，其他的購屋費用也需要一併考慮進去。常見的花費如以下所列：- 契稅（房屋鑑價6%）：1,000萬X 6% = 60萬
- 仲介費（房屋成交價2%）：1,000萬X 2% = 20萬
- 印花稅（房屋成交價1%）：1,000萬X 1% = 10萬
- 地政士代辦費（3~4萬）
- 其他行政規費
- 裝潢費（100萬）
- 家具、家電（100萬）
買1,000萬房子事先要準備的費用（自備款+裝潢家電+其他雜項開支），大約需要500~600萬之間。因此買一間房子，保守估計要準備房價的50%，才足以應付所需的花費。
3.購屋貸款的333原則
買房子時所需要的資金龐大，一不小心就會排擠到日常生活的開支。為了避免這種情形發生，可以將「333原則」視為申請房貸前的標準守則。在這個範圍中申請房貸，除了能讓你正常還款外，也可以將買房後對生活的影響降至最低。
- 自備款需占房價的3成
當銀行房貸成數不如預期時，自備款是否準備充足，就更顯得更為重要。建議自備款至少要準備房屋價格的30%，才能避免發生房貸成數不足的窘境。 - 貸款月付金占收入3成
購屋貸款的月付金，建議不可超過月薪的30%。因為當月付金的占比越重，對於生活開支的影響則越大。 - 房貸寬限期不超過3年
寬限期間內只需繳交房貸的利息，因此繳款壓力並不會太大。不過需要注意的地方是，一旦寬限期結束，之前未繳的房貸本金，則會平均分攤在之後的月付金中，此時就會明顯感受到還款的壓力，因此建議房貸寬限期不可超過3年。
三、買房一定要認識的房屋類型
買房的第一道關卡，常常都是「應該要挑選什麼類型的房子」？預售屋、新成屋、中古屋除了各有各的優缺點、令人難以抉擇外，房屋類型的不同，更會對銀行貸款成數產生關鍵性的影響。
到底要怎麼挑選適合自己的房子？以下將說明預售屋、新成屋與中古屋的特色與優缺點，方便首購族可以迅速地瞭解與選擇。
1.預售屋
預售屋是指還沒有實體的房子，建商會以樣品屋或房屋格局圖做為銷售的方式。
- 貸款成數：約房屋總價80%，負擔指數★★★☆
- 預售屋優點：全新的房屋、自備款較低、可以客製化、格局選擇多
- 預售屋注意事項：房價較新成屋與中古屋高，且須預先支付工程款，一次性支出較高
由於預售屋是從零到有，你可以依照自身需求，去客製化的房屋格局；但是相對的，由於沒有成品，在正式交屋前你可能還需要多花一筆租屋的費用。此外，在買預售屋的時候，建議選擇比較有口碑的建商，品質相對較有保障。
2.新成屋
屋齡在3~4年的房子；或是建案完工後，未銷售出去的房子都屬於新成屋。
- 貸款成數：房屋總價70%~80%，負擔指數★★★★
- 新成屋優點：付完款項後即可入住，且為全新實體房屋，不用擔心管線老舊
- 新成屋缺點：可以選擇的格局不多，且自備款較高，適合資金充裕的人
新成屋融合了預售屋與中古屋的優點，房子新、又看得到，但是價格也相對較高。也因為價格容易被灌水，可能會出現買價與銀行估價不同步，導致貸款成數不足的風險。
3.中古屋
房子經過一次以上的轉手，或是房屋使用執照超過3年以上的房子。
- 貸款成數：房屋總價70%~80%，負擔指數★★★
- 中古屋優點：公設比可能較低，房價也較便宜，有機會以合理價格買到地段佳、機能好的房屋
- 中古屋注意事項：可以選擇的格局不多，且自備款較高，適合資金充裕的人
中古屋與預售屋和新成屋相比，算是相對單純的房屋類型。但因為不是新房子，甚至可能是屋齡較久或屋況較差的物件，價格雖然比較便宜，卻容易因為管線或其他設備老舊，因而增加修繕成本。
當房子的屋齡越新，反映的價格則越高，可以貸款的條件也會越好。預售屋因為頭期款較低，款項則是按照工程進度分階段給付，所以初期還款的壓力較輕，適合手中資金不寬裕的首購族選擇；新成屋的自備款要求較高，適合有一定經濟基礎的首購族考慮；中古屋則是房價較低，若是剛進入職場的社會新鮮人，不妨可以參考與選擇。
四、購屋貸款申請流程
從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，這個過程即稱為「買房貸款流程」，也可稱為「購屋貸款流程」。
1.買房所需文件
申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：
- 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
- 申請人印章
- 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
- 買賣契約書影本
- 土地與建物登記謄本
準備好上述的文件之後，就可以按照以下的流程，向銀行進行房屋貸款的申請。
2.購屋貸款流程
- 選擇銀行貸款方案
銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。 - 備妥資料遞件申請
將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。 - 銀行進行房貸審核
銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。 - 照會結果簽約對保
貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。 - 進行抵押權的設定
簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。 - 撥款至指定的帳戶
上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。
五、買房頭期款怎麼準備？
買房頭期款算是一個概括的說法，因為其中還包含：依房屋類型的不同，準備的自備款也有所不同；此外，政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用，並教你試算符合自己條件的頭期款，應該要準備多少？
1.自備款
- 預售屋：銀行可貸成數約70%~80%，自備款建議需準備20%~30%。
- 新成屋：銀行可貸成數約65%~75%，自備款建議需準備25%~35%。
- 中古屋：銀行可貸成數約60%~70%，自備款建議需準備30%~40%。
2.購屋契稅
買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金，其種類有：契稅、印花稅、地政登記規費等，預售屋與新成屋契稅約10~20萬元，中古屋約6~7萬元，老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同，而有所浮動。
3.額外費用
買賣房屋時還有2項必要支出，一為仲介費：含仲介業者與地政士費用，約10~20萬元：其次為裝潢與家具費用：建議為房價的10%較為適當。
六、買房頭期款試算教學
有了以上的費用推估方法，再依以下公式代入自身條件數值，即可換算出大概的頭期款金額：
房屋價值×自備款最低成數契稅（最低金額）＋仲介費（最低金額）＋家具裝潢（房價10%）
以下我們以房價800萬為例，依房屋類型試算，買房頭期款應該是多少。
1.預售屋買房頭期款試算
自備款（800萬×20%）160萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬
＝頭期款須準備約260萬元
2.新成屋買房頭期款試算
自備款（800萬×25%）200萬＋契稅10萬＋仲介費10萬＋家具裝潢80萬
＝頭期款須準備約300萬元
3.中古屋買房頭期款試算
自備款（800萬×30%）240萬＋契稅10萬＋仲介費80萬＋家具裝潢80萬
＝頭期款須準備約363萬元
雖然這些試算牽涉到房屋類型與稅費等問題，因此最終結果僅能供作參考。不過仍可以藉著以上的建議費用，迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。
七、買房不能不知的「履約保證」
買房時，買方通常會將頭期款分批支付給賣方，第一期是簽約款，第二期是用印款，最後一期則是完稅款，每期各為總價一成左右。完成貸款、交屋後，剩餘的款項才會支付給賣方。但是買房的金額畢竟不是小數目，想要把交易風險降到最低，就要靠「成屋履約保證」，也就是銀行口中的「購屋價金信託」了。
到底履約保證是什麼呢？房屋在過戶時，可能會因為賣方隱瞞實際情形，而發生產權無法移轉，或是抵押權無法塗銷的狀況，使得房屋買賣流程無法順利進行。假如此時買方的三成頭期款都已經直接交給賣方，最差的狀況就是房子買不成，頭期款也拿不回來，只能靠訴訟解決，賠了夫人又折兵。
但若雙方有簽訂經由履約保證，所有頭期款就都必須匯款到履保專戶中，放在銀行那裡保管，等到整個貸款都完成、交屋之後，賣方才能取得完整的頭期款；如此一來，才能保障賣方的權益。所以買賣房屋一定要做成屋履約保證（價金履保信託），才會有保障。
QA.購屋貸款常見問答
Q.買房頭期款需要幾成？
買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。
Q.房貸流程要多久？
依申請流程的時間來說，一般房貸需1～2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10～14個工作天；房屋轉增貸需2～4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。
Q.購屋貸款申請後可以再辦二胎房貸嗎？
視管道而定。銀行因為審核嚴格，若是房貸未繳滿1年以上，大多會被銀行婉拒二胎房貸的申請；融資公司審核寬鬆，就算購屋貸款申請不久，二胎房貸仍是有很高申請成功的機會；代書代辦又比融資公司寬鬆，但是潛藏的風險不少，貸款利率也無一定標準，因此不建議向其申請二胎房貸。
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