股票上市公司二胎房貸

該不該提前繳清房貸?內行人揭關鍵:考量自身條件狀況

該不該提前繳清房貸?內行人揭關鍵考量自身條件狀況

繳了一段時間的房貸後,若手邊有多出一筆錢,該不該先拿去償還房貸呢?可約略計算提前清償房貸對你來說是否划算?省下的總利息是否值得?要不要提早結清房貸,並沒有一定的答案,只有仔細考量自己的條件與狀況,才能選擇出最適合自己的還款方式。

房貸提前清償優缺點

房貸是否需要提前償還,有正反兩面的支持者,以下我們可以參考兩派的說法:

【支持提前清償貸款的理由】

  1. 減輕整體的還款負擔
  2. 減少房貸利息總額支出
  3. 最終目的早日擺脫負債人生

支持提前結清貸款的人,最終的目的就是不要再揹債過日子,省下來的利息錢還可以拿來作其他用途,何樂而不為?

【反對提前清償貸款的理由】

(1)須額外支出銀行違約金註1

於綁約期內提前償還房貸屬於違約,因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型:

①提前清償全部或部份本金:如臺灣銀行,加收提前償還本金0.6%~1%違約金。
②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權:如合作金庫,收取前3個月償還所累計本金金額的0.5%~1%。
③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權:如永豐銀行,收取前3個月償還所累計本金金額的0.5%~1.5%。

(2)結清貸款後可用資金少

房貸的金額很大,相信提前清償完房貸後,大部分人手上可運用的資金並不多,因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右),這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿,保持手頭資金充裕, 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等,讓錢滾錢,資產配置更靈活

(3)可以省下來的利息不多

若是依照以下第4點的試算例子來看,貸款500萬,利率1.3%,還款期限20年,提早償還部分貸款本金,可以省下來的利息總額約5萬,以20年的時間來說真的不多。

註1:違約金是有方法可以避免的,假如你不是投資客,是首購房屋來自住,在清償完剩下的房貸餘額後,不要急著向銀行索取清償證明,來辦理塗銷抵押權登記,等綁約期過後再辦理塗銷,就沒有違約金的問題。

升息該不該提前繳清房貸?

央行宣布升息後,房貸族首當其衝,每月要負擔的房貸費用變得更重了,該不該提前清償貸款,還是要將手上的資金拿去投資,成了房貸族的難題。

一名網友在PTT上發文,發現有許多資訊都強調長期貸款的諸多好處,例如靠通膨稀釋貸款金額,或是利率很低的情況下,資金拿去投資比較賺。但現實面卻是薪水沒有跟著通膨漲、投資被當韭菜割、閒錢在手上很容易花掉,加上30年房貸利息比10年貴很多,讓他猶豫是否該提早償還貸款

內行網友則分析,長期房貸優勢在於「通膨與房價漲幅」高於房貸利率,即使薪水沒漲,債務也會隨著通膨貶值,當然不需要提早清償房貸。

不過若不僅薪水沒漲,同時投資不利又存不住錢,錢放在銀行利息比房貸利率還低,又無法創造比利息還高的收益,當然就要以還款為優先,「不要逞強」。網友直言,不少人都抱著股市一本萬利心態,手上有錢卻不還房貸拿去玩股票,最後慘輸幾百萬,力勸:「不是股神的話,乖乖把房貸還清」。

房貸提前還款方式?

若是要提早提早償還貸款,有兩種方式可以還款。

(1)償還全部貸款本金

意思是將貸款的全部本金一次還完。而會這樣做的主要目的在於,要節省利息的支出。不過通常銀行會在合約內註明,要貸滿一定的時間後,才能要求提前清償本金,否則就是屬於違約的狀況。

提前清償全部本金的特色

清償條件:須繳滿規定期數
優點:節省大筆利息支出,房子也能再申請抵押貸款
還款方式:一次結清
適合對象:手頭寬裕

舉例來說:小陳房貸500萬,利率1.3%,貸款期限20年,每個月的月付金需付$23,670元,貸款還到第5年的時候還剩$3,869,048元,剛好手邊有一筆錢,結清了剩下的貸款餘額,剩下的15年他總共可以省下$391,574元的房貸利息。

(2)償還部份貸款本金

償還部份貸款本金就是:手頭上有一筆多餘資金用不到,拿來償還貸款的部分本金,以降低貸款利息支出。

新聞出處》好房網

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