央行升息房貸利率創新高？房貸寬限期延長有助於降低月付金嗎？

央行升息房貸利率創新高？房貸寬限期延長有助於降低月付金嗎？房貸利率已攀至1.864%，降低月付金欲用房貸寬限期延長？其實這是一把雙面刃，在能力範圍內運用得當，它是可以有效減輕還款壓力，並增加一筆額外的資金；不過若只是將寬限期延長，當作是一種逃避還款壓力的作法，這樣只是將還款的痛苦延後而已，根本的債務問題終究還是要面對。

一、升息對房貸利率影響有多少？

1-1央行打炒房升息，房貸利率達新高1.864%

央行去年升升不息，並公布去年底房貸利率已到1.864%，是七年以來最高，房貸1.6%的低利率已成過去。

〔李瑞瑾·Yahoo財經特派記者〕央行公布（2022）年12月本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款利率，房貸利率來到1.864%，為2016年1月以來新高，房仲業者表示，再加上12月升息半碼，未來利率會相當接近2%，不過市場預期這波升息應該逐漸來到尾聲，至少不必再擔心未來利率升升不息。

同時，政府也為了降低民眾升息負擔，規劃進行利息補貼方案，降低升息對於房貸族的影響。值得留意的是，五大銀行12月新增房貸645億元，金額是近3年同期新低，隱約反映市場有降溫跡象。（Yahoo財經）

政府打炒房動作頻頻，房市降溫，一方面升息，一方面針對弱勢提出補貼方案。

〔記者陳美君／台北報導〕銀行房貸利率驚驚漲，房貸族利息負擔愈來愈沉重。中央銀行昨（30）日公布，去年12月，五大銀行新承做房貸利率漲至1.864%，連13漲並創七年新高；央行經研處副處長蔡惠美指出，由於央行12月中旬再度升息半碼，預估銀行房貸利率在1月時漲幅會更為明顯。

展望今年房市，央行經研處副處長說，市場走勢取決於供給及需求，除央行升息與政府打炒房政策，國內外大環境、經濟成長的不確定性也都會影響房市景氣。另外，平均地權條例已於1月三讀通過，是否會進一步對房市景氣產生影響，需持續觀察。（經濟日報）

房貸壓力沉重，3%的信貸經過屢次升息也到了4%，這讓雙貸族雙重打擊，有什麼可以降低月付金壓力的好辦法嗎？房貸寬限期延長會是解套的妙招嗎？抑或只是另一種隱藏壓力？本文報你知！

1-2房貸利率月付金怎麼計算？

固定型房貸利率和指數型房貸利率，最大的差別，就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%，就可以選擇固定型利率，如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，則可以選擇指數型利率。

1.固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。

2.指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

3.央行升息！指數型房貸利率試算

近年受疫情影響，截至2022年9月，央行已經三度升息共2碼，未來還有可能繼續調升。央行升息，指數型房貸也會隨之變化，與原本的房貸利率比較，究竟會帶來多少額外的支出呢？

我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。

項目	利率調整	房貸期數	月付金	月付差額	年差額總和
升息前	原利率1.6%	20年	48,716	N/A	N/A
		30年	34,994	N/A	N/A
第一次升息一碼	1.85% （＋0.25%）	20年	49,881	＋1,165	＋13,980
		30年	36,216	＋1,222	＋14,664
第二次升息半碼	1.975% （＋0.125%）	20年	50,470	＋1,754	＋21,048
		30年	36,837	＋1,840	＋22,080
第三次升息半碼	2.1% （＋0.125%）	20年	51,063	＋2,347	＋28,164
		30年	37,464	＋2,470	＋29,640

二、房貸寬限期延長好嗎？

誠如上述所言，房貸利率越來越高，月付金壓力越來越沉重已是不爭的事實，那麼還有什麼方式能讓月付金降低嗎？

其實還有一個無敵小星星，就是將房貸寬限期延長，但是也如同無敵小星星一樣，時效性一過，所有福利都沒有了，究竟房貸寬限期延長有哪些優缺點？適不適合我？以下解析說明：

2-1房貸寬限期延長優缺點與注意事項

房貸寬限期延長沒有好與不好，需衡量自己的需求與條件後，再來考慮要不要申請。申辦前可以先參考我們整理的優缺點，再來評估自己適不適合延長寬限期。

1.房貸寬限期延長的優點

• 減輕還款壓力：因為在寬限期中只需繳交利息，而貸款本金則暫時不用還，所以在每個月的還款壓力上會大為減輕。
• 靈活運用資金：因為寬限期間不需繳交貸款本金，累積下來的資金也頗為可觀，所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕。

2.房貸寬限期延長的缺點

• 影響銀行貸款：申請房貸寬限期延長，對銀行來說等同債務協商，這對往後申請銀行的其他貸款來說，多少會增加被婉拒的機率。
• 寬限期滿後壓力增加：寬限期延長一旦結束，只是將之前未繳的本金與利息，平均分攤在往後的還款期數中，此時會明顯感受到還款的壓力。
• 央行升息影響房貸利率：2022年中央銀行開始執行升息政策，連帶影響銀行貸款利率的調升，這對房貸族群來說較為不利，尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大，經濟的負擔也會更沉重。

3.寬限期延長的注意事項

• 必須為自用住宅
• 貸款繳款正常，無遲繳記錄
• 房貸寬限期延長上限為5年（若第一次申請寬限期為3年，可以再申請延長2年）

以上是房貸寬限期延長須注意的地方，與各項的優缺點整理。申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後，再來考慮要不要申請。

2-2房貸寬限期後貸款繳不出來怎麼辦？

房貸寬限期滿後，房貸繳不出來的話，除了可以申請延長寬限期外，還有以下4種方法可以選擇：

1.房屋增貸

房屋增貸就是將貸款的房屋，再向原貸款銀行申請一筆貸款，若是銀行同意申請，則會將增貸後的資金撥款到你的帳戶中。不過，如果房貸都沒還到本金，此時想申請增貸，除非當初成數沒有貸得很高、或房價短期飆漲，估價後有空間，否則銀行很可能會婉拒申辦。

2.房屋轉貸

可以將房屋貸款，轉換到另一家銀行。假如新銀行接受你的房貸轉貸申請，有希望可以再向新銀行申請一次寬限期。只是轉貸時要注意三種可能產生的成本：

• 原銀行的違約金：若是還在原銀行的綁約期內，需付給原銀行一筆違約金。
• 新銀行申請費用：轉貸時需付給新銀行手續費與代書費。
• 轉貸產生的規費：除了上述2項可能產生的費用外，地政規費也要再繳一次。

3.債務整合

除了房屋貸款外，假如名下還有其他小額貸款，背負的還款壓力沉重，此時可以考慮以債務整合的方式，減輕身上的貸款壓力。

4.房屋二胎

將還有貸款的房屋，向銀行或融資公司申請二胎房貸。因為銀行審核嚴格，二胎房貸的過件機會不高，所以可以考慮向融資公司申請二胎房貸，其優點有：審核寬鬆、額度較高（最高500萬）、利率與銀行接近等。

由以上的說明可以知道，房貸寬限期延長是一把雙面刃，假如在能力範圍內運用得當，它是可以有效減輕還款壓力，以及增加一筆額外的資金；不過，若只是將寬限期延長，當作是一種逃避還款壓力的作法，這樣只是將還款的痛苦延後而已，根本的債務問題終究還是要面對。因此在申請前需要調整好心態，善加利用房貸寬限期延長的優點，為自己有限的資金創造出更大的價值。