房屋貸款是一個重大決策，本文將深入討論房屋貸款成數的計算方式，以及當貸款額度不足時可能的原因。此外還會探討如何應對貸款成數不足的情況、可能會有的後果，以及提高貸款額度的方法，並探討當自備款不足時的替代資金來源。有房屋貸款額度的疑惑或問題，這篇幫你解決！
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一、房屋貸款額度計算方式
房屋貸款額度就是銀行核給你的房貸成數，占你的房屋價值比率。房貸成數的計算基準，並不是房屋的「實際成交價」，而是銀行的「鑑估淨值」，通常是實際成交價的9成左右。
比如說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。
由此可以發現，房屋貸款的可貸成數大約僅落在成交價格的7.2～7.5成左右，因此會建議頭期款最好準備成交價的3～4成，會比較安全。
二、房屋貸款額度不足的原因
銀行評估房屋與申請人的條件後，會給予房屋鑑價的一定成數，以作為房屋貸款的額度。通常造成房貸成數不足的原因有3點：
1.搞混房屋的鑑價與成交價
大多數沒有買房經驗的人，會將房屋鑑價與成交價搞混，使得實際與期望的貸款成數有所落差。簡單來說，房屋成交價為買賣雙方實際交易的金額；房屋鑑價則是銀行所評估的房屋價格。
2.過度相信房仲或賣家話術
不論是房仲或者是賣家在簽署契約前，所給予的承諾或保證都要抱持著懷疑的態度，切勿全盤相信。此時，直接向銀行詢問相關貸款的資訊，才是最正確的方式。畢竟放貸的是銀行，並不是房仲或是賣家。
3.高估自己的房屋貸款條件
影響房屋貸款成數的因素有很多，如財力條件、個人信用與房屋狀況等，都是讓貸款方案好壞與否的關鍵，只要稍微一個疏忽，就有可能讓自己的房貸成數減少。以上這些因素，都需要有專業的知識或機構來進行評估，所以千萬別高估自己的房貸申請條件，以免在簽約後才發現，其實無力負擔每個月的還款金額。
綜合以上3點，其實只要以冷靜的態度，審慎的進行貸款評估，並瞭解成交價與鑑價的差別，相信是可以避免房貸成數不足的情形發生。
三、房屋貸款額度不足造成毀約？
房貸成數不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：
1.沒收或加倍賠償斡旋金
對於有興趣的房子想要出價時，須先拿出一筆「斡旋金」，請房仲與屋主議價。不過，只要有任何一方反悔，導致房屋買賣的流程中斷，其後果將會有2種情況發生：買方反悔時斡旋金將被沒收；賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。
2.賠要約書3%房價違約金
假如不想以斡旋金的形式，則須使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方，有一方反悔時，違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額，通常會高出斡旋金不少，所以要約書的議價方式較少人使用。
3.簽約後反悔可能吃官司
斡旋金與要約書二者，都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔，只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失；一旦在正式簽約後反悔，無法完成房屋買賣的流程，除了違約金的賠償外，還有可能會被房仲或屋主提起告訴。
不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。
四、自備款不足的替代資金來源
1.房貸信貸/房貸附加信貸
您可以將您的房屋作為抵押品，以取得信貸或附加信貸，這樣通常可以獲得較高的借款額度和較低的利率。一些銀行提供房貸搭配信貸的貸款方案，最高可以貸款成數達到9成。
2.個人信用貸款
這是一種無需抵押品的貸款方式，通常有較短的還款期限，最多7年。個人信用貸款的利率可能會較高，大約在3%至6%之間，視您的信用狀況而定。如果您單獨向銀行申請個人信用貸款，而不使用房屋或其他抵押品，則可能會面臨更高的利率，通常高於4%。
3.汽車貸款
汽車抵押貸款是一種借款方式，您將您的汽車作為擔保品，向貸款機構借錢。這種貸款的訴求是快速獲得資金。貸款利率和期限因個人情況、信用評分和貸款機構而異，不過由於有擔保品，在審核上較信貸寬鬆，可以幫助解決資金需求。
請記住，不論您選擇哪種方式增加借款額度，都應該謹慎評估自己的財務狀況，確保您有能力承擔還款責任，以避免不必要的財務風險。此外，諮詢專業金融顧問或與多家金融機構進行比較也是明智之舉，以找到最適合您需求的借款方式。
貸款成數和自備款是房屋貸款過程中的重要考量因素。通過了解如何計算和提高貸款成數，以及解決自備款不足的方法，您可以更好地規劃您的購房計劃。無論您的財務狀況如何，都有方法可以幫助您實現置業夢想。在購房前，請謹記本文提供的建議，以確保您做出明智的決策。