房屋貸款對於許多人來說是實現居住夢想的關鍵。然而，理解房屋貸款的種類、額度、利率、申請條件和注意事項對於成功申請和管理貸款至關重要。本文將深入探討各種方面，幫助您在房屋貸款領域中更加自信和明智地做出決策。
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一、房屋貸款定義
房屋貸款就是用房子作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申請一筆貸款。這筆錢可用來購買房子、修繕房屋、投資理財、資金周轉甚至當買第二間房子的頭期款。
購屋貸款是指名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購屋買房。房屋抵押貸款則是拿名下的房子，抵押給金融機構或融資公司，以取得一筆資金。原屋融資特別是指沒有貸款的房屋，用房子來作擔保，以取得一筆資金。房屋再貸或二貸，則為已有房貸的房子再借一次房屋貸款。
二、房屋貸款種類有哪些類型？
房屋貸款是一種統稱，因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2大類，而這二大類再細分各種不同的房屋貸款，如以下所說明。
1.購屋貸款有哪幾種？
- 一般房屋貸款
房屋貸款是名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購屋，因此也稱作購屋貸款。
- 青年安心成家購屋貸款
政府為協助年輕家庭購屋而推出的房屋貸款計劃。提供優惠利率和條件，協助年輕人實現置產夢想。申辦期限為112年8月1日~115年7月31日。
- 自購住宅貸款利息補貼
支援符合所得及財產標準的家庭，2年內自購住宅並貸款。透過政府申請，核定後，政府補貼一部分住宅貸款利息，減輕貸款負擔。
- 公教專屬房貸
以軍公教的身分申請房貸，銀行對於貸款條件則會更為友善。目前銀行對軍公教房貸的利率，約在1.685%~7.65%之間。
2.房屋融資有哪幾種？
- 原屋融資
就是拿沒有貸款的房子來抵押借貸，通常只有屋齡較大、或者自地自建的房屋才沒有貸過款。
- 房屋增貸
就是當您的房貸已經繳一段時間、貸款餘額變少時，再向原貸款銀行申請增加貸款，這時銀行會根據房屋殘值與借款人的條件，來決定可增貸的額度。
- 房屋轉貸
是指將現有貸款轉移到利率更低的銀行，以減少利息支出。不過在目前房貸利率相對穩定的情況下，成功申請轉貸降息有一定難度。若原貸款利率較高（如2008年央行降息前的貸款），轉貸降息的機會較高。
- 房屋轉增貸
若您不滿意原房貸銀行的貸款條件，也可將您的房貸轉到其他間銀行申貸，房屋轉增貸有機會取得較多的資金、延長還款年限、或取得較低的利率，但由於房貸轉增貸等於重辦房貸，成本會比較高。
- 二胎房貸
又稱作二順位房貸、次順位貸款，二胎房貸是在保留原房貸的情況下，再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。
三、房屋貸款額度與成數怎麼看？
房屋貸款額度和成數通常基於您的信用評分、收入、債務比率和房屋價值，一般情況下，貸款額度越高，成數越高，您需要的首付款越少。
1.房屋貸款成數怎麼算？可貸額度多少？
房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。房貸成數的計算基準，並不是房屋的「實際成交價」，而是銀行的「鑑估淨值」，通常是實際成交價的9成左右。
房屋貸款的可貸成數大約僅落在成交價格的7.2～7.5成左右，因此會建議頭期款最好準備成交價的3～4成，會比較安全。
雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成，但實際核貸的貸款成數，仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數，純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。
房屋貸款成數的評估，還是存在許多變因，例如銀行可能會認為你的房屋並未達到交易價格的價值，或是人、房條件不佳造成影響，甚至連政府的打炒房政策，都會對房貸成數產生影響。
以下我們將針對這些變因做更詳細的說明，幫助你評估自身狀況，是否有可能影響到房貸成數的多寡。
2.影響房屋貸款成數的因素
影響房貸成數不足的原因，大致分為四大類，銀行鑑價較低，實際成交價高於市場行情。再者考慮到房屋轉手性較差，房屋類型、建物類別、屋齡與座落位置都有相關影響。而申請人的條件狀況也是影響主因，銀行會看申請人的工作性質、收支負債比與信用評分作為依據，最後是央行打炒房政策也會影響貸款成數。以下解析：
- 銀行鑑估值與實際成交價差距過大，建議購房前先查詢內政部實價登錄，也可以找多家銀行估價作為議價依據。
- 房子類型、格局、裝潢等因素會影響貸款成數，部分房型可能無法貸款。
- 房屋屋齡也是影響因素，新房通常貸款成數較高。
- 房子所在區域也會影響貸款成數，六都和新竹地區貸款成數較高。
- 收入和職業類型是重要考量，穩定的收入和專業職業能提高貸款額度。
- 信用評分影響申貸，600分以上較有利。
- 最新政策可能會對部分購房情況下調貸款成數，特定情況下可能受到限制。
3.房屋貸款成數不足如何提升？
提高貸款成數的方法：
- 提前養信用
建立良好的信用評分，使用信用卡並按時全額繳清，持有超過一年以上。
- 提供財力證明
固定存款、儲蓄險保單等可作為收入證明，也可提供不動產資料等財力證明。
- 提供保證人或擔保品
有信用和收入條件較好的保證人，或可提供不動產作為抵押。
- 與貸款銀行密切往來
與平時有往來的銀行申請，保持良好的資金流動紀錄。
- 考慮建商或房仲配合的銀行
對於預售屋或新成屋，找建商或房仲合作的銀行可以獲得更好的貸款條件。
- 購買房貸壽險
主動提出購買房貸壽險，可提高貸款額度或降低利率。
四、房屋貸款利率與年限為何？
房屋貸款的利率和年限因貸款條件、信用評分和市場條件而異，通常年限為15年、30年或其他可選擇的期限，而利率則依據市場變動或固定而定。
1.房屋貸款利率怎麼看？
目前的房貸利率地板價是2.06%，但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多，除了個人的信用條件和財力狀況，房屋條件也會是考量。
建議選擇一段式房貸利率，因為在長期還款下，總還款金額相對較低。例如，以借款700萬、20年期、一段式2%利率和分段式1.7%和2.1%利率為例，最終總還款金額差距為6萬元左右，可接受範圍內。
不過，利率計算方式應根據個人財務狀況選擇，初期資金較緊張的人可以考慮分段式房貸，以減輕前期還款壓力。總之，銀行在貸款中通常是最終受益者。
2.房屋貸款年限與還款方式怎麼選？
很多人選擇長年期房貸，是因為均攤下來月付金較低，卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長，房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和，即便利率只差一點點，支出也可能多很多。
房屋貸款有本息攤還和本金攤還兩種方式，區別在於每期償還的本金多寡。本息攤還每期本金較少，月付金較穩定；本金攤還每期本金較多，前期月付金較高，適合資金充裕且想早還貸款的人。也可選擇是否設定寬限期，寬限期內只還利息，後期月付金將大幅增加。
五、善用房貸試算工具
房貸試算是指在申請房屋貸款之前，使用試算工具估算未來的月付金、貸款額度和利率，以便評估財務狀況和找到最合適的房貸方案。
1.房屋貸款試算的好處
- 評估支出
可以提前知道自備款、頭期款、月付金的需求，幫助你確保負擔得起，並選擇適合的房貸方案。
- 貸款比較
能夠比較不同銀行的房貸方案，包括房屋增貸、轉增貸、二胎房貸等，找到最適合的貸款類型。
- 二次驗算
可以驗證銀行專員提供的貸款內容是否正確，避免被誤導簽下不利的房貸合約。
2.房貸試算的注意事項
使用房貸試算工具時需要注意以下事項：
- 使用便利性
選擇一個能提供多種計息方式和還款方式的試算工具，以獲得更真實的數字。避免需要填寫過多細節資料的工具，因為這可能不夠實用。
- 填寫個人資料
注意有些試算工具可能要求你提供個人資料或聯絡方式，這可能導致隱私問題或後續推銷電話的困擾，請謹慎處理。
- 資訊是否齊全
確保試算工具提供的結果包括月付金、利息總支出、貸款總支出和月付金變化等重要信息，這樣你可以更好地比較不同的計息方式和還款方式。
- 可貸額度計算基礎
理解貸款額度是基於房屋價值和借款人條件計算的，通常為房屋鑑價的80%。請注意，銀行使用的計算基礎是房屋的「鑑估淨值」，而不是成交價，這可能導致可貸額度低於預期。
六、房屋貸款申請條件與限制？
房屋貸款的申請條件和限制包括信用評分、穩定的收入、首付款、債務比率、房屋估值和貸款人的要求。以下針對申請條件、限制與技巧進一步說明：
1.房屋貸款申請條件
房屋貸款的申請條件可分為個人和房屋兩方面：
（1）個人條件
有薪轉證明的人需注意年齡限制，保持良好的信用分數有助於貸款申請。
沒有薪轉證明的人可以提高申請機會，方法包括長時間固定存款、找優秀保證人、提供財力證明。
（2）房屋條件
房屋屋齡過高、有問題結構（如海砂屋、輻射屋）或位於凶宅等情況可能降低銀行放貸意願。
房屋位置也影響貸款條件，市中心地段房價最高，附近高壓電塔、殯儀館、焚化爐等設施也會受到評估。
2.房貸有哪些限制會容易被退件？
常見銀行婉拒貸款的原因如以下所列：
- 信用瑕疵：曾有信用卡費或貸款遲繳的紀錄。
- 信用不良：貸款曾有未繳紀錄。
- 聯徵多查：短期多家銀行申請貸款。
- 資金用途：如申請貸款理由為投資股票、期貨。
- 還款能力不佳：沒有正當工作與穩定收入。
- 負債比太高：如超過DBR22倍、每月負債超過月薪60％、動用信卡循環、預借現金等。
3.房貸怎麼申請比較容易獲得好條件？
（1）房屋貸款申請的議價技巧
- 了解自己的信用狀況，保持良好的信用分數。
- 若有固定存款習慣，提高申請過件機會。
- 考慮找優秀保證人，提升貸款機會。
- 提供財力證明以加強財力條件。
- 常往來的銀行可能有更好的房貸方案，詢問他們並以其利率向其他銀行詢問，以議價獲得更優惠的方案。
- 若購買預售屋，考慮使用建商配合的銀行，但留意其利率可能較高。
- 向房屋所在地的銀行申請，因為他們對當地房價較為熟悉，有較高的承作意願。
（2）如何挑選適合的房屋貸款申請銀行？
- 時常往來銀行
優點： 這種銀行通常能夠提供較快的審核速度，且房貸條件可能較為優惠。
限制： 申請者需要與該銀行保持良好的關係，否則可能難以獲得批准。
- 建商配合銀行
優點： 這種銀行合作建商，通常能夠省去一些繁瑣的程序，並提供較高的可貸成數。
限制： 房貸利率可能較差，且申請時可能會有較多的限制條件。
- 房屋同區銀行
優點： 這些銀行對於特定區域的房價較為熟悉，可能能夠提供更具有競爭力的條件。
限制： 通常，這些銀行較不願意跨區域進行房貸申請，可能會婉拒跨區的申請者。
七、房屋貸款有哪些要注意的事項？
以下是房屋貸款申請時需注意的事項：
- 不要同時向多家銀行申請貸款，多次查詢信用會影響貸款申請。
- 買新古屋或中古屋需提前完成貸款申請流程，預售屋可在付訂金時諮詢房貸方案。
- 先做申貸鑑價再簽約購屋，確保貸款額度足夠。
- 在買賣契約中加入但書條款，以預防貸款成數不足的情況。
- 房貸壽險是選擇性購買，需謹慎考慮。
- 考慮使用履約保證，以降低交易風險。
八、如何申請房屋貸款？流程與費用？
申請房屋貸款通常包括選擇貸款類型、提交財務文件、獲得貸款批准、支付貸款相關費用，如抵押登記費用，然後完成貸款交易，費用包括申請費、信用報告費、評估費等。以下完整說明：
1.房屋貸款申請流程
申請房屋貸款的流程包括以下步驟：
- 選擇適合的貸款方案，如一般房貸、青年安心成家貸款等。
- 備妥所需文件，包括申請人的身份證件、印章、財力證明、買賣契約書影本、土地與建物登記謄本等。
- 提交申請文件至銀行進行審核。提供越齊全的資料，審核速度越快。
- 銀行進行房貸審核，包括聯徵調閱、財務審核、房屋鑑價等。
- 審核通過後，簽約與對保程序。確認貸款內容，如額度、利率、綁約期等。
- 設定房屋抵押權，可選擇普通抵押權或最高限額抵押權。
- 銀行將貸款撥款至指定帳戶，貸款契約生效，需按時還款直至還清房貸。
以上流程中的時間約需1~2個禮拜，並根據提供的資料和審核結果而變化。
2.房屋貸款費用項目
- 房屋鑑價費
數千元至數萬元不等，銀行內部或委外專業人士鑑價。
- 房貸開辦費
0元至6,500元不等，根據銀行和房貸方案不同而異。
- 帳務管理費
2,000元至20,000元，根據銀行方案不同而異，通常每年收取。
- 房貸手續費
徵信作業手續費和代償手續費，各家銀行標準不同。
- 貸款設定登記規費
按設定金額的千分之一計算。
- 房貸代書費
約2,500元至6,000元，根據地政士公會標準計算。
- 住宅保險費-火險
每年投保一次，費率依保險公司計算。
- 住宅保險費-地震險
每年投保一次，一般約1,350元。
最後兩種住宅保險費都是強制性必須要保的保險，但房貸壽險則非必要，可以個人需求決定要不要保。以上內容僅供參考，實際費用可能根據銀行和貸款方案的不同而變化。
QA.房屋貸款常見問答
Q.共同繼承的房子在還有房貸的情形下，會不會影響日後自己的房貸條件？
會影響。銀行在審核貸款時，都會調查申請人的財力與信用狀況。若是名下房子的產權非單純擁有，加上房貸也還未繳清，這些因素對銀行來說都是風險。因此日後想再申請一筆房屋貸款，將會影響貸款方案的條件。
Q.沒有工作可以申請房屋貸款嗎？
申請銀行任何貸款，都需要有一份穩定的工作，且須提供正式的工作收入證明，如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細；但如果是像融資公司申請房屋融資，只要有固定的收入來源即可申辦。
Q.房屋抵押貸款有哪些好處？
房屋抵押貸款的好處包括取得較低的貸款利率、較長的貸款期限、取得較高額度的資金、不用賣房也能取得資金，可用於房地產投資的機會。
Q.房屋已經有貸款後還可以再貸款嗎？
可以。房屋有貸款後，可以向原貸款銀行申請房屋增貸；也可以向其他銀行申請房屋轉增貸；若是需要的週轉資金較大，則可以向銀行或融資公司申請二胎房貸。
Q.為什麼房貸的實際申貸結果和我試算的不一樣？
銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據你所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間，如果想知道較精確的數字，建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。
房屋貸款是一項重大的財務承諾，因此，在申請之前，請確保充分了解所有相關細節。不同的貸款種類、額度、利率和條件都可能影響您的財務狀況，謹記謹慎評估您的需求和能力，以確保您的房屋貸款選擇合乎您的長期財務目標。