當你擁有一個位於重劃區內、室內可用空間也很大的房子時，可能會認為銀行應該會給予較高的貸款成數，但銀行在決定貸款成數時會考慮多種因素。對於想申請二胎房貸的借款人，銀行會根據更嚴格的條件進行評估，並設定較高的利率來應對風險。本文將深入探討影響銀行估價的各項因素，幫助你了解為何銀行會如此謹慎。
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一、我的房子在重劃區內、室內可用空間也很大，為什麼銀行只貸給我6成？
相信每個人買房前一定做過很多功課，無論是選擇交通方便、鄰近學區，或是避開嫌惡設施，肯定都是心目中的「黃金地段」，但銀行想的很現實。
雖然你的房子在重劃區內且室內空間也很大，但為什麼銀行只願意貸給你6成？這裡有幾個原因可以解釋這個現象。
二、房子在六都：房子的基本評估會比較高
在台灣的六都（台北市、新北市、台中市、台南市、高雄市及桃園市），由於房價較高，房子的基本評估會比較高，銀行從轉賣的角度來看，這樣的房子比較容易出手。
然而，即使如此，銀行仍會考量許多因素來決定房貸成數。
銀行評估標準
銀行評估房子的價值主要是基於其未來可能的轉售價值，這意味著即使房子在六都，但如果銀行認為該區域未來的房價可能會下跌，或者認為該房子難以在市場上快速出售，那麼銀行可能會保守地設定貸款成數。
三、房子的類型：不同類型的房子價值不同
不同類型的房子如別墅、公寓、社區大樓、套房、農舍等，價值各有不同。
一般來說，別墅和社區大樓的貸款成數會較高，因為這些房子的市場需求較大，轉售也比較容易。
而農舍或鐵皮屋這類較不穩固的建築物，通常價值較低，銀行也會因此降低貸款成數。
各類型房子的風險評估
銀行在評估貸款風險時，會根據房子的類型來決定。較不穩固的建築物如農舍或鐵皮屋，由於結構上的不穩定性，可能面臨更多的維修和保養問題，這使得這類房子的風險較高，銀行在放貸時自然會更謹慎。
四、房子的新舊：新成屋、中古屋、老屋的差別
房子的年齡也是銀行鑑價的一個重要因素。新成屋的價值通常較高，因為新成屋不僅結構較新，而且維修需求較少。
中古屋和老屋的價值則可能因年齡和維修狀況而有所不同。如果房子重新裝潢過，其價值也會有所提升。
房齡與貸款成數的關聯
台灣的房子平均屋齡已超過30年，屋齡較高的房子，銀行在評估時會考慮到可能的結構老化和維修成本，因此這類房子的貸款成數往往較低。
相反，新成屋由於其較低的維修風險和較高的市場價值，貸款成數會較高。
五、市場行情：實價登錄網站的參考價值
現在有實價登錄的網站，可以同時了解到周遭房子的買賣價格。這些網站提供了市場行情的透明資訊，讓銀行能更準確地評估房子的價值。
即使市場行情良好，銀行仍會根據自身的風險管理政策來決定貸款成數。
銀行的風險管理政策
銀行的風險管理政策包括對市場趨勢的分析以及對未來經濟狀況的預測。
即使實價登錄網站顯示你的房子所在區域房價不錯，但如果銀行預測未來該區域的房價會下跌，或者認為該區域存在某些風險，銀行可能會保守地設定貸款成數。
六、申請二胎房貸：借款人條件評估
如果你想申請二胎房貸，銀行會更嚴格地評估你的借款條件。二胎房貸的利率通常會比一胎高，因為風險更大。
若你無法按時繳納房貸，房子被拍賣時，銀行會優先處理一胎的債務，二胎債權人可能拿不到多少錢。
因此，二胎房貸的利率較高是合理的。
二胎房貸的風險與利率
二胎房貸的高風險意味著其利率也較高。這是因為一旦借款人無法償還貸款，二胎債權人的風險較高，可能拿不到應得的款項。因此，二胎房貸的利率通常會高於一胎，以補償這種高風險。
某些代書代辦可能會用低利率吸引客戶簽訂委託書，但實際審核後的利率可能大不相同，借款人需謹慎對待。
總結來說，雖然你的房子在重劃區內且室內空間也很大，但銀行在決定貸款成數時會考慮包括房子所在的城市、房子的類型、房子的年齡以及市場行情等多種因素。此外，申請二胎房貸時，銀行會根據借款人的條件進行更嚴格的評估，並設定較高的利率以應對更高的風險。
理解銀行在估價和貸款成數決定中的各項考量因素，可以幫助你在房屋貸款申請過程中做出更明智的決定，確保財務狀況穩健。