房貸繳不出、法拍量暴增…新冠疫情恐引爆「房市斷頭潮」？

新冠肺炎疫情自2020年初爆發後，全台的經濟活動都受到不少影響，房地產市場也遭受波及，不僅六都的房市交易量明顯衰退，
房屋貸款繳不出來，房市景氣反指標的法拍屋案件量也大幅增加。

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雙北法拍屋暴增4成，新成屋法拍也變多

根據台灣房屋集團統計，2021年上半年，台北市的不動產拍賣第一拍數量為211件，較去年同期增加45.5%、較前年同期增長74.4%。其中，北投區、士林區及中山區的法拍案件名列前茅，依序為46件、30件和24件。

近3年不動產拍賣第一拍待拍量

資料來源：台灣房屋

而雙北市2021年上半年的一拍案量，多達為397件，年增幅也有43.3%，其中以汐止區的44件居冠，且債務人都是自然人。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，通常不動產拍賣物件是反應至少4個月前的經濟狀況，顯示2020年底到2021年初出現許多資金周轉不靈、繳不起房貸，或是把不動產作抵押借貸後無力贖回，導致名下不動產淪為法拍的情形。

此外，根據寬頻房訊統計，近5年流入法拍市場的新成屋逐年增加，從2017年的14戶飆升到2020年的231戶，成長逾15倍。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，部分案件為區域小建商財務槓桿失衡導致，另一部分則是資金周轉不靈的自然人，推測也是因為受到疫情影響。

近年新成屋法拍趨勢

	2016	2017	2018	2019	2020	2021/3
全國	0	14	134	200	231	32

資料來源：寬頻房訊

今年5月份，台灣本土疫情大爆發，許多民眾都在關心，若法拍屋數量持續上升，2003年的SARS房市斷頭潮是否會再現？其實這可以透過兩個數字來判斷，一是失業率、二是房貸逾放比。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市危機的徵兆通常是失業率在先，借款人生計出問題而無法正常還款，導致房產流入法拍市場。過去曾出現兩次法拍高峰期，分別為受到SARS和網路泡沫化影響的2004年，以及金融海嘯爆發後的2010年。

根據主計總處的統計，我們回推到2003年和2009年的8月份，當時的失業率分別為5.21%和6.13%，而今年6月份的失業率則是4.80%，距離兩次高峰還是有些許差距，但仍需持續觀察。

台灣失業率趨勢圖

資料來源：主計總處

此外，《住展》雜誌研發長何世昌指出，若房貸逾放比來到1%，則可視為警戒；若持續走高達3%，就很危險，代表房市進入空頭、房價也會跟著跌，銀行放款出去的金額遠低於抵押房的市值，整體市場就會出現問題。

房貸逾放比，是指超過一定期限未正常繳納房貸本息的放款占總放款的比率，數字愈高、代表銀行的放款品質愈差。

根據金管會統計，截至今年6月底，購置住宅貸款的逾放金額為92億元、逾放比率為0.11%，離警戒線還有大段距離。

自去年疫情爆發，政府超前部署祭出紓困振興方案，加上三大房貸政策，包括貸款本金或利息得以展延、降低首購住宅貸款利率以及央行降息等措施，都有助於減少違約風險。