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一、房屋貸款成數怎麼計算？
為什麼銀行給我的房貸成數這麼低？銀行核貸關鍵是什麼？房屋貸款額度到底是怎麼計算的？以下解析說明：
1.房貸成數是什麼？
房貸成數指的是銀行核貸給你的貸款額度相對於房屋價值的比率。例如，如果你的房屋價值1,000萬元，銀行核貸給你的貸款成數是7成，那麼你的最高可貸額度為700萬元。
2.房屋貸款計算基準
房貸成數的計算基準通常不是基於房屋的實際成交價，而是基於銀行的「鑑估淨值」，一般約為實際成交價的9成左右。
3.房屋貸款試算
大多數銀行的貸款成數通常不會超過鑑估淨值的8成左右。以一個1,000萬元的房子為例，如果銀行的鑑估淨值只有900萬元，那麼你的可貸額度就約為720萬元。這表示房屋貸款的可貸成數通常只佔實際成交價的7.2～7.5成，因此建議最好預備成交價的3～4成作為頭期款。
4.各銀行房屋貸款額度
不同銀行的貸款成數有所不同，但大致都落在鑑估淨值的7.5～8成左右。如台灣銀行、兆豐銀行等銀行的鑑價為8成，而中國信託、彰化銀行的鑑價為8.5成。購房者需仔細考慮不同銀行的貸款規則。
二、房屋貸款成數不足的關鍵原因
房貸成數不足的原因主要分為三個主要的方面，首先可能因為銀行鑑價較低，實際成交價高於市場行情。再者，房屋轉手性較差，其中要看房屋類型、建物類別、屋齡與座落位置。最後是申請人條件不足，房屋貸款看房也看人，工作性質、收支負債比與信用評分都是撥款額度的關鍵因素。以下再細分成七大項，一一解析說明：
1.銀行鑑估值與成交價差距
銀行可能認為你的房子買貴，因此核貸的金額較低。建議在購屋前透過實價登錄查詢附近的房價，並尋求多家銀行估價，以作為議價依據。
2.不同房屋類型影響貸款成數
不同類型的房屋（預售屋、新成屋、中古屋等）有不同的貸款成數，一些特殊類型的房屋甚至無法貸款。
3.房屋屋齡
房屋的屋齡也會影響貸款成數，通常越新的房屋貸款成數較高，而老屋則相對較低。
4.房子所在區域
地理位置和所在區域的優劣會影響貸款成數。一般而言，位於六大都市的貸款成數較高。
5.個人收入
個人收入和每月房貸支付金額的比例對貸款成數有重大影響。如果負債比（收支比）過高，貸款成數可能下降。
6.工作性質
不同職業的穩定性和可信度不同，對貸款成數產生影響。傳統穩定職業可能獲得較高的貸款成數。
7.信用評分
信用評分影響你是否獲得貸款以及貸款條件。有較高信用評分的借款人可以取得更有利的貸款條件。
除了上述的七項因素之外，最後還可能因為受到央行打炒房政策影響，第三戶起貸款成數上限只能到四成，不過如果你是自用名下房產只有一間，就不受貸款成數上限的影響。
要取得較高的貸款成數，借款人應評估以上各種因素，了解其對貸款申請的影響，以便提前做好準備。
三、如何提高房貸額度？
提高房貸額度的方法包括增加財力證明、提供更多擔保，以及找到適合的管道等等方式。以下說明：
1.提早養信用
透過持有信用卡，按時繳費並全額繳清，以提升信用評分。信用卡的持有和使用時間越長越有助於信用評分。
2.提供財力證明
如果你的收入不固定，每月固定存入一筆錢並保持半年以上，或者提供儲蓄險保單作為財力證明。
3.提供保證人或擔保品
如果可能，可以請信用良好且有固定收入的親戚作為保證人，或提供其他不動產作為抵押物，以增加貸款成數。
4.與貸款銀行密切互動
與日常有業務往來的銀行合作申請房貸，因為銀行能夠更容易追蹤你的財務活動，這對於薪轉戶和信用卡卡友通常有利。
5.找建商或房仲配合的銀行
如果你購買預售屋或是透過建商或房地產仲介公司購房，可以詢問是否有合作銀行，這樣通常可以獲得更優惠的貸款條件。
6.購買房貸壽險
主動提出購買房貸壽險，這可轉移房貸風險，也可能提高貸款成數或降低利率。房貸壽險可分為平準型和遞減型，視情況選擇最適合的。
這些方法可以幫助你提高貸款成數，但結果仍取決於多個因素，包括個人財務狀況、銀行政策和當地法律規定。建議在申請房貸前仔細評估和規劃，或尋求專業理財顧問的建議。
四、房貸成數不足怎麼辦？
確保與賣方明確和書面達成這一協定非常重要，以免未來發生任何糾紛。最好在與賣方協商前諮詢房地產專業人士，以瞭解如何最好地保護您的權益。
1.加註但書條款
如果您擔心房貸成數不足，可以與賣方協商並在購買合約中添加一份但書條款。這意味著，如果您無法獲得期望的貸款金額，您可以無條件解除合約。這樣可以確保在房貸不足的情況下，您不會被迫執行合約，從而避免不必要的風險。
建議附註條件要寫清楚，一定要寫明「以房地為擔保設定抵押權」，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除」，賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！
2.利用房貸試算
目前房屋價格透明而且方便易查，除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外，還可以利用各家銀行，所提供的房貸試算網站，算出大概的貸款額度，就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。
3.銀行事先估價
可以直接請銀行，幫有興趣的房子進行鑑價，由銀行方所作的房貸估算，在房貸成數上則會更為準確。在此提醒，並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請，因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦，反而會浪費一次聯徵查詢的機會。
以上3種方法可以有效預防，房貸成數不足而毀約的情形發生，建議在買房簽約前可以多加利用。
五、如何解決房貸成數不足？
若是非常喜歡某一間房子，但銀行貸款成數就是差臨門一腳，此時可以參考以下3種方式來增加額外的資金。
1.房貸信貸/房貸附加信貸（房屋作抵押）
這是將您的房屋作為擔保，借款的方式。通常，您可以通過將您的房產用作抵押，以獲得較大額度的信貸。這是因為貸款機構認為有抵押物減少了風險。
2.個人信用貸款
這是一種沒有抵押物的信用貸款，通常提供給信用記錄較好的人。借款額度通常較小，但可以用於多種用途，如債務整合、緊急開支等。
一些銀行提供結合房貸和信貸的貸款方案，最高可達到貸款成數的9成。擁有擔保品的信用貸款可能獲得較低的利率，約3%到6%，但自己單獨辦理個人信用貸款則可能面臨4%以上的高利率。信用貸款的還款期限較短，最多7年，需謹慎評估還款能力。辦理順序方面，先申請房貸後再申請信貸可能增加負債比，降低未來信貸條件；然而，若先申請信貸，因為有房屋抵押，負債比審核較寬鬆。
3.汽車貸款
類似於房貸，將您的汽車作為擔保來獲取貸款。這種方式也通常提供較大額度的貸款，但與房屋貸款相比，汽車貸款的額度通常較小。
除了申辦信貸，你也可以選擇申請汽車貸款，來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務，不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比，而且貸款額度最多只有車價的100%；融資公司不僅審核較寬鬆，也不會影響你的信用評分，重點是融資公司的車貸，聯徵報告上是看不到的，而且貸款額度可以到車價的130%，可以幫助你解決資金不足的問題。
在選擇適合您的方式時，重要的是評估您的財務需求和承受能力，並謹慎選擇適當的貸款產品。還請注意，使用貸款產品時務必理解利率、還款期限和所有相關條款，以避免不必要的債務問題。最好在決定之前諮詢金融專業人士。
QA.房貸成數常見問答
Q.有信貸會影響房貸成數嗎？
房貸的核貸成數關鍵在於負債比，如果名下有信貸，打算再申請房貸，只要負債比例不超過60%，基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。
Q.房貸成數不足可以提出申覆嗎？
可以。當銀行告知房屋貸款成數不如預期時，可以檢視自身條件不足的部分，在補強貸款條件後，如增加保證人、提供不動產抵押或申請其他貸款等方式，再重新送件進行申覆。
Q.除一般房屋貸款外還有其他類型非銀行的房屋貸款嗎？
有的，如果是要除銀行外還有好事貸二胎房貸，若被銀行婉拒貸款時可考慮由融資公司好事貸二胎房貸。
不足的貸款成數不應該成為實現房屋夢想的絆腳石。通過深入了解原因，以及采取一些有效的方法，您可以提高房貸額度，更輕鬆地實現置業目標。無論您是首次置業者還是已有房產，財務規劃和謹慎的選擇都可以為您的未來提供更多選擇和機會。