在購置房屋的過程中，房屋貸款是不可或缺的財務工具。然而，有時我們申請貸款卻被告知「綜合評分不足」或「房屋可貸空間不足」，讓人困惑不已。透過本文的解析，希望能讓讀者對可貸空間有更深入的理解，以更有效地應對房屋貸款申請過程中的各種挑戰。
內容目錄
一、什麼是可貸空間？
現今的房價節節攀升，一般人往往難以一次性支付整筆買房款項。因此，我們常常會求助於銀行的房屋貸款服務。舉例來說，如果有人想購買一棟售價900萬的房屋，根據個人情況不同，最多能貸到房價的80%，即720萬，而條件稍差者則可能在585萬至630萬之間。
1. 可貸空間的含義和重要性
可貸空間在房屋貸款過程中是一個關鍵概念，對於申請者來說至關重要。它代表了在銀行貸款條件下，房屋價值中尚未被貸款覆蓋的部分。換句話說，可貸空間是指個人能夠從銀行額外貸款的金額範圍。
2. 可貸空間的計算方式
可貸空間是房屋總價與抵押權設定金額之間的差額。例如，一棟900萬的房屋，銀行設定的抵押權金額為864萬，則可貸空間為900萬 – 864萬 = 36萬。這意味著在這個案例中，個人可以再額外貸款36萬。
在房屋貸款申請過程中，瞭解可貸空間的計算方式對於確定貸款額度以及後續財務規劃至關重要。
二、房屋可貸空間是如何計算的？要注意的重點有哪些？
所謂的「房屋可貸空間」指的是房屋總價減去抵押金額。
1. 銀行設定抵押權的方式
在設定抵押權時，銀行通常會採用「最高限額抵押權」，這意味著以最高利率（目前為20%）計算抵押金額，以防借款人未來無法還款時，能保障銀行的權益。因此，抵押金額通常會設定為貸款金額的1.2倍，例如房屋售價864萬。
2. 可貸空間計算與房屋價值、貸款餘額的關聯
房屋可貸空間的計算方式不同於不同的貸款機構和情況。例如，銀行二胎房貸可貸空間計算通常是房價的85%。不同的銀行和貸款機構可能有不同的計算方式，且會根據個人的財務狀況和貸款條件進行調整。
鑫融資所認定的可貸空間是根據「貸款餘額」來計算的。當你的本金還剩下500萬時，對鑫融資而言，就可能有100萬至300萬不等的貸款空間。
這突顯了可貸空間的計算方式對貸款額度的直接影響。因此，瞭解不同貸款機構的計算方式至關重要。透過比較不同機構的計算方式，你可以找到最適合自己的貸款方案，以應對可貸空間的限制。
3. 客戶轉貸的考量
雖然客戶可能會考慮轉貸，但是否轉貸是需要仔細考慮的。包括轉貸的成本、利率、貸款條件等因素，並非一定是最好的選擇。
4. 貸款額度的限制
即使有可貸空間，也不代表銀行會批准完全利用可貸空間的貸款申請。銀行還會考慮個人的信用評分、債務比率、收入狀況等因素來確定實際的貸款額度。
三、可貸空間計算方式對貸款額度有何影響？
瞭解可貸空間的計算方式及其影響對於成功申請房屋貸款至關重要。如何適當地利用可貸空間來最大程度地獲取所需的房屋貸款？
1. 瞭解不同貸款機構的計算方式
在不同的貸款機構中，可貸空間的計算方式與房屋價值和貸款餘額有著密切的關聯。
對於銀行而言，二胎可貸額度是根據房屋的鑑價價值乘以可貸成數再減去一胎設定金額來計算的。這意味著銀行會考慮房屋的實際價值以及一胎貸款的抵押權金額來確定可貸額度。
而對於融資公司來說，二胎可貸額度則是根據房屋的鑑價價值乘以可貸成數再減去一胎房貸的餘額來計算的。這顯示了融資公司會考慮到一胎房貸的尚未償還部分，以及房屋的實際價值來確定可貸額度。
2. 有效管理貸款餘額
當你需要二胎房貸或其他貸款時，謹慎管理你的貸款餘額。確保在申請貸款時還有足夠的可貸空間可供利用。
3. 提高個人信用評分
優秀的信用評分可以增加你在貸款申請過程中的成功機會，同時也可能使你獲得更優惠的貸款條件和更大的貸款額度。
透過合理利用可貸空間，你可以最大程度地獲取所需的房屋貸款。在處理複雜的貸款問題時，尋求專業的財務顧問或房屋貸款專家的建議非常重要。他們可以根據你的個人情況和需求，提供量身定制的解決方案。
四、應對可貸空間不足的情況
在申請房屋貸款時，有時可能會面臨可貸空間不足的情況，這可能會對貸款申請造成一定的困擾。以下是一些應對可貸空間不足的建議和方法：
1. 評估財務狀況和借貸需求
應該評估自己的財務狀況和借貸需求。瞭解清楚自己需要的貸款金額以及財務能力，可以幫助更好地應對可貸空間不足的情況。
2. 考慮轉增貸
一種應對可貸空間不足的方法是考慮轉增貸。轉增貸是指將原有的貸款增加到新的貸款中，以滿足額外的資金需求。這可以是在原有抵押貸款的基礎上增加貸款額度。
3. 選擇二胎房貸
當你在向銀行辦理轉增貸時未能通過，卻仍然需要資金時，有一個可供考慮的選擇是向鑫融資申請二順位房貸（二胎房貸）。
二胎房貸是指在已有的抵押貸款之外再次向房屋抵押申請貸款。這一舉措可以在不影響原有抵押貸款的情況下，獲得額外的貸款資金。
面對可貸空間不足的情況，建議尋求專業人士（如貸款顧問或房屋貸款專家）的意見和建議。他們可以根據個人情況提供更加具體和專業的解決方案，以便更好地應對可貸空間的限制。
總的來說，「房屋可貸空間」是指在考慮抵押權之後，房屋剩餘的可貸款金額。瞭解這一概念不僅有助於我們更清晰地規劃房屋貸款，還能夠避免在申請貸款時遭遇意外情況。希望本文能夠幫助到有需要的讀者們。