股票上市公司二胎房貸

如何看房子值多少錢?房屋現值、市價與銀行估價之間的差異為何?

房子的價值對於買賣雙方來說非常重要,因此了解如何評估房子的價值就顯得尤為重要。在進行房屋價值評估時,有三個關鍵概念需要理解,包括房屋現值、市價以及銀行估價。這些評估方法有各自的特點和用途,理解它們之間的差異可以幫助我們更好地判斷一個房子的價值。

一、房屋現值是什麼?查詢時機為何?

房屋現值又稱為「房屋評定現值」,核定標準是由各縣市的民意代表、營造建築等人員組成「不動產評價委員會」,依照房屋的用途、面積、位居地段、折舊率等,訂定出「房屋標準單價」後,再交由各地的稅捐機關依照「房屋標準單價」,核算出應有的房屋現值。通常來說屋齡越新、坪數越大、地段越好,房屋現值就越高。

什麼時候需要查詢房屋現值?

房屋現值查詢時機如下所列:

1.每年5月報稅時

因為房屋稅的計算方式與房屋現值有關,房屋所有權人可於報稅時查詢名下房屋的現值,並試算出應繳的房屋稅金額。

2.購買房子的時候

買房子時所產生的契稅,其計算方式也與房屋現值有關,可於交屋的過程中,依照本文所說明的試算方式,驗算契稅金額是否正確。

房屋現值主要用於課稅與報稅的時候房屋市價則是於買賣房屋的價格參考依據。而房屋現值通常低於房屋市價,會有這樣的落差是因為,地方政府考量大多數民眾的稅務負擔,都會用較低的房屋現值來徵稅,所以才會造成公告的房屋現值,與房屋市價二者之間的落差。

二、為什麼銀行的房屋估價和市價不一樣?

只要有房屋買賣、房屋貸款需求,甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦,都會需要知道房屋現值,進而產生房屋鑑價的需求,房屋鑑價不一定要花錢,如果只是想得知大概的金額,有許多免費的管道可以進行房屋估價。

如何知道房子的價值?

由於買房時至少要準備2-3成的自備款,剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款,這時候銀行估價的金額就顯得相當重要,攸關需要準備多少自備款,一般常見的房屋估價管道有這三種:

1.實價登錄網站

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料,預售屋也全面納管,在購屋前可先至實價登錄平台,查詢附近的交易狀況,進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。

2.房屋交易平台

如房仲業者永慶房屋、信義房屋,皆有推出自行開發的實價登錄系統,永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄,或是591房屋交易,由於客戶數量多,樣本數較大,可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

3.請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行,請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價,但找銀行鑑價也有三個方法,精準度也有所差異:

  1. 銀行網頁試算:各銀行的網頁(如中國信託銀行)幾乎都有提供試算服務,常會有銀行鑑價高於或低於成交價,但也能做為參考。
  2. 請銀行行員初步估價:行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等,但這不一定是最終貸款條件,仍要以總行審核結果為準。
  3. 銀行委託估價公司鑑價:通常到了這一步,都是已經確定要購買了,銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價,這時候得到的價格就是最準確,也是銀行願意貸款給你的金額。

為什麼銀行估價總是比其他管道還低呢?如果你覺得銀行評估的價格有點低,可以多找幾家銀行評估比較,而各銀行可依物件及貸款人的條件,斟酌調整估價的金額,前提是兩者相差不大,在5%之內的合理範圍還可以接受,大幅度的調整是不可能的。

下面我們來看看哪些因素可能會影響房子價格。

三、哪些因素會影響銀行房貸額度、利率?

申請房屋貸款,銀行除了看借款人條件,也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度,如果未來貸款人房貸付不出來,不得已要法拍房子,條件愈好的房子愈搶手,這樣銀行才能回收足夠的欠款。

銀行5大地雷房型

房屋類型有很多種分法,例如以使用及完工狀況可區分成預售屋、新成屋、中古屋,也可以用屋齡區分成新屋、老屋,還有建物型態、建材、格局、用途等分類方式,以下介紹會影響銀行房貸額度及利率的5大地雷房型。

1.房屋建材

海砂屋、輻射屋、爐渣屋、磚造、木造、鐵皮屋

2.房屋所在區域

位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地

3.房屋風水

凶宅、路沖、未臨路或是路寬3米以下

4.鄰近嫌惡設施

鄰近高壓電塔、變電所、加油站、焚化爐、高架道路、宮廟、殯葬區、墳墓

5.房屋用途

神壇、宮廟、特種營業場所、工業住宅、地上權住宅

因此如果買到屋況不好、格局奇怪或者附近有嫌惡設施的房屋類型,銀行就會嚴格審核,不僅貸款過件率低,甚至核貸給你的房貸成數低、額度少,房貸利率也可能比較高。

四、房屋現值計算教學與房貸試算須知

房屋評定現值有一套的計算公式,如以下所列:

房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×( 1 – 折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(地段率)

舉例:小張有一棟3層樓自用住宅,屋齡已經30年,面積共100平方公尺,核定單價為每平方$2,500元,111年地段率為110%,折舊率1%,小張111年度房屋評定現值為:

數值代入公式計算結果為:

2,500(核定單價) X 100(平方公尺) X (1-1% X 30)X 110% = 192,500元

小叮嚀:依照計算出來的房屋現值,即可得出房屋稅應繳金額為:192,500 X 1.2%(自用住宅稅率) =  2,310元

使用房貸試算工具要注意哪些事?

提供貸款試算的網站和APP非常多,實用性也參差不齊,建議你在挑選房貸試算工具時,應注意以下幾點:

1.使用便利性

房屋貸款的計息方式、還款方式有很多,如果房貸試算工具只有提供一種算法,恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好,有的試算網站還需要先輸入「自備款」,才能進一步試算房貸月付金,相比之下較不實用。

2.填寫個人資料

有些試算網站為了蒐集客戶資訊,會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式,才能使用試算功能,這不僅會有個資外洩的疑慮,後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。

3.資訊是否齊全

部分試算網站或APP,所提供的房貸試算結果非常簡陋,除了每個月要還多少錢之外,其他如:利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供,如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較,恐怕就無法看出差異。

4.可貸額度計算基礎

房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的,目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度大約房屋鑑價的80%,銀行二胎房貸則是70%(融資公司二胎最高110%)。

特別提醒,可貸額度的計算基礎-房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準,並不是以房屋「成交價」來做計算,因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

銀行審核貸款額度及利率的時候,除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量,房貸試算工具只能依據你所提供的資訊,計算出大概的數字或是一個區間,如果想知道較精確的數字,建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。

QA.房屋現值常見問答

Q.房屋現值是永遠固定的嗎?

不是。依規定「不動產評價委員會」每三年會評定一次。

Q.估價出來的價格有落差,要以誰的為準?

各平台估出的價格可能會有些微落差,最終的金額要以你申請的銀行為準,畢竟最後放款給你的是銀行,能貸到多少錢,還是由銀行說了算。

Q.房貸被銀行婉拒怎麼辦?還可以找誰辦房貸?

銀行為了維持穩定的資本適足率,房屋貸款審核非常地嚴苛,只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司的資本額與銀行相近,貸款風險比一般民間貸款低。股票上市公司二胎房貸審核寬鬆,房貸條件限制較少,只要房屋仍有貸款空間,都有機會申辦二胎房貸。

在評估房子價值時,需要考慮多個因素,包括地段、房屋狀況、市場供需情況等等。房屋現值是指根據房屋的收益能力和折現率計算出的目前價值。市價是指市場上類似房屋的成交價格,反映了買家和賣家之間的交易價格。而銀行估價則是指銀行根據其內部的評估標準和方法對房子的價值進行估算。

這三者之間可能存在差異,因為每個評估方法都有不同的考慮因素和評估標準。在選擇評估方法時,我們應該根據具體情況選擇最適合的方法,並在考慮多方面因素的基礎上做出準確的評估,以幫助我們作出明智的房屋交易決策。