住居方式一直是人們生活中的一個重要議題，特別是在面對買房或租房的抉擇時。本文將深入探討買房和租房兩者之間的優缺點，並討論申請房屋貸款時需要注意的關鍵因素，以及如何善用名下不動產來活化資產價值。無論您是新居計畫的初學者還是想要重新評估現有住居方式的老手，希望這份資訊能幫助您做出明智的決策。
一、買房成奴隸？網友指出租房也不見得更好
一位網友在PTT上分享對於買房的困惑，認為現在房價飆漲，使得買房負擔沈重。他表示，一間房的總價幾乎達到2000萬，即使不吃不喝，40年也難以還清貸款。他擔心買房的人可能要一輩子當奴隸，生活品質下降。
然而，網友回應指出租房也不見得更好，因為租房是幫別人還貸款，有人建議如果房租是貸款的三分之一才考慮租房。也有人提到，買房最終讓你擁有一筆資產，而租房則是花錢無法持有任何資產。（民視新聞網）
在生活中，住居方式是一個重要的選擇。許多人面臨著「買房還是租屋」的抉擇。本文將探討買房和租屋兩種住居方式的優缺點，幫助您在做出這一重大決策時做出明智的選擇。
二、買房好還是租屋好？優缺點比較
1.買房的優勢和劣勢
- 穩定性與長期投資
買房提供長期穩定的住居，並可能成為重要的投資。購屋有作為長期財務規劃的好處。 - 財務考量
購房所需的初始成本，包含自備頭期款、申請房屋貸款、裝潢費用自備或申請修繕貸款，以及後續房屋維護費用等，這些都是對財務會產生影響的負擔。 - 自主權和個性化
買房比租屋強的優勢就是可以獲得更多的自主權，可以自由地定制和裝修夢想中的家。不過想要個性化的家也需要一筆為數不少的資金。
2.租屋的優勢和劣勢
- 靈活彈性
租屋提供更多的靈活性，可以較容易地遷移或適應不同的生活階段。如果住了之後發現不好，也不用像買房那樣被綁住。 - 負擔相對輕鬆
租屋所需的成本，包括押金、租金和管理費等可能需要支付的公共雜支。不過台灣的租屋環境整體偏向房東利多，想住好一點的環境，每月房租通常也不便宜。通常會以房租支出不宜超過總收入的三分之一為考量基準。 - 維護責任輕鬆
租屋比買房強的優勢就是有無需自行處理房屋維護和修理責任的好處。不過也相對比較多使用上的限制，可能無法釘牆或是油漆等個性化的布置。
3.如何做出選擇？
以下三點建議，可以幫你在做出選擇時有更多可以參考的依據：
- 個人情況：選擇住居方式應根據個人情況和目標，包括職業、家庭狀況和財務狀況。
- 長期規劃：長期規劃重要性，並提供決策時應考慮的因素，如家庭成長、退休計劃等。
- 風險管理：分析風險，包括市場波動、財務風險和生活變數，並考慮如何管理這些風險。
最終的決策應取決於你的個人目標、價值觀和財務狀況。買房和租屋都有其優勢和劣勢，而房屋貸款則是這個選擇中的關鍵因素。
無論你選擇哪種住居方式，都應謹慎計劃和管理你的財務，讓家是一個快樂和穩定的地方，而不是財務枷鎖。
無論最後是買房還是租屋，都應經過深思熟慮，以確保符合你的長期目標。以下進一步說明如果申請房屋貸款要注意的重點，以及如何利用名下房產活化資金。
三、申請房屋貸款之前，有哪些要注意的重點？
1.房屋鑑價
房屋鑑價會直接影響到可以拿到多少額度，進而要準備多少頭期款，也會影響最後的貸款利率等可以拿到的條件。
如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。
透過各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，目前市場行情一個案件收費是28000起跳。
各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。
2.貸款利率和條件
目前的房貸利率地板價是2.06%，但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多，除了個人的信用條件和財力狀況，房屋條件也會是考量。
雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成，但實際核貸的貸款成數，仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數，純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。而近年興起的「工業宅」，銀行的核貸成數可能僅6成，甚至會完全拒絕貸款。
很多人選擇長年期房貸，是因為均攤下來月付金較低，卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長，房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和，即便利率只差一點點，支出也可能多很多。
寬限期內只須支付利息，而不須償還本金，雖然可以減少前期壓力，但在寬限期結束後就必須用更短的時間，還清一樣多的款項，負擔反而更重。所以除非是短期資金不夠，或是遭遇變故想要短暫喘息，否則並不建議使用寬限期。
貸款利率和條件在決定購房時的關鍵性。低利率和適合的貸款條件可以節省大量的費用。
3.買房頭期款
買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。
如果自備款不足，還有其他方式可以考慮：
- 建商借款補足： 有時候建商可能會提出借錢來幫助你支付一部分自備款。然而，這通常需要你同意將房產設定為二順位抵押權，這意味著在房產交屋前，建商將對房產擁有權利。這種方式可能限制你未來向銀行增貸的能力，但你仍然可以考慮申請鑫融資公司的房屋增貸。
- 鑫融資二胎房貸： 如果銀行的貸款額度不足，你可以在購房後考慮申請鑫融資公司的二胎房貸，這筆貸款可以用於裝潢或購買家具等用途。鑫融資二胎房貸的特點是審核相對寬鬆，通常能夠提供更大的貸款額度。
雖然房屋貸款的實際成數，會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核。
但是，我們在頭期款的準備上，可以掌握「333原則」：即3成的自備款，貸款月付金占收入3成，房貸寬限期不超過3年。
4.信用評分
信用評分對獲得有利的房屋貸款條件有相當程度的影響，那麼我們要如何提高信用評分。
個人信用評分是由聯合徵信中心根據個人信用資料統計分析而得出的信用風險評估結果，高分代表較好的信用品質，對貸款核准、額度和利率都有影響。
改善信用評分的方法包括盤點扣分項目、債務整合以爭取回升機會，並要注意貸款或信用卡準時繳交、培養信用長度以及控制負債比例，以提升信用評分。借款需謹慎理財，信用評分很重要。
另外特別提醒，最近一年內曾向金融機構辦理貸款，無論是房屋貸款、汽車貸款、信用貸款，只要有向金融機構提出增加貸款的需求，都會因為「近期增貸」這個項目，信用分數遭到扣分。
四、活化資產、放大不動產的價值
雖然房貸的利率低，但由於金額很大，大部分房貸族手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。
但是同時也因為房貸利率都是各種貸款商品中最低的，額度也夠高，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕。
同樣的因素可能是缺點也是優點，端看如何靈活運用，讓房屋除了居住還能有更多附加價值，以下以理財型房貸、房屋增貸與二胎房貸做進一步介紹說明。
1.理財型房貸
理財型房貸也稱作回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸或活用型房貸，是一種結合一般房屋貸款與循環型貸款的房貸產品。
簡單講就是，理財型房貸可以靈活運用你的貸款額度，還了又借、借了又還，你可以使用這筆資金作投資理財、公司周轉金、也可以當作緊急備用金。
2.房屋增貸/轉增貸
- 房屋增貸
房屋增貸的優點在由於是向原本的銀行申請，省去重新詢問和準備資料的麻煩。銀行房貸增貸可以讓你在現有貸款基礎上增加借款金額。缺點是如果之前的貸款繳息不正常或目前財務狀況較差，可能無法獲得額外借款。
- 房屋轉增貸
房屋轉增貸的優點在於你可以將貸款年限拉長至20年，如果房產增值，還可以額外借出資金。缺點則為申請轉貸通常無法保留當初的優惠利率，且審核過程較為嚴格，可能需要符合一定的條件。另外還有一筆轉貸成本，申請前須評估是否划算。
3.二胎房貸
二胎房貸最大的好處，就是能活化資產、放大不動產的價值。當你有大額資金需求時，不需要變賣名下資產（例如房子、車子），善用二胎房貸，就能順利取得所需的資金。
當你想把房子增值空間變現時，不用花大把時間將房貸搬家（房貸轉增貸），透過二胎房貸，就能拿到額外資金。
由於二胎房貸的貸款金額較大，不論是用來整合負債、資金周轉、公司創業、投資理財、整修房屋都可以。
此外，雖然房屋增貸、房貸轉增貸和理財型房貸，這些也都是透過名下房子增值空間，取得額外資金的貸款方式。
不過，由於近幾年政府積極打炒房，對於申請增貸、理財型房貸後，資金用途是拿來買第二、三間房子時，銀行可能不會核貸給你，或者給你很低的貸款成數。
但如果是跟融資公司申請二胎房貸，那就不用擔心會被限縮貸款成數，或是拿不到資金。融資公司貸款不上聯徵的優點，也不會影響到你的信用評分。
QA.房屋常見問答
Q.租屋補助方案是什麼？
租屋網站上常看到的租屋補助分級，到底是什麼意思？這其實是依據申請人身分不同，所劃分的補助級距，會直接影響到補助的金額。
簡單來說，如果你是單身、非中低收入戶，就會被劃入最基本的第三級補助資格；如果家庭成員中有人具備低收或中低收的條件，就會被劃入第一級補助資格。若非以上兩個情形，就會被劃入第二級補助資格當中。補助的金額會隨資格的級數遞減。
Q.房貸補貼方案是什麼？
每戶3萬元。房貸補貼政策，將補助2023年2月28日前，尚有購屋貸款餘額者每一戶3萬元，預估將有10萬戶房貸族可以受惠。
不過也有申請條件的限制。以2023年2月28日為基準，申請人與配偶、未成年子女，名下只有一戶房屋，而且房貸無呆帳的情況；台北市房貸金額850萬以內，其他縣市700萬以內；2021年家庭收入120萬以內，只要符合以上條件者即可申請。
Q.房屋貸款的申辦流程是什麼？
房屋貸款申辦流程大致可分為以下6個步驟：（1）選擇合適方案→（2）銀行房屋鑑價→（3）申貸資料審核→（4）照會對保→（5）不動產抵押設定→（6）成功撥付款項。
買房和租房都有其優勢和劣勢，這個選擇應該取決於個人情況、長期目標和價值觀。然而，在做出這一關鍵決策之前，必須謹慎計劃和管理財務。不論您選擇哪種住居方式，房屋貸款是其中的一個重要因素，需要仔細研究和選擇。同時，了解如何善用名下不動產的價值，可以為您的理財之路增添更多的選擇和機會。無論您選擇哪條路，希望您的家始終是一個快樂和穩定的地方，而不是財務的枷鎖。