股票上市公司二胎房貸

銀行85成房貸額度搶轉貸戶 精算房貸轉貸利差再申辦也不遲

房貸業務進入白熱化時期,各銀行推出房貸優惠活動,,中國信託推出房貸額度85成搶攻房貸轉貸市場,房貸轉貸就是「幫房貸搬家」,將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。等於重新辦理房屋貸款,因此新的銀行會重新鑑價房屋價值,申請房貸轉貸前必須精算轉貸成本是否划算,鍵您房貸轉貸利差至少0.3%以上才會划算。

銀行房貸額度85成搶轉貸戶 

國銀再度進入房貸業務的新戰國時期。銀行業者指出,目前為房貸業務第三大行的中國信託近來以最高85成的成數爭取其他銀行貸款戶轉貸,最低利率則自1.63%起跳;其他數家銀行業者也推出爭取房貸轉貸戶的方案,但多數成數仍以8成為上限。
銀行業者分析,成數高低主要在銀行業者對房價走勢的研判,除了借款人的財資力,擔保品本身是否有繼續漲價的條件也是重點,倘若銀行認為目前擔保品所坐落的地區房價已經到頂,就不易給到85成這種超優成數。
銀行爭取房貸戶轉貸概況

銀行爭取房貸戶轉貸概況

房屋貸款種類比較

房屋貸款種類有這五種:一胎房貸、二胎房貸、原銀行增貸、整筆房貸轉貸(平轉降息)、整筆房貸轉貸(轉增貸),本文為你分析這五種方式的優缺點,您可依自身需求,選擇適合自己的房屋貸款方式。

  • 一胎房貸

買第一棟房子時跟銀行申請的房貸,就叫做一胎房貸,也稱為一順位房貸,一般來說,信用條件正常的人可以貸到房價的8成,一千萬的房子就是八百萬,如果屋況比較差,或者貸款人的條件不是那麼好,至少也有7成左右,如果是購買第三棟房子或以上,央行規定貸款成數最高僅能4成。

低利率的時代,目前各家銀行的貸款利率都差不多,落差僅在0.02%~0.05%之間,因此欲申辦一胎房貸,可優先考慮平常有往來的銀行,審核速度較快,也有機會拿到較優的條件(比如減免手續費)。

  • 原銀行房貸增貸

原本的一胎房貸繳了一段時間後,如果有資金需求,可以向原本的房貸銀行提出增貸的要求,這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價,職收狀況,信用狀況,負債狀況等等,綜合評估後決定是否讓你增貸。

原銀行增貸常被拒絕的原因,除了繳款狀況不佳外,房子尚在寬限期中、信用狀況變差、本金還太少、找民間借了私人借貸設定…等等,增貸就無法通過,這時候可以考慮找別家銀行,辦轉增貸或二胎房貸,貸款條件即可重新評估,有機會取得所需資金。

  • 房貸轉貸(平轉降息)

整筆房貸轉貸,一般都是為了降利息,但現在利率那麼低,就算真的找到稍低的利率,利差只有0.1%之間,如果再加上手續費、違約金等等作業成本,算下來根本不划算,也很少人會選擇平轉降息轉貸的方式,一般會選可以多拿錢的轉增貸。

  • 房貸轉增貸

大部分的銀行會規定,辦理房貸後的前1-3年不能提前清償或轉貸,否則須支付違約金,當房貸繳滿一定期限後,就可以找尋滿意的貸款條件來做轉增貸,此時考量的除了利率外,也要思考轉增貸需付出的成本(手續費)、還有能額外拿到多少資金。

對銀行來說,轉貸的案件就是新案件,無論是房子的價值,還是貸款人的財力狀況都會重新評估,如果你的房子有增值,或者本金已經還掉大半,轉增貸後就有機會拿到一大筆錢。

  • 二胎房貸

找銀行辦二胎房貸,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到85成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是30-80萬不等。

如果跟銀行辦不成,還可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,裕融二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,在裕融都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到500萬資金,許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環,可以較快讓信用恢復正常。

一胎/二胎/增貸/轉貸/轉增貸比較

五種房屋貸款種類的比較

已有房貸可以再貸款嗎?

貸款中的房子可以再貸款嗎?可以。而且不動產既保值又有機會增值,如果用名下房產作擔保、向銀行申請貸款,銀行的核貸意願會比較高、貸款額度也較大。透過房子再取得資金的方法有以下4種:

(1) 理財型房貸

理財型房貸結合了房屋貸款和循環型貸款,相較於一般常見的購屋貸款,理財型房貸可將您已償還的房貸本金再借出來使用,且有動用才計息(約1.55%~9%)、可隨借隨還,但由於理財型房貸是以日計息,較適合短期周轉用。

(2) 房屋增貸

如果您原來的房貸已經繳一段時間、償還部分本金後,可以再向原貸款銀行申請房貸增貸,不僅利率較低(約1.37%~2.52%)、貸款期限也較長(最多20年),還款壓力較小。不過,房屋增貸的可貸額度來自於房屋殘值及個人條件,若您房貸剛辦不久、或信用狀況較差,恐怕也沒辦法申辦。

(3) 房屋轉增貸

如果覺得原銀行增貸額度不夠、審核太嚴,您也可以選擇將整筆房貸搬到另一間銀行,不僅有機會取得較多的資金、延長還款期限、也可能拿到較低的利率。但由於房貸轉增貸等於是房貸重新辦理,所有房貸流程須重走一遍,建議申請前需評估轉貸的金錢成本及時間成本是否划算。

(4) 二胎房屋貸款

二順位房貸是在保留原房屋貸款的情況下,再向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸,等於身上同時有兩筆房貸。申請二胎房貸不僅不用花費太多時間重新辦房貸、也能貸到較高的額度,銀行二胎貸款最多可貸到9成、融資公司裕融新鑫二胎房貸最高則可貸到房價的1.1倍,也是一個不錯的借貸選擇。

房屋增貸缺點有哪些?

  • 審核嚴格
    雖然房貸增貸有這麼多好處,但是也不容易申請,銀行對於房屋增貸的條件審核非常嚴格,基本上只要負債比過高(大於40%)、信用評分低(少於600分)、近期增貸(1年內)或者房屋增值空間少,都是沒辦法通過銀行審核的。
  • 貸款額度較少
    如前所述,房屋增貸的可貸額度來自於您已償還的貸款本金,因此如果原房貸本金還得少、可增貸額度就少,若您需要的金額已超出已償還的房貸本金,例如:原來的房貸本金已經還了400萬,增貸額度上限就只有400萬。此外,以銀行立場來說,房屋貸款的舊案增貸在估價上都趨於保守,所以增貸的額度會比較少。

房貸轉貸轉增貸費用有哪些?

  • 轉貸銀行的手續費
    向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用,轉貸視同重新辦理房貸,所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定,費用約為5,000~12,000元不等。
  • 抵押設定的作業費
    辦理房屋轉貸/房屋轉增貸時,須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定,並將設定轉貸銀行的抵押權,須花費:書狀費80元/張、政府規費為貸款金額的0.12%、代書費2,500~6,000元,及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約1,500~2,500元。
  • 原房貸的提前清償違約金
    多數銀行因為利率前低後高型,所以會辦理房貸的時候會簽約綁定,通常為1~3年,如果提早清償的話會有一筆違約金。例如:綁約三年,第1年轉貸違約金比例最高(約貸款本金的1%),再逐年遞減(第2年0.75%、第3年0.5 %)。
    ※一般會以一定比例  x 貸款本金(或餘額)來計算

綜合以上費用,以貸款金額 500 萬計算,整個轉貸成本約在 35,000元左右。

新聞出處》工商時報
圖片出處》工商時報