在購置房屋和申請房屋貸款時，我們通常面臨著許多重要決策。這包括決定貸款期限、選擇合適的還款方式，以及是否應該提前清償貸款。本文將探討這些關鍵問題，幫助您做出明智的選擇，以確保財務狀況在房貸方面處於最佳狀態。
一、房貸該綁20年還是30年？
現在房價高漲，年輕人買房難度上升，因此許多人必須仔細選擇合適的房貸方案。一名網友詢問應選擇20年還是30年的房貸，結果引起廣泛討論。
多數網友一致建議選擇30年的房貸，原因在於目前的低利率環境下，這樣能保留更多的資金進行其他投資或應急使用。此外，選擇30年房貸後，還可以隨時提前還款，具有更大的彈性。（民視新聞網）
買房要考慮該綁定20年還是30年呢？銀行經理人推薦房貸30年，償還部分本金較適合手頭較寬裕且想減輕房貸壓力的人。想知道20年與30年銀行房貸利率比較與房貸月付金有什麼差別，可以透過房貸試算掌握。
二、房貸試算好處
透過房貸試算可估算20年、30年房貸額度、房貸月付金及房貸利率。房貸試算的功用多且有以下好處：
1.評估支出
購屋時，使用房貸試算可貸額度，幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少；試算貸款月付金，可評估目前的財務狀況是否可負擔每月還款金額。
2.貸款比較
用名下房屋申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸時，可使用房貸試算額度、利率，比較哪一種房貸產品及貸款管道最適合自己。
3.二次驗算
貸款業務告訴你的貸款額度、利率、月付金及還款時間，不一定是真實的、正確的，因此最好使用房貸試算工具再做1~2次驗算，以防上當受騙、落入貸款陷阱。
三、房貸還款方式有哪些？
1.本息平均攤還法
本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。
本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。
- 本息攤還公式
- 平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
每月應還本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率) 月數]×月利率}÷{[(1＋月利率) 月數]－1}
優點：每月支出固定，方便作財務規劃
缺點：總利息支出較多
2.本金平均攤還法
本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。
本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。
- 本息攤還公式
- 平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
優點：總利息支出較少
缺點：初期還款壓力較大
3.本金到期一次清償法
本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。
由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。
優點：資金靈活度高，適合短期周轉
缺點：利息負擔最重
4.寬限期＋本息攤還法
寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。
由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。
優點：初期還款壓力較小
缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較大
四、房貸需要提前清償嗎？有違約金怎麼辦？
如果打算提前清償房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。
於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型：
1.須額外支出銀行違約金
於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型：
①提前清償全部或部份本金：如臺灣銀行，加收提前償還本金0.6％~1％違約金。
②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權：如合作金庫，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1％。
③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權：如永豐銀行，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1.5％。
違約金是可以避免的。如果你是首次購房並打算自住，當你還清剩餘的房貸餘額後，不需急著向銀行申請清償證明，也無需立即處理抵押權登記的取消手續。你可以選擇等待綁約期屆滿後再辦理抵押權登記的取消，這樣就能避免違約金的問題。
2.結清貸款後可用資金少
房貸的金額很大，相信提前清償完房貸後，大部分人手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右)，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕， 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。
3.可以省下來的利息不多
若是依照以下第4點的試算例子來看，貸款500萬，利率1.3％，還款期限20年，提早償還部分貸款本金，可以省下來的利息總額約5萬，以20年的時間來說真的不多。
在選擇房屋貸款期限時，需謹慎考慮您的財務狀況和目標。試算貸款有助於評估不同期限和還款方式的利弊。此外，提前清償房貸可能帶來一些優勢，但也需謹慎處理，以避免不必要的違約金和財務風險。最終，做出明智的財務決策是確保您的房屋貸款不成為負擔的關鍵。