近年來，房屋繼承案件增加，受到疫情與高齡化影響，許多家庭開始面臨房產轉移的問題。然而，部分繼承人卻發現，長輩留下的房子竟是債務，這正是「以房養老」可能帶來的隱憂。
隨著長輩不願成為子女負擔，「以房養老貸款」成為熱門選擇，但這筆貸款卻可能讓繼承人面臨償債壓力，甚至不得不放棄繼承，導致房產流失。究竟以房養老如何影響繼承？子女需要負擔貸款嗎？ 這篇文章帶你深入解析！
一、 「以房養老」是什麼？適合誰？
「以房養老」，正式名稱為 「不動產逆向抵押貸款」，是一種專為退休長者設計的房屋貸款方式。長輩可將名下房產抵押給銀行，銀行則會 按月發放生活費，讓屋主獲得穩定的退休收入，支付日常開銷、醫療或安養費用。
與一般房貸不同，以房養老無需每月還款，貸款人離世或貸款期滿後，繼承人可選擇償還貸款並繼承房產，或由銀行拍賣房屋，扣除貸款後發還餘額給繼承人。
1. 以房養老貸款條件
- 申請資格：需年滿 60 歲 以上。
- 房屋條件：房屋需 位於精華地段或屋況良好，最好需要一分之一單一所有權人。
- 貸款成數：房屋現值的 5~7 成，貸款期間約 25~30 年。
- 利率：約 2.4%~2.8%（依銀行規定不同）
- 借款人年齡 + 貸款年限：通常需 90~95 區間內核貸機率高
二、 「以房養老」的優點與隱藏風險
「以房養老」對於退休長輩來說，是一種能夠確保穩定退休金流的財務選擇，但在申請前，務必要充分了解優勢及其潛在風險，避免未來衍生財務或繼承問題。以下為以房養老的主要優點與隱藏風險，讓你評估是否真的適合。
1. 以房養老的優點
- 長輩可繼續居住在自己熟悉的家中，不必搬遷或變賣房產，提升退休生活穩定性。
- 保有房屋所有權，房屋所有權仍歸屋主，只需抵押給銀行，不影響住屋權益。
- 活化房屋價值，每月穩定現金可用，確保長輩生活開支的穩定。
- 減少長輩對子女的經濟依賴，不成為家人的財務負擔。
- 以房養老的借款所產生的債務，可全數扣減遺產總額，減少遺產稅。
2. 以房養老的隱藏風險
雖然「以房養老」能讓長輩安享晚年，但貸款人與銀行雙方都面臨一定風險，若未事先評估，可能導致財務壓力或房產流失。
2-1 借款人的風險
- 每月撥款金額可能遞減：以房養老的貸款利率隨市場波動，若房價下跌或利率上升，銀行可能調整月領金額，影響生活支出。
- 長壽風險：若貸款期滿後，貸款人仍健在，可能會面臨需島貼利息問題或房產拍賣問題。
- 可貸金額有限：以房養老通常僅能貸出房屋現值的 5~7 成，且受房齡、地段影響，可貸金額不高。
- 繼承問題：法定繼承人可能面臨房屋繼承的問題，子女可能無力償還貸款，貸款人去世後，繼承人需選擇償還貸款保留房產，或 由銀行處理房屋拍賣，如果房價低於貸款餘額，可能會造成子女經濟負擔。
2-2 「以房養老」銀行風險
- 延壽風險：借款人壽命越長，累積撥款金額越多，銀行可能無法收回足夠資金，影響獲利。
- 房價風險：若房價下跌，房屋價值可能不足以清償貸款，銀行回收成本增加。
- 利率風險：若房貸利率上升，銀行累積的掛帳利息變高，導致放款風險升高。
三、 「以房養老」房屋還能繼承嗎？是否影響未來繼承權？
當家中長輩已經辦理 「以房養老」貸款（不動產逆向抵押貸款），未來房屋的繼承方式會受到影響，主要取決於是否有遺囑 以及 繼承人的選擇。在長輩過世後，法定繼承人需要面對以下兩種選擇：
- 選擇繼承房屋，並償還貸款：
如果法定繼承人想保留房產，需清償剩餘貸款，通常可選擇 自行籌資還款，或以房貸轉貸方式支付銀行。 - 放棄繼承，由銀行拍賣房屋：
若繼承人無力償還貸款或不想保留房屋，銀行會進行 法拍或出售，所得款項 先償還銀行貸款，如果還有剩餘金額，才會發還給繼承人。
1. 以房養老的房屋繼承與「遺囑」有關
- 有遺囑的情況：
如果長輩 事先立下遺囑，可指定特定繼承人繼承房產，但繼承人仍須履行貸款清償義務，否則房屋仍可能被銀行拍賣。 - 無遺囑的情況：
若長輩未立遺囑，則房屋將按照法定繼承順序進行繼承，所有繼承人須共同決定是否清償貸款，若無人願意承擔，房屋將進入 銀行拍賣程序。
2. 如果沒有繼承人，房屋會怎麼處理
若長輩沒有合法繼承人，且未留下遺囑，則房產最終會進入 國庫（由政府接收），銀行仍會優先變賣房屋來償還貸款，未清償的部分會列為呆帳，若有剩餘款項將由法院依法處理。
四、 如何避免「以房養老」變成子女的財務負擔
「以房養老」是長輩財務規劃的選擇之一，但事前準備與家人共識很重要。透過適當的壽險搭配、貸款規劃與房產繼承安排，才能確保這項工具真正發揮助力，而非成為子女的負擔。如何讓這項財務工具發揮最大效益，而不影響家人未來？以下幾點可供參考：
1. 事前家庭溝通，確保共識
在申辦「以房養老」之前，務必與家人充分溝通，讓子女了解貸款條件、可能的財務風險及未來繼承選擇，避免產生糾紛。
2. 搭配壽險，減輕繼承壓力
可考慮將每月領取金額的 8-10% 配置壽險，選擇 10 年、15 年、20 年或終身繳費方案，以確保貸款人過世後有一筆保險理賠金可用來償還部分或全部貸款。這樣可減少繼承人的財務壓力，使房產更容易保留在家族內。
注意！ 切勿將全數貸款額度投入保險，以免影響日常生活開銷。
3. 提前規劃房屋貸款清償方式
如果希望房產順利傳承給下一代，可在貸款期間內規劃提前部分清償，或預留資金讓子女在貸款到期時能償還餘額，避免房屋被銀行拍賣。
4. 了解貸款條件，確認繼承人選擇
銀行在借款人過世後，會提供繼承人三種選擇：
- 繼承人償還貸款，保留房產
- 繼承人無力償還，房屋由銀行拍賣
- 若房價低於貸款餘額，可能會影響繼承人的財務
若希望房產保留給家人，應提前與繼承人討論財務安排！
五、 繼承「以房養老」的房子常見問題Q&A
Q1. 以房養老需要什麼條件？
申請「以房養老」貸款時，借款人須年滿 55~60 歲以上，且房屋需為單獨持有並作為自住房產，不能為共有或出租。此外，銀行通常會優先考量位於蛋黃區或精華地段的房產，以確保其未來保值性。貸款條件方面，一般要求「申請人年齡＋貸款年限」須達 90 以上，同時「屋齡＋貸款年限」不得超過 60 ，具體規定會依各銀行政策有所不同。因此，建議在申請前先與銀行確認最新規範，確保符合貸款資格並選擇最適合的方案。
Q2. 申請「以房養老」貸款時，是否需要繼承人同意？
是的，需要繼承人或家屬的同意。在申請「以房養老」（逆向抵押貸款）時，銀行通常要求繼承人或家屬簽署同意書，以確保未來不會因房屋繼承問題產生爭議。
此外，銀行在核貸時，除了會評估房屋的屋齡、地段、結構狀況等因素，也會確認所有法定繼承人或主要家屬是否知情並同意，其子女或家人是否同意也是核貸關鍵。因此，建議在申請前，與家人充分溝通，確保未來不會有法律或財務上的爭議。
Q3. 以房養老怎麼算？
以房養老是一種讓長者活化房產、獲得穩定現金流的貸款方式。以下以謝伯伯為例，說明其月領金額的計算方式。假設謝伯伯名下房屋鑑價1000萬元，貸款成數可達7成，貸款年限30年(360期)，年利率2% （每月利率 2% ÷ 12 = 0.001667），利息扣除上限為每月撥款金額的1/3。
- 每期撥款金額計算
每期撥款金額=房屋鑑價×貸款成數貸款期數÷360期
1,000萬 × 70%÷360期360 = 19,444 元
因此，第 1 期謝伯伯可 全額領取 19,444 元
自第 2 期起，開始內扣利息
利息=已撥款金額×每月利率=19,444×0.001667=32元利息
第2期實領=19,444−32=19,412元
當內扣利息達到上限時
當 內扣利息累積至月撥款金額的 1/3（即 6,481 元） 時，每月實領金額將固定減少：
19,444−6,481=12,963元
此情況發生於 第 203 期，自此之後，謝伯伯 每月可固定領取 12,963 元。
