活化房產將名下不動產變成可靈活運用的資金，別忘了善用房屋加值貸款。其中兩種最常見的房屋加值貸款方式，在融資二胎房貸與銀行房屋增貸之間，如何選擇合適的方案至關重要。本文將完整解析銀行房屋增貸與融資公司二胎房貸的各項差異優劣比較，以助您在資金需求中作出明智的決策。
一、房屋加值貸款是什麼？
房屋加值貸款（Home Equity Loan）是一種貸款產品，通常用於借款人擁有的房產作為擔保品。這種貸款允許房屋擁有者以其房屋的淨值作為借款的抵押，借款金額通常不會超過房產的淨值。
二、如何活化房產，把房產變現金？善用房屋加值貸款
1.房屋加值貸款的特點
房屋加值貸款的主要特點包括：
- 抵押物是你的房產
你的房屋被用作借款的抵押品，這意味著如果你無法按時還款，借款人有權對你的房屋進行強制執行出售。 - 借款金額受限於房產淨值
你可以借款的金額通常不會超過你房產淨值的一部分。 - 用途多樣
你可以使用房屋加值貸款的資金來支付各種開銷，如家庭修繕、教育費用、醫療費用、債務整合等。 - 利率通常較低
由於貸款是以房產作為抵押，因此通常擁有較低的利率，相對於其他貸款方式，如信用卡。 - 還款期限可長可短
你可以根據你的需求選擇不同的還款期限，長短不一。
需要注意的是，如果你無法按時還款，房屋加值貸款可能導致你失去房產，因此在考慮這種貸款時，應謹慎評估你的還款能力和財務狀況。
2.房屋加值貸款的種類
善用房屋加值貸款，可以活化房產，將名下不動產變成可靈活運用的資金。這裡提到的資產活化不僅僅是房產買賣出售，還包括以房屋作為擔保品向貸款機構申請貸款，再次善用資產的隱形價值。
房屋加值貸款的種類包括房屋增貸、房屋轉增貸和二胎房貸，而增貸與轉增貸的差別在於向原房貸銀行提出申請或是換一家銀行申請的差別，本質上都是利用已償還的本金加上增值的房價來獲得可增貸額度。
而二胎房貸則是根據房屋現值扣除一胎房貸的剩餘本金，因此房貸還得越多、可貸額度就越多。
這些方式都能提供額外資金用於運用，對於有大筆資金需求的人來說是值得考慮的選擇。以下將增貸與二胎房貸進一步的比較分析。
三、房屋加值貸款：銀行房屋增貸
房屋增貸是指借款人向原有貸款的銀行提出增額申請，舉例來說，若原始貸款金額為800萬元，目前還欠500萬元，而借款人有額外的資金需求，便可向原銀行提出增加貸款額度200萬元的請求。若原貸款銀行同意且額度足夠，這往往是最簡單直接的方式。
1.銀行房屋增貸申請步驟
- 與原貸款銀行溝通，提出增貸申請。
- 提供相關檔，包括個人收入證明、房屋估價報告等。
- 等待銀行審核並核定增貸金額。
2.舊案增貸 vs. 房信貸
- 舊案增貸
由於是對原有貸款的擴增，可能不夠吸引銀行業務，因為單一案件業績較小。
- 房信貸
銀行業務可能會推薦這種以房屋為抵押的信用貸款，以提供更高的利率和還款靈活性，這樣的貸款方式對銀行而言具有更高的收益。
3.房信貸的特點
- 利率相對低：通常介於3%到5%之間。
- 還款年限較長：最長可達7年。
- 不需考慮估價額度：相對於一般的增貸，房信貸的申請過程較為簡單。
值得注意的是，原貸款銀行的估價額度可能相對保守，導致增貸空間有限。因此，房信貸成為一種吸引人的替代方案，提供更具競爭力的利率和較寬鬆的申請條件。
四、房屋加值貸款：融資公司二胎房貸
當原先的銀行無法提供房貸增貸，轉增貸申請也在銀行婉拒的情況下，一項可行的推薦選擇是「二胎房貸」。
1.如何進行二胎房貸的申請呢？
值得注意的是，銀行和融資公司都提供二胎房貸，但其條件有所不同。在銀行的情況下，因為其性質，審核相對較為嚴格，需提交工作證明、收入證明、負債比、信用評分等資料，審批過程相對嚴謹。
然而，股票上市的融資公司提供的二胎房貸則相對靈活。在審核中，他們對於負債比、收入證明、信用評分、信用卡循環、聯徵查詢等方面可能較不苛求，主要關注還款記錄和房產價值。
2.二胎房貸額度怎麼計算？
由於是二胎，必須考慮一胎的房貸餘額，以及銀行願意再借出的額度。在這方面，銀行和融資公司的計算方式不同。銀行以抵押權設定金額認定一胎的貸款餘額，而融資公司則以實際餘額為主。
以例子來說明：
假設房屋原始房貸為800萬元，抵押權設定金額為960萬元，經過10年還款後，房貸餘額剩下500萬元。
- 銀行二胎
最高貸款成數為9成，假設房屋增值到1,100萬元，可貸額度為990萬元，減去抵押權設定金額960萬元，可貸額度為30萬元。
- 融資公司
現在房子價值1,100萬元，但房貸餘額為500萬元，融資公司認定餘額為500萬元，最大貸款額度為500萬元，可借取300萬元。 鑫融資的二胎房貸在審核上更為寬鬆，額度更大，貸款成數更高，甚至可能達到房價的120%。
五、二胎房貸VS房屋增貸比較解析
二胎房貸與房屋增貸比較，前者通常是在現有房屋抵押下再次貸款，利率可能較高；而後者是將現有房產增值或價值提取，可以選擇增貸或重新貸款，利率較低，但需符合銀行條件，選擇應視個人需求及資金用途而定。
| 特點 | 銀行房屋增貸 | 融資公司二胎房貸 |
|---|---|---|
| 利率 | 1.4%~3%，通常相對較低 | 7%~14%，利率可能較高 |
| 額度 | 200萬 | 500萬 |
| 成數 | 80% | 120% |
| 條件 | 較為嚴格，需要較高的信用評分和收入證明 | 條件較寬鬆，但利率較高，對財力證明的從寬審查 |
| 優點 | 利率相對較低，提供較高的還款年期 | 條件較寬鬆，處理速度較快 |
| 缺點 | 條件較嚴格且流程冗長 | 利率可能較高 |
1.房屋增貸
- 申辦對象： 以銀行為主
- 申貸方式： 在原貸款基礎上直接追加資金
- 申請程式： 仍需透過原先的銀行進行申請
- 優勢： 無需放棄原有貸款優惠，無需重新設定條件
- 缺點： 銀行申貸門檻高，鑑價嚴格，容易面臨婉拒
2.二胎房貸
- 申辦首選： 以融資公司為主
- 申貸方式： 作為新貸款，提供更彈性的資金活化
- 申請管道： 多元選擇，尤其以大型上市融資公司為首選
- 優勢： 同時具備銀行的安全透明性和融資公司的自由彈性
- 特點： 提供更給力的資金活化，可靈活運用上升中的房市空間
透過比較解析，二胎房貸在申辦方式、管道選擇、資金活化等方面展現更多優勢，特別是大型上市融資公司成為首選，同時確保安全透明與彈性運用的雙重利益。
在資金運用上，房屋貸款是理財的好選擇。透過深入瞭解融資二胎房貸與銀行房屋增貸的差異，你能更有把握地找到符合自己需求的最佳方案，實現資金的有效運籌。