股票上市公司二胎房貸

買房3大重點掌握 首購族入手前必看!

買房是人生當中最重要的決定之一,你知道常見房貸類型有哪些嗎?想知道買房流程有哪些?要買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,買房自備款要準備多少?買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:契稅(房屋鑑價6%)、印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)、仲介費(房屋成交價2%)等綜合以上費用,如果您要購買1,000萬元的房子,至少需要準備300萬元的現金才足夠。

房屋類型預售屋新成屋中古屋
優點頭期不用一次繳清、可客製化(客變)可即刻入住、議價空間大購置成本低、周邊機能佳
缺點成品恐不如預期、施工時間不定自備款壓力大房屋老舊
價格
貸款成數8成7~8成5~8成

台灣這幾年來,隨著家庭人數愈來愈少,以及在房價持續上漲,建商為控制房屋的總價,讓台灣住宅產品有著「小宅化」的趨勢。然而,市場上的小宅良莠不齊、有新有舊,購屋人在挑選小宅時,有什麼要特別留心的事情?

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨建議,購屋人可以從3個面向來分析,包含:社區環境及維護、住宅內部規畫,以及資金財務周轉。

社區環境及維護》小型社區戶數少基地小 管理費和公設比恐偏高

就小坪數住宅而言,若屬台北市政府分類中戶數是在80戶以下的小型社區,因分攤管理費的戶數少,所以管理費可能比較高,或是管理費收費標準雖然一般,但因總收金額不多,恐無法負擔24小時的保全費用,甚至電梯、機電的維護成本也會難以應付,得額外繳納。

除了公設項目、管理費用的問題外,《住展》雜誌研發長何世昌表示,小型社區因基地通常較小,公設比會偏高,以基地面積小於100坪為例,平均值達38.4%,等於買房的價款和管理費,有近4成都砸在公設上。

至於戶數是81~150戶的中型社區、戶數超過150戶的大型社區,不管全部或部分規畫小坪數,都要留意單層戶數過多衍生的問題,譬如當「梯戶比」過低,上下樓等待時間會較長,或是有出入人員複雜、雜物隨意堆放走道等疑慮。

徐佳馨補充,因過去實務經驗上,很多投資客會買小宅收租,且只在意能否收到租金,並不在意租客的素質,所以租客比例高的社區更容易發生上述的狀況。購屋者可以觀察幾件事來避免買到管理品質低落的社區,譬如:走道、樓梯間、地下室有無擺放雜物?垃圾暫存區是否乾淨?社區公布欄有無張貼要求住戶勿抽菸或其他事項的公告?通常有這類公告,就表示社區有這樣的情況發生。

住宅內部規畫》務必備妥測量工具 避免誤判空間大小

創意家行銷專案經理古明峻分析,對住宅內部的觀察,首先在進門時留意是否有空間設置鞋櫃,避免每戶住家都因無鞋櫃空間而放在走道。接著是客、餐廳及廚房的空間配置,小宅通常會將3者規畫在同一個區域,若為開放式,要考慮實用性及油煙問題;若非開放式,則要注意空間是否夠大、是否只能放小型冰箱等。

在房間方面,很多標榜2房的產品,實際上是空間都不大的「小2房」,放了家具後,動線變得非常擁擠。另外要留意室內梁柱位置不會有壓迫感、採光與通風等設計是否符合需求。

整體而言,在小宅的挑選上,建議以方正、採光面大為首要考量。看屋時,購屋者絕對要帶著捲尺等工具仔細測量,避免誤判。

如果是預售案,何世昌提醒,通常廣告上的「1+1房」或「2+1房」,其中的「+1房」都是無法放下正常尺寸單人床的小空間,大多作為小和室、起居室,無法作為一般臥室使用。看樣品屋除了不要被美輪美奐的裝潢迷惑之外,務必請業者在平面圖上標示清楚長、寬等尺寸,以免交屋時才發現與期待有太大落差。

徐佳馨補充,有些小宅為了增加使用空間而二次施工,將陽台外推、施作夾層等,但若違反建築法規,當心被檢舉、拆除,像台北市就要求2015年9月1日以後領得使用執照的建物辦理產權登記移轉時,需檢附建築師簽證的「無違建證明」,如果沒有提出證明,建管處會進行實地考察,若發現違建將查報拆除。

資金財務周轉》小坪數物件較難貸款 自備款建議準備充裕

在貸款條件上,徐佳馨觀察發現,銀行對於15坪以下的物件放款較為保守,主要是因為,銀行認為這類產品的主要客層經濟力不佳,再加上轉手較困難、土地持份小,以及金額不高,較無利潤等原因,因此多數銀行對於小宅,尤其套房的鑑估價都不及實際的買賣價格、貸款成數也會比較低。因此,購屋族若要買小宅,尤其15坪以下物件時,要留意多準備一些自備款,避免貸款金額不如預期。

此外,購買小宅時,也要特別留意未來的居住需求,譬如結婚、生子的人生階段,很可能小宅入手後便因家庭成員變動而不敷使用,若在短期內需要換屋,就得考慮資金或房地合一稅的問題。由於房地合一稅的自住優惠稅率需持有並設籍滿6年,因此建議起碼以未來6年的生活進行購屋規畫,減少不必要的換屋麻煩。

新聞出處》經濟日報

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