斜槓投資 確認口袋資金
通貨膨脹、央行升息,讓許多人開始嘗試斜槓增加收入,單一薪資收入無法滿足生活所支,突然需要緊急資金時,發現口袋沒幾個錢,名下貸款中的房子(二胎房貸)能貸出一桶金,可以成為負債整合或是投資的第一筆資金。
自由業無收入證明、在職證明
現在年輕人很敢花錢,觀光財不固定,房價又一直漲,還在早在三年前就存夠了頭期款買了一間房子,偶爾也會玩玩股票,收益一直滿穩定的。
投資股票也越來越有心得,想要加碼,向銀行申請信貸時卻被退件了,說是綜合評分不足,房子才買了三年多,房貸本金還很高,而我又沒有收入證明,也就是薪資轉帳,畢竟我的工作都是直接收現金的,種種原因加起來,銀行認為我的負債比例太高,才不讓我貸款。
銀行貸款標準高的原因
民國94、95年爆發的雙卡風暴是最主要的原因,許多人用信用卡、現金卡借了錢卻還不出來,導致銀行累積了大筆呆帳,之後銀行便緊縮銀根,避免自己的損失,對於「沒有擔保品」的借款特別小心,如信用貸款就有不得超過月薪22倍的限制,對於信用卡的核發也謹慎審核,對於許多非固定工作的人就很吃虧,如市場攤販、靠行司機、領現金的工人、賣玉蘭花的阿婆等,你要他們如何拿出工作/薪資證明呢?
決定二胎房貸額度關鍵
依據每個人自身條件不同,可得到的二胎利率和額度都不同,主要審核面向包含這3個部分:
(1)房屋可貸空間
假如你的房子價值1000萬,一順位房貸貸款8成800萬,二胎最多可以貸到房價9成,也就是900萬,中間100萬的差額,就是你可以申請到的二胎最高額度。
(2)客戶信用狀況
以聯徵中心的信用報告為基準,信用越好的客戶,可拿到的額度越高,會參考其餘兩項因素綜合評估。
(3)客戶財務狀況
財務狀況包含收入及負債狀況,銀行會計算客戶的負債比率,通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。
二胎房貸管道選擇?
二胎房貸管道 | 裕融新鑫二胎房貸 | 銀行二胎房貸 | 代辦二胎房貸 | 代書二胎房貸 | 當鋪二胎房貸 | 高利貸二胎房貸 |
貸款額度 | 最高500萬 | 最高350萬 | 依送件管道而定 | 無上限 | 無上限 | 無上限 |
貸款成數 | 房屋鑑價110% | 房屋鑑價90% | 房屋鑑價90%~110% | 房屋鑑價110% | 房屋鑑價100% | 無上限 |
可貸額度 | 房屋現值–原房貸餘額 | 房屋現值–原房貸設定金額 | 依送件管道而定 | 未說明 | 房屋現值–原房貸餘額 | 無上限 |
(1)銀行二胎房貸
由於二胎房屋貸款的風險較高,因此僅有部分銀行(約10間)提供二順位房屋貸款,且承做額度較低,承做意願也不高。雖然銀行二胎房貸的利率較低、也比民間二胎房貸來得安全有保障,但要通過銀行嚴格的審核真的不太容易。
(2)民間二胎房貸
非金融機構(如銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部)的借貸,都算是民間借貸,以下是較常見的民間二胎房屋貸款管道:
- 代辦二胎房貸
- 就是接受客戶委託「代為辦理」房屋二胎貸款的代辦公司或個人代辦,有些代辦會以資產管理公司、行銷公司命名。代辦二胎房屋貸款的送件管道可能是銀行、融資公司或當鋪,無論申貸成功與否都會向客戶收取一筆手續費或服務費。
- 代書二胎房貸
- 代書主要工作是協助客戶辦理房屋土地過戶及設定,有時也會協助客戶辦貸款,申請管道可能是銀行、也可能是民間金主、甚至是代書自己。
- 當鋪二胎房貸
- 當鋪是存在最久的民間借貸管道,當鋪借錢是根據客戶提供的抵押品價值來決定,因此除了當鋪二胎房屋貸款,也有部分業者提供房屋三胎貸款。
- 高利貸二胎房貸
也就是一般常講的地下錢莊,基本上就是什麼條件都可以借錢,但利息、收費也相對高,甚至可能超出法定範圍。
(3)融資公司二胎房貸
融資公司是合法設立的公司法人,主要提供企業融資、原車融資、融資租賃、應收帳款收買等服務。目前台灣前三大股票上市融資公司分別為裕融企業、和潤企業、中租控股,其中僅有裕融企業旗下的新鑫股份有限公司提供融資二胎房屋貸款。
申辦二胎房貸需要注意的眉角
- 帳戶開辦費、手續費、代辦費等額外支出費用,尤其找民間的,代辦費扣一扣,實際到手的金額可能就少了一大半。
- 合約要看清楚,包含還款期限、利率、提前清償是否有違約金等等,避免誤踩陷阱。